Rynek Finansowy: Jak państwo może zyskać, wspierając rynek nieruchomości

BANK 2017/12

W poprzednim felietonie wskazywałem, że – wbrew obiegowym opiniom – nieruchomości nie zawsze są bezpieczną formą lokowania oszczędności. Na nieruchomościach można zyskiwać, ale można też stracić. Warto się zatem zastanowić, czy państwo także może zyskiwać lub tracić, angażując się we wspieranie rynku nieruchomości?

Adam Glapiński
prof. dr hab. nauk ekonomicznych,
prezes Narodowego Banku Polskiego

Mieszkania na własność pozwalają zaspokoić podstawowe potrzeby, przyczyniają się do stabilizacji społecznej. Nabywanie mieszkania na własność jest istotnym czynnikiem w procesie akumulacji kapitału i przyczynia się w długim okresie do wzrostu gospodarki. Dzieje się tak, gdyż nieruchomość przechodzi między pokoleniami, a każda kolejna ją na ogół ulepsza lub powiększa. Jednak nabycie pierwszego mieszkania jest kosztowne, a parę dekad temu było dla znacznej części społeczeństwa w Europie praktycznie nieosiągalne.

Kontrolowana piramida

W XIX w. w Niemczech i Austrii stworzono system kas oszczędnościowo-budowlanych, który miał ułatwić nabycie pierwszego mieszkania. Idea tego systemu była bardzo prosta i skuteczna. Na samym początku pewna liczba osób zobowiązuje się do regularnych wpłat do kasy, dzięki czemu już po niedługim czasie może ona udzielić niektórym członkom pierwszych pożyczek umożliwiających zakup nieruchomości. Na tym właśnie polega korzyść tego systemu, bo gdyby każdy oszczędzał indywidualnie, nabycie mieszkania byłoby możliwe po bardzo długim okresie. Dzięki wykorzystaniu wpłat innych członków kasy, część z nich może mieszkać w swoim mieszkaniu o wiele szybciej. W następnych okresach dochodzą kolejni członkowie, kolejne wpłaty składek oraz spłaty już zaciągniętych pożyczek. Dzięki temu kasa może udzielać kolejnych, tak, że z czasem każdy otrzymuje pożyczkę. Kluczowy jest jednak napływ nowych uczestników, bez nich bowiem nie wszyscy członkowie będący od początku w systemie mogliby cieszyć się własnym lokum wcześniej, dotyczyłoby to tylko wybrańców (np. wygranych w tzw. loterii argentyńskiej).

Dlatego właśnie kasa mieszkaniowa przypomina, w pewnym sensie, kontrolowaną piramidę finansową. Kasa działa dobrze wyłącznie wtedy, gdy ciągle przychodzą nowi członkowie i dopływa świeży kapitał. Z tego też powodu potrzebne są z reguły dodatkowe zachęty dla nowych uczestników. Jedną z takich zachęt jest niewątpliwie to, że po pewnym czasie oszczędzający mogą zaciągnąć pożyczkę w swojej kasie na preferencyjnych warunkach, to znaczy o niższej stopie niż rynkowa. Zachęta taka może jednak nie wystarczać, szczególnie, że oszczędzający w kasie otrzymują oprocentowanie swoich wkładów na niższym od rynkowego poziomie, bo jakoś trzeba sfinansować preferencyjne oprocentowanie pożyczek.

Jak taki system działa w praktyce?

Regułą jest, że oprocentowania wkładów i pożyczek są stałe dla każdego indywidualnego członka kasy i zostają ustalone przy podpisywaniu kontraktu. Przykładowo, w Niemczech okres oszczędzania w kasie mieszkaniowej trwa zazwyczaj około siedmiu lat, po upływie tego okresu środki z kasy (tzn. zgromadzone wkłady oraz uzyskana pożyczka) finansują wkład „własny” nabywcy w wysokości około 50% wartości nieruchomości. Brakująca część zostaje z reguły sfinansowana kredytem komercyjnym refinansowanym przez banki poprzez emisję listów zastawnych. Nabywca musi wnieść właśnie około 50% wartości nieruchomości, w czym pomaga mu kasa mieszkaniowa, gdyż limit wskaźnika LtV przy kredytach refinansowanych listami zastawnymi nie może przekroczyć 50%.

Państwa, które wprowadziły kasy mieszkaniowe, promowały w ten sposób akumulację kapitału oraz umożliwiały szybsze nabycie pierwszego mieszkania lub domu. System kas przyczyniał się też do edukacji finansowej oraz motywował gospodarstwa domowe do podejmowania długookresowych decyzji oszczędnościowych. Niektóre państwa korzystają z tego systemu do dzisiaj, a w celu przyciągnięcia nowych członków oferują ulgi podatkowe lub dopłacają do oszczędności, wypłacając tzw. premie.

System kas działał dobrze w czasach stabilnych dodatnich stóp procentowych rzędu 3–4% lub więcej. Obecnie jednak, w czasach praktycznie zerowych stóp procentowych w strefie euro, cały system boryka się z problemami. Osoby, które zaczęły oszczędzać w czasach wysokich stóp przy zagwarantowanym umową stałym oprocentowaniu wciąż otrzymują wcześniej ustalone oprocentowanie depozytów. Dlatego nie spieszą się z wykorzystaniem środków z kasy, traktują je jako alternatywę inwestycyjną dla nieoprocentowanych depozytów i nadal chcą gromadzić w nich swoje oszczędności. Z kolei kredyty na rynku komercyjnym stały się znacznie tańsze niż te oferowane przez kasy oszczędnościowo-budowlane. Brakuje przez to chętnych, aby zaciągać pożyczki w nich przy wcześniej ustalonym oprocentowaniu, gdyż okazuje się ono dziś wyższe od dostępnego na rynku. Powstało więc ryzyko, że kasy nie będą w stanie wygenerować przychodów z odsetek od pożyczek, które mogłyby pokryć koszty wysokich odsetek wypłacanych oszczędzającym od wkładów.

Rozwiązaniem dostępu do mieszkania dla mniej zamożnych osób jest stworzenie dobrze funkcjonującego rynku najmu, zarówno instytucjonalnego, jak i prywatnego, wspierane przez państwowe programy, a także prywatne spółki rynku wynajmu nieruchomości mieszkaniowych.

W takiej sytuacji kasy oszczędnościowo-budowlane próbują ratować się, wypowiadając umowy swoim członkom, którzy nie zaciągają pożyczek, mimo że uzyskali do tego uprawnienia. Jednak w świetle zawartych umów postępowanie takie wiąże się z poważnymi wątpliwościami prawnymi i prowadzi do sporów sądowych. Sytuacja ta ilustruje tezę, że system kas funkcjonuje dobrze tylko wtedy, gdy płynnie dochodzą nowi uczestnicy finansujący tych, którzy zaciągają, a następnie spłacają pożyczki. Ale tak się nie dzieje, gdy stopy procentowe odbiegają istotnie od „zakontraktowanych” poziomów. Gdy stopy rynkowe są istotnie niższe, tak jak obecnie, wówczas brakuje chętnych na pożyczki – kasy tracą rentowność. Gdyby były natomiast istotnie wyższe, wówczas zabrakłoby zapewne chętnych do oszczędzania – kasy traciłyby płynność, chyba że państwo zwiększyłoby dopłaty do oszczędzania (premie), zachęcając odpowiednią liczbę nowych członków. W obu sytuacjach państwo narażone jest na dodatkowe, trudne do przewidzenia wydatki w celu wsparcia stabilności kas.

W celu szybkiego rozruszania systemu kas na Słowacji, w Czechach i na Węgrzech zdecydowano się na duże premie, przekraczające nawet te stosowane w Niemczech. W efekcie tych działań bardzo wielu obywateli uczestniczy w kasach, jednak głównym motywem jest pobieranie hojnych dopłat. Ten system w państwach Europy Środkowej i Wschodniej okazał się być przykładem bardzo złego transferu społecznego – od ogółu podatników, w tym tych mniej zamożnych, do osób bardziej zamożnych, które mogą sobie pozwolić na oszczędzanie pewnej kwoty na dłuższy okres. Na takim systemie państwo może tracić właściwie potrójnie. Po pierwsze – niezbędne może okazać się wsparcie samych kas, po drugie – państwo wypłaca subsydia osobom, którym nie jest to potrzebne, po trzecie wreszcie – nie rozwiązuje problemu dostępu do mieszkań dla najbardziej potrzebujących, mniej zamożnych gospodarstw domowych, ze wszystkimi negatywnymi tego skutkami społecznymi i ekonomicznymi, z emigracją włącznie.

Kluczem rynek najmu

Rozwiązaniem dostępu do mieszkania dla mniej zamożnych osób, w tym zwłaszcza młodych, wchodzących dopiero na rynek pracy, nie jest z pewnością promowanie własności, gdyż koszty są zbyt wysokie, a dopłaty zbyt niskie. Zamiast tego kluczowe jest stworzenie dobrze funkcjonującego rynku najmu, zarówno instytucjonalnego, jak i prywatnego. Przyczynić się do tego mogą państwowe programy wspierania mieszkań na wynajem, a także prywatne spółki rynku wynajmu nieruchomości mieszkaniowych. Stosowanie najmu okazjonalnego dla inwestorów instytucjonalnych redukuje ryzyko właściciela, co poprzez spadek premii za niepewność przyczynia się do obniżenia czynszu. Profesjonalni zarządcy będą mogli nabywać mieszkania po korzystnej cenie, gdyż mogą negocjować zakup całego budynku lub nawet osiedla z deweloperem czy firmą budowlaną. Również zakup dużej liczby bardzo podobnego wyposażenia mieszkań i zarządzanie całym obiektem jednym podmiotem pozwoli wykorzystać efekty skali i obniżyć koszty. Łącznie te efekty mogą przełożyć się na atrakcyjne czynsze, które pozwolą mniej zamożnym gospodarstwom domowym na wynajem potrzebnego im mieszkania. Te gospodarstwa będą w stanie zamieszkać we względnie dobrych lokalizacjach, zdobyć odpowiednią pracę, stabilizację życiową i zacząć oszczędzać na własne mieszkanie. Nie trzeba zatem tłumaczyć, jak bardzo państwo zyskiwałoby na upowszechnieniu takich rozwiązań.