Bank i Klient: Mniej kredytów mieszkaniowych

BANK 2016/12

Bank i Klient: Mniej kredytów mieszkaniowych

W III kw. br. zmniejszył się popyt na kredyty mieszkaniowe. To największy kwartalny spadek liczby nowo udzielonych kredytów od pięciu lat. Istotny wpływ na tę sytuację miała dotychczasowa dynamika programu „Mieszkanie dla Młodych” i stosunkowo szybkie wyczerpanie środków przewidzianych na bieżący rok, które nastąpiło już w marcu. Wyniki po III kwartale, zarówno pod względem liczby, jak i wartości kredytów, utrzymują się jednak na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego.

Jacek Gieorgica

WIII kw. 2016 r. klienci zawarli 42,6 tys. nowych umów o kredyt mieszkaniowy o łącznej wartości przekraczającej 9,6 mld zł. To odpowiednio o 13,2% i 8,78% mniej niż w okresie od kwietnia do czerwca br. Mimo tak istotnego spadku wyniki są zbliżone do poziomu zanotowanego w analogicznym okresie roku 2015. Przy niemal identycznej wartości nowo udzielonych kredytów w ujęciu rocznym było ich o niespełna 3% mniej.

Nie jest tak źle

– Wyniki akcji kredytowej w III kw. 2016 r. potwierdziły formułowane przez nas w poprzednich raportach oceny, iż podstawowym motorem stosunkowo wysokiej akcji kredytowej w pierwszych dwóch kwartałach tego roku był udział kredytobiorców w wyścigu po dopłatę z rządowego programu MdM. Środki na dopłaty zostały szybko wyczerpane i efektem jest najwyższy w ostatnich pięciu latach spadek liczby udzielonych kredytów z kwartału na kwartał. Nadal jednak sumaryczne wyniki w segmencie kredytów mieszkaniowych po trzech kwartałach br. są nieco lepsze od wyników analogicznego okresu roku 2015, co daje szansę na powtórzenie ubiegłorocznego wyniku na koniec roku” – tłumaczy dr Jacek Furga, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji, szef Centrum AMRON.

W III kw. 2016 r. w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” podpisano 5846 umów kredytowych, czyli prawie o połowę mniej niż w II kw. To 13,71% wszystkich nowo podpisanych umów w badanym kwartale, podczas gdy w poprzednim było to 22,53%. Portfel czynnych kredytów mieszkaniowych po III kw. br., w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału, zwiększył się o 11,3 tys. (0,56%). Na koniec września było 2 039 302 czynnych umów kredytowych. Łączna wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych ukształtowała się natomiast na poziomie 385,895 mld zł, co oznacza niespełna 1-procentowy (0,79%) wzrost, a w ujęciu nominalnym – o 3,037 mld zł od końca czerwca br.

Przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu hipotecznego po III kw. wyniosła 224 450 zł, czyli więcej o 3,95% (8519 zł) w stosunku do średniej wartości kredytu w II kw. Zdecydowana większość – 98,44% w ujęciu wartościowym – była zaciągnięta w złotych i to kredyty w rodzimej walucie odpowiadały za wzrost średniej wartości kredytu ogółem. Przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego w rodzimej walucie wyniosła 223 721 zł, czyli więcej o 9163 zł (4,27%) w stosunku do zanotowanej w II kw. br. Istotnie spadła natomiast przeciętna wartość nowych kredytów w walutach obcych – głównie denominowanych w euro – o 26 789 zł (8,65%) i wyniosła 282 989 zł. Ich udział w strukturze walutowej nieznacznie zwiększył się w stosunku do II kw. i wyniósł 1,08%.

Jakość nie pogorszyła się

Kredyty złoto­we z zaległościami w spłacie na koniec września bieżącego roku stanowiły 2,61% wszystkich po­życzek hipotecznych udzielonych w rodzimej walucie, co oznacza kontynuację powolnej, ale syste­matycznej poprawy ich jakości

Kredyty mieszkaniowe o wskaźniku LtV powyżej 80% nadal cieszą się największą popularnością – w III kw. br. ich udział wzrósł o 3,46 pkt. proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału i stanowił 46,11% wszystkich nowych kredytów. Obserwowany w tym przedziale wzrost może wynikać z wyczerpania środków dostępnych w programie „Mieszkanie dla Młodych”. W okresie od lipca do września udział kredytów z LtV od 50 do 80% wyniósł 35,36%, a kredytów o LtV do 30% – 11,77%, co oznacza spadek odpowiednio o 1,08 pkt. proc. oraz 2,15 pkt. proc. Najmniejszą popularnością cieszą się kredyty z kategorii LtV pomiędzy 30 i 50% – w badanym kwartale ich udział spadł o 0,23 pkt. proc. i wyniósł 6,76%.

image

Jakość portfela kredytów mieszkaniowych nie uległa pogorszeniu. Udział kredytów zagrożonych w portfelu ogółem w III kw. br. pozostał na poziomie z poprzedniego kwartału i stanowił 2,90%, czyli mniej o 0,29 pkt. proc. niż w III kw. 2015 r. Kredyty złotowe z zaległościami w spłacie na koniec września bieżącego roku stanowiły 2,61% wszystkich pożyczek hipotecznych udzielonych w rodzimej walucie, co oznacza kontynuację powolnej, ale systematycznej poprawy ich jakości. Zarówno w skali kwartału, jak i roku zauważalny był lekki wzrost liczby kredytów zagrożonych w obcych walutach. Jest to w głównej mierze efekt tego, że w tym przypadku mamy do czynienia wyłącznie z portfelem „historycznym”, którego jakości nie poprawiają – jak w przypadku kredytów złotowych – nowo zawierane umowy. W III kw. br. 3,32% wszystkich mieszkaniowych kredytów denominowanych zakwalifikowano do grupy zagrożonych.

image

Analogicznie do II kw., zarówno marże, jak i oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w III kw. br. podlegały jedynie nieznacznym zmianom. Średnia marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) we wrześniu 2016 r. wyniosła 2,10% – wzrost wyniósł 0,05 pkt. proc. w porównaniu do końca czerwca. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 1,50%, natomiast WIBOR 3M wzrósł nieznacznie z 1,69% w czerwcu do 1,71% we wrześniu br., co wywołało również niewielki wzrost przeciętnego oprocentowania kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,05 pkt. proc. w porównaniu do czerwca br. i na koniec III kw. wyniosło 3,81%.

image

Miasta trzymają się dobrze

W III kw. br. po raz pierwszy od kilku lat odnotowano spadek (o 3,87 pkt. proc.) udziału Warszawy w strukturze nowo udzielonych kredytów. Tym samym kredyty udzielone w stolicy stanowiły w badanym okresie 39,40% wolumenu. Przekłada się to również na słabsze niż w poprzednim kwartale wyniki sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym – o 6,3%. W innych dużych aglomeracjach odnotowano nieznaczne zmiany – największy wzrost zarejestrowano w przypadku aglomeracji katowickiej oraz Trójmiasta, odpowiednio o 0,66 i 0,56 pkt. proc. Od lipca do września br. także polski sektor budownictwa mieszkaniowego zanotował nieco słabsze wyniki niż w poprzednich rekordowych kwartałach. Co prawda deweloperzy oddali do użytkowania o 7% więcej mieszkań, ale liczba budów rozpoczętych była już o 22% niższa, a uzyskanych zezwoleń o 5% niższa niż w II kw. br.

W III kw. br. po raz pierwszy od kilku lat odnotowano spadek (o 3,87 pkt. proc.) udziału Warszawy w strukturze nowo udzielonych kredytów. Przekłada się to również na słabsze niż w poprzednim kwartale wyniki sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym – o 6,3%.

Mimo to kontynuowany jest lekki wzrost cen transakcyjnych w największych polskich miastach. W III kw. br. spadek przeciętnej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zanotowano jedynie w dwóch spośród ośmiu badanych lokalizacji, tj. w Krakowie i w aglomeracji katowickiej. Można przyjąć, że we Wrocławiu i w Białymstoku przeciętna cena nie uległa zmianie, natomiast w pozostałych miastach doszło do wzrostu średnich cen mieszkań – w Warszawie o 148 zł/m2, w Gdańsku o 137 zł/m2, w Łodzi o 93 zł/m2, a w Poznaniu o 60 zł/m2.

image

image

Według listopadowego pomiaru „Monitora Bankowego”, bankowcy patrzą na segment kredytów mieszkaniowych tylko z lekkim optymizmem. W perspektywie najbliższych trzech miesięcy spodziewany jest niewielki wzrost, jak zazwyczaj ma to miejsce pod koniec roku, jednak dynamika prognozy osłabia się. Decyzje klientów odnośnie zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego jeszcze w tym roku może stymulować perspektywa podniesienia progu wymaganego wkładu własnego do 20%, który zacznie obowiązywać od stycznia. Według zdecydowanej większości ankietowanych czynnik ten spowoduje umiarkowane lub znaczące osłabienie akcji kredytowej od nowego roku. Część kredytobiorców z pewnością czeka także na wznowienie przyjmowania wniosków na dopłaty z programu MdM na 2017 r., co również nastąpi z początkiem stycznia i może być powodem wstrzymywania decyzji o kredycie jeszcze w tym roku.


Pełna wersja Raportu AMRON-SARFiN za III kw. 2016 r. dostępna jest na stronach Związku Banków Polskich oraz Centrum AMRON – www.zbp.pl i www.amron.pl