Mieszkanie Plus – Szanse i zagrożenia

Komentarze ekspertów

27 września 2016 r. Rada Ministrów podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia "Narodowego Programu Mieszkaniowego", dokumentu określającego cele polityki mieszkaniowej do roku 2030. Jednym z trzech podstawowych celów określonych w programie jest „Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających ich nabycie lub wynajęcie po cenach komercyjnych.”

Cel ten, według autorów programu ma zostać osiągnięty przez wdrożenie pakietu Mieszkanie Plus –obejmującego plan zwiększenia liczby oferowanych mieszkań o umiarkowanych cenach i czynszu przez bezpośrednie zaangażowanie inwestycyjne specjalnie powołanego do tego celu państwowego podmiotu – Narodowego Operatora Mieszkaniowego. Zgodnie z deklaracjami rządu jest to projekt adresowany do wszystkich grup społecznych, mający spełniać ważne cele polityki gospodarczej państwa, poprawiający sytuację młodych rodzin i mający mieć istotny wpływ na poprawę sytuacji demograficznej (zwiększenie dzietności). Drugim ważnym celem wdrożenia projektu jest zwiększenie elastyczności zawodowej Polaków przez poprawienie ich mobilności jako pracowników.

W przypadku pierwszego z tych celów zależność wydaje się wręcz intuicyjna, choć dane historyczne nie zawsze ją potwierdzają. Wystarczy przypomnieć, że ostatni wyż demograficzny, z którym mieliśmy w Polsce do czynienia miał miejsce w latach 1981 – 1982, a więc czasach, kiedy perspektywy uzyskania odpowiedniego lokum dla młodej rodziny wyglądały raczej mizernie. Mimo to należy przyznać, że zapewnienie lepszych warunków bytowych młodym Polakom może stanowić impuls poprawy sytuacji demograficznej choć nie gwarantuje sukcesu w realizacji tego celu.

Podobnie jest również z drugim z celów projektu. Wdrożenie pakietu Mieszkanie Plus zwiększy mobilność siły roboczej w Polsce tylko pod warunkiem właściwego doboru lokalizacji budowanych mieszkań. Popełnione w tym obszarze błędy prowadzić będą do rezultatów biegunowo różnych od założonego celu, ze wszystkimi tego negatywnymi konsekwencjami.

Konstrukcja projektu zakłada radykalne obniżenie kosztów budowy mieszkań. Kalkulacja ministerstwa określa koszty budowy 1 metra kwadratowego mieszkań na 2500 PLN za metr kwadratowy wykończonego mieszkania, a czynsz na 10 – 20 PLN za metr kwadratowy miesięcznie. Przyjmując założenie budowania mieszkań na gruntach przekazanych na te cele przez skarb państwa obniżamy koszty budowy mieszkań o około 20%. Na tyle bowiem można szacować udział kosztów zakupu gruntu w kosztach budowy 1 metra PUM w standardowym projekcie deweloperskim. Jeśli do tego dołożymy odpowiednio obniżony standard budynków – wysokość, brak garażu podziemnego czy wind może się okazać, że osiągnięcie celu w postaci 2500 PLN jest realne. Zagrożeniem dla realizacji tego celu kosztowego wydaje się kwestia uzbrojenia otrzymanego gruntu w odpowiednią infrastrukturę.

Tutaj zresztą widać też pewną wewnętrzną sprzeczność Narodowego Programu Mieszkaniowego. W Kodeksie Urbanistyczno-Budowlanym, którego wprowadzenie NPM podaje jako jedno z pierwszych działań autorzy deklarują zarówno preferencje dla lokalizacji inwestycji w oparciu o plan miejscowy jak również dążenie do lokalizacji inwestycji na terenach wyposażonych w niezbędną infrastrukturę techniczną i społeczną, zgodnie z prowadzoną przez gminę polityką przestrzenną. Trudno spodziewać się, że przekazywane przez Skarb Państwa lub np. jego spółki grunty będą spełniały te warunki (przeznaczenia w MPZP na budownictwo wielorodzinne). O ile jednak kwestie planistyczne przy współpracującym samorządzie są do przezwyciężenia, to odpowiednie uzbrojenie terenu pociągać za sobą może znaczące koszty, które mogą podważyć realizację celu kosztowego. Choć nie ma to bezpośredniego związku z kosztami budowy trudno w kontekście tej wewnętrznej sprzeczności programu nie wspomnieć również ryzyka pogłębienia zjawiska rozlewania się miast przy okazji jego realizacji, oczywiście również wbrew deklarowanym celom.

Organizacyjnie projekt wdrażany będzie przez specjalnie powołane do tego celu podmioty – Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i Narodowego Operatora Mieszkaniowego. Jak piszą autorzy dokumentu – „podstawowym celem działania NFM będzie poprawa dostępności mieszkań w oparciu o wykorzystanie na cele budownictwa mieszkaniowego nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa, wniesionych w trybie ustawy do aktywów NFM”. Wstępna kwerenda gruntów Skarbu Państwa, dokonana przez autorów dokumentu wskazuje, że we władaniu podmiotów, które zgłosiły swoje zasoby znajduje się blisko 9000 ha, z czego zdecydowana większość to grunty znajdujące się w zasobie ANR. Ważniejsze jednak od liczby hektarów tych gruntów wydaje się ich położenie. Gruntów tych jest bowiem wyraźnie najwięcej w zachodniej i północnej części kraju oraz z województwie mazowieckim (okolice Warszawy). Zdecydowanie najmniej jest ich natomiast na tzw. ścianie wschodniej.

W celu finansowania realizacji swoich zadań, lub innych programów polityki mieszkaniowej, NFM będzie mógł sprzedawać przekazane mu grunty. W celu organizowania procesu budowlanego deweloperskiego i zarządzania posiadanymi nieruchomościami powołany zostanie nowy podmiot – Narodowy Operator Mieszkaniowy. Podmiot ten ma w założeniu łączyć rolę dewelopera i zarządcy wybudowanych obiektów. Do czasu powołania do życia tego podmiotu prowadzony będzie w ramach 2 instrumentu realizacji tego celu program pilotażowy, którego realizatorem będzie BGK. Z informacji publikowanych w prasie wynika, że BGK w ramach projektu pilotażowego uzyskał już porozumienie z podmiotami zainteresowanymi przekazaniem gruntów do programu. W chwili obecnej są to wyłącznie jednostki samorządu terytorialnego (30 gmin) oraz Agencja Mienia Wojskowego. Póki co brakuje wśród nich natomiast Skarbu Państwa i jego spółek. Trudno się dziwić zainteresowaniu gmin udziałem w tym projekcie … i trzeba się z niego cieszyć.

Wśród miejscowości, w których zlokalizowane są grunty wymieniane są: Katowice, Trzebinia, Skawina, Poznań, Gliwice, Wałbrzych, Pelplin, Biała Podlaska, Kobyłka, Chorzów, Dębica, Starogard Gdański, Tychy, Września, Radom, Nowa Dęba, Chrzanów, Gdynia, Koluszki, Koło, Konin, Łódź, Nysa, Rzeszów, Świdnik, Tomaszów Mazowiecki, Toruń, Zabrze, Zduńska Wola. Jak widać na tej liście nie brakuje miast dużych i ośrodków prężnych gospodarczo, nie brakuje jednak również miast średniej wielkości i małych. Dochodzimy tu do jednego z kluczowych jak się wydaje wyzwań programu – lokalizacji mieszkań. Doświadczenia innych krajów i ich kłopotów z mieszkaniami o niskich czynszach w tym negatywnego wpływu na gospodarkę wskazują, że należałoby lokować je głównie w miejscach, które gwarantują dobry i stabilny w czasie dostęp do dobrze rozwiniętego rynku pracy. Budowanie ich w miastach o słabszej lub niepewnej kondycji ekonomicznej  jest równoznaczne z zastawianiem pułapki na najemców a wraz z nimi na gminę i samego NOM.

W przypadku pogorszenia się kondycji ekonomicznej  takiego przedsiębiorstwa  i w konsekwencji np. utraty części dochodu  osoby takie znajdą się w pułapce niskiego czynszu, prawdopodobnie latami oczekując w długiej kolejce na mieszkanie o podobnie niskim czynszu w innej lokalizacji. To oczywiście podważałoby jeden z zasadniczych celów programu – wzrost mobilności siły roboczej. W związku z tym warto zadać pytanie, czy założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego, pozwalające Narodowemu Funduszowi Mieszkaniowemu sprzedawać ziemię nie ma w swojej konstrukcji wmontowanego ryzyka budowania pokusy sprzedaży gruntów położonych w lepszych, atrakcyjniejszych lokalizacjach po to by finansować realizację planów ilościowych w lokalizacjach „nieco mniej” atrakcyjnych. A plany te wyglądają imponująco – program zakłada osiągnięcie europejskiej średniej liczby mieszkań na 1000 mieszkańców do 2030 roku, co oznacza budowę blisko 3 milionów mieszkań, a więc średnio około 200 000 mieszkań rocznie. Można mieć wątpliwości co do realności możliwości realizacji tego założenia, zwłaszcza, że do jego realizacji ma zostać powołany zajmujący się całym procesem państwowy podmiot-gigant.

Wątpliwości budzi również otwarcie możliwości dojścia do własności wynajmowanego lokalu przez regularne płacenie podwyższonego czynszu. Co najmniej dwa argumenty przemawiają przeciwko takiemu rozwiązaniu. Przede wszystkim ponownie popadamy w sprzeczność – tym razem z jednym z podstawowych celów samego programu a mianowicie poprawą mobilności pracowników.  Pozwalając najemcom na nabycie wynajmowanych mieszkań nie tylko ograniczamy/wyłączamy ich zdolność przemieszczania się za pracą ale również uszczuplamy zasób mieszkań dla innych potencjalnych najemców. Po drugie – ograniczamy możliwość sprawnego zarządzania mieszkaniami przez NOM, z ryzykiem utraty wpływu na sposób zarządzania i koszty zarządzania budynkiem włącznie. To ryzyko dotyczy również, być może nawet w większym stopniu nabywających mieszkania najemców.

Jerzy Ptaszyński
Dyrektor Działu Badań i Analiz
Centrum AMRON