Frank tanieje, frankowicze coraz bardziej zadowoleni ze swoich kredytów

Nieruchomości

0004

Coraz więcej faktów przemawia za tym, że wszystko co najgorsze jest już poza frankowiczami. W poniedziałek 27 listopada spadający kurs franka szwajcarskiego przebił próg 3,60 zł, zaś analitycy wskazują, że nie jest to jeszcze koniec trendu. Powoli więc sytuacja wraca do stanu sprzed czarnego czwartku 15 stycznia 2015 r. Dzieje się to bez zapowiadanej przez prezydenta pomocy. Jedyny problem, z którym zresztą trudno będzie się uporać, to wzrost zadłużenia wywołany gwałtownym spadkiem wartości nieruchomości.

W poniedziałkowe - 27 listopada przedpołudnie kurs franka szwajcarskiego spadł poniżej granicy 3,60 zł. - To najniższy kurs od stycznia 2015 roku, kiedy szwajcarski SNB przestał bronić CHF przed umocnieniem - dr Przemysław Kwiecień główny ekonomista XTB.

Ta ostatnia kwestia to jednak problem wszystkich, którzy kupowali mieszkania lub domy tuż przed załamaniem się rynku – także za kredyty w złotych a nawet za gotówkę. Choć faktem jest, że w przypadku frankowiczów dochodzi do tego rekordowo niski wówczas kurs, po którym przeliczano im franki na złote – nawet poniżej 2 zł za franka (sierpień 2008 r.).

Systematyczny od pewnego czasu spadek kursu franka szwajcarskiego to być może jedna z kluczowych przyczyn zelżenia presji ze strony kredytobiorców frankowych, aby organizacje, politycy, banki, rząd, a także prezydent podejmowali w ich imieniu działania, co wynika z badania “Poglądy polityczne kredytobiorców” – Raport Kantar Public dla Instytutu Jagiellońskiego Listopad 2017.

Rynek daje ulgę…

Posiadacze kredytów we frankach nadal nie mogą doczekać się satysfakcjonujących rozwiązań ustawowych, a najbardziej aktywna część tego środowiska wciąż zgłasza nowe propozycje. Tymczasem rynek walutowy, który wcześniej sprawił im przykrą niespodziankę, teraz postanowił przynieść ulgę. Tylko w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy „zredukował” ich zadłużenie o prawie 20 mld zł.

W poniedziałkowe – 27 listopada przedpołudnie kurs franka szwajcarskiego spadł poniżej granicy 3,60 zł. – To najniższy kurs od stycznia 2015 roku, kiedy szwajcarski SNB przestał bronić swojej waluty przed umocnieniem. To efekt bardzo dobrych nastrojów na rynkach globalnych, rosnących szans na starą koalicję w Niemczech, a także atomowych danych makroekonomicznych w Polsce i Europie – podkreśla dr Przemysław Kwiecień główny ekonomista XTB.

– Oznacza powrót do poziomów sprzed tzw. czarnego czwartku. Od połowy grudnia 2014 r. do 14 stycznia 2015 r. kurs ten wahał się bowiem w przedziale 3,48 zł – 3,63 zł. Dodatkowo, obecnie stopy procentowe są niższe niż na przełomie 2014 i 2015 r. Połączone efekty niższego kursu i ujemnych stóp procentowych w Szwajcarii powodują, że w przypadku kredytu ze stycznia 2008 r., obecna rata jest tylko o 111 zł wyższa niż ta, jaka została wyliczona przez bank w procesie składania wniosku kredytowego – podkreśla Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Na koniec sierpnia br. wartość zadłużenia z tytułu walutowych kredytów na zakup nieruchomości wyniosła 140,6 mld zł i była o niemal równe 20 mld zł, czyli o ponad 12 proc. niższa niż rok wcześniej. Znaczący w tym udział miał spadek kursu franka. Jeszcze w grudniu 2016 r. przekraczał on 4,15 zł, To pierwsza tak długo trwająca dobra passa posiadaczy kredytów we frankach od ponad czterech lat. Wcześniej z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia od sierpnia 2011 r. do maja 2013 r., gdy w ciągu dwudziestu miesięcy frank potaniał z 4,04 do 3,3 zł, czyli o ponad 18 proc.

 

… ale balon pękł bezpowrotnie

– Wiele wskazuje na to, że jest szansa na powtórkę tej sytuacji, jeśli nie co do skali przeceny franka, to przynajmniej utrzymania jego kursu na niskim, zbliżonym do obecnego poziomie, przez co najmniej kilka miesięcy – uważa Roman Przasnyski, główny analityk GERDA BROKER. – Składają się na to dwie grupy czynników, z których pierwsza powoduje, że frank traci na wartości wobec euro, a druga sprawia, że złoty pozostaje stosunkowo mocny wobec euro, a przynajmniej traci do wspólnej waluty słabiej niż frank. Euro zaś stanowi „wspólny mianownik” w wyliczaniu relacji franka do złotego. Kurs franka w złotych wyliczany jest bowiem w wyniku podzielenia kursu euro w złotych przez kurs euro we frankach – wyjaśnia Przasnyski.

Zadłużenie frankowiczów zależy jednak nie tylko od kursu. Przez spadek wartości nieruchomości frankowicz, który pożyczał w 2008 r. na zakup mieszkania franki o wartości 300 tys. zł, mimo dziewięciu lat spłaty, ma dług wynoszący ponad 400 tys. zł. – Gdyby więc przewalutować kredyt nawet po obecnym korzystnym kursie i sprzedać mieszkanie, nie wystarczy pieniędzy na spłatę całego długu. Z tego samego powodu frankowiczowi nie opłaca się zamienić lokalu np. na większy, mniejszy czy przenieść się do innego miasta lub innej dzielnicy. Możemy powiedzieć, że ci kredytobiorcy są „przywiązani” do swoich mieszkań – wyjaśnia Sadowski.

Choć od grudnia 2016 r. kurs franka obniżył się z 4,15 zł, czyli obecnie już ponad 11 proc., to z dzisiejszej perspektywy trudno spodziewać się jego szybkiego powrotu w okolice 2 zł, a i taka tendencja nie byłaby w stanie w pełni zrekompensować zadłużonym poprzedniej „straconej dekady”. – Oznaczałoby to spadek kursu franka o 46 proc., co wydaje się mało prawdopodobne i wymagałoby zaistnienia nadzwyczajnych okoliczności – mówi Roman przasnyski. – W szczególności wejście europejskiej i globalnej gospodarki w fazę wysokiego tempa wzrostu. Ponadto – brak poważniejszych napięć politycznych na świecie oraz zawirowań na rynkach finansowych, utrzymanie lub pogłębienie różnic między polityką pieniężną Europejskiego Banku Centralnego (rozpoczęcie wygaszania programu skupu obligacji i cyklu podwyżek stóp procentowych) a działaniami Banku Szwajcarii (utrzymanie ujemnych stóp procentowych lub powolny ich powrót w okolice zera oraz kontynuacja działań mających na celu powstrzymanie aprecjacji franka). Tym tendencjom musiałoby towarzyszyć umocnienie się złotego wobec głównych walut, w szczególności wobec euro, a mówiąc ściślej, jednoczesne umacnianie się złotego wobec euro i osłabianie się franka wobec wspólnej waluty.

Teoretycznie jest to możliwe. Gdyby bowiem spojrzeć na losy kursu franka w dłuższej perspektywie czasowej, to był już okres (lata 2003-2007), gdy po okresie wzrostu na wartości frank wyraźnie się osłabił.

Obejdzie się bez pomocy?

Nie mniej prawdopodobny jest ponowny wzrost wartości nieruchomości, choć z pewnością bez takiego sztucznego zasilania, jakim było “lewarowanie” przy pomocy kredytów walutowych, szczyty cen za metr kwadratowy z lat 2007-2008 raczej nie będą osiągalne.

Expander zwraca też uwagę na okoliczność, iż od 2008 r. o ok. 40 proc. wzrosły nasze wynagrodzenia. Jeśli więc rata początkowo miała stanowić np. 30 proc. dochodów kredytobiorcy, to dziś będzie to już tylko 25 proc.

Te okoliczności na pewno nie pozostały bez wpływu na wyniki przywołanego już badania Kantar Public. Poza spadkiem presji na rządzących w sprawie pomocy dla frankowiczów, badacze odnotowali też wśród nich… wzrost zadowolenia z posiadanych kredytów CHF, przy jednoczesnym spadku przekonania frankowiczów, że udzielenie publicznej pomocy osobom posiadającym kredyty we frankach szwajcarskich byłoby sprawiedliwe wobec innych grup klientów banków oraz umocnieniu się opinii o potrzebie sprawiedliwego traktowania kredytobiorców, niezależnie od waluty kredytu i sytuacji materialnej (pomoc ze strony instytucji publicznych powinna być udzielona wszystkim kredytobiorcom). To wszystko stało się w przeciągu ostatnich 17. miesięcy, bo pierwsza fala badania była przeprowadzona w maju 2016 r.

Nie bez powodu też autorzy badania rekomendują m.in.: „Z uwagi na wysokie emocjonalne zaangażowanie uczestników rynku i trudne do projekcji efekty rozwiązań pomocowych komunikacja potencjalnych propozycji powinna być maksymalnie zobiektywizowana i odpowiadać na obawy, redukować niepewność i dać możliwość podjęcia indywidualnej decyzji przez poszczególnych kredytobiorców”.