Instrumenty finansowania nieruchomości: Główne wskaźniki dotyczące rynku najmu w Polsce

FN 2015/10-12

Instrumenty finansowania nieruchomości: Główne wskaźniki dotyczące rynku najmu w Polsce

Opisanie dzisiaj wskaźników rynku najmu w Polsce jest zadaniem dość karkołomnym. Brakuje wiarygodnych danych na ten temat, co sprawia, że większość wskazanych w tym artykule informacji opartych jest na analizie portfela mieszkań zarządzanego przez największą w Polsce firmę zajmującą się najmem - Mzuri - która w portfelu ma niemal 1500 mieszkań znajdujących się w ponad 20 miastach Polski. Na wstępie dokonajmy zastrzeżenia, że pisząc o najmie, mamy na myśli najem na warunkach rynkowych, a więc z pominięciem kwaterunku, mieszkań wojskowych, gminnych itp.

Artur Bartnicki
Prezes Zarządu Mzuri Sp. z o.o.

Wielkość rynku najmu

Szacujemy, że w Polsce jest ok. 700-750 tys. mieszkań na wynajem, wliczając w to pustostany, mieszkania wynajmowane rodzinie „za czynsz do administracji” oraz te wynajmowane nielegalnie (bez umowy i bez rozliczania podatków), z czego ok. 100-120 tys. mieszkań zlokalizowanych jest w Warszawie. Z drugiej strony, zgodnie z danymi Eurostatu, w 2014 roku w Polsce jedynie 4,4 proc. ludności mieszkało w lokalach wynajmowanych na zasadach rynkowych, podczas gdy w całej UE jest to 18,5 proc., zaś w krajach strefy Euro – ok. 25 proc. Warto przy tym zauważyć, że w okresie 2009-2014 wskaźnik ten dla Polski podwoił się.

Struktura własnościowa mieszkań

Niemal 100 proc. mieszkań na wynajem znajduje się w rękach prywatnych. Struktura własności mieszkań na wynajem jest przy tym niezwykle rozdrobniona. Zdecydowana większość lokali – powyżej 90 proc., jak szacujemy – to jedyne lub jedno z dwóch mieszkań na wynajem posiadanych przez danego właściciela. Inwestorzy, którzy mają w portfelu trzy lub więcej mieszkań, stanowią wciąż jeszcze małą część rynku.

Dopiero w mijającym 2015 roku widoczne stało się poważniejsze zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych rynkiem najmu w Polsce. Jego prekursorem był, oczywiście, Fundusz Mieszkań na Wynajem BGK, ale obecnie widać aktywność również innych instytucji, zarówno z Polski, jak i zza granicy. Jednak w odróżnieniu od wielu rynków „Starej Unii” – na przykład Niemiec, Holandii czy Danii, gdzie fundusze emerytalne posiadają często setki tysięcy mieszkań na wynajem, w Polsce wciąż mieszkania należące do właścicieli instytucjonalnych stanowią zupełny margines rynku – zaledwie promile łącznych zasobów. Sytuacja ta jednak zapewne będzie się dość dynamicznie zmieniać.

Wielkość mieszkań

Najczęściej poszukiwane i wynajmowane są kawalerki oraz mieszkania dwupokojowe, w standardzie ekonomicznym. Szacujemy, że ok. 10 proc. rynku stanowią mieszkania wynajmowane na pokoje, podczas gdy reszta jest wynajmowana jako całe miesz kanie. Wskaźnik ten waha się jednak dość znacznie między miastami, rosnąc w ośrodkach o charakterze akademickim (np. Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań czy Lublin) i zbliżając się do zera w miastach takich, jak Radom czy Częstochowa.

Nie sposób jednak określić dzisiaj bardziej precyzyjnie struktury wielkościowej mieszkań na wynajem w Polsce.

Wysokość czynszów

Kilka ostatnich lat (od roku 2010) charakteryzowała relatywna stabilizacja na rynku najmu mieszkań. Czynsze najmu pozostawały stabilne w poszczególnych aglomeracjach. Załączona tabela obrazuje poziom czynszów w wybranych miastach Polski, w zależności od wielkości mieszkania.

Zgodnie z danymi firmy REAS, ok. jednej trzeciej mieszkań na wynajem w Polsce jest wynajmowanych za czynsz mieszczący się w przedziale między 40 i 50 zł miesięcznie za metr kwadratowy mieszkania, podczas gdy 20 proc. mieści się w przedziale od 30 do 40 zł/m kw./miesiąc, zaś 23 proc. od 50 do 60 zł/m kw./miesiąc.

fn.2015.k4.tabela.033.450x

Czas najmu

Średni okres pustostanu mieszkania zależy od wielu czynników – wielkości lokalu, lokalizacji, jakości wyposażenia, przygotowania mieszkania do najmu i wreszcie, przede wszystkim, oczekiwanego czynszu. Patrząc na całość portfela mieszkań zarządzanych przez Mzuri, średni poziom pustostanu wynosi ok. 7 proc. Należy jednak podkreślić, że wskaźnik ten zmienia się w czasie i między miastami, wahając się zwykle (krótkoterminowo) w przedziale 0-10 proc. Średni okres najmu mieszkania przez jednego najemcę to ok. 2,5 roku.

Wyposażenie mieszkania

Standardem rynkowym w Polsce jest wynajmowanie na długi czas mieszkań już umeblowanych. Właściciele mieszkań na wynajem czasem wyposażają je także w urządzenia elektryczne, takie jak czajnik czy kuchenka mikrofalowa, zaś niektórzy posuwają się dalej, do zapewnienia zastawy stołowej czy garnków i patelni. W opinii Mzuri jest to niewskazane, gdyż po pierwsze, najemcy rzadko tego oczekują, zaś po wtóre, może powodować liczne problemy inwentaryzacyjne. Lepiej trzymać się podstawowego standardu umeblowania i wyposażenia w sprzęty takie, jak lodówka, pralka i kuchenka.

Kim są najemcy?

Wbrew obiegowym opiniom, studenci nie stanowią dominującej grupy najemców. Wśród klientów Mzuri stanowią oni jedynie ok. jednej trzeciej. Pozostali najemcy to przede wszystkim osoby mieszkające samotnie, zazwyczaj wkraczające dopiero w życie zawodowe oraz bezdzietne pary, często żyjące w związkach nieformalnych. Oczywiście, nie oznacza to, że mieszkań nie wynajmują rodziny z dziećmi czy emeryci, stanowią oni jednak mniejszy odsetek najemców.

Patrząc na narodowość najemców, daje się zauważyć rosnący ostatnio wyraźnie udział obcokrajowców, zwłaszcza Ukraińców, choć wciąż stanowią oni zaledwie kilka procent wszystkich najemców….


Mzuri jest największą w Polsce firmą specjalizującą się w zarządzaniu najmem mieszkań. Obecnie Mzuri zarządza portfelem niemal 1500 mieszkań zlokalizowanych w ponad 20 miastach Polski.


STRESZCZENIE

Artykuł zawiera podsumowanie głównych danych odnoszących się do polskiego rynku najmu mieszkań. Autor opisuje zarówno wielkość rynku, jak i poziom cen i pustostanów, a także wskazuje na strukturę rynku w różnych układach.

SŁOWA KLUCZOWE

najem mieszkań,
rynek najmu,
czynsze najmu

ABSTRACT

The paper contains a summary of key data relating to the Polish residential rental market. The author discusses both the size of the market, rent levels and void periods as well as the structure of the market in relation to various aspects.

KEY WORDS

residential rental market in Poland,
tenancy in Poland,
rent levels in Poland