Raporty: RAPORT o stanie rynku nieruchomości komercyjnych

FN 2015/10-12

Raporty: RAPORT o stanie rynku nieruchomości komercyjnych

Szanowni Państwo! Przekazujemy najnowszy raport o stanie rynku nieruchomości komercyjnych "Jesień 2015", który stanowi podsumowanie wydarzeń oraz trendów w pierwszym półroczu 2015 r. oraz przedstawia prognozę kierunków i zmian w poszczególnych sektorach.

fn.2015.k4.foto.057.150xJan Robert Nowak
Dyrektor Departamentu
Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania
Inwestycji mBank Hipoteczny SA

Na rynku komercyjnym (CRE) zachodzą ciekawe zmiany. Dzięki szybkiemu rozwojowi przekształca się on w rynek dojrzały. W szczególności warto zwrócić uwagę na rynek biurowy, w którym obserwujemy zwiększone zainteresowanie inwestorów stolicami regionów. Nadal największy przyrost podaży powierzchni biurowej nastąpił w Warszawie, ale zauważalne są już wzrosty w pozostałych aglomeracjach, wśród których wyróżnia się Wrocław.

Również w przypadku nieruchomości handlowych można zauważyć przesunięcie koncentracji inwestycji deweloperów na rynki regionalne. O ich wzmożonej aktywności świadczy ilość ukończonych budów oraz liczba obiektów handlowych w budowie. W pierwszej połowie 2015 r. oddano do użytkowania siedem nowych galerii handlowych, a zasoby powierzchni handlowej w Polsce zwiększyły się do poziomu ok. 10,6 mln m2. W dalszym ciągu utrzymuje się tendencja do rozbudowy starszych obiektów handlowych w celu dostosowania do aktualnych warunków panujących na rynku. Przy takiej dynamice wzrostu powierzchni handlowej naturalnym pytaniem jest chłonność poszczególnych rynków i graniczny poziom saturacji, przy którym następuje już kanibalizm jednej galerii przez drugą. Ciekawym rynkiem pod tym względem wydaje się Łódź z nowo wybudowaną Sukcesją, nowo projektowaną Łódź Plaza (zbieg ul. Rzgowskiej i Warneńczyka) a dotychczas funkcjonującymi CH, m.in. Galerią Łódzką, Portem Łódź czy Manufakturą.

Interesujący jest rynek nieruchomości magazynowych, który po kilku latach chudych zaczął się ponownie dynamicznie rozwijać. Warto zwrócić uwagę na zmiany w ramach nowo projektowanych obiektów, które swoją specyfiką coraz częściej odpowiadają potrzebom wynikającym ze wzrastającego udziału e-commerce w strukturze sprzedaży.

fn.2015.k4.foto.056.b.250xDruga połowa 2015 roku to z pewnością okres kontynuacji rozwoju w poszczególnych sektorach, jednak nadmierny wzrost podaży powierzchni w poszczególnych segmentach powinien zachęcić do refleksji zarówno deweloperów, inwestorów, jak i podmioty finansujące, by z większym wyczuciem dobierać projekty w celu ich realizacji, zakupu czy finansowania.

Raport przygotowali:

fn.2015.k4.foto.056.c.150xfn.2015.k4.foto.056.d.150xfn.2015.k4.foto.056.e.150x

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Anna Wójcik Specjalista
ds. analiz rynku nieruchomości

Joanna Leksińska Specjalista
ds. analiz rynku nieruchomości

Tomasz Mikołajczyk Specjalista
ds. analiz rynku nieruchomości

 

Polski rynek nieruchomości komercyjnych przekształca się w rynek dojrzały. Polska przyciąga coraz większą liczbę inwestorów, którzy poszukują różnego typu nieruchomości już nie tylko w Warszawie, ale także w miastach regionalnych. Podobnie, jak w poprzednich latach, dominującymi inwestorami pozostały amerykańskie fundusze, które wydały ok. 390 mln euro, tj. ok. 49 proc. całkowitego wolumenu transakcji. Udział polskich inwestorów pozostał stabilny i wyniósł ok. 9 proc.

fn.2015.k4.wykres.057.350xWolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w I połowie 2015 r. wyniósł ok. 806 mln euro (↓ ok. 50 proc. r/r). Dominującym rynkiem pod względem zawartych transakcji był rynek nieruchomości biurowych z udziałem na poziomie ok. 48 proc. Dobry wynik odnotował rynek nieruchomości handlowych, którego udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł ok. 34 proc. Na sektor nieruchomości magazynowych przypadło ok. 18 proc.

fn.2015.k4.wykres.058.600x

Utrzymanie dobrego poziomu rozwoju gospodarczego w 2015 r., wraz z utrzymaniem wskaźników makroekonomicznych na zadawalającym poziomie, pozwala sądzić, iż w obecnym roku wolumen transakcji utrzyma się na porównywalnym do 2014 r. poziomie. Ostatecznie wynik ten uzależniony będzie od dostępności najatrakcyjniejszych aktywów, które do tej pory były najchętniej kupowanymi nieruchomościami.

Łączna kwota transakcji na biurowym rynku inwestycyjnym po I połowie 2015 r. zamknęła się kwotą ok. 390 mln euro. W pierwszej połowie br. nie zawarto ani jednej transakcji, której wartość przekroczyłaby 100 mln euro. Wśród największych transakcji należy wymienić: Green Horizon w Łodzi (za ok. 65 mln euro), Enterprise Park w Krakowie (90 proc. udziałów za ok. 66 mln euro), Europlex w Warszawie (za ok. 61 mln euro). Stopy kapitalizacji w I połowie 2015 r. pozostały stabilne. Dla najlepszych obiektów biurowych położonych w Warszawie wynosiły ok. 6,0-6,25 proc., a poza stolicą średnio ok. 7,5 proc.

fn.2015.k4.tabela.058.550xWolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych w I połowie 2015 r. wyniósł ok. 260 mln. euro. Największą transakcją inwestycyjną na rynku nieruchomości handlowych była sprzedaż Sarniego Stoku w Bielsku-Białej za 85 mln euro przez CBRE Property Fund Central Europe na rzecz Polska Union Investment. Drugą ważną transakcją była sprzedaż CH Solaris w Opolu za 52 mln euro przez Rockcastle Global Real Estate na rzecz Coucal Sp. z o.o. TH Real Estate zakupił od Neinver udziały dwóch centrów wyprzedażowych: Factory Annopol Factory Kraków. Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów na rynku nieruchomości handlowych mieszczą się w przedziale 6,0-7,5 proc.

W I połowie 2015 roku zawarto trzy transakcje inwestycyjne na rynku nieruchomości magazynowych o łącznej wartości 149 mln euro. Największą transakcją była sprzedaż portfela CA Immo Portfolio przez CA Immobilien Anlagen na rzecz P3/TPG za ok. 80 mln euro (park w Błoniu o powierzchni 177 tys. m² oraz park koło Piotrkowa Trybunalskiego o powierzchni 75 tys. m²). Kolejnymi transakcjami były: zakup FM Logistics w Mszczonowie przez WP Carey (za 55 mln euro) oraz zakup Skalski Logistics przez Hillwood (za 14 mln euro). Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów na rynku magazynowym wynoszą ok. 7,5 proc.

Nieruchomości biurowe

Zaobserwowana aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości biurowych w I połowie 2015 r. przesunęła się do miast regionalnych. Wartość transakcji zawartych na tych rynkach po raz pierwszy w historii była wyższa niż w stolicy (ok. 145 mln euro) i wyniosła ok. 230 mln euro (↑ o ok. 30 proc. r/r). W I połowie 2015 r. rynek biurowy w Polsce nie zwolnił tempa. Do użytkowania oddano ok. 340 tys. m² powierzchni biurowej. Największy przyrost podaży nastąpił w Warszawie, a wśród miast regionalnych we Wrocławiu. Łączne zasoby powierzchni biurowej w głównych miastach Polski na koniec czerwca br., wyniosły ok. 7,5 mln m².

fn.2015.k4.wykres.059.350x

Warszawa

Zasoby warszawskiego rynku biurowego na koniec I połowy 2015 r. wyniosły ok. 4,54 mln m², co stanowiło ok. 60 proc. zasobów całego rynku głównych miast Polski.

fn.2015.k4.tabela.059.350xDuża presja podażowa, trwająca od 2012 r. na stołecznym rynku, została podtrzymana. W ciągu sześciu miesięcy 2015 r. w stolicy oddano do użytkowania blisko 150 tys. m², co stanowiło wzrost o ok. 3,2 proc. w stosunku do końca 2014 r. Nowo oddana powierzchnia biurowa w ok. 80 proc. znajdowała się w lokalizacjach pozacentralnych. Największymi obiektami oddanymi do użytkowania w I połowie 2015 r. przedstawia tabela 7.

Łączna powierzchnia biurowców znajdujących się w budowie na koniec czerwca 2015 r. w stolicy, wynosiła ponad 630 tys. m². Lista inwestycji będących w budowie, o powierzchni powyżej 20 tys. m2, nadal jest długa, dlatego w kolejnych miesiącach należy spodziewać się wzrostu powierzchni wolnej do wynajęcia.

fn.2015.k4.tabela.060.350xW minionym półroczu popyt brutto w Warszawie wyniósł ok. 390 tys. m2 (↑ o ok. 50 proc. r/r). Ponad 35 proc. (tj. ok. 136 tys. m2) wynajętej powierzchni przypadało na lokalizacje centralne, a ok. 250 tys. m2 wynajęto w lokalizacjach pozacentralnych.

W strukturze zawieranych umów, nowe umowy najmu stanowiły ok. 65 proc. wolumenu i był to wynik wyższy od notowanego w analogicznym okresie 2014 r., o ok. 13 pp. Warto jednak podkreślić, że duża część transakcji najmu w stolicy to relokacje najemców i renegocjacje umów. W rezultacie absorpcja netto, która po I połowie br. wyniosła ok. 94 tys. m2, nie równoważy rosnącej w szybkim tempie podaży. Skutkiem czego w stolicy odnotowujemy coraz większą dostępność powierzchni biurowej (zwłaszcza w starszych budynkach) oraz presję zniżkową na stawki czynszu. Wskaźnik pustostanów, na koniec czerwca 2015 r. wyniósł ok. 14,1 proc. (↑ o ok. 0,8 pp względem końca 2014 r.).

Obserwowana przewaga podaży nad absorpcją powoduje, że właściciele budynków oraz deweloperzy mają coraz większe trudności z utrzymaniem stawek czynszu na niezmienionym poziomie i decydują się na stosowanie pakietów zachęt dla najemców w postaci kilkumiesięcznych zwolnień z czynszów, czy kontrybucji przy wykończeniu powierzchni.

Przeciętne stawki czynszów na koniec czerwca 2015 r. kształtowały się w stolicy na poziomie ok. 11-23,5 EUR/m²/m-c. W najbliższych miesiącach należy spodziewać się dalszej korekty stawek czynszów.

Rynki regionalne

Zaobserwowana aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości biurowych w I połowie 2015 r. przesunęła się do miast regionalnych. Największym rynkiem powierzchni biurowej po stolicy był Kraków z zasobami ok. 768 tys. m2. Na kolejnych miejscach pozostał Wrocław oraz Trójmiasto z zasobami na poziomie odpowiednio 654 tys. m2 oraz 504 tys. m2. Powierzchnia biurowa pozostałych rynków regionalnych na koniec czerwca br. nie przekroczyła 400 tys. m2.

fn.2015.k4.wykres.060.350xAktywność deweloperska w I połowie 2015 r. pozostała w trendzie wzrostowym. W analizowanym okresie oddano do użytkowania ok. 190 tys. m² powierzchni biurowej. Największy przyrost podaży nastąpił we Wrocławiu (ok. 52,5 tys. m2), Poznaniu (ok. 48,3 tys. m2) oraz w Trójmieście (ok. 37,3 tys. m2). Najmniej powierzchni oddano na katowickim rynku biurowym (9,1 tys. m2).

fn.2015.k4.tabela.061.a.200xW II połowie 2015 r. prognozowane jest utrzymanie wysokiej aktywności inwestorów. Aktualna podaż w budowie szacowana jest na poziomie ok. 600 tys. m2. Zdecydowanie najwięcej powierzchni w trakcie realizacji znajduje się we Wrocławiu oraz Krakowie i wynosi ok. 160 tys. m2.

Wolumen transakcji najmu na analizowanych rynkach po II kwartałach br. wyniósł ponad 230 tys. m2, co stanowiło prawie 59 proc. całkowitego wolumenu 2014 r. Zdecydowanym liderem był Kraków, na który przypadło 30,5 proc. całkowitego wolumenu najmu. Istotny udział miały też: Trójmiasto (24,2 proc.) i Wrocław (18,5 proc.). Mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię było w Łodzi (9,7 proc.) i Poznaniu (7,8 proc.). W Krakowie zawarto również najwięcej nowych transakcji (47,2 tys. m2), kontraktów na rozszerzenie powierzchni (6,3 tys. m2) i umów wynajmu powierzchni na potrzeby własne (11,7 tys. m2). Najwięcej umów renegocjowano w Trójmieście (17,3 tys. m2).

Szybko rosnącej podaży towarzyszył ożywiony popyt. Od początku roku absorpcja powierzchni biurowej wyniosła ok. 187 tys. m2 i był to najlepszy wynik półroczny w historii tych rynków. Zbliżony poziom absorpcji do wolumenu nowej podaży (ok. 189 tys. m2) sprawił, iż stawki czynszowe typu prime w miastach regionalnych nie uległy zmianie i wciąż znajdują się w przedziale od 11,5 EUR/m²/m-c w Łodzi do 15,5 EUR/m²/m-c we Wrocławiu, Krakowie. Pomimo wysokiej dynamiki po stronie podaży, w II kwartale 2015 r. współczynnik pustostanów spadł na większości rynków i średnio dla sześciu głównych miast regionalnych wyniósł 11,4 proc. powierzchni (↓ o 0,5 pp względem końca 2014 r.). Rekordowo wysoki poziom wskaźnika odnotowano w Poznaniu ok. 22 proc. Był to rezultat słabego poziomu wynajęcia nowo oddanego biurowca Poznań Business Garden (wg stanu na II kwartał 2015 r. wynajęcie wyniosło niespełna 10 proc.). Największy spadek wskaźnika pustostanów w stosunku do końca 2014 r. nastąpił w Łodzi (o ok. 3 p.p.).

Analiza rynków biurowych w głównych ośrodkach w Polsce wykazała, stabilizację tylko na rynkach regionalnych. Dobra koniunktura z 2014 r. została utrzymana. Pomimo wysokiej podaży nowej powierzchni, stabilny poziom popytu został utrzymany i w dalszym ciągu napędzany głównie przez sektor nowoczesnych usług biznesowych (BPO/SCC). Gorsza sytuacja klaruje się w Warszawie. Duża ilość dostarczanej nowej powierzchni, doprowadziła do wzrostu poziomu powierzchni niewynajętej, zarówno przez brak skonsumowana przez najemców nowej podaży, jak i zwalniania powierzchni w starszych obiektach, gorzej zlokalizowanych.

fn.2015.k4.tabela.061.b.550xPrognozy na II połowę 2015 r.

  • Szacowany poziom powierzchni w budowie, wg stanu na koniec czerwca 2015 r., wynosi ok. 1,3 mln m2 (w miastach regionalnych ok. 600 tys. m2). Oczekiwana, rekordowo duża nowa podaż wskazuje na to, że nie wszystkie rynki pozostaną stabilne pod względem pustostanów, w Warszawie prognozowany jest wzrost pustostanów do poziomu ok. 16 proc.
  • Duża podaż powierzchni biurowych zachęca do relokacji biur i negocjowania korzystniejszych warunków najmu. Większa konkurencja zmusza właścicieli i zarządców powierzchni biurowych do dostosowania oferty do indywidualnych potrzeb oraz oczekiwań najemców. Migracje związane ze zmianą adresów firm zostaną utrzymane.
  • Brak równowagi pomiędzy podażą i popytem będzie również wywierał presję spadkową na czynsze bazowe, szczególnie w stolicy, wskutek czego szczególnie warszawski rynek pozostanie rynkiem najemców, którzy będą mogli liczyć na kilkumiesięczne zwolnienia z czynszu (1-2 miesiące za każdy rok najmu) i kontrybucje finansowe do aranżacji pomieszczeń biurowych.
  • Utrzymanie presji na obniżki stawek czynszów widoczne będzie szczególnie w starszych obiektach, które nie przeszły generalnych remontów, bądź modernizacji oraz położonych w gorszych lokalizacjach.
  • Spodziewane jest zmniejszenie liczby rozpoczynanych inwestycji ze względu na dużą konkurencję oraz ostrożnościową politykę banków w zakresie finansowania nieruchomości biurowych, a sami deweloperzy coraz częściej uzależniają rozpoczęcie nowych inwestycji od zawarcia umów pre-lease na planowaną powierzchnię.
  • Większym zainteresowaniem będą cieszyły się inwestycje biurowe, które na etapie projektu dostosowywane będą do indywidualnych potrzeb konkretnego klienta, „budowane na miarę”. Projekty te, oprócz typowych pomieszczeń biurowych, będą miały nowatorsko zaplanowane przestrzenie wspólne, tj. strefy: sportu i rekreacji, relaksu lub usług i handlu.
  • Popyt na powierzchnie biurowe w głównych miastach powinien zostać utrzymany. Firmy międzynarodowe, widząc potencjał społeczno-ekonomiczny Polski (dobrze wykształcona kadra pracownicza oraz niższe koszty utrzymania w porównaniu z zachodnioeuropejskimi krajami), nadal podejmują decyzję o przeniesieniu i otwarciu biur w centrach outsourcingowych na terenie Polski.
  • Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów nie powinny ulegać większym zmianom.

Nieruchomości handlowe

Rynek powierzchni handlowych w Polsce jest rynkiem dojrzałym. Najbardziej zróżnicowanymi pod względem formatów są rynki największych aglomeracji Polski. Aktywność deweloperów jest duża, o czym świadczą ukończone budowy oraz liczba obiektów handlowych w budowie. Zasoby powierzchni handlowej w Polsce wynoszą ok. 10,6 mln m2.

W I połowie 2015 r. zasoby powierzchni handlowej w Polsce zwiększyły się o ok. 177 tys. m2. Do użytkowania oddano siedem nowych obiektów, pozostałą część nowej powierzchni stanowiły rozbudowy istniejących obiektów. Największy udział w strukturze nowej podaży (ponad 70 proc.) miały małe miasta (o liczbie poniżej 100 tys. mieszkańców) oraz miasta regionalne (o liczbie 200-400 tys. mieszkańców).

Największe nasycenie powierzchnią handlową w Polsce występuje na siedmiu głównych rynkach Polski, głównie w Poznaniu i Wrocławiu (ponad 750 m2/1000 mieszkańców). W miastach regionalnych, największe nasycenie powierzchnią handlową odnotowano w Lublinie (ponad 1000 m2/1000 mieszkańców).

Obecnie prawie 90 proc. powierzchni handlowej stanowią tradycyjne centra handlowe, natomiast pozostałą część stanowią parki handlowe oraz centra wyprzedażowe. W głównych aglomeracjach Polski najbardziej popularnym formatem handlowym są tradycyjne centra handlowe. Natomiast w małych miastach powodzeniem cieszą się parki handlowe lub małe obiekty handlowe, tzw. strip mall. Uwaga deweloperów skupia się także na inwestycjach zintegrowanych z punktami komunikacyjnymi w mniejszych miastach (np. plany realizacji obiektu handlowego HopStop w Zamościu lub CH Dekada w Ciechanowie).

fn.2015.k4.wykres.062.250xNadal utrzymuje się trend remodelingu, rekomercjalizacji oraz rozbudowy starszych obiektów handlowych w celu dostosowania do aktualnych potrzeb. Zmian potrzebują nie tylko obiekty starsze, ale również obiekty IV generacji. Wolumen rozbudowywanej powierzchni wzrasta. W I połowie 2015 r. rozbudowy obiektów handlowych stanowiły ponad 30 proc. udziału w strukturze nowej powierzchni. W 2015 r. rozbudowane zostaną: Galeria Pomorska w Bydgoszczy, Aleja Bielany we Wrocławiu, CH Atrium Promenada w Warszawie, CH Morena w Gdańsku, Szczecin Outlet Park, Galeria Rynek w Tomaszowie Lubelskim, Outlet Centre Białystok, Wola Park oraz Factory Ursus w Warszawie.

fn.2015.k4.tabela.063.450xW ostatnim okresie większość nowej powierzchni handlowej powstawała w mniejszych miastach. Jednak w najbliższych latach znaczna jej część (ponad 60 proc.) powstanie w głównych aglomeracjach Polski. Do największych nowych obiektów handlowych będą należały: Posnania w Poznaniu (o pow. 100 tys.m2), Wroclavia we Wrocławiu (o pow. 64 tys.m2), Galeria Północna w Warszawie (o pow. 60 tys.m2). W II połowie 2015 r. przybędzie jej dwa razy więcej niż w I połowie br. (ok. 400 tys.m2).

Deweloperzy coraz częściej poszukują nowych form zagospodarowania tradycyjnych obiektów handlowych. W centrach handlowych można spotkać oddziały miejskich bibliotek (np. biblioteka Manhattan w gdańskim CH Manhattan, Biblioforum w CH Forum w Gliwicach, biblio-punkt w CH Batory w Gdyni). Klienci centrów handlowych mogą odwiedzić także muzeum (np. Muzeum Fabryki w łódzkiej Manufakturze), obejrzeć wystawę w Starym Browarze w Poznaniu (znajduje się tam siedziba Art Stations Foundation) lub posłuchać na żywo koncertu fortepianowego w Domu Mody Klif.

Coraz bardziej popularne stają się również projekty mixed-use, które łączą nie tylko funkcje handlowe, ale również biurowe i kulturalne. Przykładem takich inwestycji są warszawskie obiekty Plac Unii oraz Złote Tarasy, a także wrocławski Sky Tower. W stolicy na etapie realizacji są m.in. Art Norblin, Hala Koszyki, Bohema, Centrum Praskie Koneser, Soho Factory, EC Powiśle.

fn.2015.k4.wykres.064.250xŚredni roczny wskaźnik siły nabywczej dla Polski systematycznie wykazuje tendencję wzrostową, co pozytywnie wpływa na rozwój handlu. Mieszkańcy Warszawy oraz innych głównych miast Polski mają największą siłę nabywczą i tym samym zachęcają nowych najemców do ekspansji na rynku handlowym. W I połowie 2015 r. dynamika wskaźnika Footfall utrzymała się na stabilnym poziomie, odnotowano nieznaczny spadek odwiedzalności w niektórych centrach handlowych w porównaniu z poprzednim rokiem. W celu zachęcenia klientów do odwiedzania centrów handlowych, zarządcy wprowadzają nowe technologie ułatwiające zakupy (m.in. beacony, indor location tracking).

Na popyt na nieruchomości handlowe wpływają także dobre prognozy makroekonomiczne dla Polski. I połowa 2015 r. przyniosła debiuty zagranicznych marek oraz ekspansje sieci handlowych obecnych na polskim rynku.

fn.2015.k4.tabela.064.450xNa miejsce debiutów zagraniczne marki wybierały duże i najbardziej popularne centra handlowe w stolicy lub innych głównych ośrodkach. W warszawskich centrach handlowych debiutowały: francuska marka Kiabi (CH Blue City, docelowo ma powstać 20 sklepów), angielska marka Superdry (CH Złote Tarasy), francuska marka Jacadi (Dom Mody Klif), nowy koncept grupy Go Sport- Courir (Galeria Mokotów) oraz marka kosmetyczna Origins (Galeria Mokotów). W CH Park Magnolia we Wrocławiu otworzono pierwszy sklep hiszpańskiej marki sportowej Decimas. W Krakowie swoje debiuty mieli: salon Esprit Bodywear (Galeria Krakowska) oraz marka odzieżowa Colin’s (Bonarka). Oprócz nowych marek odzieżowych w Polsce pojawiła się także nowa sieć fitness w Galerii Dębiec w Poznaniu (Fitness24Seven). W CH Atrium Felicity w Lublinie zadebiutowała sieć Doctor Candy (połączenie formatu apteki i sklepu ze słodyczami), która zapowiedziała otwarcie kilkudziesięciu punktów w Polsce.

W II połowie 2015 r. wejście na Polski rynek zapowiedziały nowe marki odzieżowe, m.in. Sportisimo i Gate (Nowy Rynek w Jeleniej Górze), Lykke (Galeria Bronowice w Krakowie). Zauważalny jest rozwój amerykańskich sieci fast food na polskim rynku. W czerwcu 2015 r. w warszawskim CH Wola Park rozpoczął działalność lokal amerykańskiej sieci Fooddruckers. We wrześniu br. do tego samego centrum handlowego zawita Dairy Queen. Firma zapowiada otwarcie 26 placówek w ciągu najbliższych 5 lat. Powrót na polski rynek ogłosiła również sieć kawiarni Dunkin’ Donuts.

O zakończeniu działalności w Polsce zdecydowała czeska marka obuwnicza Bata, która zamknęła swoje sklepy. Po ogłoszeniu upadłości, z rynku wycofuje się także marka Atlantic, która obecnie tworzy ok. 20 sklepów.

fn.2015.k4.wykres.065.250xW I połowie 2015 r. na większości rynków handlowych stawki najmu pozostały na stabilnym poziomie, zbliżonym do poprzedniego roku. Czynsze prime, na poziomie ok. 100 EUR/m2/m-c, są uzyskiwane w wiodących centrach handlowych w Warszawie za lokale o powierzchni ok. 100 m2 z branży moda i dodatki. W pozostałych aglomeracjach stawki czynszu mieszczą się w przedziale ok. 41-50 EUR/m2/m-c. Czynsze lokali przy głównych ulicach handlowych kształtują się na poziomie ok. 75-90 EUR/m2/m-c. W centrach wyprzedażowych czynsze są stosunkowo niskie. W Warszawie stawki najmu wynoszą ok. 23 EUR/m2/m-c, natomiast w pozostałych aglomeracjach ok. 19 EUR/m2/m-c. Czynsze w parkach handlowych mieszczą się w przedziale ok. 8-15 EUR/m2/m-c. Poziom powierzchni niewynajętej w głównych miastach Polski kształtuje się na stabilnym poziomie w przedziale 1,5-3,8 proc.

Warszawa

Największym rynkiem nieruchomości handlowych w Polsce jest aglomeracja warszawska. Zasoby powierzchni handlowej wynoszą ok. 1,4 mln m2. Podaż powierzchni handlowej stanowią 42 centra handlowe. Ponad 70 proc. powierzchni handlowej stanowią obiekty bardzo duże (powyżej 30 tys. m2). W budowie znajduje się obecnie ok. 84 tys. m2 (nowa podaż będzie obejmować nowo wybudowane obiekty handlowe oraz rozbudowę już istniejących). W II połowie 2015 r. zostaną oddane do użytkowania m.in.: Ferio Wawer (o pow. 12,5 tys. m2), Plac Vogla (o pow. ok. 5 tys. m2), Dom Mody Modo (o pow. ok. 16 tys. m2). W 2017 r. planowane jest otwarcie m.in.: obiektu CEDET (o pow. handlowej ok. 7 tys. m2), Galerii Północnej (o pow. ok. 64 tys. m2). W fazie realizacji są także, m.in.: Galeria Kabaty (o pow. ok. 43 tys. m2), Galeria Wilanów (o pow. ok. 60 tys. m2). Rynek nieruchomości handlowych w Warszawie jest dojrzały. Coraz większa konkurencja wymusza modernizację i rozbudowę starszych obiektów. Obecnie w fazie rozbudowy są m.in. Atrium Promenada (o ok. 7 tys. m2) a rozbudowane zostało Factory Ursus (o ok. 6 tys. m2) oraz Wola Park (o ok. 17,5 tys. m2). Warszawa jest najchętniej wybieranym miastem na debiuty zagranicznych marek. W stolicy odnotowuje się najwyższą wartość siły nabywczej na mieszkańca, co czyni rynek bardziej atrakcyjnym. Stawki najmu kształtują się na poziomie 90-100 EUR/m2/m-c. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w aglomeracji warszawskiej wynosi ok. 1,5 proc.

Górny Śląsk

Drugim pod względem wielkości rynkiem nieruchomości handlowych jest Górny Śląsk. Skupia on ok. 1,1 mln m2 zasobów powierzchni handlowych Polski. Ponad 50 proc. podaży stanowią duże obiekty handlowe, o powierzchni ponad 30 tys. m2. W budowie znajduje się ok. 50 tys. m2. W II połowie 2015 r. zostanie otwarta Galeria Galena w Jaworznie (o pow. 31,5 tys. m2). W gruntownej przebudowie jest Supersam w Katowicach (o pow. 20 tys. m2). W 2016 r. zostanie otwarty Gemini Park Tychy (o pow. 32 tys. m2). Do największych planowanych obiektów należą: Ikea w Zabrzu (o pow. 60 tys. m2), Galeria Echo Katowice (o pow. 42 tys. m2). Najwyższe stawki najmu są w przedziale ok. 45-49 EUR/m2/m-c. Poziom pustostanów to 3,7 proc.

Trójmiasto

Zasoby powierzchni handlowej w Trójmieście wynoszą ok. 680 tys. m2. W I półroczu 2015 r. trójmiejski rynek nieruchomości nie wzbogacił się o żaden nowy obiekt handlowy. Obecnie w budowie znajduje się ok. 40 tys. m2 (Galeria Metropolia o pow. 34,4 tys. m2 oraz park handlowy Verus o pow. 7 tys. m2). Największym planowanym obiektem w jest Forum Gdańsk (o pow. 62 tys. m2), który ma zostać oddany do użytkowania w 2017 r. Obecnie rozbudowywane jest CH Morena, które zwiększy powierzchnię o ponad 13 tys. m2. Do modernizacji przygotowywane jest m.in.: CH ETC, natomiast CH Auchan dodatkowo zostanie rozbudowane o ok. 3 tys. m2. Najwyższe stawki czynszów oscylują wokół ok. 41-43 EUR/m2/m-c. Współczynnik pustostanów wynosi obecnie ok. 2,9 proc.

Wrocław

Podaż powierzchni handlowej we Wrocławiu wynosi ok. 610 tys. m2. Prawie 80 proc. powierzchni handlowej stanowią obiekty duże, o powierzchni ponad 30 tys. m2. W I połowie 2015 r. do użytkowania oddano rozbudowane o 16,6 tys. m2 CH Magnolia Park. W II połowie 2015 r. wrocławski rynek powierzchni handlowych wzbogaci się o rozbudowany o 35 tys. m2 Park Handlowy Bielany (Aleja Bielany). Zauważalna jest dosyć duża aktywność deweloperska. W budowie znajduje się ok. 100 tys. m2. Do największych projektów w budowie należy CH Wroclavia o powierzchni 64 tys. m2. Do mniejszych obiektów w budowie należy np. Pasaż Królewiecki (o pow. ok. 2 tys. m2). Stawki najmu kształtują się na poziomie ok. 41-50 EUR/m2/m-c. Współczynnik pustostanów wynosi ok. 3 proc. Obecnie Wrocław jest najbardziej nasyconym rynkiem spośród 7 głównych miast.

Poznań

Zasoby powierzchni handlowej w Poznaniu wynoszą ok. 620 tys. m2. Udział w rynku dużych obiektów handlowych (o pow. ponad 30 tys. m2) wynosi ponad 70 proc. W budowie znajduje się ponad 100 tys. m2 powierzchni handlowej. Największym obiektem w budowie jest centrum handlowe Posnania (o pow. ok. 95 tys. m2), które zostanie otwarte w 2016 r. Jeszcze w tym roku mieszkańcy Poznania będą mogli zrobić zakupy w centrum handlowym Galeria A2 (o pow. ok. 2 tys. m2). Pod koniec 2015 r. zostanie zakończona modernizacja i rekomercjalizacja jednego z najstarszych centrów handlowych w Poznaniu – Panorama. W fazie modernizacji jest również centrum handlowe ETC Swarzędz. Najwyższe stawki czynszów są na poziomie ok. 41-45 EUR/m2/m-c. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w Poznaniu wynosi ok. 3,8 proc.

Łódź

Łódzki rynek nieruchomości handlowych skupia ok. 500 tys. m2 zasobów powierzchni handlowej Polski. Na podaż powierzchni handlowej składa się m.in. 15 centrów handlowych. Udział dużych centrów handlowych (o pow. ponad 30 tys. m2) w strukturze formatów nieruchomości handlowych stanowi ok. 70 proc. W budowie znajduje się ok. 46 tys. m2. We wrześniu 2015 r. zostało otwarte jedno z większych centrów handlowych w mieście – Sukcesja, o powierzchni ok. 45 tys. m2. Najwyższe stawki czynszów są na poziomie ok. 41-43 EUR/m2/m-c. Współczynnik pustostanów wynosi ok. 2,4 proc.

Kraków

Podaż powierzchni handlowej w Krakowie wynosi ok. 550 tys. m2. Duże centra handlowe (o pow. ponad 30 tys. m2) stanowią ponad 70 proc. zasobów powierzchni handlowych. W I połowie 2015 r. nie otwarto żadnego nowego obiektu handlowego. Aktywność deweloperów jest mała. W fazie planowania jest budowa centrum handlowego Serenada o powierzchni ok. 42 tys. m2 (planowana data otwarcia- 2017 r.). Najwyższe stawki najmu mieszczą się w przedziale ok. 41-49 EUR/m2/m-c. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosi ok. 3,4 proc.

Prognozy na II połowę 2015 r.

  • Do końca 2015 r. całkowite zasoby powierzchni handlowej przekroczą 11 mln m2.
  • Pod względem wolumenu nowej podaży rok 2015 będzie lepszy niż 2014. W II połowie 2015 r. zostanie oddanych dwa razy więcej nowej powierzchni handlowej niż w I połowie roku (ok. 400 tys. m2).
  • Na koniec I połowy 2015 r. najwięcej powierzchni w budowie dotyczyło głównych aglomeracji Polski (ponad 60 proc.). W pozostałych miastach Polski aktywność deweloperska jest niższa niż w poprzednich latach.
  • Będzie się utrzymywać trend rozbudowy, modernizacji i rekomercjalizacji starszych obiektów handlowych.
  • Zainteresowanie deweloperów parkami handlowymi i obiektami convenience w mniejszych miastach.
  • W celu przyciągnięcia klientów centra handlowe będą zmieniać swój charakter przez rozszerzenie oferty rozrywkowej oraz kulturalnej (np. biblioteki, oddziały muzeum itd.).
  • Nowe trendy na rynku nieruchomości handlowych (m.in. rozwój omnichannel, beacony w sklepach).
  • W największych aglomeracjach prognozuje się utrzymanie stawek czynszów na stabilnym poziomie. Lekkiej tendencji spadkowej możemy spodziewać się w starszych obiektach handlowych oraz w miastach o wysokim poziomie nasycenia obiektami handlowymi.
  • Współczynnik pustostanów powinien utrzymać się na stabilnym, niskim poziomie.

Nieruchomości magazynowe

Pierwsza połowa 2015 r. przyniosła dynamiczny rozwój w zakresie podaży i popytu na rynku nieruchomości magazynowych. Malejący poziom pustostanów może być zapowiedzią większej aktywności deweloperskiej.

Największymi rynkami nieruchomości magazynowych w Polsce są regiony Polski Centralnej (Łódź, Stryków), Warszawy i okolic, Górnego i Dolnego Śląska oraz Poznania. Nieruchomości magazynowe są zwykle zlokalizowane w rejonach węzłów komunikacyjnych o znaczeniu krajowym i międzynarodowym, a także w okolicach głównych obszarów miejskich Polski lub portów morskich. Coraz lepsza infrastruktura drogowa pozytywnie wpływa na rynek nieruchomości magazynowych i jednocześnie wyznacza nowe lokalizacje, takie jak Lublin (dzięki obwodnicy S12) lub Rzeszów (dzięki autostradzie A4). Dojrzałe rynki nieruchomości magazynowych przyciągają inwestorów, oferując różne zachęty inwestycyjne i ulgi podatkowe w ramach Specjalnych Stref Ekonomicznych (SSE).

fn.2015.k4.wykres.066.250xNa rynek nieruchomości magazynowych pozytywnie wpływają dobre wyniki makroekonomiczne, ekspansja sieci handlowych i firm produkcyjnych, rozwój branży e-commerce oraz rozbudowa infrastruktury drogowej.

Przyrost powierzchni magazynowej w I połowie roku wyniósł ok. 500 tys. m². Jeżeli tendencja się utrzyma rok 2015 może okazać się podobny do 2014 r., w którym nowa podaż przekroczyła 1 mln m². Na koniec I połowy 2015 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej wyniosły ok. 9,2 mln m².Największe projekty inwestycyjne ukończone w I połowie roku to m.in. Goodman Poznań Logistics Centre II (BTS dla ITM) oraz P3 Mszczonów (BTS dla ID Logistics). W I połowie 2015 r. najwięcej nowej powierzchni oddano w Poznaniu i regionie Warszawy. Większość projektów stanowiły obiekty dostosowane do potrzeb indywidualnego najemcy (BTS), uwzględniające jednocześnie dobrą lokalizację. Odsetek projektów spekulacyjnych utrzymuje się na stabilnym poziomie (ok. 20-27 proc. wszystkich inwestycji magazynowych).

fn.2015.k4.tabela.067.450xAktywność deweloperów pozostaje na wysokim poziomie, w budowie jest powyżej 30 projektów magazynowych o łącznej powierzchni ok. 800 tys. m2. Najwięcej budów planowanych jest na Górnym Śląsku (m.in. City Flex Business Park Bytom o powierzchni 113 tys. m2, City Flex Business Park Katowice o powierzchni 110 tys. m2) i regionie Warszawy (m.in. Goodman Grodzisk Logistics Centre o pow. 54 tys. m2, Panattoni Park Konotopa o pow. 45,4 tys. m2). Coraz większe zainteresowanie deweloperów jest zauważalne na mniejszych rynkach, takich jak Rzeszów (m.in. Panattoni Park Rzeszów o pow. 40 tys. m2, Korczowa Logistic Park o pow. 175 tys. m²) lub Toruń (Diamond Business Park Toruń o pow. 60 tys. m²). Największy zasób powierzchni magazynowych należy do firmy Prologis z udziałem sięgającym ok. 26 proc. Kolejnymi dużymi dostawcami powierzchni magazynowych są Segro i Panattoni (każdy po ok. 10 proc.) oraz Logicor (ok. 8 proc.).

Popyt na powierzchnie magazynowe utrzymuje się na wysokim poziomie. Największymi zawartymi transakcjami w I połowie roku był wynajem powierzchni przez Goodyear w Tarnów Logistics Park (56 tys. m²) oraz Leroy Merlin w Panattoni Park Stryków (53 tys. m²). Największą aktywność najemców odnotowano na Górnym Śląsku oraz w Centralnej Polsce. Duży popyt był zauważalny również na mniejszych rynkach regionalnych, takich jak Szczecin, Toruń i Rzeszów. Największy udział w strukturze popytu utrzymują operatorzy logistyczni (m.in. FM Logistic, Fiege, Nissin, Omega Pilzno, Rhenus). Wzrosła również aktywność najemców z segmentu dom i wnętrze (m.in. Leroy Merlin, Jysk, Home24.pl).

W I połowie 2015 r. średni poziom pustostanów Polsce spadł do rekordowo niskiego poziomu ok. 6 proc. (↓ ok. 3,8 proc. II poł. 2014 r./I poł. 2015 r.), co było spowodowane silnym popytem ze strony najemców oraz budową większości magazynów dla konkretnego najemcy (BTS). Niski poziom pustostanów może zachęcić deweloperów do większej aktywności. Najwięcej pustostanów występuje na dojrzałych rynkach, tj. w Warszawie i jej regionie oraz na Górnym Śląsku (ok. 10 proc.). Poziom pustostanów w Poznaniu, Trójmieście, Wrocławiu, Warszawie i Polsce Centralnej uległ obniżeniu. W Krakowie wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostał stabilny. Natomiast wzrost współczynnika pustostanów odnotowano na Górnym Śląsku.

fn.2015.k4.wykres.068.250xStawki najmu są zróżnicowane i zależą od różnych czynników. Najważniejsza jest lokalizacja, otaczająca infrastruktura, standard obiektu, itp. W większości regionów stawki czynszów pozostały na stabilnym poziomie. Spośród analizowanych regionów najwyższe stawki najmu utrzymały się w Warszawie.

Zauważalna jest coraz większa popularność małych formatów łączących funkcję biurową z przestrzenią magazynową. Obiekty te są zwykle dobrze zlokalizowane w granicach miasta przy ważnych szlakach komunikacyjnych. Koszt budowy takich obiektów jest znacznie niższy niż magazynów wielkopowierzchniowych. Są to bardzo elastyczne powierzchnie, dostosowane do indywidualnych potrzeb najemców. Zapewniają mniejszym firmom dobrą lokalizację i otoczenie. Takie obiekty zlokalizowane są głównie w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi. Czynsze efektywne w tych lokalizacjach kształtują się w przedziale 3,7-4,8 EUR/m²/m-c. Obiekty SBU (Small Business Unit) są zwykle przeznaczone dla określonego najemcy.

W przeciwieństwie do małych obiektów magazynowych, formaty typu big box usytuowane są poza obszarami miejskimi. Preferowane są lokalizacje z dobrą infrastrukturą drogową (korytarze transportowe), węzły głównych dróg i autostrad. Umowy najmu w takich obiektach zawierane są przeważnie na okres od 3 do 7 lat, a w przypadku BTS na okres ok. 10-15 lat lub dłuższy.

Region Warszawski

Największym rynkiem nieruchomości magazynowych w Polsce jest region warszawski, który skupia ok. 25 proc. wszystkich zasobów powierzchni magazynowych. Charakteryzuje się bardzo dobrym, centralnym położeniem oraz dobrą infrastrukturą transportową, zapewniającą połączenia z innymi regionami Polski oraz Europy. Największe nowe obiekty oddane w I połowie 2015 r. to: P3 Mszczonów (pow. ok. 46 m2), Panattoni Park Ożarów II (pow. ok. 20 tys. m²), MLP Pruszków II (pow. ok. 8 tys. m²) oraz Ideal Idea III (pow. ok. 6,5 tys. m2). W strefie I Warszawy odnotowuje się najwyższe stawki najmu, które w przypadku małych modułów biznesowych (SBU) sięgają nawet ok. 4,9 EUR/m2/m-c. Stawki najmu w regionie warszawskim utrzymują się na stabilnym poziomie i wynoszą ok. 2,7-3,6 EUR/m2/m-c. Największą aktywnością wśród najemców w tym regionie wyróżniają się operatorzy logistyczni i sieci sklepów (ponad 60 proc. w strukturze popytu). Największymi zawartymi umowami najmu w I połowie 2015 r. było: wynajęcie 17,2 tys. m2 przez Fiege w Point Park Mszczonów, 15 tys. m2 przez Raben w Prologis Park Błonie II, oraz 14 tys. m2 przez Matras w MLP Pruszków II. Wskaźnik pustostanów spadł do poziomu ok. 11 proc.

Górny Śląsk

Górny Śląsk posiada ok. 17 proc. udziału w zasobach powierzchni magazynowych Polski. Głównymi zaletami tego rynku jest bardzo dobra infrastruktura komunikacyjna (autostrady A4 i A1, droga ekspresowa S1), Katowicka SSE, znaczny rynek konsumencki oraz położenie geograficzne (w pobliżu granicy z Niemcami, Czechami i Słowacją). Poziom pustostanów w regionie znacznie spadł, do poziomu ok. 8,3 proc. Największymi zawartymi umowami najmu w I połowie roku było: wynajęcie 25 tys. m2 przez Raben w Prologis Park Chorzów, 17 tys. m2 przez Nowakowski Piekarnie w Silesia Logistic Park. Stawki najmu kształtują się w przedziale 2,2-3,5 EUR/m2/m-c. Nie słabnie również zainteresowanie deweloperów w tym regionie. Panattoni planuje inwestycje w Sosnowcu (docelowo całkowita powierzchnia dwóch budynków będzie wynosić ok. 83 tys. m2) oraz w Bielsku-Białej (BTS o pow. 45 tys. m2).

Poznań

Do dojrzałych rynków magazynowych w Polsce należy również Poznań, skupia on ok. 15 proc. zasobów powierzchni magazynowych w Polsce. Do największych obiektów magazynowych w tym regionie należy m.in. Segro Logistics Park Poznań Komorniki (o pow. 167 tys. m2), Clip Poznań (o pow. 147 tys. m2). Obecnie wolumen powierzchni w budowie wynosi powyżej 50 tys. m2. Do planowanych inwestycji należy m.in. Prologis Park Poznań III o powierzchni 134,7 tys. m2. Poziom pustostanów w I połowie 2015 r. spadł do poziomu ok. 1,7 proc. Stawki najmu kształtują się na stabilnym poziomie, w przedziale ok. 2,2-3,0 EUR/m2/m-c. Jest to atrakcyjny region, charakteryzujący się bardzo dobrą infrastrukturą transportową (m.in. autostrada A2), bliskim sąsiedztwem rynku niemieckiego oraz niższymi kosztami prowadzenia działalności gospodarczej. Rozwój sektora magazynowego w tym regionie może również wzmocnić budowa fabryki Volkswagena we Wrześni, która ma zostać ukończona w II połowie 2016 r.

Wrocław

Podaż powierzchni magazynowej we Wrocławiu stanowi ok. 14 proc. zasobów powierzchni magazynowej w Polsce. Wrocław przyciąga inwestorów swoim położeniem geograficznym (bliskość granicy niemieckiej i czeskiej), dobrze rozwiniętymi węzłami transportowymi (m.in. autostrada A8, drogi ekspresowe S8, S3), oferowanymi ulgami dla inwestorów związanymi ze Specjalną Strefą Ekonomiczną. Region wrocławski wciąż cieszy się popularnością wśród najemców (np. Faurecia wynajęła 12,7 tys. m2 w Logistic Park in Legnica). Spadający poziom pustostanów (ok. 4,5 proc.) nie wpłynął na poziom czynszów, które pozostały na stabilnym poziomie (2,5-3,1 EUR/m2/m-c). Inwestorzy planują dwa nowe obiekty w tym regionie: Panattoni Park Wrocław IV oraz Wrocław Bielany Business Park.

Polska Centralna

Region Polski Centralnej charakteryzuje się dobrą infrastrukturą komunikacyjną (położenie u zbiegu autostrad A2 i A1). Dodatkowym atutem jest działająca Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna, która przyciąga inwestorów. Do tego regionu magazynowego należą obiekty położone w Łodzi, Strykowie, Piotrkowie Trybunalskim, Rawie Mazowieckiej. Podaż powierzchni magazynowej w Polsce Centralnej obejmuje ok. 13 proc. wszystkich zasobów powierzchni magazynowej. W I połowie roku największe umowy najmu były podpisane w: Panattoni Park Stryków II (Leroy Merlin wynajął 53 tys. m2) oraz w Logistic City Piotrków Distribution Centre (Jysk wynajął 40 tys. m2). Przedział stawek czynszów wynosi 2,2-3,2 EUR/m2/m-c. Poziom pustostanów wynosi ok. 4,3 proc. W planach są dwa nowe projekty MLP Łódź Zachód oraz Prologis Park Stryków.

Warszawa

Zasób powierzchni magazynowych Warszawy to obiekty znajdujące się w granicach miasta. Jest to jeden z najbardziej dojrzałych rynków magazynowych w Polsce. Obejmuje duże centra magazynowe, powierzchnie magazynowo-biurowe oraz małe moduły biznesowe (SBU). Stawki najmu w Warszawie są najwyższe spośród wszystkich regionów magazynowych i mieszczą się na poziomie 3,4-5,0 EUR/m2/m-c. Wskaźnik pustostanów wynosi ok. 11 proc.

Trójmiasto

Trójmiejskie zasoby powierzchni magazynowych obejmują magazyny zlokalizowane w aglomeracji trójmiejskiej (Gdańsk, Gdynia) oraz jej okolicach (Pruszcz Gdański, Kowale). Do atutów tego regionu należy m.in. korzystne położenie geograficzne (bliskość morza) i w związku z tym istnienie głębokowodnego terminalu – DTC Gdańsk, rozwój infrastruktury drogowej (m.in. autostrada A1). Zasoby powierzchni magazynowej w Trójmieście wynoszą ok. 3 proc. całej podaży. W I połowie roku podaż powierzchni została zwiększona o ok. 27 tys. m2. Do użytku został oddany Segro Logistics Park Gdańsk. W planach są dwa nowe projekty: Centrum Logistyczne Gdańsk Kowale IV oraz Diamond Business Park Gdańsk. Stawki najmu są na poziomie ok. 2,5-3,2 EUR/m2/m-c. Poziom pustostanów wynosi ok. 4 proc.

Kraków

Kraków jest najmniejszym i najmłodszym rynkiem powierzchni magazynowych w Polsce. Jest dosyć mało popularnym regionem dla inwestorów w stosunku do pozostałych głównych ośrodków magazynowych. Wynika to między innymi z bliskiego sąsiedztwa bardziej konkurencyjnych, rozwiniętych regionów, jak Górny Śląsk. Stawki najmu w Krakowie pozostają na stabilnym poziomie ok. 3,2-4,0 EUR/m2/m-c. Wysokie stawki najmu są spowodowane stosunkowo drogimi gruntami pod inwestycje oraz silnym popytem w porównaniu do niskiej podaży. W I połowie 2015 r. zasoby powierzchni magazynowej w Krakowie zwiększyły się o ok. 27 tys. m2. Do użytku został oddany m.in.: Panattoni Park Kraków II. Poziom pustostanów wzrósł i wynosi ok. 2,5 proc.

W II połowie 2015 r. zostanie oddany do użytku pierwszy etap Centrum Logistycznego Kraków-Kokotów o powierzchni 13,5 tys.m2. Goodman planuje także dalszą rozbudowę Kraków Airport Logistic Center o 12 tys. m2.

fn.2015.k4.tabela.070.450x

Nowe lokalizacje na mapie magazynów Polski

Toruń, Bydgoszcz, Szczecin, Rzeszów, Lublin to wschodzące rynki powierzchni magazynowych w Polsce. Deweloperzy posiadają tam znaczne banki ziemi. Potencjał Torunia i Bydgoszczy upatrywany jest w dobrych połączeniach drogowych z pozostałymi częściami kraju (m.in. autostrada A1) oraz stosunkowo niskich kosztach pracy. W rejonie tym planowane są dwa nowe obiekty magazynowe: Diamond Business Park Toruń oraz Walmea Logistic Park Bydgoszcz. Współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi ok. 2,6 proc. Stawki najmu są na poziomie ok. 2,6-2,8 EUR/m2/m-c. Największą transakcją zawartą w I półroczu 2015 r. było wynajęcie 27,5 tys. m2 przez Nissin w Goodman Toruń Logistic Centre.

Szczecin jest dynamicznie rozwijającym się rynkiem nieruchomości magazynowych. W I półroczu 2015 r. dostarczono na rynek szczeciński ok. 43 tys. m2 powierzchni magazynowej. Obecnie w budowie znajduje się ok. 32 tys. m2. Stawki najmu wynoszą ok. 2,8-3,6 EUR/m2/m-c. Największą zawartą transakcją najmu była umowa Rhenus, która dotyczyła 21 tys. m2 w Prologis Park Szczecin. Poziom powierzchni niewynajętej to ok. 6,5 proc.

Polska Wschodnia cieszy się coraz większym zainteresowaniem inwestorów, ze względu na dostęp do tanich gruntów, dobrze wykształconej kadrze pracowniczej oraz obecności SSE. W I połowie roku oddano do użytkowania Goodman Lublin Logistic Centre o powierzchni ok. 33 tys. m2. Natomiast w Rzeszowie planowane są dwa nowe obiekty: East A4 Logistic Park oraz Korczowa Logistic Park. Stawki najmu w Lublinie i Rzeszowie są na poziomie 3,0-3,9 EUR/m2/m-c. Powierzchnia niewynajętej to ok. 6 proc.

Prognozy na II połowę 2015 r.

  • Rok 2015 r. może być rekordowy pod względem aktywności deweloperskiej. Prawdopodobnie nowa podaż będzie zbliżona do przyrostu powierzchni w 2014 r. i wyniesie ok. 1 mln m². Polski rynek powierzchni magazynowych w stał się bardziej atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów, m.in. dzięki Amazon, który w 2014 r. otworzył trzy duże centra dystrybucyjne (dwa magazyny na Bielanach Wrocławskich, jeden magazyn w Sadach pod Poznaniem).
  • Poziom pustostanów powinien utrzymać się na stabilnym niskim poziomie. Większość inwestycji stanowią obiekty szyte na miarę (BTS) lub obiekty objęte umowami pre let.
  • Efektywne stawki czynszowe powinny pozostać na stabilnym poziomie, możliwe są niewielkie podwyżki w niektórych lokalizacjach ze względu na niski poziom wskaźnika pustostanów i duży popyt najemców.
  • W obrębie granic miast spodziewany jest rozwój małych modułów magazynowych (Small Business Units), które zapewniają najemcom elastyczną powierzchnię biurowo-magazynową.
  • Wrocław, Górny Śląsk, Trójmiasto i Poznań to lokalizacje, w których powstaje najwięcej obiektów spekulacyjnych. Ze względu na dobrą koniunkturę, ryzyko niewynajęcia obiektów jest bardzo małe.
  • Wydłużenie funkcjonowania Specjalnych Stref Ekonomicznych (SSE) do 2026 r. oraz występowanie w ich otoczeniu powiązań klastrowych jest szansą na nowe inwestycje magazynowe.
  • Wzrost zainteresowania inwestorów zagranicznych wschodnimi (Lublin, Rzeszów) oraz północnymi terenami Polski (Szczecin, Bydgoszcz, Toruń), dzięki coraz lepszej infrastrukturze drogowej.

Rynek nieruchomości hotelowych

O zwiększonym rozwoju rynku nieruchomości hotelowych świadczy stale rosnąca liczba inwestycji deweloperskich oraz poprawiające się wyniki ekonomiczne hoteli. Wynika to głównie z faktu obserwowanego wzrostu popytu na pokoje hotelowe, generowanego głównie przez segmenty korporacyjny oraz biznesowy.

fn.2015.k4.wykres.071.250xW odpowiedzi na stale rosnący popyt na pokoje hotelowe, można zaobserwować odpowiedź ze strony podaży. W 2014 r. w Polsce funkcjonowało 2250 hoteli różnych kategorii. Stanowiły one 22,8 proc. ze wszystkich turystycznych obiektów noclegowych. W ostatnich latach można zauważyć średnioroczny przyrost nowych hoteli na poziomie 113 nowych obiektów. Największy wzrost liczby hoteli zanotowano na przestrzeni lat 2008-2010 w związku z przygotowywaniem się branży hotelarskiej na obsługę gości przyjeżdżających na Mistrzostwa Europy w piłce nożnej w 2012 r. Szacuje się, że rynek hotelowy w Polsce w 2015 r. powiększy się o dodatkowe 80 hoteli: najbardziej poszerzy się oferta w segmencie hoteli 4-gwiazdkowych, a następnie 3- i 5-gwiazdkowych.

Elastyczność rynku hotelowego pozwala na wydajne wykorzystanie nowo powstałych obiektów.

W dostępnej bazie hotelowej najliczniej reprezentowane są 3-gwiazdkowe obiekty ekonomiczne – stanowią one niemal połowę rynku. Co trzeci hotel jest utrzymany w standardzie jednej lub dwóch gwiazdek, natomiast tylko 2 proc. wszystkich hoteli stanowią luksusowe obiekty hotelowe kategoryzowane na pięć gwiazdek. Około 4 proc. obiektów czeka obecnie na kategoryzację przez właściwy dla hotelu Urząd Marszałkowski.

W I połowie 2015 r. doszło do relatywnie niewielu znaczących transakcji na rynku nieruchomości hotelowych. Na tę sytuację znaczący wpływ ma specyfika biznesu – brak dużych podmiotów zainteresowanych kupnem tego typu obiektów i dążenie sieci do bycia zarządcą, a nie właścicielem obiektu. Najbardziej spektakularną transakcją była sprzedaż wrocławskiego hotelu Radisson Blu.

fn.2015.k4.tabela.072.450xNa krajowym rynku nieruchomości hotelowych można zauważyć wzmożoną aktywność operatorów hotelowych. Zarówno lokalne sieci hotelowe, jak i sieci międzynarodowe będą dynamicznie kontynuować swoją ekspansję na rynku. W najbliższych dwóch-trzech latach oczekiwane jest pojawienie się w naszym kraju marek dotychczas nieobecnych, a należących do sieci hotelowych, między innymi Marriott (Moxy, AC Hotels, Autograph), Choice Hotels (Clarion, Quality, Comfort), Steigenberger (InterCity Hotel) czy Motel One (Motel One).

Dodatkowo można zauważyć wzmożone zainteresowanie międzynarodowych sieci hotelowych lokalizacjami poza obszarami największych polskich miast. Wśród inwestycji hotelowych zlokalizowanych w mniejszych polskich miastach warto wymienić: Hotel BestWestern w Brzegu (otwarto w kwietniu 2015 r.), Hotel Alto sieci Qubus w Żorach (otwarto I kw. 2015 r.), Ibis w Bielsku-Białej (otwarto II kw. 2015 r.), Ibis w Grudziądzu (planowane otwarcie IV kw. 2015 r.) czy też Ibis w Nowym Sączu (planowane otwarcie II kw. 2016 r.).

fn.2015.k4.wykres.072.250xRosnący popyt na pokoje hotelowe ma szczególne znaczenie dla rozwoju całego rynku. W ostatnich latach można było zaobserwować rosnącą liczbę gości korzystających z polskiej bazy hotelowej. Od 2006 r. ich liczba zwiększyła się o 70 proc. Natomiast tylko 2014 r. wzrost ten wyniósł 10,8 proc. (r/r) i był rekordowy na przestrzeni ostatnich lat. Prognozy na 2015 r. wskazują, że liczba gości hotelowych może przekroczyć 16,8 mln osób, co będzie stanowiło wzrost o 4,6 proc. (r/r).

Szczególne znaczenie dla rozwoju polskiego rynku nieruchomości hotelowych ma stabilność popytu wewnętrznego. W 2014 r. ponad 72% ze wszystkich gości hotelowych stanowiły osoby narodowości polskiej. W ostatnich latach udział Polaków w zestawieniu stale się zwiększa – od poziomu 63% w 2006 r. Regularność poziomu popytu krajowego ma szczególne znaczenie dla stabilności całego rynku hotelarskiego. Podczas ostatniego spowolnienia gospodarczego, silny popyt krajowy pozwolił na zmniejszenie oddziaływań fluktuacji popytu zewnętrznego na całą branże hotelarską.

Znacząco rośnie również ilość sprzedanych dób hotelowych. Średnioroczny wzrost na przestrzeni lat 2006-2014 wyniósł 6,9%. Największy wzrost zanotowano natomiast w 2014 r. i wyniósł on 10,9% (r/r). W 2015 r. prognozowana liczba sprzedanych dób hotelowych przekroczy 31,3 mln i będzie to stanowiło wzrost o 5,0% (r/r).

Prognozowana przeciętna długość pobytu w polskich hotelach jednego gościa w 2015 r. wyniesie 1,86 doby hotelowej. Prognozuje się, że średnią tę zawyżą goście zagraniczni (2,13), których pobyty będą trwały dłużej niż Polaków (1,75).

Najlepszym współczynnikiem obłożenia charakteryzują się 5-gwiazdkowe obiekty hotelowe. W 2014 r. obłożenie tego typu hoteli wyniosło 65 proc. (↓ 1,3 pp r/r). Jedynie hotele 2-gwiazdkowe notują średnie obłożenie wynoszące poniżej 40 proc. w skali roku. Prognozy na 2015 r. wskazują polepszenie współczynników obłożenia hoteli poszczególnych kategorii. Największy wzrost obłożenia będzie można zaobserwować wśród hoteli 5-gwiazdkowych i wyniesie on 68,9 proc. (↑ 3,9 pp r/r).

fn.2015.k4.wykres.073.250xNajwyższym współczynnikiem obłożenia charakteryzują się obiekty hotelowe zlokalizowane w Warszawie. W 2014 r. średnie obłożenie miejsc hotelowych w stolicy kraju wyniosło 54,3 proc. (↑ 0,7 pp r/r),. W 2014 r. największą dynamikę zmian obłożenia hoteli zanotowano w Katowicach, w których obłożenie wyniosło 41,6 proc. (↑ 5,9 pp r/r). Z głównych miast jedynie Łódź od kilku lat notuje spadkowy trend wartości współczynnika. Na koniec 2014 r. wyniósł on 33,1 proc. – spadając od 2006 r. o 14,6 pp. Średnia obłożenia dla obiektów hotelowych w skali całej Polski na przestrzeni lat jest bardzo stabilna i znajduje się w granicach od 40 do 50 proc. Prognozy dotyczące 2015 r. wskazują na podtrzymanie wzrostowych trendów obłożenia hoteli w większości głównych miastach w Polsce, co jest bardzo dobrą informacją dla całej branży hotelowej. Szacuje się, że poziom obłożenia obiektów hotelowych w Warszawie w 2015 roku wyniesie 56,8 proc., co będzie stanowiło wzrost o (2,5 pp r/r). Bardzo dobre wyniki obłożenia hoteli osiągnie również Kraków (prognozowane obłożenie w 2015 r. wyniesie 55,1 proc.) oraz Gdańsk (prognozowane obłożenie wyniesie 52,2 proc.). Jedynie w takich miastach, jak Katowice, Poznań oraz Łódź prognozowane jest osiągnięcie w 2015 r. gorszych wyników niż rok wcześniej.

Pierwsze półrocze 2015 r. przyniosło dalszą stabilizację najważniejszych wskaźników finansowych hoteli. Wynikało to głównie ze stabilności popytu wewnętrznego oraz rosnącej pozycji Polski jako destylacji turystycznej wśród turystów zza granicy. Dane za pierwsze sześć miesięcy ukazują pozytywny trend w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Wskaźnik RevPAR (przychód za jeden dostępny pokój) wzrósł o 9,9 proc. (r/r), natomiast ADR (średnia cena z pokój) zwiększył się nieznacznie o 0,9 proc. (r/r).

Powyższe wyniki wskazują, że ostatnie miesiące okazały się wyjątkowo dobre dla branży hotelowej w Polsce. W większości dużych miast zanotowano rosnący popyt na pokoje hotelowe. Wynikało to głównie z rosnącego zapotrzebowania na noclegi przez sektor biznesowy. Dodatkowo, w minionych miesiącach w Polsce odbyło się kilka dużych imprez sportowych, jak np.: Halowe Mistrzostwa Świata w Lekkiej Atletyce, Mistrzostwa Świata w Piłce Siatkowej Mężczyzn, finał Ligi Europejskiej w piłce nożnej czy żużlowe Grand Prix na stadionie narodowym. Wydarzenia te zgromadziły liczną grupę kibiców z wielu krajów świata, którzy mieli okazję korzystać z bazy hotelowej zlokalizowanej w największym polskich miastach. Podobnie jak mistrzostwa Europy w piłce nożnej EURO 2012, imprezy te miały ogromne znaczenie promocyjne i wizerunkowe dla Polski, co miało swój wyraz w bardzo dobrych opiniach o naszym kraju jako organizatorze tak dużych imprez. Potwierdziło to jednocześnie, że Polska jest zdolna do organizacji podobnych przedsięwzięć w przyszłości, a baza hotelowa jest gotowa na przyjęcie takiej ilości gości z zagranicy.

Efektywny rozwój branży hotelarskiej uzależniony jest również w dużej mierze od dostępności odpowiedniej infrastruktury komunikacyjnej – sieci dróg oraz połączeń lotniczych i kolejowych. Infrastruktura komunikacyjna w Polsce cały czas się poprawia, czego dowodem są nowe autostrady oraz drogi ekspresowe, prowadzone rozbudowy lotnisk na warszawskim Okęciu, w katowickich Pyrzowicach, krakowskich Balicach czy też modernizacje istniejących dworców kolejowych (np. w Gdańsku, Bydgoszczy czy Gliwicach).

Szczególnie ważny dla rozwoju całej branży hotelowej jest sposób promocji miast i regionów w Polsce i za granicą. Z roku na rok można zaobserwować stale rosnącą ilość środków przeznaczanych przez samorządy na promocję oraz reklamę. W 2014 r. według wyliczeń Ministerstwa Finansów wydatki polskich samorządów na działania promocyjne wyniosły 785 mln PLN i były o 116 mln PLN większe od nakładów poniesionych w roku poprzednim. Same województwa wydały około 65 mln PLN, zaś 32 największe polskie miasta wydały łącznie ponad 100 mln PLN. Wśród województw największymi budżetami promocyjnymi dysponowały: kujawsko-pomorskie (14 mln PLN) i podkarpackie (12,5 mln PLN). Najmniej – 360 tys. PLN – na działania promocyjne przeznaczyło województwo mazowieckie. Wśród miast wojewódzkich najwięcej na promocję wydały Katowice (13,7 mln PLN), Bydgoszcz (11,6 mln PLN), Wrocław (8 mln PLN) oraz Białystok (5,3 mln PLN), natomiast najmniej przeznaczyły Gorzów Wielkopolski (170 tys. PLN), Opole (1,4 mln PLN, Olsztyn (1,6 mln PLN) oraz Warszawa (1,7 mln PLN).

Ostatnie tendencje panujące na rynku wskazują, że najlepsze wyniki osiągać będą hotele działające pod szyldami największych sieciowych marek. Główna przewaga konkurencyjna dużych sieci mająca wpływ na wyniki ekonomiczne to rozwinięte sieci dystrybucji, wysokie budżety marketingowe oraz wykorzystywanie w szerokim zakresie platform OTA (Online Travel Agencies). Segment OTA w ostatnich latach rozwijał się bardzo dynamicznie, zwiększając swój udział w rynku rezerwacji noclegów hotelowych. Obecnie udział rezerwacji dokonywanych w Polsce za pomocą platform OTA kształtuje się na poziomie około 43 proc. Przedstawiciele takich platform, jak HRS, Booking.com czy Tripadvisor, a także lokalnych marek rezerwacyjnych oceniają rynek rezerwacji noclegów online w Polsce jako jeden z najszybciej wzrastających spośród wszystkich krajów UE. stabilność popytu oraz niskie nasycenie rynku obiektami o charakterze luksusowym.

Prognozy na II połowę 2015 r.

  • Duży wpływ na dalszy rozwój rynku nieruchomości hotelowych będą mieć dobre wyniki ekonomiczne polskiej gospodarki, stabilność popytu oraz niskie nasycenie rynku obiektami o charakterze luksusowym.
  • Niestabilna sytuacja geopolityczna w regionie Europy Wschodniej, w Afryce czy na Bliskim Wschodzie, może mieć wpływ na wzrost zainteresowania zagranicznych gości Polską jako kierunkiem turystycznym.
  • Dynamiczny rozwój portali rezerwacyjnych (OTA) przyczyni się do zwiększenia wolumenu sprzedaży dób hotelowych poprzez internetowy kanał sprzedaży.
  • Znaczny wpływ na poprawę wyników hoteli będzie miał dalszy rozwój sektorów BPO (Business Process Outsourcing) oraz MICE (Meeting – Incentive – Conferences – Event), szczególnie dla hoteli zlokalizowanych w miastach takich, jak Kraków, Łódź, Wrocław czy Szczecin.

PRZYPISY

  1. Warszawa, Górny Śląsk, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź, Kraków.
  2. Po rozbudowie Park Handlowy Bielany zmieni nazwę na Aleja Bielany.
  3. Indeks Footfall przedstawia procentowe zmiany liczby odwiedzających wybrane centra handlowe na terenie Polski.
  4. Pierwotnie CH Serenada miało nosić nazwę Olsza Mall.
  5. Sprzedaż przez wiele kanałów.