Bank i Klient: Dobre wyniki IV kwartału

BANK 2016/03

Końcówka roku w segmencie kredytów mieszkaniowych pozytywnie zaskoczyła. W IV kw. 2015 r. banki udzieliły łącznie 48,7 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 10,6 mld zł. Istotny wpływ na wyniki miały kredyty udzielone w ramach Programu "Mieszkanie dla Młodych".

Końcówka roku w segmencie kredytów mieszkaniowych pozytywnie zaskoczyła. W IV kw. 2015 r. banki udzieliły łącznie 48,7 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 10,6 mld zł. Istotny wpływ na wyniki miały kredyty udzielone w ramach Programu "Mieszkanie dla Młodych".

Jacek Gieorgica

Bardzo dobre wyniki IV kw. sprawiły, że ubiegłoroczna akcja kredytowa była w efekcie najlepsza od 2012 r. Tym samym rok 2015 zamknął się poziomem 181 tys. kredytów mieszkaniowych, których łączna wartość wyniosła 39,3 mld zł - odpowiednio o 4,16 i 6,78 proc. więcej w stosunku do 2014 r.

Znacząca poprawa

W czwartym kwartale 2015 r. istotnie poprawiła się roczna dynamiplka akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym. Banki udzieliły łącznie 48 707 kredytów o wartości 10,58 mld zł. W porównaniu do mało optymistycznych wyników za III kw., najnowsze dane zaskakują - liczba nowych kredytów była wyższa o 10,84 proc. w ujęciu kwartalnym, a ich wartość o 9,03 proc. W ujęciu nominalnym w ciągu ostatnich trzech miesięcy minionego roku banki udzieliły o 4,7 tys. więcej kredytów na kwotę o ponad 870 mln zł wyższą niż w okresie od lipca do września 2015 r. W skali całego roku mówimy o 181 325 nowych kredytach mieszkaniowych o wartości 39,3 mld zł - odpowiednio o 4,16 i 6,78 proc. więcej niż w 2014 r. W efekcie rok 2015 zamknął się wynikiem zbliżonym do uzyskanego w kryzysowym roku 2009, w którym udzielonych zostało 189 tys. kredytów o wartości 38,7 mld zł.

- Zgodnie z wcześniejszymi oczekiwaniami skala akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym w 2015 r. była minimalnie lepsza niż w roku poprzednim. Mimo sceptycyzmu, który towarzyszył nastrojom bankowców po III kw. ostatecznie okazało się, że rynek powrócił do zdefiniowanej przez ZBP kilka lat temu tzw. organicznej zdolności do generowania wolumenu kredytów hipotecznych na poziomie 38-40 mld zł przy liczbie 180-190 tys. nowych umów kredytowych - podkreśla Krzysztof Pietraszkiewicz prezes Związku Banków Polskich. - Kluczowe dla osiągnięcia tego stanu były wyniki odnotowane w IV kw. 2015 r. i wyższa niż początkowo zakładano aktywność klientów. Jej źródeł można upatrywać w szeregu czynników wpływających mobilizująco na decyzje kredytobiorców, przede wszystkim w nieuchronności 15-procentowego wymogu w zakresie wkładu własnego, który obowiązuje od początku 2016 r., możliwych konsekwencji dodatkowych obciążeń nakładanych na sektor bankowy i oczekiwanego przez rynek wzrostu kosztów kredytu, a także ze względu na zmiany w programie MdM, które okazały się istotnym impulsem dla klientów banków, co znalazło odzwierciedlenie w wysokim zainteresowaniu udziałem w programie - dodaje Krzysztof Pietraszkiewicz.

Więcej umów kredytowych

Łączna wartość kredytów mieszkaniowych na koniec 2015 r., według danych bankowych gromadzonych w systemie SARFiN, wyniosła nieco ponad 374 mld zł. Oznacza to wzrost całkowitego stanu zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w polskich bankach o 0,93 proc. (w ujęciu nominalnym o 3,452 mld zł) w porównaniu do stanu na koniec III kw. 2015 r. oraz o 6,77 proc. (23,728 mld zł) wobec wyniku odnotowanego na koniec roku 2014. W odniesieniu do całkowitej liczby kredytów IV kw. 2015 r. zakończył się wzrostem łącznej liczby czynnych umów kredytowych o 29 546 (o 1,5 proc.) w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału. W ujęciu rocznym portfel kredytów mieszkaniowych powiększył się o 97 898 umów i na koniec 2015 r. liczył 1 994 677 czynnych kredytów mieszkaniowych (wzrost o 5,16 proc.).

Istotny wpływ na wyniki IV kw. miały kredyty udzielone w ramach programu "Mieszkanie dla Młodych". Od początku 2015 r. systematycznie zyskiwał on na popularności. Nowelizacja ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, która weszła w życie 1 września 2015 r., rozszerzając zakres programu na rynek wtórny, wywołała lawinowy napływ wniosków o dofinansowanie wkładu własnego. Ostatni miesiąc 2015 r. był pod tym względem rekordowy - do Banku Gospodarstwa Krajowego wpłynęło aż 6553 wniosków (w listopadzie złożono 5524 wnioski, a w październiku 5302) na kwotę 172,05 mln zł. Wyniki Programu "Mieszkanie dla Młodych" w IV kw. 2015 r. były najlepsze od początku jego funkcjonowania. W ciągu trzech ostatnich miesięcy ubiegłego roku zaakceptowano 15 146 wniosków o dopłatę, czyli o 8816 (131,8 proc.) więcej w porównaniu do III kw. Łączna kwota dofinansowania w IV kw. 2015 r. wyniosła 391,38 mln zł - o 146,9 proc. więcej niż w poprzednim. Tak duże zainteresowanie programem spowodowało że do końca 2015 r. łącznie zarezerwowano 1 133,66 mln zł na dopłaty. Tym samym, wykorzystano 72,83 proc. pierwotnie przewidzianego w ustawie limitu (715 mln zł) oraz 50,79 proc. środków przeznaczonych na rok 2016. W puli dofinansowania na bieżący rok pozostało jeszcze 360 mln zł, co oznacza, że jeżeli tempo wykorzystywania dopłat utrzyma się na dotychczasowym poziomie, to środki mogą się skończyć już w II kw.

W okresie dwóch lat funkcjonowania programu zaakceptowano 46 873 wnioski na kwotę dofinansowania w wysokości 1 133,36 mln zł. W tym samym czasie banki zawarły 41 256 umów kredytowych w ramach programu "Mieszkanie dla Młodych" o łącznej wartości ponad 7,448 mld zł. Kredyty preferencyjne stanowiły 11,61 proc. liczby i 9,78 proc. wartości wszystkich nowych umów kredytowych podpisanych w latach 2014-2015. Jednak znaczenie programu rośnie - w IV kw. 2015 r. udziały te wyniosły: 26,65 proc. pod względem liczby i 20,03 proc. pod względem wartości nowych kredytów (zawarto 12 980 umów o kredyt hipoteczny na kwotę 2,129 mld zł).

Nie tylko MdM

Oprócz wzmożonego zainteresowania kredytobiorców nabywających swoje pierwsze w życiu mieszkanie, okazję do zakupów - przy niskich cenach i rosnącej ofercie lokali na rynku pierwotnym - wykorzystali w 2015 r. ci, którzy dysponowali gotówką lub wycofali swoje oszczędności z lokat bankowych oraz innych instrumentów finansowych i zainwestowali je w nieruchomości przeznaczane na wynajem, sięgając ewentualnie uzupełniająco po kredyt hipoteczny. Stąd podwojenie liczby kredytów o LtV do 30 proc. Rentowność z najmu - zwłaszcza w Warszawie, sięgająca przed opodatkowaniem 6 proc. - zdecydowanie przewyższa zwroty oferowane przez instytucje finansowe. Potwierdza to również analiza geograficznej struktury akcji kredytowej - w dużej mierze to mieszkańcy Warszawy lub kredytobiorcy, którzy ze stolicą chcą związać się na dłużej, sięgali po kredyt. Udział regionu warszawskiego w rynku kredytów hipotecznych wzrósł z roku na rok o 10 pkt. proc. i osiągnął poziom 36,33 proc. Oznacza to, że więcej niż co trzeci kredyt przeznaczony był na zakup mieszkania w stolicy. Z tak wysokiego popytu na rynku mieszkaniowym zadowoleni byli deweloperzy, dla których wyniki sprzedaży w 2015 r. porównywalne są z wynikami z lat przedkryzysowych. Ten optymizm przełożył się na dalszy wzrost liczby uzyskanych pozwoleń na budowę - o 20 proc., jak również wzrost liczby rozpoczynanych budów - o 14 proc., co oznacza rekordowe wyniki, najlepsze od 2008 r. Bogata oferta rynku pierwotnego przełożyła się na stabilizację cen transakcyjnych w większości lokalizacji plw naszym kraju. Do wzrostów doszło jedynie w trzech największych lokalizacjach, gdzie zainteresowanie nabywaniem mieszkań na wynajem było najwyższe. W odniesieniu do IV kw. 2014 r., wzrosty cen odnotowano we Wrocławiu (o 157 zł/m2), w Warszawie (o 147 zł/m2 ) oraz w Krakowie (o 133 zł/m2).

Niewielkie wzrosty marży i prowizji

Stabilne ceny nieruchomości mieszkaniowych oraz wciąż stosunkowo niskie - mimo dokonanej przez niektóre banki korekty polityki cenowej - oprocentowanie kredytów hipotecznych, przy jednoczesnym wzroście przeciętnego wynagrodzenia w IV kw., wpłynęły korzystnie na dostępność kredytów mieszkaniowych. Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł przy poziomie LtV 75 proc., udzielonego na okres 25 lat) w grudniu 2015 r. wyniosła 1,79 proc., co oznacza wzrost o 0,07 pkt. proc. w odniesieniu do średniej marży notowanej we wrześniu ub. r. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe na dotychczasowym, najniższym w historii poziomie (stopa referencyjna NBP wynosi 1,50 proc.), a WIBOR 3M pozostał na poziomie z września 2015 r. i w grudniu wyniósł 1,72 proc. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,05 pkt. proc. w porównaniu do września 2015 r. i na koniec badanego kwartału wyniosło 3,49 proc. Ze względu na te warunki prezentowany w raporcie AMRON-SARFiN Indeks IDM3 obrazujący dostępność kredytu mieszkaniowego dla modelowej rodziny, na koniec minionego roku osiągnął najwyższą w historii notowań wartość 201,47 pkt. Podsumowując jego zmianę w ciągu całego 2015 r., warto zauważyć, że mimo nieznacznego (1,87 proc.) wzrostu cen nieruchomości, ale też przy spadku o 0,45 pkt. proc. średniego poziomu oprocentowania nowych kredytów hipotecznych oraz przy wzroście dochodów rozporządzalnych o 3,10 proc., wartość indeksu w ujęciu rocznym zwiększyła się o 11,27 pkt. i była najwyższa w historii jego liczenia. Niemniej rok 2016 może nie być już tak sprzyjającym okresem pod tym względem.

Z uwagi na wzrost obciążeń sektora bankowego spowodowany kumulacją wielu czynników, w 2016 r. kredytobiorcy będą najprawdopodobniej musieli liczyć się z faktem, że kredyt hipoteczny może być trudniej dostępny - także z uwagi na konieczność zgromadzenia wyższego wkładu własnego i niskiego limitu środków w programie MdM, który zgodnie z zapowiedziami ma się zakończyć do 2018 r. - podkreśla dr Jacek Furga, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych ZBP. - Ponadto na skalę akcji kredytowania budownictwa mieszkaniowego w 2016 r. decydujący wpływ będą miały ustawy uchwalane przez nowo wybrany parlament oraz decyzje podejmowane przez nowy rząd. Podczas konferencji prasowej w Sejmie 13 stycznia 2016 r. przedstawiciele Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa zapowiedzieli realizację Narodowego Programu Budowy Mieszkań, w ramach którego uruchomione mają zostać m.in. kasy oszczędnościowo-budowlane i wprowadzone ulgi remontowe. Duży nacisk ma być położony na budowę tanich mieszkań na wynajem. Tak sformułowany program jest zbieżny z Rekomendacjami Mieszkaniowymi Związku Banków Polskich, który zadeklarował gotowość wsparcia własną ekspertyzą takich działań. Byłyby to wreszcie działania o charakterze systemowym, które z pewnością przełożą się na lepsze wyniki w budownictwie mieszkaniowym oraz zwiększoną akcję kredytową, jednak na ich efekt trzeba będzie poczekać jeszcze kilka lat - podsumowuje Jacek Furga.

bank.2016.03.wykres.151.abank.2016.03.tabela152.abank.2016.03.wykres.153.a


Pełna wersja raportu AMRON-SARFiN o kredytach hipotecznych i cenach transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych za IV kw. 2015 r. jest dostępna na stronach www.zbp.pl i www.amron.pl

 

Udostpnij artyku: