Bankowość Spółdzielcza: Wyzwania wynikające z projektu nowej Rekomendacji S

NBS 2018/10

W sierpniu br. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego opublikował projekt nowej Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Warto odnotować, że pojawił się on relatywnie późno, gdyż założenia do nowego jej brzmienia ukazały się już na początku 2016 r. i od tego czasu trwały prace nad tekstem rekomendacji.

Mariusz Zygierewicz
dr nauk ekonomicznych, dyrektor Zespołu Ekonomiczno-Regulacyjnego ZBP.
Uczestnik prac Europejskiej Federacji Bankowej.

To był dość długi okres, jeśli zważyć, jak ważnego obszaru działania banków dotyczy Rekomendacja S i jak dużą wagę przywiązuje nadzór bankowy w Polsce do kwestii udzielania przez banki kredytów zabezpieczonych hipoteką. Także dla bankowości spółdzielczej ma i będzie ona mieć ogromne znaczenie, gdyż dynamika kredytów zabezpieczonych hipotecznie w tej części sektora bankowego rośnie w ostatnich latach bardzo szybko i – jak wskazywałem już kilkakrotnie w artykułach dla NBS – może być źródłem poważnych wyzwań dla banków. Teraz dodatkowo kluczowe zapisy projektu nowej Rekomendacji S mogą dodać dodatkowych zmartwień, jeśli finalny tekst rekomendacji nie będzie wiele odbiegał od przedstawionego projektu.

Projekt nowej Rekomendacji S zawiera oczywiście kilka ważnych nowych propozycji pożądanego działania banków w zakresie zarządzania ryzykiem kredytowym w obszarze kredytów hipotecznych. Tym niemniej, główne propozycje zmiany Rekomendacji S odnoszą się do dwóch fundamentalnych kwestii: kredytów hipotecznych opartych na stałej lub okresowo stałej stopie procentowej oraz produktu „klucz za dług”.

Warto rozpocząć omówienie tych kluczowych propozycji od pierwszej z tych kwestii. Rekomendacja przewiduje, że bank będzie musiał mieć w swojej ofercie możliwość udzielenia kredytu hipotecznego opartego na stałej stopie procentowej. Zapisy zawarte w projekcie są nieco łagodniejsze w porównaniu ze wspomnianymi założeniami do rekomendacji z 2016 r.

Dziś zakłada się, że bank będzie musiał mieć w swojej ofercie kredyt o stałej stopie procentowej obowiązującej przez cały czas kredytowania lub kredyt oparty na okresowo stałej stopie procentowej. W tym drugim przypadku okres utrzymywania stopy stałej ma wynosić co najmniej 5 lat, po czym ma nastąpić bądź nowe określenie warunków stosowania stałej stopy procentowej bądź też w dalszym okresie spłaty kredytu ma być stosowana zmienna stopa procentowa. Złagodzenie aktualnej propozycji polega na tym, że w założeniach przyjęto, że okresowa stała stopa procentowa miała obowiązywać przez minimum 10 lat.

Konieczność posiadania przez bank w swojej ofercie kredytu opartego na stałej stopie procentowej już jest wyzwaniem dla banków, nie tylko zresztą dla banków spółdzielczych. Jednak rzeczą znacznie poważniejszą są zapisy zawarte w preambule do rekomendacji i w kilku rekomendacjach, które zdają się poważnie sugerować, że kredyty ze stałą stopą procentową mają mieć charakter dominujący wśród nowo udzielanych kredytów, a co więcej – banki powinny zaoferować swoim klientom zmianę zasad oprocentowania wcześniej zaciągniętych kredytów w postaci przejścia na stosowanie stałej stopy procentowej. Tym samym banki powinny spodziewać się, że znaczna część ich aktywów kredytowych będzie oparta na stałej stopie procentowej. To już byłaby zmiana fundamentalna dla zasad prowadzenia biznesu bankowego. Warto bowiem wspomnieć, że już dziś są banki komercyjne, które oferują swoim klientom kredyt ze stałą stopą procentową. Trzeba jednak zaznaczyć, że szczególnie dziś – w okresie niskich rynkowych stóp procentowych – nie cieszą się one dużym zainteresowaniem. Wynika to głównie z faktu, że kredyt o stałej stopie procentowej musi być dziś droższy od kredytu ze zmienną stopą procentową, a dla zdecydowanej większości kredytobiorców wysokość bieżącej raty jest najważniejszym kryterium decydującym o formie zaciąganego kredytu.

Z punktu widzenia ekonomiki banków nie ulega wątpliwości, że kredyt oparty na stałej stopie procentowej będzie także w przyszłości droższy od kredytu ze zmienną stopą procentową. Wynika to z kilku zasadniczych argumentów, które zostaną tu tylko zamarkowane. Są to zwłaszcza oczekiwania dotyczące zmiany rynkowych stóp procentowych w przyszłości, konieczność zabezpieczenia ryzyka stopy procentowej przez bank w świetle obowiązujących regulacji ostrożnościowych oraz potrzeba poszukiwania stałych i dużych źródeł finansowania działalności banków środkami pozyskanymi ze stałej stopy procentowej.

Warto rozważyć szczególnie tę ostatnią kwestię. Banki dziś mają trudności w pozyskaniu takiego finansowania z depozytów bankowych. Z jednej strony klienci są przywiązani do stosowania zmiennej stopy procentowej, z drugiej są prawie w 100% środki pozyskiwane na relatywnie krótki okres. Równocześnie banki spółdzielcze i uniwersalne banki komercyjne nie mogą emitować listów zastawnych. W tych warunkach pozostają dwie opcje: emitować obligacje bankowe o stałej stopie procentowej lub sprzedawać portfel kredytów do banku hipotecznego, który może emitować listy zastawne. Oba rozwiązania są dziś wątpliwe. Trudności z ewentualną emisją przez banki spółdzielcze obligacji bankowych są powszechnie znane, zwłaszcza w świetle casusu upadłości banku spółdzielczego z Wołomina. Ewentualny koszt uplasowania takiej emisji musiałby być olbrzymi, co nie pozwoliłoby na pokrycie ich przychodami z kredytów hipotecznych, które jak wiadomo są aktywami cechującymi się niskimi marżami. Drugie rozwiązanie także jest trudne do realizacji. Bankowość spółdzielcza do dziś nie utworzyła banku hipotecznego, więc dziś musiałaby sprzedawać swój portfel kredytów do banków komercyjnych. Natomiast istniejące banki hipoteczne mają już dziś problemy z uplasowaniem emisji swoich listów zastawnych na rynku polskim i część emisji starają się plasować na rynkach zagranicznych. To oznacza, że muszą one być nominowane w walucie obcej i w efekcie konwersja zmiennej stopy procentowej na stopę stałą wiąże się z powstaniem otwartej pozycji walutowej i koniecznością jej domknięcia poprzez zastosowanie dodatkowych instrumentów finansowych – głównie pochodnych, generujących dodatkowe koszty dla banku.

Dlatego też, jeśli kredyt o stałej stopie miałby być atrakcyjny finansowo dla klienta, to muszą być poczynione zmiany regulacyjne, które zrównoważą naturalnie wyższe koszty banków wynikające z tytułu posiadania portfela kredytów o stałej stopie procentowej. Wymienić tu można kilka takich potrzebnych rozwiązań: obniżenie wagi ryzyka dla kredytów opartych na stałej stopie procentowej, zwolnienie przedmiotowe kredytów z podstawy naliczenia podatku od niektórych instytucji finansowych (to akurat nie przyniosłoby korzyści dla banków spółdzielczych), wprowadzenie dopłat z budżetu do oprocentowania kredytów o stałej stopie procentowej, inne stosowanie wymogów wymaganego wkładu własnego przy udzielaniu kredytu, zaangażowanie się NBP w zawieranie tanich instrumentów pochodnych zabezpieczających otwarte pozycje banków (wzorem doświadczeń węgierskich). Bez wprowadzenia tych rozwiązań kredyt ze stałą stopą procentową nie będzie atrakcyjny dla klienta.

Trzeba też zauważyć, że kredyty oparte na stałej stopie procentowej nie są wolne od ryzyka dla klienta bankowego. Wynika ono głównie ze zmiany rynkowych stóp procentowych w czasie. W przypadku zastosowania okresowo stałej stopy procentowej kredytobiorca jest narażony na ryzyko szokowej zmiany oprocentowania kredytu po zakończeniu okresu stosowania stałej stopy procentowej. Niezależnie zaś od formy zastosowania stałej stopy procentowej na koniec okresu kredytowania może okazać się, że kredyt ze zmienną stopą procentową był tańszy niż kredyt oparty na stałej stopie procentowej. Taka sytuacja może prowadzić do obniżenia reputacji banku poprzez oskarżenie, że bank jako profesjonalista umiał lepiej przewidzieć zmiany stóp procentowych w przyszłości i wykorzystał tę wiedzę, aby zarobić więcej na kredycie ze stałą stopą procentową.

Dodatkowo, oczekiwanie projektodawców rekomendacji, że bank osiągnie odpowiedni poziom kredytów opartych na stałej stopie w całości kredytów zabezpieczonych hipotecznie, rodzi jeszcze jedno poważne ryzyko. Bank, dążąc do osiągnięcia oczekiwanego przez nadzorcę celu, może mniej lub bardziej świadomie wpływać na decyzję kredytobiorcy o wyborze kredytu ze stałą stopą procentową. W efekcie, w przypadku zrealizowania się wspomnianego przed chwilą negatywnego dla kredytobiorcy scenariusza zmian stóp procentowych w przyszłości, reputacja banku będzie narażona na większe ryzyko, mimo że równocześnie bank dbał o realizację oczekiwań nadzoru bankowego.

Wprowadzanie tego produktu przez banki, rekomendowane silnie przez projektowane zapisy Rekomendacji S, powinno być zatem poprzedzone wiarygodną kampanią informacyjną najwyższej jakości wskazującą na zalety i wady tego produktu w stosunku do kredytów o zmiennej stopie procentowej. Aby ta kampania nie stała się elementem wykorzystywanym w reklamie, powinna ona być prowadzona przez instytucje publiczne, np. Komisję Nadzoru Finansowego.

Zapisy dotyczące kredytów o stałej stopie procentowej są zatem niezwykle ważne z punktu widzenia ekonomiki działania banków, zmiany warunków konkurowania na rynku bankowym oraz relacji z klientami. Stąd silny nacisk Komisji Nadzoru Finansowego na wzrost znaczenia tych kredytów w portfelach banków byłby w pełni uzasadniony dopiero po solidnym regulacyjnym, organizacyjnym i edukacyjnym przygotowaniu.

Drugim produktem rekomendowanym bankom przez KNF w Rekomendacji S jest kredyt „klucz za dług”. Głównym elementem konstrukcji tego kredytu jest zawarcie w warunkach umowy rozwiązania pozwalającego na możliwość skorzystania przez kredytobiorcę z opcji zwolnienia ze zobowiązań wobec banku z tytułu tej ekspozycji kredytowej pod warunkiem przeniesienia przez kredytobiorcę na bank własności do kredytowanej nieruchomości. Tym samym, jeśli dług kredytobiorcy wobec banku z tytułu konkretnego kredytu będzie większy niż wartość zabezpieczenia hipotecznego zastosowanego przy tym kredycie, klient nie będzie musiał spłacać kwoty zadłużenia w części przekraczającej bieżącą wartość zadłużenia.

Wydaje się, że ujęcie w Rekomendacji S zapisów dotyczących kredytu „klucz za dług” jest oparte na dwóch przesłankach. Po pierwsze, jest to zapewne dążenie do spełnienia oczekiwań konsumentów, wyartykułowanych szczególnie silnie po znacznych wahaniach wartości zadłużenia klientów z tytułu walutowych kredytów hipotecznych w ostatnich latach. Po drugie, rozpowszechnione jest w Polsce uproszczone przekonanie, iż w warunkach amerykańskich tzw. oddanie kluczy do domu bankowi, który udzielił kredytu hipotecznego, oznacza brak już żadnych zobowiązań kredytobiorcy wobec banku. Jednak praktyka na rynku amerykańskim nie jest jednorodna w tym zakresie.

Proponowane zapisy w nowelizacji Rekomendacji S są bardzo ogólne i nie przesądzają o szczególnym charakterze takiego produktu. Przede wszystkim banki traktują zapis projektu rekomendacji w tym obszarze jako zalecenie dla określonego sposobu działania, a nie jako nałożenie na banki obowiązku wprowadzenia do swojej oferty takiego produktu. Ponadto warunki finansowe kredytu i zasady realizacji zamiany „klucz za dług” nie zostały określone szczegółowo. Wymóg wyższego minimalnego wkładu własnego kredytobiorcy zdaje się sugerować, że nie ma to być produkt skierowany do wszystkich potencjalnych kredytobiorców. Jednak brak szczegółów dotyczących zasady zamiany powoduje trudności po stronie banków z prawidłowym osadzeniem zapisów umowy w polskich przepisach prawa, tak aby zastosowanie tej opcji nie było później kwestionowane jako zastosowanie zapisów abuzywnych i nie prowadziło do oskarżenia banku o zachęcanie kredytobiorców do korzystania tylko z takiego kredytu, który powoduje poważne szkody dla kredytobiorców. Dlatego w ocenie banków zaproponowane rozwiązanie powinno być dookreślone także ustawowo, aby zapewnić bezpieczeństwo konsumenta i banku, uniknąć wątpliwości interpretacyjnych w zakresie obowiązujących przepisów prawa oraz promować rozwiązania spójne dla całego sektora bankowego. Konkurencja między bankami w zakresie dogodności warunków zamiany „klucz za dług” może być kompletnie niezrozumiała dla klientów, gdyż dotyczy skomplikowanych zapisów prawa cywilnego.

Niezależnie od ryzyka prawnego, trzeba wyraźnie wskazać, że produkt taki niesie ze sobą także ryzyko ekonomiczne. Wśród najważniejszych rodzajów tego wymienić należy chociażby konsekwencje zmiany cen na rynku nieruchomości, wysokość stosowanych stóp procentowych, akceptowalny poziom wkładu własnego czy wyzwanie związane z zarządzaniem portfelem nieruchomości przejętymi przez bank w ramach opcji „klucz za dług”. Te ryzyka muszą być starannie wycenione i wykorzystane przy kalkulacji produktu oferowanego przez bank. W szerszym ujęciu makroekonomicznym, istnieje poważna obawa, że powszechne oferowanie tego produktu może działać procyklicznie w gospodarce, co nie byłoby pożądanym efektem stosowania zapisów rekomendacji.

Konkludując powyższe uwagi odnośnie tylko tych dwóch nowych propozycji zawartych w Rekomendacji S, warto wyraźnie powiedzieć, że warto na temat tych propozycji rozmawiać i przybliżać się w kierunku rozszerzenia oferty banków w zakresie kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Jednak muszą one być wprowadzane stopniowe, po dobrej identyfikacji ryzyka prawnego i ekonomicznego i po wcześniejszym przyjęciu zmian w polskim porządku prawnym, które są w tym zakresie niezbędne. Zaproponowane produkty mogą bowiem mieć określone zalety dla kredytobiorców, których nie sposób nie docenić. Trzeba jednak dokonać ponownie głębokiej analizy kluczowych zapisów rekomendacji, tak aby potencjalna atrakcyjność nowych produktów nie naraziła zarówno kredytobiorców, jak i banków na nowe ryzyka i finalnie nie prowadziła do oskarżeń o oferowanie kredytów z ukrytymi wadami.

W miarę postępu prac nad nową Rekomendacją S trzeba będzie też powrócić do pogłębionej dyskusji o skutkach jej wprowadzenia w życie, nie tylko w zakresie punktów omówionych powyżej. Dla bankowości spółdzielczej opublikowanie projektu Rekomendacji S powinno być ostatnim dzwonkiem dla prowadzenia i finalizacji prac wewnątrz zrzeszeń służących stworzeniu warunków ekonomicznych do oferowania kredytów opartych na stałej stopie procentowej czy produktu „klucz za dług”.

Udostępnij artykuł: