Bank i Klient | Chmury nad kredytami hipotecznymi

BANK 2015/12

Jeszcze nie czarne, ale są. Portfele już nie tak dobre jak kiedyś, nadzorczych ograniczeń multum. A i sytuacja rynkowa niezbyt sprzyja oferującym kredyty hipoteczne bankom.

0001

Jeszcze nie czarne, ale są. Portfele już nie tak dobre jak kiedyś, nadzorczych ograniczeń multum. A i sytuacja rynkowa niezbyt sprzyja oferującym kredyty hipoteczne bankom.

Przemysław Szubański

Kredyty hipoteczne coraz częściej pojawiają się w pakietach złych długów, sprzedawanych przez banki firmom windykacyjnym. Wprowadzone i planowane obciążenia finansowe wspomnianych sprzedawców, niskie stopy procentowe w Polsce i ujemne stawki LIBOR dla euro i franka szwajcarskiego powodują, że - jak podkreśla w swej analizie Professional Benchmark Consulting - część banków zaczyna z rezerwą patrzeć na portfele kredytów hipotecznych, upatrując w nich możliwych do zmaterializowania się w przyszłości kłopotów i problemów.

Spokój nadzorców

Na razie główny organ nadzorczy, czyli Komisja Nadzoru Finansowego, zachowuje spokój. Sytuację na rynku kredytów mieszkaniowych uznaje za normalną, podobnie jak - w opracowaniach oceniających dotychczasową działalność - Narodowy Bank Polski (którego wyliczenia cytuje również KNF).

Warto jednak zauważyć, że to m.in. uregulowania nadzorcze i prawne są przyczynkiem do możliwego pogorszenia sytuacji banków. Już wprowadzono Rekomendację U (dotycząca dobrych praktyk w zakresie bancassurance), do końca roku ma być wdrożona Rekomendacja P (dotycząca zarządzania ryzykiem płynności finansowej banków). Może być wprowadzony podatek bankowy - lub transakcyjny, mamy wreszcie ustawę regulującą reklamacje klientów, stanowiącą, że muszą być one rozpatrzone w terminie 60 dni, gdyż w przeciwnym przypadku mają zostać uznane

KNF zwraca jednak uwagę na nadmiernie liberalne zasady udzielania kredytów - m.in. niedoszacowanie ryzyka stopy procentowej, akceptowanie przy wyliczaniu zdolności kredytowej zaniżonych kosztów utrzymania na poziomie nieadekwatnym do wydatków faktycznie ponoszonych przez gospodarstwa domowe i wreszcie nadmiernie wydłużone okresy kredytowania, niejednokrotnie nakładające się w znacznym stopniu na wiek emerytalny kredytobiorców oraz przekraczające przeciętne długości trwania życia. Na zwracaniu uwagi się nie skończyło, bowiem - jak informuje NBP w raporcie "Sytuacja na rynku kredytowym", powstającym na bazie ankiet rozprowadzanych wśród przewodniczących komitetów kredytowych kilkudziesięciu największych banków - w III kw. 2015 r. istotnie zaostrzyły one kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych. W poprzedniej edycji ankiety banki przewidywały brak zmian kryteriów. Swe decyzje tłumaczą zaś m.in. zaleceniami KNF dotyczącymi podwyższenia minimalnych wydatków gospodarstw domowych przy wyliczaniu zdolności kredytowej.

Walutowy miecz Damoklesa

Stopy procentowe są w Polsce na bardzo niskim poziomie - referencyjna wynosi 1,5 proc., a trzymiesięczny WIBOR - ok. 1,7 proc.

A zmiany w RPP mogą oznaczać dalsze łagodzenie polityki pieniężnej. Jeszcze gorzej jest z walutami. Średnia stopa dla LIBOR 3M wynosiła pod koniec listopada dla euro -0,0872 proc., a dla franka szwajcarskiego -0,7674 proc. Ale nie tylko o wpływ takiej sytuacji na przychody odsetkowe chodzi.

Pomoc dla frankowiczów wciąż nie ma prawnego uregulowania. Nabrała kształtów w Kancelarii Prezydenta RP, ale - jak wynika ze wstępnych opinii - nie zadowoli żadnej ze stron sporu. Na pewno zaś jej efekty są przez banki przewidywane i uwzględniane w prognozach finansowych. A koszty to nie tylko sprawa przewalutowania. Professional Benchmark

Consulting wylicza:

  • Przyjmowanie i obsługa wniosków znacznie obciąży oddziały, przez co wielu doradców nie będzie mogło zrealizować planów sprzedażowych.
  • Dodatkowo zaangażowani zostaną analitycy, którzy będą musieli przeprowadzać analizy wniosków i aneksowanie umów.
  • Banki będą musiały podjąć także działania organizacyjne i wdrożyć systemy informatyczne, które posłużą do sprawnej obsługi przewalutowania, co może być szczególnie trudne dla instytucji posiadających kredyty hipoteczne przejęte w procesie konsolidacji (np. BZ WBK, Raiffeisen, PKO BP, BGŻ BNP Paribas).
  • Konieczność dokonywania przez banki transakcji CHF/ PLN (o ile nie będzie w nich uczestniczył NBP) może przyczynić się do wzrostu kursu CHF/PLN, a co za tym idzie - wzrostu liczby uprawnionych do skorzystania z ustawy.

bank.2015.12.tabela.032.200xCo z jakością portfela?

NBP zwraca uwagę na stopniowe pogarszanie się jakości kredytów mieszkaniowych. Oprócz "starzenia się" portfela, w największym stopniu wpłynęło na to częstsze rozpoznawanie utraty wartości kredytów nieprzeterminowanych lub jedynie z krótkimi opóźnieniami w spłacie - tłumaczy bank centralny.

Udział kredytów złotowych z utratą wartości sięga 3,5 proc., a denominowanych we frankach niewiele więcej, bo 3,6 proc., przy czym po uwolnieniu franka portfel frankowy pogorszył się w największym stopniu (o +0,57 proc. dla frankowych wobec +0,07 proc. dla złotowych w okresie grudzień 2014 - sierpień 2015 - wyliczył Professional Benchmark Consulting). Ale banki się nie skarżą. Jak informuje Krzysztof Olszewski, rzecznik prasowy mBanku, koszty ryzyka utrzymują się na niskim poziomie, poniżej 60 pkt. baz., a wskaźnik kredytów z utratą wartości obniżył się w bieżącym roku (z 6,4 proc. w grudniu 2014 r. do 5,9 proc. we wrześniu br.). Nie ma problemów ze spłatą kredytów hipotecznych denominowanych w CHF. Portfel ten jest regularnie spłacany (ponad 30 mln franków miesięcznie).

W PKO BP nastąpiło w III kw. obniżenie kosztu ryzyka o 31 pkt. baz. r./r. (-4 pkt. baz. kw./kw.) do poziomu 78 pkt. baz. w ujęciu rocznym. Spadł też udział kredytów z rozpoznaną utratą wartości o 0,11 pkt. proc. r./r., do poziomu 6,94 proc. W skali kwartalnej było to jednak plus 0,08 pkt. proc. Co ciekawe, portfel frankowy charakteryzuje się zdecydowanie lepszą jakością od kredytów złotowych, niezależnie od okresu, w którym je uruchamiano. Wyższy poziom wskaźnika dla kredytów walutowych niż złotowych na dzień bilansowy jest skutkiem "starzenia się" portfela w związku z zaprzestaniem ich udzielania od 2012 r.

- W Citi Handlowym jakość portfela kredytów mieszkaniowych znajduje się niezmiennie na bardzo wysokim poziomie i w tym zakresie nie przewidujemy materialnych zmian - mówi Andrzej Fluderski, menedżer Biura ds. Produktów Hipotecznych. - Dodatkowym powodem braku wprowadzania niestandardowych rozwiązań jest śladowy udział kredytów walutowych w całości kredytów.

A jednak tak różowo nie jest. Wystarczy popatrzeć na transakcje zawierane przez banki z firmami windykacyjnymi. Kredyty hipoteczne pojawiają się w nich od początku ubiegłego roku. Najnowsza transakcja - w październiku tego roku PKO BP sprzedał firmie KRUK S.A. pakiet wierzytelności mieszanych o wartości 718 mln zł. Jaką część stanowią kredyty hipoteczne - nie wiadomo. Pewnie sporą. W zeszłym roku tylko w jednej transakcji Getin Noble Bank sprzedał takie kredyty o wartości nominalnej 712 mln zł.

Jakie prognozy?

Jak informuje NBP, III kw. był kolejnym, w którym banki odczuły znaczny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. W IV kw. deklarują dalsze zaostrzanie polityki kredytowej oraz oczekują wzrostu popytu na te kredyty. - Należy jednak podkreślić, że od dwóch kwartałów przewidywania banków odnośnie do wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe są znacznie wyższe niż faktyczne zmiany - podsumowuje bank centralny. Co na to banki?

Nieoficjalnie wiadomo - na ich postanowienia będą wpływać decyzje podejmowane przez polityków. W dużej mierze od tego uzależniony będzie kierunek rozwoju i możliwości związane z akcją kredytową. Andrzej Fluderski nie jest optymistą. - Zbyt wiele jest niewiadomych, aby pokusić się o realną prognozę zachowania rynku kredytów hipotecznych w 2016 r. Wśród głównych niewiadomych (do których należą: tzw. ustawa o pomocy frankowiczom, podatek bankowy) trudno jednak znaleźć czynniki potencjalnie stymulujące wzrost rynku kredytów hipotecznych. Jeżeli dodatkowo dołożymy obniżenie maksymalnego poziomu LTV, które wchodzi od 1 stycznia.2016 r., to obraz nie jest optymistyczny - mówi. Chodzi o Rekomendację S, zgodnie z którą banki będą mogły udzielić kredytu zabezpieczonego na nieruchomości mieszkalnej maksymalnie do 85 proc. jej wartości lub 90 proc., gdy dodatkowa część kwoty kredytu zostanie np. odpowiednio ubezpieczona.

- W wyniku tej zmiany część klientów, aby uzyskać kredyt hipoteczny, będzie musiała przedstawić wyższą kwotę wkładu własnego. Z drugiej zaś strony, po nowelizacji ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi rośnie popularność kredytów udzielanych w programie Mieszkanie dla Młodych. W związku z tym część klientów kupujących nieruchomość spełni wymóg wkładu własnego dzięki dofinansowaniu w ramach programu Mieszkanie dla Młodych - zwraca uwagę Tomasz Borkowski z Obszaru Segmentu Klienta Indywidualnego Pionu Bankowości Detalicznej BZ WBK.

I znów pesymizm - tym razem w wypowiedzi Agnieszki Pilarek, dyrektor Biura Bankowości Hipotecznej Deutsche Banku Polska.

- Wpływ na dynamikę rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w 2016 r. będzie miało kilka istotnych czynników. Przede wszystkim wiele zależy od tego, czy i na jakich warunkach zostaną wprowadzone dodatkowe obciążenia dla sektora bankowego, wynikające np. z zapowiadanego podatku bankowego czy ustawy o kredytach denominowanych w walutach obcych. Jeżeli te obciążenia okazałyby się znaczące, można oczekiwać ograniczenia akcji kredytowej i stopniowego wzrostu cen kredytów mieszkaniowych. Nie bez znaczenia w tym kontekście są również zalecenia KNF dotyczące przyjmowania zwiększonych minimalnych kosztów utrzymania przy wyliczaniu zdolności kredytowej - podkreśla. Agnieszka Pilarek zwraca również uwagę, że w przyszłym roku wejdzie w życie unijna dyrektywa hipoteczna, zgodnie z którą doradcy kredytowi będą musieli przejść odpowiednie szkolenia zakończone uzyskaniem certyfikatu, uprawniającego do sprzedaży kredytów hipotecznych. - Oznacza to dodatkowe obowiązki i nakłady finansowe po stronie banków - zauważa.

Jest jednak i optymizm. - Warto zauważyć także, że obecnie mamy do czynienia ze wzrostem ilości mieszkań wprowadzanych do oferty przez deweloperów przy jednoczesnym wzroście popytu - mówi Tomasz Borkowski. Jako czynnik sprzyjający sprzedaży kredytów hipotecznych w przyszłym roku wskazuje też rekordowo niskie stopy procentowe, które pozytywnie wpływają na dostępność kredytów hipotecznych. - Poprawia się również sytuacja na rynku pracy, co w połączeniu ze zwiększonym wyborem mieszkań na rynku pierwotnym i niskimi stopami procentowymi może zachęcać potencjalnych klientów do zaciągania zobowiązań długoterminowych - dodaje. Dlatego też, jego zdaniem, przyszłoroczna akcja kredytowa, niezależnie od regulacji ustawowych, nie powinna znacznie odbiegać od sytuacji w 2015 r.

bank.2015.12.wykres.033.400xCo z walutami

Kredyty walutowe stanowią obecnie niewielki odsetek ogólnie udzielanych kredytów hipotecznych. W portfelach banków stanowią natomiast dość sporą część: 45 proc. na koniec września. Większość to oczywiście frankowe - niemal 37 proc. portfela.

- Nie przewidujemy, aby w perspektywie przyszłego roku banki zaprzestały całkowicie udzielania takich zobowiązań. Należy pamiętać, że zgodnie z Rekomendacją S, zakaz udzielania kredytów walutowych oznaczałby wykluczenie pewnej części potencjalnych kredytobiorców, osiągających dochody w innej walucie, z możliwości sfinansowania własnego mieszkania - mówi Tomasz Borkowski.

- Udział kredytów walutowych w sprzedaży kredytów hipotecznych wynosi około 1 proc. Warto przypomnieć, że zgodnie z Rekomendacją S, której aktualizacja została wydana przez KNF w czerwcu 2013 r., banki są zobowiązane udzielić kredytu w walucie, w której klient otrzymuje wynagrodzenie, co oznacza, że aby otrzymać kredyt w euro, trzeba zarabiać w euro - przypomina Andrzej Fluderski.

- Nie spodziewam się zmiany polityki banków w zakresie kredytów walutowych, szczególnie że te kwestie zostały już uregulowane w Rekomendacji S i ewentualne decyzje dotyczące wycofania się banków z tego typu oferty oznaczałyby brak możliwości finansowania nieruchomości osobom uzyskującym dochody w walucie obcej - dodaje Agnieszka Pilarek.

Otwórz tutaj PDF
Udostępnij artykuł: