Centrum AMRON w służbie bankowości

BANK 2016/12

Centrum AMRON w służbie bankowości

Od września 2004 r., a więc już ponad 12 lat, na rynku międzybankowej wymiany informacji o nieruchomościach działa Centrum Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami – Centrum AMRON. A może inaczej – to Centrum AMRON wykreowało – pod patronatem Związku Banków Polskich oraz przy istotnym wsparciu nadzorczym Generalnego Inspektora Nadzoru Bankowego, Komisji Nadzoru Bankowego, a następnie Komisji Nadzoru Finansowego – rynek międzybankowej wymiany informacji o nieruchomościach.

Dr Jacek Furga

prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.

Była to kolejna trafiona inicjatywa Związku Banków Polskich, o której warto wspomnieć przy okazji obchodów 25-lecia ZBP. Pomysł na stworzenie bazy danych AMRON zrodził się w ZBP jeszcze w roku 1999. Pomimo krótkiego okresu funkcjonowania systemu udostępniania informacji gospodarczych w Polsce, ZBP dopracował się wielu rozwiązań, które pod względem jakości danych, szybkości przepływu informacji oraz bezpieczeństwa przetwarzania i transferu nie ustępują rozwiązaniom światowym.

Aktywni na rynku nieruchomości

Wiarygodna informacja o wartości nieruchomości jest kluczowym elementem budowy zaufania w relacjach pomiędzy uczestnikami rynku obrotu nieruchomościami, a dla sprawnego zarządzania ryzykiem kredytowym przez banki wręcz niezbędna. Jak wskazuje Komisja Nadzoru Finansowego w znowelizowanej Rekomendacji J, nie istnieje w Polsce jeden, pełny zbiór informacji o nieruchomościach. Źródła informacji charakteryzują się dużym rozproszeniem przestrzennym i zróżnicowaniem pod względem zakresu i jakości. Jesteśmy, jako sektor bankowy, jedynym środowiskiem aktywnym na rynku nieruchomości, dysponującym własną, ogólnopolską bazą danych o nieruchomościach. Dzięki determinacji kierownictwa Związku Banków Polskich oraz zaangażowaniu ponad 6 tys. pracowników sektora bankowego, którzy w tym okresie byli użytkownikami Systemu AMRON, udało się nam stworzyć unikalną w skali kraju bazę danych o bardzo wysokiej jakości oraz wielkości zasobów. Współtworzymy najlepszą w kraju bazę danych o wartościach i cenach transakcyjnych nieruchomości AMRON.

Taką bazą nie dysponuje administracja rządowa, pomimo gromadzenia danych w 402 rejestrach przy urzędach karnych skarbowych. Samorządy gromadzą informacje o transakcjach nieruchomościami w 380 powiatowych rejestrach cen i wartości nieruchomości. Te poszczególne rejestry ze sobą nie współpracują. Nie wspominam nawet o możliwościach dostępu do ich zawartości, jak również o jakości gromadzonych w nich danych. Stworzenia ogólnopolskiej bazy danych nie udało się zrealizować ani środowisku rzeczoznawców majątkowych, ani środowisku pośredników w obrocie nieruchomościami. Poszczególne regionalne lub lokalne stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych oraz pośredników w obrocie nieruchomościami prowadzą w sumie ponad 40 regionalnych baz danych. Wielu uczestników rynku nieruchomości nie chce wciąż przyjąć do wiadomości, że to nie posiadanie danych, lecz ich jakość, standaryzacja oraz umiejętność ich interpretacji, są dziś gwarancją sukcesu. We wspomnianych powyżej powiatowych rejestrach zgromadzonych jest łącznie (według dostępnych sprawozdań starostów na koniec 2014 r.) 3 738 610 cen transakcyjnych oraz 237 571 operatów. Niestety bardzo niska jakość opisu tych danych, brak ich standaryzacji nie tylko w skali kraju, lecz nawet w skali województwa, uniemożliwia ich wykorzystywanie do bardziej zaawansowanych analiz.

Baza danych Centrum AMRON to już prawie 2 mln 600 tys. rekordów. Dysponujemy ponadto liczbą ponad 600 tys. rekordów pozyskanych z powiatowych rejestrów cen i wartości nieruchomości oraz Agencji Nieruchomości Rolnych, którymi nie możemy zasilić bazy danych ze względu na ich zbyt niską jakość w zakresie opisu nieruchomości. Daje to łącznie zasób ponad 3,2 mln rekordów, które umożliwiają Centrum AMRON oferowanie bankom nie tylko prostego dostępu do danych o poszczególnych transakcjach, ale również szerokiej palety raportów i prognoz statystycznych.

Pełna i dokładna informacja

Centrum AMRON dysponuje szeregami czasowymi danych dla lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych, gruntów pod zabudowę czy gruntów rolnych, umożliwiającymi nie tylko analizę trendów zmian ich cen i wartości w okresie ostatnich 11 lat, od pierwszego kwartału roku 2005. Dysponując 62 okresami badawczymi (kwartały) budujemy – we współpracy z kadrą naukową kilku uczelni – modele ekonometryczne prognozujące prawdopodobieństwo zmian wartości nieruchomości w okresach przyszłych, pozwalając bankom na wypełnianie wymogów Rekomendacji J Nr 11.

image

Niestety część decydentów w bankach nie do końca zdaje sobie sprawę z tego, jaki udało się nam wspólnie osiągnąć sukces. Pojawiają się co jakiś czas pomysły tworzenia przez banki własnych baz danych o rynku nieruchomości. I to nie tylko ze strony tych największych, które samodzielnie dysponują znaczącym udziałem w rynku kredytów hipotecznych, a tym samym dysponują znaczącą liczbą danych, lecz również ze środowiska banków spółdzielczych. Czym tłumaczyć inicjatywę działającej w Grupie BPS Fundacji Rozwoju Bankowości Spółdzielczej, która skierowała do banków spółdzielczych ofertę współtworzenia Spółdzielczej Bazy Nieruchomości i pozyskała do tego pomysłu kilkanaście instytucji? W zaproszeniach skierowanych do nich używa argumentu: „Im więcej banków przystąpi do wspólnego projektu, tym większa ilość danych będzie dostępna dla użytkowników bazy”. Oczywiście jeśli ktoś ma takie ambicje oraz odpowiednie (duże) pieniądze i kadrę z odpowiednim bagażem doświadczeń w obszarze funkcjonowania rynku nieruchomości i bankowości hipotecznej, to niech próbuje. Warto jednak zapoznać się z wymogami wiarygodnej bazy danych, zdefiniowanymi w Rekomendacji J Komisji Nadzoru Finansowego, by zrozumieć, że jej stworzenie nie jest zadaniem ani prostym, ani tanim. Trzeba również zdawać sobie sprawę z realiów funkcjonowania rynku informacji o nieruchomościach w naszym kraju. Dodam tylko, że w AMRON uczestniczy ponad 340 banków spółdzielczych, których pracownicy wprowadzili dotychczas do tej bazy łącznie niecałe 70 tys. rekordów, co stanowi 2,5% dostępnych im zasobów międzybankowej bazy danych.

Docierają do nas sygnały z rynku, że dla pozyskania „pilnie” potrzebnych danych o konkretnych nieruchomościach, banki płacą na rynku nawet 30 zł za jeden rekord. Innym razem korzystają „z pomocy” zaprzyjaźnionych pracowników w innych bankach do pozyskiwania danych o nieruchomościach. A z drugiej strony docierają do nas oskarżenia o „monopolistyczne” praktyki Centrum AMRON. Tymczasem to przy AMRON powołany został, jako pierwszy, Komitet Uczestników, po to, by Związek Banków Polskich mógł reagować na ewentualne uwagi oraz propozycje dotyczące funkcjonowania bazy danych i oprogramowania. Systematycznie rozwijana jest funkcjonalność systemu oraz poszerzana baza danych. Zaakceptowana przez banki propozycja ZBP podwyższenia z początkiem roku 2016 opłat abonamentowych pozwoliła nam na poszerzenie zakresu współpracy z rosnącą z dnia na dzień liczbą rzeczoznawców majątkowych, którzy na rzecz Centrum AMRON nie tylko wykonują operaty szacunkowe, lecz również zasilają bazę ZBP pełnowartościowymi, spełniającymi wymagania Rekomendacji J, opisami nieruchomości, które były przedmiotem transakcji nie wcześniej niż 12 miesięcy przed datą dokonania wpisu do AMRON. Tylko w 2016 r. ZBP wydał na zasilenie bazy danych AMRON przez rzeczoznawców majątkowych ponad 400 tys. zł. Dzięki temu udostępniamy bankom informację o bieżących cenach transakcyjnych. Rośnie liczba powiatów, których aktywność w obrocie na rynku nieruchomości monitorujemy w 100%.

Wykres #2 obrazuje udział danych pozyskiwanych do bazy AMRON ze źródeł spoza sektora bankowego.

image

Dokładność i bezpieczeństwo

Wzrost opłat pozwolił również na przygotowanie kolejnej, drugiej przebudowy oprogramowania AMRON, którą planujemy udostępnić bankom oraz innym użytkownikom z końcem 2018 r. Zdajemy sobie bowiem sprawę z tego, że konkurencja posiada rozwiązania nowocześniejsze. Oferowany obecnie AMRON II został stworzony w 2008 r. Coś za coś. My postawiliśmy na wzrost zasobności bazy i wzrost jakości opisu nieruchomości. Dziś prowadzimy konsultacje, które umożliwią nam przygotowanie nowej wersji AMRON III i przekonają banki do bardziej aktywnego uczestnictwa w systemie.

AMRON staje się bazą referencyjną dla wszystkich uczestników rynku obrotu nieruchomościami. Nowoczesne rozwiązania informatyczne gwarantują bezpieczeństwo użytkowników Systemu AMRON oraz gromadzonych w nim informacji. Indywidualnie nadawane uprawnienia dla każdego użytkownika oraz słownikowanie wszystkich wprowadzanych danych zapewniają wysoką wiarygodność i standaryzację gromadzonych i przetwarzanych danych. Rolę i znaczenie Systemu AMRON wielokrotnie podkreślał nadzór bankowy, czy to jeszcze w formule Generalnego Inspektoratu Nadzoru Bankowego, czy też Komisji Nadzoru Finansowego.

W piśmie zastępcy przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego, Wojciecha Kwaśniaka, do prezesa Związku Banków Polskich, Krzysztofa Pietraszkiewicza z 27 września 2013 r. czytamy: „(…) z satysfakcją przyjąłem informację o działaniach podjętych przez Związek Banków Polskich, mających na celu przygotowanie polskiego sektora bankowego do sprostania wymogom wprowadzonym przez nową Rekomendację J dotyczącą zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach. Współpraca Związku Banków Polskich – właściciela jedynej w naszym kraju międzybankowej bazy danych o nieruchomościach, Systemu AMRON – jest kluczowa dla efektywnego wprowadzenia w życie postanowień Rekomendacji J”.

Dziś ponad 600 podmiotów gospodarczych, instytucji oraz uczelni uczestniczy w AMRON. W tym gronie jest kilka uczelni ekonomicznych, Agencja Nieruchomości Rolnych, Prokuratura Generalna, a także Narodowy Bank Polski oraz Komisja Nadzoru Finansowego. Ale baza danych to dziś już tylko fragment aktywności Centrum AMRON. Jako profesjonalny ośrodek analityczno-badawczy świadczymy szerokie spektrum usług w zakresie monitorowania i analiz rynku obrotu nieruchomościami. Z powodzeniem dostarczamy naszym klientom i partnerom zweryfikowaną informację o rynku nieruchomości, wyjaśniamy zjawiska na nim zachodzące, a także zapewniamy dostęp do rzetelnej informacji gospodarczej.

Nie tylko raporty AMRON-SARFiN

To, co współtwórcom Centrum AMRON i jego pracownikom sprawia satysfakcję, u większości wzbudza szczery podziw, w innych twórczą i motywującą do współzawodnictwa zazdrość, ale u niektórych – niestety – destrukcyjną zawiść. Dynamiczny rozwój Systemu AMRON od samego początku rozbudzał emocje w środowisku rzeczoznawców majątkowych. Podsycali je m.in. liderzy regionalnych stowarzyszeń, prowadzących własne bazy danych, twierdząc, że im lepszy (zasobniejszy w dane) AMRON, tym mniej zleceń wycen wartości nieruchomości dla rzeczoznawców majątkowych. Apogeum tych emocji nastąpiło przed trzema laty, gdy podjęliśmy kolejną, tym razem udaną próbę bezpośredniej współpracy z rzeczoznawcami majątkowymi, zarówno w zakresie realizacji operatów szacunkowych, jak również zasilania bazy danych. Dziś te emocje nieco ucichły. Współpracujemy z grupą ponad 230 rzeczoznawców majątkowych, którzy w tym okresie sporządzili dla banków obsługiwanych przez Centrum AMRON ponad 53 tys. operatów szacunkowych oraz wprowadzili do bazy AMRON ponad 200 tys. rekordów. Obsługa wycen nieruchomości stała się po trzech latach jednym z istotnych filarów działania Centrum AMRON.

Satysfakcja naszych klientów potwierdza nasze kompetencje nie tylko w administrowaniu i obsłudze bazy danych i Systemu AMRON, ale również w obszarze analiz rynku nieruchomości oraz usług wspierających banki w procesie oceny i monitorowania wartości zabezpieczeń na nieruchomościach.

W listopadzie 2009 r. Związek Banków Polskich opublikował pierwszy kompleksowy ogólnopolski raport na temat kredytów hipotecznych oraz cen transakcyjnych nieruchomości, który spotkał się z ogromnym zainteresowaniem zarówno uczestników rynku nieruchomości, jak i jego analityków i obserwatorów. Bardzo pozytywny odbiór tej publikacji utwierdził nas w przekonaniu, że na rynku brakuje rzetelnej informacji o akcji kredytowej banków, uzupełnionej o informację na temat kształtowania się cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych – stąd decyzja o kwartalnej aktualizacji raportu. Na tegorocznym XIII Kongresie Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych zaprezentowana została już 29. edycja Raportu AMRON-SARFiN. Przy okazji warto dodać, że od lutego br. również System SARFiN jest obsługiwany przez Centrum AMRON.

Centrum AMRON wypracowało szereg rozwiązań z powodzeniem stosowanych w kilkunastu współpracujących bankach, które stanowią narzędzia do skutecznego i efektywnego prowadzenia procesów oceny i monitorowania wartości zabezpieczeń wierzytelności banku.

Proponowane przez Centrum AMRON raporty średniej wartości i raporty trendu wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych są odpowiedzią na wymogi Rekomendacji S w zakresie weryfikacji i monitorowania wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego, opierającą się na analizie wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych metodami statystycznymi (analiza wartości nieruchomości i analiza trendu zmian wartości zabezpieczeń hipotecznych). Rozwiązanie to zostało pozytywnie zweryfikowane zarówno w procesie monitorowania i aktualizacji wartości zabezpieczeń hipotecznych w kilku wiodących na rynku bankach komercyjnych, jak również w trakcie przeprowadzonych w tych bankach inspekcji KNF (banki nie otrzymały dodatkowych zaleceń do realizacji w tej kwestii). Otrzymywany przez bank raport zawiera informacje o aktualnej wartości nieruchomości danego typu na rynku lokalnym lub/i tabelę wskaźników zmian wartości zabezpieczeń hipotecznych dla podstawowych typów nieruchomości, umożliwiając analitykom bankowym skuteczne monitorowanie wartości portfeli zabezpieczeń hipotecznych.

Centrum AMRON, wykorzystując zasoby bazy AMRON, umożliwiające zdefiniowanie wspomnianych już przeze mnie 62 okresów badawczych, podjęło się opracowania modeli ekonometrycznych spełniających wymogi Rekomendacji J w zakresie prognozowania ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń hipotecznych. Od kwietnia 2014 r., czyli momentu wejścia w życie znowelizowanej Rekomendacji J obligującej banki do stosowania modeli statystycznych umożliwiających ocenę ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń na nieruchomościach, oferujemy bankom kompleksową usługę polegającą na budowie i utrzymaniu modeli oraz dostarczaniu bankom raportów prognostycznych wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych przygotowanych przy użyciu tych modeli. Poza pełną dokumentacją modeli oraz raportami walidacyjnymi (o zakresie zgodnym z Rekomendacją W KNF) w ramach współpracy banki, w trybie kwartalnym, otrzymują raport zawierający punktową prognozę najbardziej prawdopodobnych zmian wartości zabezpieczeń hipotecznych wraz z rozkładem prawdopodobieństwa ich wystąpienia. Raporty przygotowywane są dla trzech typów nieruchomości – lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz nieruchomości komercyjnych.

W listopadzie 2009 r. ZBP opublikował pierwszy kompleksowy ogólnopolski raport na temat kredytów hipotecznych oraz cen transakcyjnych nieruchomości, który spotkał się z ogromnym zainteresowaniem zarówno uczestników rynku nieruchomości, jak i jego analityków i obserwatorów.

Centrum AMRON oferuje również roczne raporty weryfikacji wartości z wycen z wysokością środków odzyskiwanych w drodze sprzedaży zabezpieczenia. Raporty te są odpowiedzią na wymogi Rekomendacji S KNF i przygotowywane są na podstawie analizy statystycznej różnic wartości określonych przez rzeczoznawców majątkowych i uzyskanych w transakcjach sprzedaży indywidualnych nieruchomości. Otrzymywany przez bank raport zawiera informacje o wysokości podstawowych miar statystycznych różnic wartości dla poszczególnych typów nieruchomości.

Najnowszym obszarem aktywności Centrum AMRON jest Projekt Bankowej Platformy Nieruchomości – rozwiązania wspierającego banki w procesie odzyskiwania należności z tytułu zabezpieczeń kredytów hipotecznych. Jednym z najważniejszych założeń projektu jest współdziałanie banków i ich klientów za pośrednictwem Bankowej Platformy Nieruchomości na każdym etapie procesu sprzedaży nieruchomości oraz pełna dobrowolność decyzji klientów o ich zbyciu. Takie rozwiązanie pozwoli na transparentność procesu, który jest obecnie negatywnie postrzegany przez klientów banków.

Bankowa Platforma Nieruchomości ma również pełnić rolę mediatora pomiędzy bankiem a klientem i dzięki swojej neutralności powinna dodatkowo zwiększyć zaufanie kredytobiorców, wspierając zarówno banki w ich działaniach odzyskiwania wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie, jak i klientów z długotrwałymi problemami w spłacie kredytów hipotecznych.

Liczę na to, że przedstawione obszary naszej aktywności w pełni uzasadniają tytuł „Centrum AMRON w służbie bankowości” oraz uprawniają do dosłownego interpretowania anagramu nazwy Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami AMRON – NORMA. Dla uczestników rynku obrotu nieruchomościami korzystanie z AMRON stało się NORMĄ.