Bank i Klient: Dobre wyniki po II kwartale

BANK 2016/09

Zapowiedź zakończenia programu "Mieszkanie dla Młodych" oraz typowy dla polskiego rynku efekt sezonowości to główne czynniki, które wpłynęły na istotnie wyższe wyniki akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym w II kw. br. Banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 10,6 mld zł, czyli odpowiednio o 9,8% i 12,45% więcej niż w I kw.

Zapowiedź zakończenia programu "Mieszkanie dla Młodych" oraz typowy dla polskiego rynku efekt sezonowości to główne czynniki, które wpłynęły na istotnie wyższe wyniki akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym w II kw. br. Banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 10,6 mld zł, czyli odpowiednio o 9,8% i 12,45% więcej niż w I kw.

Jacek Gieorgica

Rynek mieszkaniowy w największych aglomeracjach pozostaje w stanie równowagi, jednak obserwacja cen transakcyjnych mieszkań w długim okresie wskazuje na niewielki trend wzrostowy.

Istotne wzrosty

Według danych pochodzących z raportu AMRON-SARFiN, w II kw. br. banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości przekraczającej 10,6 mld zł. To odpowiednio o 5,62% i 5,46% więcej niż w II kw. 2015 r. Wyniki odnotowane w całym I półroczu br. również pokazują wzrost w relacji do wyników pierwszego półrocza roku ubiegłego - o 5,84% w przypadku liczby nowo udzielonych kredytów oraz o 5,27% w przypadku ich wartości. Możemy zatem mówić o stosunkowo istotnych wzrostach, za którymi z jednej strony stoi typowy dla naszego rynku efekt sezonowości, z drugiej natomiast - zapowiedzi dotyczące zakończenia programu "Mieszkanie dla Młodych" i możliwe dalsze zaostrzenia wymogów kredytowych.

bank.2016.09.wykres.064.a15 marca br. Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił wstrzymanie przyjmowania wniosków o dofinansowanie zakupu mieszkań z puli przewidzianej na 2016 r., która do tego czasu została wyczerpana w 95%. W kwietniu, maju i czerwcu wnioskowana kwota dopłat o środki do wypłaty w roku 2017 wzrosła z 12% do ponad 46%, wobec czego już 5 lipca, po przekroczeniu 50% kwoty limitu na ten rok, także wstrzymano przyjmowanie wniosków. Tak gwałtowny wzrost zainteresowania dopłatami z programu MdM niewątpliwie był związany z ogłoszeniem decyzji o zaprzestaniu jego kontynuacji i jak dotąd braku realnej alternatywy dla osób liczących na wsparcie w zakupie własnego mieszkania. Niewykluczone, że wielu wnioskujących o dopłaty na 2017 r. musiało przyspieszyć realizację swoich planów mieszkaniowych, aby jeszcze zdążyć wykorzystać zabudżetowane środki.

bank.2016.09.wykres.064.bRosną kredyty, rośnie wysokość

Na koniec II kw. br. portfel kredytów mieszkaniowych powiększył się nominalnie o 13.698 sztuk (0,68%) w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału. Na koniec czerwca br. liczba czynnych umów kredytowych wzrosła do poziomu 2.027.972. Łączna wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosła 382,858 mld zł. Oznacza to wzrost w analizowanym okresie o 2,35%, czyli o 8,776 mld zł. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego udzielonego w rodzimej walucie w II kw. 2016 r. wyniosła 214.558 zł, czyli w porównaniu do poprzedniego kwartału wzrosła nominalnie o 6735 zł (3,24%). Średnia wartość kredytu denominowanego w walutach obcych również wzrosła - o 15.208 zł (czyli 5,16%), osiągając poziom 309.778 zł. Natomiast przeciętna wartość nowo udzielonego kredytu hipotecznego ogółem wyniosła 215.931 zł, czyli więcej o 3,43% (7152 zł) w stosunku do wartości zanotowanej w I kw. br.

W II kw. br. zanotowano jedynie symboliczne wzrosty marży i oprocentowania. Przeciętna marża kredytu hipotecznego 429(w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w czerwcu 2016 r. wyniosła 2,05% i była wyższa zaledwie o 0,02 pkt. proc. od średniej marży notowanej na koniec marca. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M minimalnie wzrósł - z poziomu 1,67% w marcu do 1,69% w czerwcu br., w wyniku czego przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,02 pkt. proc. w porównaniu do marca 2016 r. i na koniec badanego kwartału wyniosło 3,76%.

bank.2016.09.wykres.065.aW okresie od kwietnia do czerwca 2016 r. udział stolicy w strukturze wartościowej nowo udzielonych kredytów hipotecznych w odniesieniu do poprzedniego kwartału wzrósł po raz kolejny, tym razem o 2,29 pkt. proc. i wyniósł 43,27%. Oznacza to, że prawie co drugi kredyt na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej jest zaciągany w Warszawie - jeśli nie w niej samej, to w otaczających ją miejscowościach. Odsetek kredytów udzielonych w Białymstoku, Szczecinie i Łodzi pozostał na poziomie z poprzedniego kwartału, a w pozostałych spośród badanych lokalizacji zanotowano minimalne spadki. Umowy kredytowe podpisane w dziewięciu największych polskich aglomeracjach w II kw. br. stanowiły 69,47%, co oznacza spadek o 0,87 pkt. proc. w porównaniu do I kw. br.

bank.2016.09.wykres.065.bJakość portfela kredytowego w dalszym ciągu utrzymuje się na wysokim poziomie. Jakość kredytów mieszkaniowych udzielanych w rodzimej walucie poprawia się systematycznie od początku 2015 r. - w badanym kwartale udział złotówkowych kredytów z zaległościami w spłacie wyniósł 2,63%, czyli o 0,84 pkt. proc. mniej niż przed rokiem. W dużej mierze mamy w tej sytuacji do czynienia z efektem statystycznym - ponad 98% kredytów mieszkaniowych udzielanych jest dziś w złotych i ich zwiększająca się liczba, przy jednoczesnym braku pogorszenia w całym portfelu, powoduje poprawę wskaźnika jakości. Niemniej o jakości nowych kredytów w poszczególnych rocznikach można z reguły wnioskować dopiero po 6-7 latach od ich zaciągnięcia.

W ujęciu rocznym nie zanotowano także zmian jakości portfeli zarówno we franku szwajcarskim (3,61%), jak i w pozostałych walutach obcych (1,55%). Ta bardzo dobra jakość kredytów walutowych niezmiennie potwierdza brak uzasadnienia dla ustawowego, powszechnego przewalutowania kredytów w CHF.

Deweloperzy nie hamują

Zdaniem dr. Jacka Furgi, prezesa zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji i szefa Centrum AMRON, banki będą w tym roku podchodzić ostrożnie do nowej akcji kredytowej. - Możliwe są dalsze zaostrzenia dotyczące wymogów kredytowych, gdyż nadal nieznana jest skala ewentualnych obciążeń kosztami realizacji tzw. ustawy spreadowej, złożonej przez Prezydenta RP do Sejmu, jak również innymi potencjalnymi kosztami powstałymi wskutek niesłabnących roszczeń niektórych grup frankowiczów. Dlatego też trudno oczekiwać, aby całkowity wynik akcji kredytowej w 2016 r. przekroczył poziom z roku 2015 - podkreśla.

Deweloperzy zachęceni kolejnymi rekordowymi wynikami sprzedaży budują natomiast coraz więcej. Mimo nieco słabszych wyników zanotowanych w maju, cały II kw. br. okazał się lepszy zarówno w porównaniu do I kw. br., jak i do analogicznego okresu roku 2015. Według danych z sektora deweloperów mieszkaniowych II kw. 2016 r. przyniósł, w porównaniu z poprzed nim, ponad pięcioprocentowy wzrost sprzedaży mieszkań dla sześciu największych aglomeracji. Na rynku pierwotnym sprzedano ponad 14,3 tys. lokali. Trudno się więc dziwić nastrojom na rynku mieszkaniowym, skutkującym istotnym wzrostem liczby wydanych pozwoleń na budowę - wzrost o 33% w porównaniu do poprzedniego kwartału i o 17% w porównaniu do II kw. 2015 r. Liczba rozpoczętych budów wzrosła odpowiednio o 52% i 7%. Co prawda 36.211 lokali oddanych do użytkowania w II kw. br. oznacza spadek o 3% w ujęciu kwartalnym, jednak w relacji do II kw. 2015 r. był to wzrost o 12%.

Utrzymujący się wysoki popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych w II kw. 2016 r. wpłynął na poprawę wyników sprzedażowych deweloperów i w konsekwencji doprowadził do lekkiego wzrostu cen transakcyjnych w największych polskich miastach. Zanotowano wzrost średniej jednostkowej ceny transakcyjnej w trzech spośród ośmiu badanym aglomeracji - w Krakowie, w Białymstoku oraz w Warszawie, odpowiednio o 138, 101 i 81 zł/m2 w porównaniu do poprzedniego kwartału. W Gdańsku przeciętna cena pozostała na poziomie z I kw. br., natomiast w pozostałych badanych miastach zaobserwowano niewielkie spadki, największy w Poznaniu - o 134 zł/m2 i we Wrocławiu - o 133 zł/m2.

Baczna obserwacja cen transakcyjnych nieruchomości wskazuje wyraźny, choć niewielki, trend wzrostowy, typowy dla rynku mieszkaniowego w stanie równowagi. Obserwowany wzrost średniej ceny transakcyjnej za 1 m2 od I kw. 2013 r. dla wszystkich monitorowanych lokalizacji mieści się w przedziale od 3,79% dla Wrocławia do 10,13% dla Krakowa. Zdaniem ekspertów z Centrum AMRON, wzrost aktywności inwestorów budowlanych z jednej strony oraz zaostrzanie wymogów kredytowych banków z drugiej, nie zmieni tej sytuacji w najbliższej perspektywie.

Trudno również oczekiwać jakichś głębszych zmian wywołanych działaniami rządu w obszarze polityki mieszkaniowej. Ogłoszony przez rząd "Narodowy Program Mieszkaniowy" jest zbyt enigmatyczny, zwłaszcza w obszarze refinansowania kredytów hipotecznych. Związek Banków Polskich ustosunkował się do opublikowanego dokumentu i 27 lipca 2016 r. skierował do Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa uwagi i komentarze do zaproponowanych rozwiązań. Podobnie jak w piśmie skierowanym wcześniej do wicepremiera Mateusza Morawieckiego z uwagami do opublikowanych przez Ministerstwo Rozwoju materiałów informacyjnych nt. "Planu na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju", wskazano potrzebę uruchomienia w Polsce systemu kas oszczędnościowo-budowlanych, jako efektywnego i zweryfikowanego w wielu krajach i w różnych uwarunkowaniach makroekonomicznych systemu budującego skłonność gospodarstw domowych do długoterminowego, systematycznego oszczędzania. Ta oraz inne propozycje dotyczące możliwości rozwoju rynku finansowania nieruchomości będzie przedmiotem dyskusji i ocen w trakcie tegorocznego, XIII Kongresu Finansowania Nieruchomości, organizowanego przez Komitet ds. Finansowania Nieruchomości ZBP oraz Centrum AMRON w dniach 24-25 listopada 2016 r.


Pełna wersja Raportu AMRON-SARFiN obejmującego II kwartał 2016 r. jest dostępna na stronach www.amron.pl oraz na stronie Związku Banków Polskich

 
Udostępnij artykuł: