Uwarunkowania zmian modelu w bankowości hipotecznej

Bankowość

Istotna zmiana struktury finansowania w bankach, jaka ma być dokonana w przyszłości, będzie podyktowana nie tylko wymaganiami regulacyjnymi, ale przede wszystkim troską o bezpieczeństwo sektora finansowego w Polsce.

Istotna zmiana struktury finansowania w bankach, jaka ma być dokonana w przyszłości, będzie podyktowana nie tylko wymaganiami regulacyjnymi, ale przede wszystkim troską o bezpieczeństwo sektora finansowego w Polsce.

 Uwarunkowania zmian modelu w bankowości hipotecznej

W prezentowym materiale pod pojęciem modelu bankowości hipotecznej rozumie się charakterystyczne składniki i czynniki dotyczące procesu finansowania nieruchomości i związanego z tym ryzyka. Zagadnienie to więc nie odnosi się tylko do specjalistycznych banków hipotecznych, lecz także takich podmiotów, jak banki uniwersalne, firmy ubezpieczeniowe, fundusze sekurytyzacyjne, firmy inwestycyjne, deweloperzy i dotyczy całego procesu w zakresie formułowania oferty produktowej, prezentacji oferty usług, metod obsługi klienta, udzielania kredytów, ich refinansowania, wykorzystywanych informacji przy udzielaniu kredytu oraz baz danych i narzędzi do oceny ryzyka i instytucji.

Bazylea III zapoczątkowała zmiany, które stawiają akcent na ryzyko płynności banków. Wprowadzono nowe wskaźniki płynności LCR i NSFR. Geneza podejmowanych działań ma korzenie w ostatnim światowym kryzysie, podczas którego ujawniły się nie tylko problemy dotyczące oceny ryzyka kredytowego klientów, ale także zarządzania ryzykiem płynności w związku z dużą skalą portfeli kredytów hipotecznych o terminach w horyzoncie do 40 lat. Skutkiem niskiej jakości oceny ryzyka kredytowego była niska jakość emitowanych obligacji hipotecznych oraz niska jakość monitorowania ryzyka portfeli wierzytelności hipotecznych, dokonywana przez serwisanta, czyli bank oraz fundusz inwestycyjny.

Cały artykuł "Akademia: Ewolucja i determinanty modelu bankowości hipotecznej w Polsce " znajdą Państwo w najnowszym numerze "Finansowanie Nieruchomości - 2014/01"

Udostępnij artykuł:

Akademia: Ewolucja i determinanty modelu bankowości hipotecznej w Polsce

FN 2014/01-03 (styczeń - marzec 2014)

Istotna zmiana struktury finansowania w bankach, jaka ma być dokonana w przyszłości, będzie podyktowana nie tylko wymaganiami regulacyjnymi, ale przede wszystkim troską o bezpieczeństwo sektora finansowego w Polsce.

Istotna zmiana struktury finansowania w bankach, jaka ma być dokonana w przyszłości, będzie podyktowana nie tylko wymaganiami regulacyjnymi, ale przede wszystkim troską o bezpieczeństwo sektora finansowego w Polsce.

Zbigniew Krysiak
Szkoła Główna Handlowa, Instytut Finansów Korporacji i Inwestycji, Zakład Zarządzania Ryzykiem

Uwarunkowania zmian modelu w bankowości hipotecznej

W prezentowym materiale pod pojęciem modelu bankowości hipotecznej rozumie się charakterystyczne składniki i czynniki dotyczące procesu finansowania nieruchomości i związanego z tym ryzyka. Zagadnienie to więc nie odnosi się tylko do specjalistycznych banków hipotecznych, lecz także takich podmiotów, jak banki uniwersalne, firmy ubezpieczeniowe, fundusze sekurytyzacyjne, firmy inwestycyjne, deweloperzy i dotyczy całego procesu w zakresie formułowania oferty produktowej, prezentacji oferty usług, metod obsługi klienta, udzielania kredytów, ich refinansowania, wykorzystywanych informacji przy udzielaniu kredytu oraz baz danych i narzędzi do oceny ryzyka i instytucji.

Bazylea III zapoczątkowała zmiany, które stawiają akcent na ryzyko płynności banków. Wprowadzono nowe wskaźniki płynności LCR i NSFR. Geneza podejmowanych działań ma korzenie w ostatnim światowym kryzysie, podczas którego ujawniły się nie tylko problemy dotyczące oceny ryzyka kredytowego klientów, ale także zarządzania ryzykiem płynności w związku z dużą skalą portfeli kredytów hipotecznych o terminach w horyzoncie do 40 lat. Skutkiem niskiej jakości oceny ryzyka kredytowego była niska jakość emitowanych obligacji hipotecznych oraz niska jakość monitorowania ryzyka portfeli wierzytelności hipotecznych, dokonywana przez serwisanta, czyli bank oraz fundusz inwestycyjny.

Przenoszenie silnych akcentów w polskiej bankowości hipotecznej, w której głównym źródłem finansowania były depozyty krótkoterminowe, na finansowanie długoterminowe, tak, aby miało miejsce dopasowanie terminów depozytów i kredytów, prowadzi w pewnym sensie do istotnej zmiany modelu biznesowego banków i całego sektora finansowania nieruchomości. Istotna zmiana struktury finansowania, jaka ma być dokonana w przyszłości, będzie podyktowana nie tylko wymaganiami regulacyjnymi, ale przede wszystkim troską o bezpieczeństwo sektora finansowego w Polsce.

Przyjęty obecnie model, który wynika głównie ze stanowiska KNF, zakłada emisję listów zastawnych wyłącznie przez banki hipoteczne. Model taki jest mało elastyczny i nie stwarza alternatywy dla rynku. W przypadku, gdyby, z różnych względów, skala emisji listów zastawnych przez banki hipoteczne była mała, jak to się działo od 1997 r., czyli od momentu wejścia w życie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, do chwili obecnej, wówczas, przy braku alternatywnych źródeł długoterminowego finansowania kredytów hipotecznych, może wystąpić poważne systemowe ryzyko płynności w polskim sektorze bankowym

Marzeniem każdego przedsiębiorstwa jest „posiadanie” klienta przez cały okres jego życia. Większość produktów lub usług oferowanych przez różne firmy ma zwykle ograniczony czas życia i dodatkowo, klienci korzystający z tych usług są rzadko nominalnie identyfikowani. W związku z tym firmy zazwyczaj muszą dokonywać częstych zmian w zakresie tworzenia nowych produktów lub ich dużej modyfikacji. W takiej sytuacji przychody i zyski są w długim okresie mało przewidywalne. Wydaje się, że w tym zakresie występuje zasadnicza różnica w porównaniu do produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.

Bank, udzielając kredyt hipoteczny, jakby wiązał klienta z nabywaniem takiej usługi do końca jego życia. Można by określić, że usługa ta ma charakter powtarzalny, tzn. że klient korzysta z niej co miesiąc płacąc z tego tytułu cenę w formie oprocentowania. W ten sposób bank posiada przewidywalny strumień przychodów i zysków w horyzoncie czasowym od kilkunastu do kilkudziesięciu lat. Można sądzić, że każda firma życzyłaby sobie mieć tego typu klientów, gdyż pod pewnym istotnym względem redukuje to ryzyko nieprzewidywalności i zmienności przychodów oraz generowanych zysków. Tak komfortowa sytuacja, w jakiej jest bank, powinna skłaniać go do innego modelu biznesowego obsługi klienta niż dzieje się to w przypadku firm oferujących usługi o innym profilu. Model biznesowy banku powinien koncentrować się na zsynchronizowaniu podejmowanych działań z cyklem życia klienta i związanych z tym cyklem, potrzeb.

Charakter i kształt modelu bankowości hipotecznej może wynikać z coraz to większej celowości uwzględnienia następujących cech:

  • pakietowy charakter oferty usług dla klienta, który może obejmować między innymi następujące elementy:
    • łączenie oszczędzania z kredytem hipotecznym
    • utrzymanie przychodów klienta na dobrym poziomie przez odwróconą hipotekę
    • wykorzystanie rachunku powierniczego w transakcjach obrotu nieruchomościami
    • maksymalizacja wykorzystania zabezpieczenia przez kredyt konsolidacyjny
  • standaryzacja kredytów hipotecznych w celu ich refinansowania, uwzględniająca takie elementy, jak:
    • emisja listów zastawnych i obligacji sekurytyzacyjnych
    • wyższe poziomy wkładu własnego wymagane przez Rekomendację S
    • standaryzacja parametrów kredytów powiązana z segmentacją klientów
    • determinacja struktury portfela do refinansowania kredytami konsolidacyjnymi
  • kompleksowość oceny ryzyka cen nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu, obejmująca:
    • dyrektywy KNF przedstawione w Rekomendacji S
    • szacowanie trendu cen w długim czasie w oparciu o wartość bankowo-hipoteczną
    • ocenę ryzyka wartości zabezpieczenia z wykorzystaniem koncepcji opcji
    • monitorowanie i weryfikację trendu cen nieruchomości
  • adekwatność i wiarygodność danych w ocenie trendów i ryzyka cen nieruchomości, które mogą opierać się na następujących referencjach:
    • rekomendacja J w zakresie wykorzystania baz danych
    • indeksy cen nieruchomości baz danych, jak np. AMRON
    • wariancja rozkładu cen jako miara ryzyka
    • indeksy cen nieruchomości tworzone w oparciu o rynek listów zastawnych.

Czy normy płynnościowe będą akceleratorem długoterminowych pasywów?

Silną determinantą refinansowania wierzytelności hipotecznych z listów zastawnych lub obligacji sekurytyzacyjnych jest potrzeba spełnienia nowych norm płynnościowych wynikających z rekomendacji Bazylea III.

Do zarządzania płynnością banku można zastosować dwie odmienne koncepcje. Pierwsza jest oparta na klasycznym podejściu wywodzącym się z początków historii bankowości i opierającym się na tzw. złotych regułach – między innymi na ścisłym dopasowaniu terminów wymagalności pasywów i zapadalności aktywów.

Druga koncepcja koncentruje się na zapewnianiu stabilnych pasywów, których wartość odpowiada wartości aktywów (portfela kredytowego). W ostatnich dekadach banki w Polsce istotnie odeszły od klasycznego podejścia w zarządzaniu płynnością na rzecz modelu, w którym szacowano tzw. osad dla depozytów krótkoterminowych, traktując go jako ekwiwalent długoterminowego finansowania. Tak działo się szczególnie do momentu pojawienia się popytu na długoterminowe kredyty hipoteczne.

Zarządzanie płynnością w banku w oparciu o osad na bazie depozytów przy stosunkowo krótkich terminach zapadalności kredytów nie stanowiło istotnego niebezpieczeństwa i sądzono, że nie tworzy to znaczącego ryzyka płynności. Wraz ze wzrostem w bankach hipotecznych portfeli długoterminowych kredytów (do 30 lat), pojawiła się potrzeba innego podejścia, niejako stanowiącego powrót do starych paradygmatów w tym zakresie. W bankach na świecie rozwiązywano ten problem przez limitowanie finansowania kredytów hipotecznych z osadu, wykorzystując refinansowanie kredytów z emisji listów zastawnych lub innych instrumentów w procesie sekurytyzacji, przerzucając ryzyko na inwestorów rynku kapitałowego. Takie rozwiązanie, ze względu na zdecydowanie krótsze terminy instrumentów pasywnych od terminów kredytów hipotecznych, nie jest w pełni podejściem klasycznym, ale redukuje w pewnym stopniu ryzyko płynności.

Doświadczenia z kryzysu zmusiły sektor bankowy oraz regulatorów do zweryfikowania podejścia do Bazylei II i wprowadzeniu Bazylei III, w której w szczególności uwzględniane powinny być następujące zagadnienia:

  • normy w zakresie płynności powinny akcentować długoterminowe źródła finansowania dla kredytów hipotecznych oraz w ogólności dopasowanie terminów aktywów i pasywów
  • normy kapitałowe powinny uwzględniać dodatkowy bufor kapitałowy pełniący funkcję instrumentu antycyklicznego.

Regulacje wskazują na potrzebę utrzymywania wskaźników NSFR (Net Stable Funding Ratio) oraz LCR (Liquidity Coverage Ratio) na pewnym poziomie, w celu zapewnienia dopasowania terminów aktywów do pasywów w banku, co miałoby rzekomo prowadzić do istotnej redukcji ryzyka płynności. Jakie są przesłanki takiego myślenia? Czy tylko formalne utrzymywanie wskaźników NSFR i LCR na odpowiednim poziomie, tzn. powyżej 100 proc., rozwiązuje problem i zabezpiecza odpowiednio ryzyko płynności? Czy rzeczywiście brak takiego dopasowania może zagrażać płynności banków?

Bazylea III wprowadziła dwa główne mierniki w zakresie płynności, tj.: NSFR (Net Stable Funding Ratio) i LCR (Liquidity Coverage Ratio). Definicja LCR1 określa, co następuje:

„Instytucje utrzymują aktywa płynne, których łączna wartość pokrywa odpływy płynności pomniejszone o przypływy płynności w warunkach skrajnych, w celu zagwarantowania utrzymywania przez instytucje takich poziomów zabezpieczeń przed utratą płynności, które są odpowiednie w sytuacji ewentualnego zakłócenia równowagi między przypływami i odpływami płynności w warunkach wysoce skrajnych w okresie trzydziestu dni. W warunkach skrajnych instytucje mogą wykorzystywać swoje aktywa płynne do pokrycia odpływów płynności netto.” Definicja LCR jest wyrażona w formule [1].

Definicja ta zmusza banki do utrzymywania wysoko płynnych aktywów do 30 dni; ich upłynnienie umożliwi pokrycie bilansowych wypływów netto, co ma zabezpieczać w krótkim terminie przed utratą niewypłacalności w sytuacjach przejściowych problemów, chwilowych „napięć kryzysowych” lub tzw. efektu nagłego wycofywania depozytów. LCR ma stanowić więc bufor amortyzujący problemy płynności w krótkim czasie i ...

Artykuł jest płatny. Aby uzyskać dostęp można:

  • zalogować się na swoje konto, jeśli wcześniej dokonano zakupu (w tym prenumeraty),
  • wykupić dostęp do pojedynczego artykułu: SMS, cena 5 zł netto (6,15 zł brutto) - kup artykuł
  • wykupić dostęp do całego wydania pisma, w którym jest ten artykuł: SMS, cena 19 zł netto (23,37 zł brutto) - kup całe wydanie,
  • zaprenumerować pismo, aby uzyskać dostęp do wydań bieżących i wszystkich archiwalnych: wejdź na aleBank.pl/sklep.

Uwaga:

  • zalogowanym użytkownikom, podczas wpisywania kodu, zakup zostanie przypisany i zapamiętany do wykorzystania w przyszłości,
  • wpisanie kodu bez zalogowania spowoduje przyznanie uprawnień dostępu do artykułu/wydania na 24 godziny (lub krócej w przypadku wyczyszczenia plików Cookies).

Komunikat dla uczestników Programu Wiedza online:

  • bezpłatny dostęp do artykułu wymaga zalogowania się na konto typu BANKOWIEC, STUDENT lub NAUCZYCIEL AKADEMICKI

Udostępnij artykuł: