Przegląd: październik- grudzień 2015

FN 2015/10-12

Biuro: własne czy wynajęte? Pytanie "kupić czy wynająć biuro" dotyczy nie tylko kwestii finansowych. Co najmniej równie istotna jest strategia rozwoju firmy i jej model biznesowy. Na rynku nieruchomości biurowych tylko ok. 10 proc. ofert to powierzchnia na sprzedaż. Komu, kiedy i gdzie opłaca się kupić biuro, a dla kogo lepszy będzie wynajem?

Jeśli przewidujemy, że liczba pracowników będzie regularnie rosła lub firma będzie rozbudowywała swoje zaplecze techniczne, to lepiej powierzchnię biurową wynająć. Zakup biura wymaga znacznego kapitału. Jeśli firma dopiero rozpoczyna działalność, to lepiej zainwestować go w ludzi czy sprzęt.

Zalety wynajmu: większa elastyczność, więcej środków na rozwój firmy, brak odpowiedzialności za utrzymanie powierzchni. Firmy ustabilizowane zwykle mają zdolność kredytową lub mogą sobie pozwolić na zamrożenie kapitału. Decyzja o kupnie lub wynajęciu biura zależy jednak od branży, charakterystyki klientów i wybranego modelu biznesowego.

Zalety kupna: niezależność od właściciela, pełna swoboda w aranżacji, możliwość odzyskania zainwestowanych środków i wzmocnienie wizerunku. W przypadku niektórych branż i profesji niebagatelne znaczenie ma lokalizacja biura. Prestiżowy adres w dłuższej perspektywie wzmacnia wizerunek firmy, budując poczucie stabilności i zaufania. Dzięki temu partnerzy oraz klienci biznesowi postrzegają jej rynkową pozycję jako mocno ugruntowaną. Wszystko to wartości nie do przecenienia w biznesie.

Który wariant jest najbardziej opłacalny? Inwestorzy OVO Wrocław przygotowali analizę finansową, przy założeniu, że chodzi o biura klasy A+ o powierzchni 140 m kw., w okresie 10 lat.

– Wzięliśmy pod uwagę wszystkie najważniejsze czynniki, w tym oprocentowanie kredytu na kupno, wysokość czynszu, inflację, kwestie podatkowe, a nawet koszt wyposażenia. Przyjęliśmy ostrożne wartości bazowe, ale z analizy wynika, że zdecydowanie korzystniejsze jest kupno biura niż jego wynajem – mówi Sylwester Roszewski, dyrektor finansowy w spółce Wings Properties.

Różnica między kosztami wynajmu a kupna i następnie sprzedaży, to aż 751 tys. zł. Po sprzedaży biura po 10 latach całkowity koszt wyniósł jedynie 152 tys. zł.

Źródło: PR EXPERT

Polskie banki są gotowe finansować do 70 proc. wartości nieruchomości przynoszących stały dochód

Europa doświadcza rekordowo niskich stóp procentowych, a Europejski Bank Centralny zainicjował program wykupu aktywów, których celem jest poprawa pozycji płynnościowej banków. Innym zjawiskiem jest wzmożona konkurencja, jakiej doświadczają banki ze strony kredytodawców alternatywnych, takich jak fundusze private equity i private debt oraz banki inwestycyjne.

Oznaki poprawy stanu finansowania nieruchomości są, według badania KPMG, najbardziej wymierne w rozwiniętych gospodarkach europejskich, podczas gdy gospodarki mniej ustabilizowane nadal pozostają pod presją konieczności uporania się ze szkodami, jakie spowodował światowy kryzys finansowy. Banki w Polsce nadal uznają segment finansowania nieruchomości za względnie bezpieczny i z reguły są gotowe finansować do 70 proc. wartości godziwej nieruchomości przynoszących stały dochód.

Badanie KPMG określa również kryteria stosowane przez europejskie instytucje finansowe podczas udzielania kredytów przeznaczonych na finansowanie inwestycji deweloperskich na rynku nieruchomości. Większość badanych banków, niezależnie od kraju pochodzenia, podkreśliła, że przedsięwzięcia inwestycyjne, które są gotowe finansować, powinny się charakteryzować solidnym modelem biznesowym i prowadzić do powstania aktywów wysokiej jakości. W przypadku największych gospodarek uwzględnionych w ankiecie (Włochy, Niemcy, Hiszpania, Wielka Brytania), jak i tych ustabilizowanych (Polska, Austria, Czechy, Norwegia, Słowacja, Szwecja), drugim najważniejszym kryterium oceny jest reputacja i referencje dewelopera/operatora, podczas gdy w przypadku gospodarek mniej ustabilizowanych (kraje bałtyckie, Bułgaria, Chorwacja, Cypr, Grecja, Węgry, Rumunia, Serbia i Turcja) drugim najistotniejszym kryterium jest poziom wkładu własnego inwestora.

Z perspektywy banków działających na terenie największych i ustabilizowanych gospodarek segment nieruchomości mieszkaniowych jest obecnie preferowaną klasą aktywów w ramach rynku finansowania inwestycji budowlanych, a segmenty nieruchomości handlowo-usługowych, biurowych i przemysłowych znalazły się w dalszej kolejności. W przypadku Polski nieruchomości handlowo-usługowe zostały wskazane w rankingu jako pierwsze, w dalszej kolejności znalazły się obiekty biurowe. Segment budownictwa mieszkaniowego został wskazany jako trzeci, co pokryło się w dużej mierze z wynikami uzyskanymi w grupie gospodarek mniej ustabilizowanych. Finansowanie projektów w sektorze budownictwa hotelowego znalazło się na ostatniej pozycji rankingu polskiego, co także jest spójne z wynikami odnotowanymi w przypadku większości krajów uczestniczących w badaniu.

Źródło: KPMG