Raporty: Rynek mieszkaniowy w Polsce w trzecim kwartale 2015 r.

FN 2015/10-12

Raporty: Rynek mieszkaniowy w Polsce w trzecim kwartale 2015 r.

Trzeci kwartał przyniósł jedną dużą zmianę w funkcjonowaniu rynku mieszkaniowego: od września weszły w życie nowe zasady obowiązujące w programie Mieszkanie dla Młodych. Wsparciem objęte zostały także transakcje na rynku wtórnym, a bardziej liczne rodziny uzyskały możliwość większej pomocy.

W miarę zbliżania się do końca kadencji Sejmu, wyjaśniała się również sytuacja związana z innymi zmianami w przepisach dotyczących rynku mieszkaniowego: nie nastąpiła zmiana w ustawie o ochronie praw nabywców likwidująca otwarte rachunki powiernicze, nie uchwalono ustawy o zmianie zasad spłacania kredytów denominowanych we frankach, nie ograniczono zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy w ramach nowej ustawy o planowaniu przestrzennym. Co istotne, gospodarka okazała się w miarę odporna na kryzys polityczny w Unii Europejskiej, związany z napływem fali imigrantów z Azji i Afryki, którego doświadczyliśmy w minionym kwartale

Dla firm deweloperskich było to bardzo gorące lato: liczba transakcji w sześciu analizowanych przez REAS miastach wyraźnie przekroczyła trzynaście tysięcy mieszkań i pobiła kolejny rekord. Dobrą sprzedaż odnotowaliśmy już ósmy kwartał z rzędu. Nie dziwi więc optymizm deweloperów, a co za tym idzie, rosnąca liczba mieszkań wprowadzanych na rynek. Nowa oferta była w analizowanym okresie wyraźnie większa od liczby lokali sprzedanych. Pula dostępnych mieszkań wzrosła zatem kolejny kwartał z rzędu.

PODAŻ

W III kwartale 2015 roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży wyraźnie wzrosła w porównaniu z poprzednim, bardzo dobrym kwartałem. Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź), w okresie lipiec-wrzesień do sprzedaży wprowadzono prawie 15,9 tys. mieszkań, o ponad 20 proc. więcej niż w poprzednim kwartale i o blisko 18 proc. więcej niż w analogicznym kwartale ubiegłego roku. Dotychczas jedynym kwartałem z wyższą liczbą lokali wprowadzonych na rynek był ostatni kwartał roku 2007, czyli szczyt boomu na rynku mieszkaniowym. Łącznie w ostatnich czterech kwartałach wprowadzono do sprzedaży na tych rynkach ponad 50,8 tys. lokali. Więcej lokali pojawiło się w sprzedaży w kolejnych czterech kwartałach tylko w rekordowym pod tym względem 2007 roku.

Mimo doskonałej sprzedaży, liczba lokali wprowadzonych na rynek była wyraźnie wyższa. W konsekwencji, oferta w ciągu kwartału wzrosła o około trzy tysiące lokali i wyniosła na koniec września nieco ponad 51,4 tys. mieszkań. Od rekordowo wysokiego poziomu oferty z czerwca 2012 roku dzieli nas jednak jeszcze ponad 5 tys. jednostek.

Podobnie, jak w poprzednich kwartałach, zmiany liczby lokali w ofercie kształtowały się odmiennie w poszczególnych miastach. Mieszkań oferowanych do sprzedaży wyraźnie przybyło w Warszawie (o blisko 2 tys., czyli 11 proc.), we Wrocławiu (o ponad 700, czyli 9 proc.) i Krakowie (około 600, czyli 6 proc.). W Poznaniu i Łodzi oferta pozostała na takim samym poziomie jak kwartał wcześniej, zaś w Trójmieście wyraźnie zmalała (o ponad 300 lokali czyli o 5 proc.).

fn.2015.k4.wykres.053.a.500xPorównanie danych REAS ze statystykami GUS dla całej Polski wskazuje, że wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań nadal występuje przede wszystkim w największych miastach. Według wstępnych danych GUS, deweloperzy w okresie pierwszych dziewięciu miesięcy 2015 r. rozpoczęli w całej Polsce budowę prawie 62,8 tys. mieszkań, czyli 23,7 proc. więcej niż przed rokiem. W tym samym okresie uzyskali pozwolenia na budowę ponad 68,7 tys. mieszkań, czyli o 17,1 proc. więcej niż przed rokiem.

fn.2015.k4.wykres.053.b.500xWysoki poziom sprzedaży znacząco wpływa także na strukturę oferty – zwłaszcza w kontekście wyprzedaży mieszkań gotowych. Lokale oddane do użytku w 2014 roku lub wcześniej stanowią dziś tylko ok. 10 proc. oferty – jest ich nieco ponad 5,1 tys. Lokali oddanych lub planowanych do oddania w bieżącym roku jest jeszcze 9 tys. (17 proc.), zaś planowanych do oddania w przyszłym roku 22,4 tys. (44 proc.).

Lokale w budynkach, których budowę zakończono, stanowią obecnie ok. 18 proc. oferty. Łączna liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań we wszystkich sześciu miastach zmniejszyła się w III kwartale 2015 roku w porównaniu z poprzednim o 0,5 tys. lokali, czyli o 5 proc. i na koniec września wyniosła około 9,3 tysiąca.

fn.2015.k4.wykres.053.c.500xNajwiększy spadek liczby gotowych niesprzedanych mieszkań miał miejsce w Trójmieście. Na koniec września wyniosła ona nieco ponad 800, o ponad 300 mniej niż kwartał wcześniej, a ich udział w całej ofercie zmalał do 15 proc. Liczba mieszkań gotowych zmalała także znacząco we Krakowie (o 12 proc.) i Poznaniu (o 6 proc.). Wzrosła natomiast we Wrocławiu (o 6 proc.) i Warszawie (o 3 proc.). W Łodzi pozostała na niemal tym samym poziomie.

POPYT I CENY

W III kwartale 2015 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków kolejny raz w okresie kilku ostatnich kwartałów osiągnęła rekordowy poziom i wyniosła blisko 13,2 tys. mieszkań. Dzięki temu w ostatnich czterech kwartałach, czyli od października 2014 roku, w sześciu aglomeracjach o największej skali popytu na rynku pierwotnym sprzedano prawie 48,6 tys. lokali, o blisko 13 proc. więcej, niż w całym w rekordowym dotychczas 2014 roku kiedy to wartość ta wyniosła 43 tysiące.

fn.2015.k4.wykres.054.a.500xOkres teoretycznej wyprzedaży oferty, czyli czas potrzebny do wyprzedania wszystkich mieszkań w ofercie przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży, za wyjątkiem Trójmiasta, praktycznie nie zmienił się na analizowanych rynkach. W Trójmieście widać wyraźną przewagę popytu nad podażą, gdyż mieszkania znajdujące tam w ofercie sprzedałyby się w ciągu 3,2 kwartału – o dwa miesiące szybciej niż na koniec czerwca 2015 r. W pozostałych miastach czas ten wynosi od 4 do 5 kwartałów, zatem można mówić o dość bezpiecznym poziomie podaży, pod warunkiem utrzymania dotychczasowego tempa sprzedaży.

fn.2015.k4.wykres.054.b.500xSpojrzenie na indeksy ukazujące zmianę cen mieszkań wprowadzanych na rynek, sprzedawanych oraz pozostających w ofercie w kolejnych kwartałach pozwala stwierdzić, że od końca 2014 roku można zaobserwować zjawisko łagodnego wzrostu cen. Ma na to zapewne wpływ kilka różnych czynników. Po pierwsze w trzech miastach o najwyższej sprzedaży wyrosły w tym okresie limity cenowe w ramach programu MdM, a zatem można było podnieść nieco ceny najtańszych mieszkań. Wzrósł także w nowej podaży i w sprzedaży udział mieszkań o podwyższonym standardzie. Nie bez znaczenia był także zwiększony udział zakupów inwestycyjnych: ceny niewielkich mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy są zwykle wyższe od przeciętnej. Wreszcie – część deweloperów nieco podwyższyła ceny w kolejnych etapach swoich wieloetapowych inwestycji, reagując na dobrą sprzedaż w ostatnich kwartałach.

fn.2015.k4.wykres.054.c.500xW III kwartale liczba wniosków o dopłaty składanych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych w większości analizowanych miast, zgodnie z danymi BGK, wzrosła, ale już nie tak wyraźnie, jak w poprzednim kwartale. Wysoki był wzrost jedynie w Łodzi (25 proc.), podczas, gdy w Poznaniu, Wrocławiu i Warszawie mieścił się w granicach 4-6 proc. Natomiast w Gdańsku liczba wniosków zmalała o 8 proc., a w Krakowie aż o 16 proc. Niewykluczone, że wobec utrzymania, a nawet obniżania wskaźników w niektórych miastach wpływ programu na sprzedaż nieco osłabnie, choć dzięki zmianom w programie od września powinna pojawić się na rynku nowa grupa kupujących: rodziny z trójką i większą liczbą dzieci. Z drugiej strony w Krakowie i Wrocławiu limity cenowe obowiązujące od października nieco wzrosły, co powinno w tych miastach sprzyjać co najmniej utrzymaniu liczby wniosków na dotychczasowym poziomie.

Stopniowo maleje także różnica między grupą miast o wysokiej relacji liczby wniosków do liczby sprzedanych lokali (Gdańsk, Poznań, Łódź), gdzie wyniosła ona w III kwartale między 22 a 31 proc. i miastami, w których relacja ta mieści się w przedziale 12-20 proc. (Kraków, Warszawa, Wrocław).

KOMENTARZ REAS

Gdzie jest górny pułap liczby mieszkań, jakie można sprzedać w największych sześciu miastach w Polsce? Jaka może być najwyższa liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży w jednym kwartale? Czy wielkość oferty w tych miastach może przekroczyć dotychczasowe maksimum z kwietnia 2012 roku, kiedy oferta została sztucznie powiększona przez deweloperów przyspieszających rozpoczęcie sprzedaży przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywców? Co właściwie sprawia, że sprzedaż jest tak wysoka? I co najważniejsze – jak długo ten stan może się utrzymać? Aż wreszcie – jaki wpływ będzie miała na to polityka nowego rządu? Oto pytania, które zadają sobie dziś uczestnicy i obserwatorzy rynku.

Wiele wskazuje na to, że sprzedaż osiągnęła lub jest bliska maksimum. Wynik ten jest efektem wspierania popytu przez szereg jednocześnie występujących czynników. Ważny jest wpływ programu MdM, do którego, po blisko dwóch latach obowiązywania, deweloperzy dopasowali we wszystkich miastach nową ofertę. Wzrosła nieco liczba nowo udzielanych kredytów hipotecznych, czemu sprzyjają niskie stopy procentowe, a także – choć zapewne w niewielkim stopniu – obawy przed wzrostem od stycznia 2016 roku o kolejne 5 proc. wymogu dotyczącego wysokości minimalnego wkładu własnego. Niskie stopy procentowe i perspektywa dłuższego utrzymania się oprocentowania lokat na niskim poziomie wspierają także silnie napływ inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem. Ważne jest z pewnością również bogactwo ofert: potencjalnym nabywcom łatwiej jest znaleźć mieszkanie odpowiadające ich potrzebom i możliwościom. I wreszcie – na wczesnym etapie budowy rachunki powiernicze dają poczucie bezpieczeństwa osobom dokonującym zakupu mieszkania budowy poczucie.

Pierwszy raz od czterech kwartałów obserwowaliśmy wyraźną nadwyżkę podaży nad popytem. Choć gołym okiem widać było, że deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponadprzeciętną liczbę inwestycji, daleko nam jeszcze do rekordów, które sięgały 20 tys. jednostek w kwartale. Nic nie wskazuje też na to, aby w najbliższym czasie mogły się ponownie pojawić czynniki, które spowodują skokowy wzrost liczby wprowadzanych lokali.

Dzięki wyjątkowo dobrym wynikom po stronie sprzedaży, oferta jak dotąd nie osiągnęła jeszcze rekordowego pułapu z roku 2012. Będzie to miało miejsce dopiero wówczas, gdy sprzedaż zacznie wyraźnie wyhamowywać. Odpowiedź na pytanie: kiedy i z jakich powodów mogłoby takie wyhamowanie nastąpić, stała się ostatnio najbardziej poszukiwaną na rynku mieszkaniowym informacją. Powodów może być kilka, ale najbardziej prawdopodobne wydają się być:

  • słabnący wpływ programu MdM na rynku pierwotnym – spowodowany najpierw koniecznością podziału środków na dopłaty między rynek pierwotny i wtórny, a potem – zakończeniem jego funkcjonowania w 2018 roku,
  • wzrost stóp procentowych, który spowoduje z jednej strony podrożenie kredytu i w efekcie spadek zdolności kredytowej pewnej grupy nabywców, a z drugiej – podniesienie wysokości odsetek z lokat, a tym samym obniżenie atrakcyjności dochodów z najmu.

W tym kontekście jednym z ważniejszych pytań, które zadają sobie uczestnicy rynku, jest to, jak po zmianie zasad będzie funkcjonował program MdM. Wrzesień, pierwszy miesiąc, w którym można było już składać wnioski na dopłaty związane z rynkiem wtórnym, przyniósł dane pozwalające na wyciągniecie wstępnych wniosków. We wrześniu do Banku Gospodarstwa Krajowego wpłynęła rekordowa liczba 3744 wniosków o dofinansowanie wkładu własnego na kwotę blisko 94 mln zł. Gdyby taka tendencja miała się utrzymać, odpowiadałoby to zapotrzebowaniu na około 1,1 miliarda złotych w skali roku, podczas gdy na kolejne lata planowane limity nie przekraczają 762 milionów. Z puli złożonych we wrześniu wniosków, 43 proc. dotyczyło zakupu lokali używanych, zaś 57 proc. rynku pierwotnego. Zatem obawy o to, że środków w kolejnych latach może nie wystarczyć dla wszystkich zainteresowanych, mogłyby okazać się uzasadnione. Jednak nie jest wcale pewne, czy popyt na dopłaty przy zakupie nowych mieszkań utrzyma się na dotychczasowym poziomie.

Na sytuację na rynku w kolejnych kwartałach bezpośredni wpływ będą też miały działania parlamentu i polityka rządu. Decyzje dotyczące podatku bankowego i kredytów frankowych, rachunków powierniczych, planowania przestrzennego, a także działających i nowych programów mieszkaniowych mogą znacząco zmienić warunki funkcjonowania uczestników rynku. Jednak poważne decyzje wymagają czasu na ich podjęcie, a efekty będą widoczne w dłuższej perspektywie. Trudno jednak sobie wyobrazić, aby nowy rząd był w stanie znacząco przeciwdziałać sile cykliczności rynku, która wydaje się powoli prowadzić do zmiany koniunktury.


 

Raport został powstał w:
REAS Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. Komandytowa