Raporty: Jubileusz Raportu AMRON-SARFiN

FN 2015/10-12

Raporty: Jubileusz Raportu AMRON-SARFiN

W 2009 roku Centrum AMRON rozpoczęło publikację kwartalnego, kompleksowego, ogólnopolskiego raportu na temat bieżących trendów panujących na rynku finansowania oraz obrotu nieruchomościami znanego jako "Raport AMRON‑SARFiN". "Rozpoczynamy regularne monitorowanie i podawanie do publicznej wiadomości sytuacji na rynku kredytowym i rynku nieruchomości. Wierzymy, że przyczyni się to do lepszej analizy sytuacji na rynku oraz będzie pomocne w podejmowaniu nie tylko decyzji biznesowych, ale także decyzji co do zakupu nieruchomości przez osoby indywidualne" - tak w listopadzie 2009 roku skomentował publikację pierwszego Raportu Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich.

Agnieszka Pilcicka
Analityk Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON

fn.2015.k4.foto.075.c.250xDziś Raport AMRON‑SARFiN obchodzi swój jubileusz – w 25. edycji zaprezentujemy Państwu wyniki III kwartału 2015 roku w odniesieniu do wyników z poprzednich 25 kwartałów, co pozwoli czytelnikom, niezależnie od opinii i komentarzy autorów, na indywidualną ocenę sytuacji i trendów kształtujących się w ciągu ostatnich sześciu lat na rynku kredytów hipotecznych oraz na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Rozwój gospodarczy Polski w latach 2000-2007

W latach 2000-2009 zarówno rynek nieruchomości, jak i bezpośrednio z nim związany rynek kredytów mieszkaniowych, przechodziły okres gwałtownych zmian. Lata 2003-2004 zapoczątkowały fazę wzrostu gospodarczego w Polsce. Wzrost PKB i inflacji oraz obniżki stóp procentowych, przystąpienie Polski do Unii Europejskiej, napływ inwestorów zagranicznych i poprawa warunków życia Polaków wywołała zwiększenie akcji kredytowej i wzrost cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W 2006 roku nastąpiło znaczne przyspieszenie dynamiki wzrostu gospodarczego. Czynniki takie, jak: konkurencja międzybankowa, bogata oferta kredytowa i dobra sytuacja makroekonomiczna pozwoliły na zdecydowany wzrost akcji kredytowej – wartość nowo udzielonych kredytów wzrosła w 2006 roku niemal dwukrotnie. W tym samym czasie dobra koniunktura zrodziła duży popyt na nieruchomości mieszkaniowe, ale ze względu na ograniczoną podaż, spowodowała również gwałtowny wzrost cen – tak duży, że znacznie przewyższył on wzrost wynagrodzeń w sektorze gospodarstw domowych – a obawa przed dalszymi wzrostami dodatkowo napędzała popyt. Kulminacyjnym momentem był przełom roku 2007 i 2008.

fn.2015.k4.foto.075.b.250xŚwiatowy kryzys gospodarczy

Załamanie światowego rynku finansowego w drugiej połowie 2007 roku doprowadziło do zmian popytu, podaży, cen oraz finansowania rynku nieruchomości. Wpływ kryzysu na polską gospodarkę można było zauważyć już w 2008 roku – wtedy zanotowano rekordy cen mieszkań oraz wartości nowych umów kredytowych. Kryzys finansowy potwierdził dobrą kondycję polskiej gospodarki – Polska jako jedyny kraj w UE nie wpadła w recesję, negatywnych wpływów kryzysu nie udało się jednak uniknąć. Rok 2009 bez wątpienia był najtrudniejszym okresem w całej potransformacyjnej historii Polski. Wprowadzone ograniczenia przy udzielaniu kredytów hipotecznych, osłabienie złotego wobec franka szwajcarskiego i uruchomienie rządowego Programu „Rodzina na Swoim” przyczyniły się do wyhamowania rosnącego trendu cen mieszkań oraz znacznej redukcji liczby i wartości nowych kredytów hipotecznych. Nastąpiło całkowite odwrócenie struktury walutowej udzielanych kredytów – kredyty zaciągane w złotówkach stanowiły ponad 77 proc. wartości nowego portfela. Odbyło się to kosztem kredytów walutowych: udział kredytów we frankach szwajcarskich spadł z 78,1 proc. w III kwartale 2008 roku do poziomu 8 proc. wartości nowego portfela na koniec 2009 roku. Deweloperzy, w obawie przed zastojem w sprzedaży, wstrzymali nowe projekty, w wyniku czego w 2009 roku nastąpił spadek zarówno liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, jak i liczby wydanych pozwoleń na budowę i liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Zmieniła się również struktura obrotu lokalami mieszkalnymi – wyraźnie wzrosło zainteresowanie mieszkaniami o powierzchni użytkowej do 55 m2, liczba zawieranych transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości istotnie spadła.

fn.2015.k4.wykres.076.400xPowrót do „normalności”

Po gwałtownym załamaniu koniunktury, rozpoczął się proces stabilizacji gospodarczej. Wskaźniki makroekonomiczne dla Polski ulegały systematycznej poprawie, a Rada Polityki Pieniężnej wspomagała rozwój gospodarki przez utrzymywanie stóp procentowych na dosyć niskim poziomie. Końcówka roku 2009 oraz rok 2010 to okres powolnego powrotu polskiej gospodarki do stabilizacji – nastąpiło wyhamowanie niewielkiego spadku cen transakcyjnych, a w niektórych lokalizacjach doszło nawet do minimalnych wzrostów. Rok 2010 można uznać jako zdecydowanie lepszy dla budownictwa mieszkaniowego niż rok poprzedni – wynik sektora bankowego był zdecydowanie lepszy zarówno jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów – prawie 22 proc., jak również o ich wartość – niemal 26 proc. Jednak hamująco zadziałała nowelizacja Rekomendacji T i S oraz zmiany w Programie Rodzina na Swoim (radykalna redukcja limitów cenowych obowiązujących w Programie). Uchwalona w 2010 roku Rekomendacja T wprowadziła ograniczenie całkowitego obciążenia dochodów gospodarstwa domowego z tytułu obsługi zadłużenia do 50 proc. miesięcznego dochodu netto (dla osób, które zarabiały nie więcej niż średnia krajowa) i 65 proc. (dla tych, których zarobki przekraczały średnią) i wymóg zabezpieczenia przed ryzykiem walutowym w formie wniesienia wkładu własnego lub wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Ponadto Rekomendacja S ze stycznia 2011 roku wprowadziła wymóg przyjmowania do kalkulacji zdolności kredytowej maksymalnie 25-letniego okresu spłaty kredytu i obniżyła wskaźnik DTI do maksymalnej wartości 42 proc. Zaleceniem KNF było wprowadzenie zapisów tej rekomendacji do 1 stycznia 2012 roku, jednak większość banków wdrożyła nowe zapisy już w połowie roku 2011, co miało decydujący wpływ na zaostrzenie przez banki polityki kredytowej i obniżenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców.

fn.2015.k4.wykres.077.400xW 2011 roku RPP, w celu utrzymania celu inflacyjnego, podniosła stopy procentowe aż cztery razy, co skutecznie studziło chęć potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągania kredytów hipotecznych, a nowelizacje rekomendacji i wzrost kursu franka szwajcarskiego oraz euro zapowiadały ograniczenie kredytowania również w walutach obcych. W połowie 2011 roku nastąpiło wyraźne załamanie wzrostowego trendu dla liczby i wolumenu udzielanych kredytów hipotecznych. Jednocześnie mogliśmy zaobserwować lekki spadek cen mieszkań. Do obniżki cen przyczyniło się pogorszenie sytuacji na rynku pracy oraz osłabienie akcji kredytowej, przekładające się na zmniejszenie efektywnego popytu na mieszkania.

Natomiast na rynku budownictwa mieszkaniowego, mimo spadku liczby mieszkań oddanych do użytkowania, będącego konsekwencją kryzysowego roku 2009, widoczne było znaczne ożywienie. Przyczyną było uchwalenie we wrześniu 2011 roku ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która nakładała na deweloperów szereg nowych obowiązków wiążących się z dodatkowymi utrudnieniami i kosztami. Z tego powodu wielu deweloperów podjęło decyzję o wprowadzeniu na rynek maksymalnej liczby mieszkań, których sprzedaż nie byłaby objęta zapisami nowej ustawy.

Zapowiedź Ministerstwa Infrastruktury dotycząca zakończenia rządowego Programu „Rodzina na Swoim” i brak perspektyw wprowadzenia kolejnych rozwiązań, które mogły go zastąpić, spowodowały, że koniec 2012 roku przyniósł znaczny wzrost zainteresowania nieruchomościami i kredytami spełniającymi kryteria tego Programu, mimo to osiągnięto najsłabszy wynik pod względem akcji kredytowej od czasu kryzysu w 2009 roku. Decydujące znaczenie miała sytuacja makroekonomiczna w Europie oraz nowe regulacje prawne. Popyt spadał, a podaż rosła – na rynku pojawiła się znacząca nadpodaż. Podobnie jak w 2009 roku najchętniej kupowano małe mieszkania o powierzchni do 55 m2, a ceny mieszkań kontynuowały trend spadkowy.

Stabilizacja

Rok 2013 przyniósł znaczną poprawę sytuacji makroekonomicznej kraju, tempo wzrostu gospodarczego w ciągu roku wzrosło z 0,5 do 3,0 proc., natomiast w kolejnych kwartałach podlegało jedynie nieznacznym wahaniom w zakresie 3,3-3,6 proc. Stopa bezrobocia rejestrowanego spadła i na koniec września bieżącego roku wyniosła 9,7 proc. Wskaźnik inflacji, po gwałtownym spadku na przełomie 2012 i 2013 roku, nieco zwolnił, jednak nadal pozostawał w trendzie spadkowym, osiągając w lutym 2015 roku poziom – 1,6 proc., po czym zaczął powoli rosnąć – we wrześniu 2015 roku wyniósł – 0,8 proc.

fn.2015.k4.wykres.078.400xSeria obniżek stóp procentowych przez RPP spowodowała znaczny spadek oprocentowania kredytów, co znacząco poprawiło zdolność kredytową Polaków. Mimo to akcja kredytowa w Polsce spada systematycznie już od 2011 roku. Ani uruchomienie nowego programu wspierania budownictwa mieszkaniowego „Mieszkanie dla Młodych”, ani nawet podwyższenie poziomu wymaganego wkładu własnego do 10 proc. od 1 stycznia 2015 roku nie zmobilizowały Polaków do wzmożonej aktywności w zakresie kredytów hipotecznych w 2014 roku, a wynik całego roku był słabszy nawet od uzyskanego w kryzysowym roku 2009. Przyczyną obniżonej aktywności na rynku kredytów mieszkaniowych były istotne utrudnienia w dostępie do kredytów wprowadzone po kryzysie finansowym, a ponadto systematycznie rośnie liczba mieszkań sprzedawanych za gotówkę. Dopiero w II kwartale bieżącego roku nastąpił niespotykany od kilku kwartałów wzrost liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych, który zatrzymał obserwowaną od pewnego czasu falę sukcesywnych spadków w tym segmencie, a wyniki kwartału III – mimo, że słabsze od poprzedniego kwartału – pozwalają sądzić, że wyniki całego 2015 roku będą nieco lepsze niż roku poprzedniego.

Na rynku budownictwa mieszkaniowego widać ożywienie zarówno w sektorze deweloperskim, jak i budownictwa prywatnego. Deweloperzy już od 2013 roku wykazują wzmożoną aktywność. Konkurencyjne ceny i korzystne warunki rynkowe sprawiają, że popyt na mieszkania w ostatnich kilku kwartałach kształtuje się na stabilnie wysokim poziomie. W konsekwencji w 2014 roku zaobserwowano wzrost liczby zawieranych transakcji kupna mieszkań zarówno dla celów własnych, jak i inwestycyjnych, finansowanych kredytami, a także ze środków własnych nabywców. Dzięki temu wyniki sprzedażowe deweloperów są coraz lepsze – szczególnie poprawiły się w ostatnich kilku miesiącach, po obniżce stóp procentowych przez RPP do rekordowo niskiego poziomu (stopa referencyjna 1,50 proc.), co jeszcze bardziej zachęca do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Na wzrost podaży wpływały również obawy deweloperów związane z zapowiadaną nowelizacją tzw. ustawy deweloperskiej, co skłaniało ich do budowy nowych inwestycji zanim regulacja wejdzie w życie. Deweloperzy biją kolejne rekordy zarówno pod względem liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań, jak i liczby rozpoczynanych budów oraz mieszkań oddanych do użytkowania – w III kwartale 2015 roku we wszystkich tych kategoriach zanotowano wzrost o ok. 20 proc. w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Zakończenie Programu „Rodzina na Swoim” spowodowało lekki wzrost cen na początku 2013 roku, jednak w kolejnych kwartałach można było zauważyć jedynie nieznaczne wahania cen, w dużej mierze uzależnione od zmian limitów Programu „Mieszkanie dla Młodych”, uruchomionego wraz z początkiem 2014 roku. W III kwartale 2015 roku zanotowano nieznaczny wzrost cen lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym, co zapewne jest wynikiem wysokiej sprzedaży, jednak nie można jeszcze mówić o wejściu w trend wzrostowy. Aktualnie podaż mieszkań utrzymuje się na poziomie równowagi rynkowej.

Rosnąca nadwyżka mieszkań oferowanych na sprzedaż i związana z tym wysoka konkurencja nie wskazuje na możliwość istotnych wzrostów cen transakcyjnych w najbliższym czasie. Z drugiej strony, mocno regulowany rekomendacjami KNF rynek kredytów hipotecznych, który w znacznej mierze determinuje popyt na nieruchomości, również nie rokuje istotnych wzrostów w przyszłych latach, zwłaszcza w obliczu wprowadzenia podnoszenia minimalnego wkładu własnego do poziomu 15 proc. w roku 2016 i 20 proc. w roku 2017. Ratunkiem w tej sytuacji może być Program „Mieszkanie dla Młodych”, który jednak może przyczynić się do wzrostu popytu jedynie w niektórych segmentach rynku (włączenie do Programu rynku wtórnego niewiele zmieni, gdyż ustalone limity są na bardzo niskim poziomie). Ponadto, biorąc pod uwagę koszty budowy i zarobki Polaków, ceny mieszkań wciąż są zbyt wysokie, dlatego w najbliższym czasie nie należy spodziewać się trwałego wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych.

Zainteresowanych szczegółowymi danymi na temat wyników ostatnich sześciu lat na rynku finansowania i obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi zapraszam do lektury rozszerzonej, bezpłatnej wersji Raportu (również w języku angielskim), którą znajdą Państwo na stronie internetowej www.amron.pl