AMRON – Centrum AMRON – partner banku spółdzielczego w obsłudze kredytu hipotecznego

NBS 2018/01

Cele działania Centrum AMRON zaczerpnięte zostały z „Rekomendacji J” w jej pierwszej wersji przyjętej przez Komisję Nadzoru Bankowego w roku 2000 i obowiązują do dziś. Niezależnie od prac nad kompleksową międzybankową bazą danych o rynku nieruchomości, za cel nadrzędny stawiamy sobie wsparcie banków w zarządzaniu ryzykiem związanym z zabezpieczeniami na nieruchomościach.

Agnieszka Gołębiowska

Proponujemy bankom szereg narzędzi do wiarygodnej oce­ny aktualnego stanu rynku nieruchomości oraz wyznacza­nia trendów i prognoz wartości nieruchomości, gwarantu­jemy poprawę jakości wycen nieruchomości na potrzeby banków oraz wsparcie w weryfikacji i aktualizacji wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenia ekspozycji kredytowych dla potrzeb zarządzania ryzykiem z wykorzystaniem metod statystycznych. Od niedawna, w ramach projektu Platformy Wsparcia Kredyto­biorców, oferujemy wsparcie banków i klientów dłużników w do­browolnej sprzedaży nieruchomości będących zabezpieczeniem wierzytelności nieregularnych.

Ocena wartości zabezpieczenia na nieruchomości

Zarządzanie ryzykiem związanym z nieruchomością jako zabez­pieczeniem kredytu rozpoczyna się już na etapie analizy wniosku kredytowego i określenia wartości nieruchomości przyjmowanej jako zabezpieczenie. Od niej bowiem sporo zależy w całym okresie trwania kredytu – zarówno dla kredytobiorcy, jak i dla banku. Dla­tego nadzór finansowy dużo uwagi poświęca kwestii oceny wartości zabezpieczenia na nieruchomości, definiowanej w „Rekomenda­cjach J” oraz „S” jako „oszacowanie przez bank możliwej do uzyskania wartości zabezpieczenia na nieruchomości danej ekspozycji kredytowej, aktualnej na moment udzielenia kredytu, dokonane w oparciu o metody statystyczne lub na podstawie analizy rynku nieruchomości”.

Powszechną praktyką jest wykorzystywanie w tym celu opera­tów szacunkowych. Jednak w korespondencji KNF wielokrotnie podkreślała, że ocena wartości nieruchomości nie wymaga posia­dania operatu szacunkowego, gdyż bank uprawniony jest do jej dokonania na podstawie analizy rynku nieruchomości lub metod statystycznych. Komisja zakłada, iż wykorzystując metody sta­tystyczne, bank pośrednio będzie również korzystał z operatów, na podstawie których określane są wartości zabezpieczeń przyję­te w procesie analizy kredytowej. Zgodnie ze stanowiskiem KNF (pismo do ZBP z 29 listopada 2011 r. sygn. DOR/WR1/75/9/2/ ŁR/11), ocenę wartości nieruchomości rozumieć należy jako „zbiór możliwych do wykorzystania przez bank instrumentów, metod, technik itd. (np. metody statystyczne, bazy danych, wycena innego rzeczoznawcy majątkowego, ocena opracowana przez osobę posiada­jącą odpowiednie kwalifikacje), które pozwoliłyby na wiarygodną weryfi­kację wartości nieruchomości przyj­mowanej jako zabezpieczenie – przy czym wybór tych metod uzależniony jest od decyzji banku.” Istotne jest, by przeprowadzona ocena wartości nieruchomości pozwalała na wery­fikację, czy wartość nieruchomości przyjęta pierwotnie jest adekwatna, ostrożna, obiektywna, prawidłowa i realistyczna.

Pogląd ten powtórzony został również w piśmie KNF z 22 marca 2013 r. (sygn. DRB/DRB_I/7111/33/10/2012/2013/MS), gdzie zastępca przewodniczącego KNF Wojciech Kwaśniak pisał, iż „praktyka banków, która w przypadku oceny wartości zabezpieczenia na nieruchomości przewiduje wykorzystanie m.in. metod statystycznych i baz danych jest prawidłowa”. A także w piśmie z 6 września 2017 r. (sygn. DBK/DBK6/0735/22/12/2017) w sprawie rekomendacji ZBP dotyczącej ustawy o kredycie hipotecznym, w którym w dwóch miejscach KNF zauważa, że bank nie ma obowiązku wykorzystania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego na potrze­by określenia wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Powyższe pisma w zacytowanych fragmentach odnoszą się do oceny wartości zabezpieczenia na nieruchomości, które – zgodnie ze słownikiem w „Rekomendacji J” oraz „S” – oznacza określenie wartości zabezpieczenia na nieruchomości na moment udzielenia kredytu. Natomiast aktualizacja wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych metodami statystycznymi to nic innego jak moni­torowanie wartości zabezpieczeń na nieruchomościach, czyli – zgodnie z definicjami w „Rekomendacji J” i „S” – oszacowanie przez bank możliwej do uzyskania wartości zabezpieczenia na nierucho­mości w ramach procesu monitorowania zmian cen nieruchomo­ści przyjętych jako zabezpieczenie danej ekspozycji kredytowej, dokonane w dowolnym momencie obowiązywania umowy kre­dytu przy wykorzystaniu metod statystycznych lub na podstawie analizy rynku nieruchomości.

Bez wątpienia kwestia należytej staranności banków przy określaniu i monitorowaniu wartości zabezpieczeń na nierucho­mościach jest niezwykle istotna z punktu widzenia nadzoru. W pi­śmie z 8 sierpnia 2016 r. adresowanym do prezesów zarządów banków (sygn. DIB_DIB_WMS/0735/8/1/2016), wiceprzewodni­czący Komisji Nadzoru Finansowego Wojciech Kwaśniak zwracał uwagę na obowiązek rzetelnej weryfikacji wartości nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenie ekspozycji kredytowych oraz o konieczności monitorowania wartości zabezpieczeń na nierucho­mościach: „Podkreślenia wymaga fakt, że jakość procesów związanych z weryfikacją oraz monitorowaniem i aktualizacją wartości nierucho­mości przyjmowanych jako zabezpieczenia ekspozycji kredytowych mają istotny wpływ na poziom ryzyka kredytowego zarówno w poszczegól­nych bankach (…), jak i w skali całego sektora bankowego. (…) Banki powinny dochować szczególnej staranności w zakresie ustalania i regu­larnego stosowania wysokich standardów zarządzania ryzykiem zwią­zanym z przyjmowaniem zabezpieczeń ustanowionych na nieruchomo­ściach w całym okresie ich funkcjonowania. (…) stwierdzono przypadki braku sformalizowania metod monitorowania wartości nieruchomości w celu identyfikacji nieruchomości wymagających ponownej wyceny lub oceniono, że zasady w ww. zakresie stosowane przez niektóre banki nie zapewniały odpowiedniej aktualizacji wartości nieruchomości lub też, że była ona przeprowadzana w sposób niepozwalający na uzyskanie rze­telnych wyników aktualizacji wartości nieruchomości, uniemożliwiając tym samym racjonalne zarządzanie ryzykiem.

Jeśli nie operat, to co?

Odnosząc się do międzybankowej bazy danych, w „Rekomen­dacji J” nadzorca stwierdza, iż gromadzone w niej dane powinny pozwolić na ocenę i monitorowanie wartości zabezpieczenia na nieruchomości, prowadzenie analiz rynku oraz w przypadku ban­ków istotnie zaangażowanych – na ocenę ryzyka zmiany warto­ści zabezpieczeń. Rozwiązania zaimplementowane w Systemie AMRON to narzędzia do samodzielnej oceny wartości nierucho­mości przyjmowanej jako zabezpieczenie, w tym:

  • raporty cen średnich dla danej lokalizacji (typu C) – weryfika­cja średnich aktualnych cen nieruchomości podobnych;
  • raport A/B – dobór transakcji porównawczych, rozkład wartości;
  • raport D (trendu) – analiza zmienności cen w danej lokalizacji w kontekście długoterminowego ryzyka związanego z finan­sowaniem nieruchomości;
  • oszacowanie wartości nieruchomości na dzień analizy (rapor­ty E1 i E2).

A może jednak operat?

Od 2013 r. Centrum AMRON świadczy usługi w obszarze obsłu­gi wycen nieruchomości na potrzeby związane z udzielaniem kre­dytów. Nasza propozycja to kompleksowa obsługa procesu wyceny nieruchomości, od zlecenia poprzez kontrolę jakości wykonanego operatu szacunkowego oraz weryfikację wartości. Dotychczas zreali­zowaliśmy 51 tys. wycen. Wyceniamy wszystkie typy nieruchomości stanowiące lub mające stanowić przedmiot zabezpieczenia kredytów udzielanych przez banki. Operaty szacunkowe sporządzane są przez osoby posiadające uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątko­wego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i spełniają wszystkie wymogi określone w prawie i standardach zawodowych rzeczoznawców. Współpracujemy z 240 rzeczoznawcami z terenu całej Polski, przeszkolonymi z wyceny na potrzeby zabezpieczeń wie­rzytelności bankowych. Zlecenia obsługiwane są za pośrednictwem dedykowanej aplikacji, dostępnej dla banków i rzeczoznawców.

Wszystkie operaty szacunkowe realizowane za pośrednictwem Centrum AMRON są szczegółowo sprawdzane – weryfikacji pod­lega zgodność z przepisami prawa i standardami zawodowymi, zgodność z wytycznymi wewnętrznymi CPBiI oraz przekazanymi wytycznymi banku, poprawność doboru nieruchomości porów­nawczych, parametrów rynkowych i założeń do wyceny, popraw­ność obliczeń oraz zgodność wyniku wyceny z uwarunkowaniami rynku nieruchomości i danymi w bazie AMRON. Ostateczna wer­sja stanowi gotowy operat szacunkowy, który uwzględnia sugero­wane przez ekspertów Centrum AMRON poprawki i korekty po akceptacji rzeczoznawcy majątkowego.

Aktualizacja wartości zabezpieczeń w portfelu banku

Proponowane przez Centrum AMRON rozwiązanie, będące odpowiedzią na wymogi „Rekomendacji S” w zakresie weryfikacji i monitorowania wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego, opiera się na analizie wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych metodami statystycznymi (analiza wartości nieruchomości i anali­za trendu zmian wartości zabezpieczeń hipotecznych). Rozwiązanie to zostało pozytywnie zweryfikowane zarówno w procesie monito­rowania i aktualizacji wartości zabezpieczeń hipotecznych w kilku wiodących na rynku bankach komercyjnych, jak również w trakcie przeprowadzonych w tych bankach inspekcji KNF (banki nie otrzy­mały dodatkowych zaleceń do realizacji w tej kwestii).

Usługa realizowana jest w dwóch wariantach: w postaci rapor­tów średniej wartości i raportów trendu wartości zabezpieczeń kre­dytów hipotecznych do samodzielnej pracy po stronie pracowników banku lub w postaci przeszacowania wartości zabezpieczeń i prze­kazania do banku informacji o wartości konkretnych zabezpieczeń.

Otrzymywany przez bank raport zawiera informacje o aktu­alnej wartości nieruchomości danego typu na rynku lokalnym (średnia cena, mediana, wartości skrajne, odchylenie standardo­we) lub/i tabelę wskaźników zmian wartości zabezpieczeń hipo­tecznych dla podstawowych typów nieruchomości (lokal miesz­kalny, budynek mieszkalny jednorodzinny i grunt pod zabudowę jednorodzinną), umożliwiając analitykom bankowym skuteczne monitorowanie wartości nawet dużych portfeli zabezpieczeń hi­potecznych. Raport może również stanowić wsparcie w procesie wstępnej weryfikacji wartości zabezpieczenia w początkowym etapie procesu kredytowego.

W przypadku wyceny metodami statystycznymi, usługa doty­czy przeszacowania jednorazowo lub cyklicznie określonego pa­kietu zabezpieczeń – informacje niezbędne do wyceny metodami statystycznymi to typ nieruchomości oraz w przypadku gruntu – przeznaczenie w MPZP lub prawomocnej decyzji WZ, lokalizacja oraz nr księgi wieczystej, powierzchnia nieruchomości oraz data transakcji/wyceny historycznej oraz wartość transakcji/wyceny historycznej.

Znaczenie jakości w międzybankowej bazie danych o nieruchomościach

Metody statystyczne wykorzystywane w procesie oceny i mo­nitorowania nieruchomości mają sens przy założeniu, że speł­nione są dwa fundamentalne warunki: analiza dotyczy nierucho­mości typowych, płynnych i porównywalnych, a zasób danych, w oparciu o które przeprowadzane są obliczenia, jest na tyle boga­ty, by wyniki były wiarygodne i rzetelne.

W trakcie prac nad nowelizacją „Rekomendacji J”, Komisja Nadzoru Finansowego wielokrotnie podkreślała znaczenie moż­liwie najpełniejszej wiedzy o polskim rynku nieruchomości dla bezpieczeństwa banków i całego sektora bankowego. Rozważna polityka finansowania transakcji na rynku nieruchomości, w tym zwłaszcza ostrożne podejście do określenia wartości zabezpie­czenia na nieruchomości i konsekwentne, cykliczne monitoro­wanie jej zmian w czasie obsługi kredytu przez kredytobiorcę, to szczególnie istotne kwestie, zwłaszcza w kontekście doświadczeń ostatnich kilku lat. Dlatego tak istotny – w opinii nadzorcy – jest dostęp wszystkich banków do „wiarygodnej i kompletnej informa­cji o rynku nieruchomości, aktualnych oraz historycznych danych, które pokazywałyby zmiany zachodzące na tym rynku w ujęciu długo i krótkookresowym, a zwłaszcza jego cykliczności. Dane te powinny uwzględniać lokalny charakter rynku nieruchomości i długookresowy charakter zachodzących na nim zmian1.

Rola banków spółdzielczych w budowaniu bazy danych dobrze opisującej rynki lokalne jest nie do przecenienia. Banki spółdziel­cze chętnie i z dumą odwołują się do swojego lokalnej tożsamości, silnie identyfikują się z obszarem swojej działalności, podkreślając znajomość lokalnych uwarunkowań ekonomicznych, świadomość lokalnych potrzeb oraz rolę, jaką pełnią w aktywizacji lokalnego biznesu. Banki spółdzielcze są również prawdziwą skarbnicą infor­macji o lokalnym rynku nieruchomości. W sytuacji gdy sieciowe banki komercyjne skupiają się na finansowaniu dobrze opisanych, standardowych i porównywalnych segmentów rynku nieruchomo­ści, banki spółdzielcze często obsługują nieruchomości niestandar­dowe, bazując na swoim doświadczeniu i znajomości klienta. Stąd apel powtarzany już wielokrotnie o większe zaangażowanie we współtworzenie międzybankowej bazy danych – wspólne wysiłki na rzecz budowania wiarygodnej, rzetelnej i aktualnej bazy danych o nieruchomościach służyć będą nie tylko spełnieniu wymogów nadzorczych, usprawnieniu procesu analizy kredytowej oraz proce­su zarządzania ryzykiem kredytowym, ale również przyczynią się do wzrostu bezpieczeństwa całego sektora bankowego oraz stabili­zacji na rynku nieruchomości – z korzyścią dla wszystkich.

Wsparcie kredytobiorców nieregularnych w dobrowolnej sprzedaży nieruchomości

22 lipca 2017 r. weszła w życie Ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego oraz agentami. Oprócz określenia ram i zasad związanych z udzielaniem kredy­tów hipotecznych, wniosła – za sprawą artykułu 35 – również jedną nowość w kontekście windykacji i odzyskiwania przez banki swoich wierzytelności, a mianowicie prawo klienta do dobrowol­nej sprzedaży nieruchomości w okresie min. 6 miesięcy w przy­padku fiaska postępowania restrukturyzacyjnego. W przypadku gdy sprzedaż nieruchomości dojdzie do skutku, bank zobowiąza­ny jest do wykreślenia hipoteki w każdym przypadku, czyli nawet wówczas, gdy kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieru­chomości jest mniejsza niż wysokość zadłużenia – w takim przy­padku bank ma obowiązek rozłożenia pozostałej części długu na dogodne dla kredytobiorcy raty.

Czy dobrowolna sprzedaż nieruchomości w sytuacji proble­mów finansowych klienta jest dobrym rozwiązaniem? Oczywi­ście. Jest to rozwiązanie najkorzystniejsze dla obu stron: bank uzyskuje zwrot większości zainwestowanych środków, natomiast klient uwalnia się od ciężaru zobowiązań i unika dodatkowych kosztów związanych z egzekucją. Dlaczego zatem to rozwiązanie jest tak rzadko stosowane i tak wiele spraw kończy się egzekucją komorniczą? Przyczyn jest wiele. Klienci traktują swoje nierucho­mości jako ostatni bastion, którego gotowi są bronić za wszelką cenę, nie chcą słyszeć o możliwości sprzedaży, ślepo brnąc w spór z bankiem i nie pozostawiając mu wyboru – jedyną możliwą opcją pozostaje egzekucja komornicza. W efekcie po latach walki, stre­su i permanentnych problemów finansowych klienci wychodzą psychicznie zmęczeni, tracą nieruchomość i nadal muszą spłacać pozostałe zobowiązania, często narosłe przez przedłużający się proces egzekucyjny. Z drugiej strony – banki nie edukują klientów zawczasu, a o możliwości sprzedaży nieruchomości klient dowia­duje się często dopiero wówczas, kiedy proces egzekucyjny jest już w mocno zaawansowanej fazie i na podjęcie decyzji oraz samą sprzedaż pozostaje bardzo niewiele czasu.

Z formalnego punktu widzenia przepisy ustawy o kredycie hipotecznym dotyczą kredytów udzielonych po jej wejściu w ży­cie, czyli takich, które dopiero za parę lat mogą trafić do windy­kacji. Niemniej obecnie jest czas, kiedy banki, które dotychczas nie praktykowały tego typu rozwiązań, mogą przygotować się i wdrożyć rozwiązania pozwalające na dobrowolną sprzedaż nie­ruchomości nie tylko klientom, którym takie prawo przysługuje z mocy ustawy, ale również tym, którzy zaciągnęli swoje zobowią­zania przed wejściem w życie ustawy. Pomocnym rozwiązaniem jest udział banku w projekcie Platformy Wsparcia Kredytobiorców (PWK), skierowanym zarówno do banków, jak i ich klientów. Rolą PWK jest koordynacja procesu spłaty zadłużenia hipotecznego z wykorzystaniem rozwiązania, jakim jest dobrowolna sprzedaż nieruchomości. Program PWK skupia się na wsparciu kierowa­nym przede wszystkim do klienta indywidualnego posiadającego kredyt hipoteczny zabezpieczony na nieruchomości, która może zostać sprzedana, a środki w ten sposób uzyskane zaspokoją zo­bowiązania wobec wierzyciela. Z drugiej strony założeniem pro­jektu jest wsparcie banków i poprawa skuteczności odzyskiwania należności „trudnych” (tj. z opóźnieniami w spłacie lub windyko­wanych) kredytów zabezpieczonych na nieruchomości.

W momencie kiedy zachodzą problemy finansowe kredyto­biorcy, które skutkują problemami w terminowej obsłudze zo­bowiązania, wraz z zaległościami pojawiają się negatywne emo­cje w relacjach między bankiem a klientem i niechęć klienta do kontaktu z bankiem. Przestaje on postrzegać bank jako partnera w relacji biznesowej, a zaczyna go widzieć jako zagrożenie, prze­ciwnika, z którym przyjdzie mu się zmierzyć. Inicjując program PWK Centrum AMRON chciało stać się instytucją bezstronną, działającą na rzecz klienta, pomagającą mu w podjęciu najlepszej dla niego decyzji, jaką jest sprzedaż nieruchomości, a następnie wspierającą go w procesie sprzedaży. Aby móc podołać temu zada­niu, do rozmów z klientami angażujemy cały zespół składający się ze specjalistów w dziedzinie bankowości hipotecznej oraz windy­kacji kredytów hipotecznych, rzeczoznawców majątkowych oraz pośredników w obrocie nieruchomościami.

Każdy przypadek będzie traktowany in­dywidualnie i dla każdej nieruchomości będzie sporządzany operat szacunko­wy, wykonywany przez niezależne­go rzeczoznawcę majątkowego współpracującego z Centrum AMRON. Każda wycena bę­dzie następnie analizowana podczas spotkania z klientem z wykorzystaniem największej w Polsce bazy informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości, jaką jest baza AMRON, a to po to, aby uzasadnić wartość podaną przez rzeczoznawcę. Dzięki za­awansowanym narzędziom ana­litycznym, pozwalającym ocenić wartość nieruchomości metodami statystycznymi, oraz analitykom rynku nieruchomości, dla każdej nie­ruchomości biorącej udział w programie będzie przygotowywana również wycena statystyczna, co wraz z listą transakcji porów­nawczych z danego regionu oraz operatem szacunkowym przygo­towanym przez rzeczoznawcę pozwoli przedstawić klientowi real­ną wartość jego nieruchomości i wspólnie ustalić cenę ofertową.

Równie ważną czynnością jak określenie ceny ofertowej nie­ruchomości będzie analiza sytuacji finansowej klienta i określe­nie możliwych scenariuszy działania. Analiza sytuacji finansowej polegać będzie przede wszystkim na określeniu liczby i kwot zo­bowiązań posiadanych przez klienta, co pozwoli określić ewen­tualne ryzyko zajęcia nieruchomości przez innych wierzycieli, co mogłoby utrudnić bądź nawet uniemożliwić dobrowolną jej sprzedaż i zmusi wierzyciela hipotecznego do przeprowadze­nia egzekucji komorniczej i licytacji nieruchomości. Aby decyzja klienta o sprzedaży nieruchomości była jak najbardziej świadoma i przemyślana, dla każdego z nich opracujemy symulację kosztów umożliwiającą porównanie dobrowolnej sprzedaży nieruchomo­ści ze wsparciem programu PWK oraz konsekwencji jej sprzeda­ży na pierwszej i drugiej licytacji komorniczej. Takie porównanie umożliwi przedstawienie klientowi korzyści z dobrowolnej sprze­daży nieruchomości i finansowe konsekwencje związane z egze­kucją komorniczą – zarówno w przypadku, kiedy nieruchomość zostanie sprzedana na pierwszej licytacji, jak i na drugiej. To po­równanie, wraz z wcześniejszą analizą sytuacji finansowej klienta, będzie przydatne podczas wyznaczania ceny ofertowej nierucho­mości oraz określenia czasu, jakim klient dysponuje, aby sprzedać nieruchomość i uniknąć egzekucji komorniczej.

W przypadkach gdy wierzytelność zabezpieczona hipotecznie na nieruchomości przekracza prognozowaną możliwą do uzyska­nia wartość, pracownicy Centrum AMRON będą wspierać klienta i prowadzić rozmowy z bankiem dotyczące restrukturyzacji po­zostałej części długu na warunkach satysfakcjonujących dla obu stron, co pozwoli na sprzedaż nieruchomości i zwol­nienie hipoteki. Dzięki temu bank odzyska większą część swoich środków od razu, a pozostałą kwotę klient będzie spłacał na podstawie umowy re­strukturyzacyjnej.

Najważniejszą zasadą Programu PWK jest dobrowolność – klient musi wyrazić zgodę na udział w programie, choć deklaracja udziału nie będzie obligować go do sprzedaży nieruchomości. Program PWK jest możliwo­ścią wsparcia działań klienta i dostarczenia mu niezbędnej wiedzy potrzebnej do podję­cia decyzji do dobrowolnej sprzedaży nieru­chomości, jednakże sama decyzja co do chęci sprzedaży nieruchomości oraz ceny, za jaką zostanie ona sprzedana, zawsze należy do właściciela nieruchomości, który może wyco­fać się z programu na każdym etapie.


Wstęp do „Rekomendacji J” z dnia 11 września 2012 r. dotyczącej zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach.