Bankowość i Finanse | Nieruchomości | Rynek kredytów mieszkaniowych w cieniu COVID-19

BANK 2020/09

W II kw. br. wpływ epidemii COVID-19 na rynek mieszkaniowy był już wyraźnie widoczny. W obszarze finansowania zakupów kredytem mieszkaniowym zaobserwowano 20-procentowe spadki w ujęciu ilościowym i wartościowym w stosunku do ubiegłego kwartału. Liczba transakcji zakupu na rynku pierwotnym zmniejszyła się o 64%, ale ceny transakcyjne nie spadły. Przeciwnie, na większości dużych rynków mieszkaniowych widoczne były kwartalne wzrosty w granicach kilku procent. Zmiany na rynku cen najmu mieszkań były symboliczne.

Model domu i pieniądze
Fot. stock.adobe.com/minicase

W II kw. br. wpływ epidemii COVID-19 na rynek mieszkaniowy był już wyraźnie widoczny. W obszarze finansowania zakupów kredytem mieszkaniowym zaobserwowano 20-procentowe spadki w ujęciu ilościowym i wartościowym w stosunku do ubiegłego kwartału. Liczba transakcji zakupu na rynku pierwotnym zmniejszyła się o 64%, ale ceny transakcyjne nie spadły. Przeciwnie, na większości dużych rynków mieszkaniowych widoczne były kwartalne wzrosty w granicach kilku procent. Zmiany na rynku cen najmu mieszkań były symboliczne.

Według najnowszego raportu AMRON-SARFiN, w obecnych warunkach trudno jest jeszcze ocenić całkowitą skalę wpływu pandemii koronawirusa na rynek. Zdaniem ekspertów Centrum AMRON, można jednak powiedzieć, że do tej pory sprawdzają się przewidywania dotyczące perspektyw rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym. Oczywistą konsekwencją pandemii okazał się przede wszystkim zdecydowany spadek zarówno liczby zawieranych transakcji, jak i udzielanych kredytów mieszkaniowych, co nie może dziwić ze względu na wprowadzone w II kw. ograniczenia w ruchu osobowym. Według najnowszych danych, w II kw. 2020 r. spadek transakcji na rynku pierwotnym wyniósł 64% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych przekroczyła natomiast poziom 45 tys. sztuk i była niższa od rezultatu poprzedniego kwartału o niecałe 20%. Spadek łącznej wartości udzielonych kredytów wyniósł prawie 19%. W ujęciu nominalnym wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 13,472 mld zł, co oznacza spadek o 3,151 mld zł. W porównaniu do analogicznego okresu ub.r. (II kw. 2020/II kw. 2019) wyniki akcji kredytowej także okazały się słabsze. W II kw. 2020 r. zawarto o 14 142 (czyli 23,84%) mniej umów kredytowych, natomiast ich wartość była niższa o 2,972 mld zł (18,07%) niż przed rokiem.

W związku ze wzrostem niepewności co do gospodarczych skutków epidemii COVID-19 banki już w marcu znacznie zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych. I mimo, że lockdown mamy już za sobą, a zainteresowanie mieszkaniami powoli rośnie, to nadal dostęp do kredytów mieszkaniowych jest trudniejszy. Kilka dużych banków zaostrzyło wymagania dotyczące minimalnego wkładu własnego, wzrosły marże kredytowe, zaostrzono kryteria udzielania kredytów dla osób prowadzących działalność gospodarczą i pracujących na podstawie umowy cywilnoprawnej. Z drugiej strony klienci wstrzymują się z zakupami w oczekiwaniu na dalszy rozwój sytuacji. Wszystkie te czynniki spowodowały, że już w kwietniu znacznie spadła zarówno liczba, jak i wartość nowo udzielonych kredytów – powiedział dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Istotnym bodźcem do wnioskowania o kredyt były natomiast trzy kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu podstawowych stóp procentowych. Stopa referencyjna na poziomie 0,1% z jednej strony zachęca do sięgania po tani kredyt hipoteczny, a z drugiej przekreśla szanse na jakiekolwiek zyski z lokat bankowych, co dodatkowo skłania do inwestowania w nieruchomości.

Sumarycznie, na koniec pierwszego półrocza 2020 całkowita liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce osiągnęła poziom 2 444 746 sztuk. Oznacza to przyrost w II kw. 2020 r. rzędu 0,56%, czyli nominalnie o 13 735 kredytów w porównaniu do stanu na koniec poprzedniego kwartału. Dla porównania, przyrost odnotowany w I kw. wyniósł 41 700 nowych umów, tj. 1,75%. Całkowity stan zadłużenia polskich gospodarstw domowych z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych według stanu na koniec II kw. 2020 r. wyniósł 462,532 mld zł wobec 459,501 mld zł na koniec poprzedniego kwartału. W okresie od kwietnia do czerwca bieżącego roku zarejestrowano wzrost łącznej wartości aktywnych kredytów hipotecznych przeznaczonych na cele mieszkaniowe o 0,66%, czyli o 3,031 mld zł.

Chociaż rozmiary nowej akcji kredytowej w II kw. okazały się istotnie mniejsze niż w poprzednim okresie i, zważywszy na okoliczności, taka sytuacja nie powinna dziwić, to rozpatrywanie ich w kategorii załamania na rynku nie wydaje się uprawnione. Tym bardziej że dane z lipca mogą już sygnalizować odbudowę tendencji wzrostowej na rynku kredytów mieszkaniowych.

Wstępne wyniki z lipca potwierdzają rosnący trend zarówno akcji kredytowej, jak również inwestorskich działań deweloperskich, co pozwala na ostrożną ocenę wyników na koniec roku 2020. Oczywiście bieżący rok będzie słabszy od rekordowego roku 2019, ale spadek wartości akcji kredytowej może uplasować się ostatecznie na poziomie od 12% do 15% w porównaniu do rekordowego wyniku roku 2019 – wyjaśnił dr Jacek Furga

Pierwsze miesiące pandemii nie miały widocznego wpływu na pogorszenie jakości portfela kredytowego. W II kw. 2020 r. zmiany w strukturze jakości portfela kredytów hipotecznych dla gospodarstw domowych były minimalne. Na koniec czerwca udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych ogółem wyniósł 2,42%, czyli zaledwie o 0,04 pkt. proc. więcej w porównaniu do I kwartału bieżącego roku. Kredyty mieszkaniowe z zaległościami w spłacie udzielone w rodzimej walucie stanowiły 2,04% portfela kredytów złotówkowych, czyli tyle samo co w poprzednim kwartale. Zagrożone kredyty we franku szwajcarskim stanowiły 3,82% portfela (więcej o 0,27 pkt. proc.), natomiast udział kredytów zagrożonych w pozostałych walutach wyniósł 2,03% (więcej o 0,12 pkt. proc.).

W porównaniu do II kw. 2019 r. zanotowano minimalny spadek udziału zagrożonych kredytów mieszkaniowych ogółem – o 0,03 pkt. proc. Udział złotówkowych kredytów z zaległościami w spłacie spadł o 0,14 pkt. proc., natomiast udziały kredytów zagrożonych w walutach obcych wzrosły – we franku szwajcarskim o 0,42 pkt. proc., a w pozostałych obcych walutach o 0,19 pkt. proc. w porównaniu do analogicznego okresu ub.r.

Średnia marża ofertowa modelowego kredytu hipotecznego (300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) na koniec czerwca wyniosła 2,25%, czyli więcej o 0,13 pkt. proc. w porównaniu do lutego 2020 r., który był ostatnim miesiącem sprzed pandemii. W odniesieniu do stanu na koniec I kw. br. był to wzrost o 0,09 pkt. proc., natomiast w porównaniu do analogicznego miesiąca 2019 r. – o 0,22 pkt. proc. Kolejne dwie obniżki stóp procentowych NBP (8 kwietnia i 28 maja 2020 r.) do rekordowo niskich poziomów (stopa referencyjna wyniosła zaledwie 0,10%) spowodowały znaczny spadek oprocentowania kredytów hipotecznych. Według stanu na koniec czerwca br. WIBOR 3M spadł do poziomu 0,26%, co zniwelowało wzrost marż kredytowych, a średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec II kw. 2020 r. wyniosło 2,53%, czyli o 0,82 pkt. proc. mniej w porównaniu z marcem i o 1,24 pkt. proc. mniej niż w czerwcu ub.r.

Rynek inwestycji mieszkaniowych po kwietniowym zastoju w kolejnych miesiącach stopniowo również powracał do aktywności. Ostatecznie w całym II kw. 2020 r. przekazano do użytkowania tylko o 4,5% mniej lokali w porównaniu do poprzedniego kwartału. Liczba rozpoczętych budów spadła o niecałe 10%, a liczba lokali, na budowę których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, wręcz wzrosła o 5,9% w porównaniu do I kw. 2020 r.

Oczekiwane przez niektórych obserwatorów rynku obniżki cen mieszkań nie nastąpiły. Zgodnie z przewidywaniami Centrum AMRON, okres kilku miesięcy spowolnienia to zdecydowanie za krótko, aby wywołać istotne zmiany poziomu cen na rynku nieruchomości, zwłaszcza jeśli uwzględnione zostaną dodatkowe czynniki, takie jak choćby oczekiwanie relatywnie szybkiej poprawy sytuacji gospodarczej, czyli powrotu do solidnego poziomu wzrostu gospodarczego w przyszłym roku, utrzymujących się na wysokim poziomie kosztów budowy mieszkań i cen gruntów pod zabudowę wielorodzinną czy bliski zera poziom stóp procentowych.

W II kw. br. ceny transakcyjne na obu rynkach nadal rosły. Choć te wzrosty były już zdecydowanie niższe niż dotychczas, a w dwóch spośród ośmiu badanych lokalizacji zanotowano nawet – co prawda niewielki – spadek średniej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. We Wrocławiu przeciętna cena była niższa o 1,34% w porównaniu do poprzedniego kwartału, a w Krakowie o 1,19%. Nabywcy lokali mieszkalnych w tych miastach przeciętnie płacili odpowiednio 7064 zł/m2 i 7873 zł/m2. Najwyższe wzrosty cen zanotowano w Łodzi i w aglomeracji katowickiej – odpowiednio o 3,67% i 4,34%. W Warszawie średnie ceny były wyższe o niewiele ponad 1%. Wzrost przeciętnej stawki czynszu najmu prywatnego lokalu mieszkalnego był w II kw. symboliczny – średnio na poziomie 0,5% w relacji do poprzedniego kwartału. Jednak jak zastrzegają eksperci AMRON, liczba nowych transakcji najmu jest mało reprezentatywna i trudno jeszcze wnioskować o faktycznej skali zmian na tym rynku na tej podstawie.

Pierwsze miesiące pandemii koronawirusa zmieniły sytuację w wielu obszarach polskiej gospodarki. Zmieniły także podejście instytucji finansowych do klientów ubiegających się o kredyty mieszkaniowe. Przepisy ostrożnościowe, które mają zastosowanie do banków, mogą oznaczać dla wielu tysięcy polskich rodzin konieczność odłożenia w czasie momentu zaspokojenia najważniejszej społecznie potrzeby, jaką jest własne mieszkanie. Rysujące się na skutek pandemii perturbacje w gospodarce nie mogą bowiem i nie powinny uzasadniać wniosków o złagodzenie polityki kredytowej. Dlatego konieczne są zarówno krótkoterminowe działania interwencyjne ze strony państwa, ale jeszcze istotniejsze wydaje się wykorzystanie programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego jako sposobu na wychodzenie z kryzysu. Polska Rada Przedsiębiorczości, w której działaniach uczestniczy Związek Banków Polskich, wystosowała do decydentów apel o wykorzystanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego jako wiodącego celu strategicznego, społecznego i gospodarczego, którego realizacja może sprzyjać wychodzeniu z kryzysu – podsumował dr Jacek Furga.

Pełna wersja raportu AMRON-SARFIN za II kw. 2020 r. dostępna jest
na stronie Związku Banków Polskich www.zbp.pl oraz na stronach ­Centrum AMRON www.amron.pl.

Udostępnij artykuł: