Rynek lokali mieszkalnych w Gdańsku

Polecamy

Położony nad Zatoką Gdańską Gdańsk, stolica województwa pomorskiego, to szóste pod względem liczby mieszkańców miasto w Polsce – według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2016 r. zamieszkiwało je 463 754 osób1 . Miasto stanowi ważny ośrodek uniwersytecki w kraju, zaś saldo migracji jest od kilku ostatnich lat dodatnie, co z pewnością stwarza dobre warunki dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

W ostatnich latach obserwujemy wyraźny trend wzrostowy cen lokali mieszkalnych w Gdańsku, co może być spowodowane rosnącym popytem na mieszkania, który przewyższa podaż. Zauważamy bowiem także rosnącą liczbę nowych lokali mieszkalnych dostępnych na rynku – co roku oddaje się do użytku coraz więcej mieszkań (dla porównania w 2014 r. oddano do użytkowania 3 945 mieszkań, w 2015 – 4 506 mieszkań, a w 2016 roku – 5 080 mieszkań[2]), z roku na rok rośnie również liczba wydawanych pozwoleń na budowę.

Ile zapłacimy za mieszkanie na rynku pierwotnym, a ile na rynku wtórnym?

Tendencje zmian cen na rynkach mieszkaniowych pierwotnym i wtórnym w Gdańsku są bardzo zbliżone – pomiędzy rokiem 2010 a 2017 średnia cena za 1 m.kw. mieszkania kształtuje się na poziomie między 5 000 a 6 000 zł. Od drugiego kwartału 2011 r. obserwujemy trend spadkowy na obu rynkach, natomiast od trzeciego kwartału 2013 r. ceny zaczynają rosnąć. Trend wzrostowy jest widoczny na obu rynkach do dziś, natomiast w drugim kwartale 2017 r. średnia cena/m.kw na rynku pierwotnym przekroczyła 6 000 zł. (Wykres 1).

Warto również przyjrzeć się temu, jaki procent sprzedanych mieszkań stanowiły mieszkania z rynku wtórnego, a jaki te z rynku pierwotnego (Wykres 2). Jak obserwujemy, w latach 2010 – 2012 zdecydowanie częściej kupowane były mieszkania z rynku wtórnego, natomiast w latach 2013 – 2016 tendencja odwróciła się – mieszkania z rynku pierwotnego stanowiły w przybliżeniu 60% całkowitej liczby sprzedanych mieszkań. W bieżącym roku tendencja ponownie się odwraca, znaczący odsetek sprzedanych mieszkań stanowią mieszkania z rynku wtórnego.

Jakie powierzchnie cieszą się największym zainteresowaniem?

Struktura mieszkań nabywanych na rynku mieszkaniowym w latach 2010 – 2017 w Gdańsku pod względem powierzchni użytkowej pozostaje dosyć stabilna (Wykres 3). Zdecydowanie największą popularnością cieszą się mieszkania o powierzchni od 50 do 75 m.kw. stanowiąc średnio 43,5% całkowitej liczby sprzedanych mieszkań. Na drugim miejscu znajdują się mieszkania o powierzchni pomiędzy 35 a 50 m.kw. Co ciekawe, udział mieszkań o powierzchni 35 – 50 m.kw. systematycznie rósł do 2016 r. (w 2010 roku wyniósł 30,6%, w 2016 już 37,7%), natomiast w 2017 r. odsetek ten spadł do 36%. Odwrotny trend obserwujemy w przypadku mieszkań o powierzchni 50 – 75 m.kw., w latach 2010 – 2014 był nieco większy niż w latach 2015 – 2017.

Mieszkania małe, o powierzchni do 35 m.kw. stanowiły średnio 9,2% zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym, natomiast największe mieszkania (do 90 m.kw.) stanowiły średnio zaledwie 5,2%. Odsetek mieszkań o powierzchni od 75 do 90 m.kw. w całkowitej liczbie sprzedanych mieszkań wynosił średnio 7,1%.

Gdzie znajdziemy najtańsze, a gdzie najdroższe mieszkania?

Mapa 1 przedstawia przestrzenny rozkład cen transakcyjnych lokali mieszkalnych na terenie Gdańska. Dla każdego heksagonu wyliczona została średnia cena za m.kw. powierzchni na podstawie cen nieruchomości, które znajdują się w jego obrębie. Zdecydowanie najdroższe mieszkania znajdziemy w dzielnicy Śródmieście, gdzie znajduje się zabytkowe Stare Miasto. Obszary o wysokiej średniej cenie za m.kw to także Żabianka, Jelitkowo, Brzeźno, Przymorze Małe i Wielkie, Zaspa-Rozstaje, Zaspa-Młyniec, Wrzeszcz Górny i Dolny, Aniołki, a także Brętowo i wschodnia część Oliwy (obszary w centralnej części miasta). Stosunkowo drogie mieszkania znajdują się również w dzielnicy Osowa. Tańsze mieszkania znajdziemy natomiast poza centrum miasta, na przykład w dzielnicach Nowy Port, Letnica, Młyniska, Jasień, Ujeścisko-Łostowice, czy Chełm. Na obszarach niezaznaczonych kolorem nie zanotowano transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych w 2016 r.