Baza Danych Budynków – kompleksowe, wiarygodne źródło informacji o budynkach w Polsce

Nieruchomości / Polecamy / Rynek

Centrum AMRON jest pomysłodawcą i realizatorem projektu „Baza Danych Budynków”, którego głównym celem jest zgromadzenie wiarygodnych i ujednoliconych informacji o budynkach oraz ich otoczeniu. Baza Danych Budynków pozwala na uporządkowanie, zweryfikowanie i wystandaryzowanie informacji o budynkach, obecnie rozproszonych, gromadzonych w wielu bazach i rejestrach należących do jednostek samorządu terytorialnego, agend rządowych oraz podmiotów komercyjnych ‒ pisze Ewelina Staruch, Analityk Rynku Nieruchomości, Centrum AMRON.

Warszawa
Fot. stock.adobe.com

Centrum AMRON jest pomysłodawcą i realizatorem projektu „Baza Danych Budynków”, którego głównym celem jest zgromadzenie wiarygodnych i ujednoliconych informacji o budynkach oraz ich otoczeniu. Baza Danych Budynków pozwala na uporządkowanie, zweryfikowanie i wystandaryzowanie informacji o budynkach, obecnie rozproszonych, gromadzonych w wielu bazach i rejestrach należących do jednostek samorządu terytorialnego, agend rządowych oraz podmiotów komercyjnych ‒ pisze Ewelina Staruch, Analityk Rynku Nieruchomości, Centrum AMRON.

Atrybuty przechowywane w bazie umożliwiają dokładną lokalizację budynków, pozyskanie ich charakterystycznych parametrów technicznych, analizę ich najbliższego otoczenia, a także określenie wartości nieruchomości. Tworzona przez nas baza będzie stanowiła ogromne wsparcie dla instytucji oraz podmiotów, które wykorzystują dane o nieruchomościach oraz muszą mieć dostęp do aktualnych i sprawdzonych informacji.

Źródeł danych o budynkach jest wiele. Wśród nich można wyróżnić między innymi księgi wieczyste, kataster nieruchomości, geoportale oraz wszelkiego rodzaju ewidencje, rejestry i wykazy, które prowadzone są zarówno przez podmioty sektora publicznego, jak i prywatnego.

Dostęp do nich jest często utrudniony bądź odpłatny. Na niektórych portalach dostępna jest wyłącznie funkcja przeglądania. Danych nie można pobrać, a następnie otworzyć w pożądanym formacie, co uniemożliwia przeprowadzanie szczegółowych analiz. Nawet jeśli eksport jest możliwy, to często wprowadzane są limity udostępniania danych.

Remedium stanowi Baza Danych Budynków, która w jednym miejscu gromadzi wszystkie informacje potrzebne najważniejszym uczestnikom rynku nieruchomości, czyli deweloperom, rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom, zarządcom, bankom, towarzystwom ubezpieczeniowym, samorządom czy też analitykom rynku.

Każdy budynek znajdujący się w bazie jest opisany za pomocą 94 atrybutów

W naszej bazie nie tylko integrujemy dane z najważniejszych wiarygodnych źródeł, ale także sprawdzamy ich poprawność. W Bazie Danych Budynków zdefiniowane są atrybuty, które nie są powszechnie dostępne na znanych nam portalach. Czasem istnieje konieczność uzupełnienia wykorzystywanych rejestrów, ponieważ informacje w nich zawarte są niekompletne.

Rodzaje budynków w bazie

Baza Danych Budynków obejmuje przede wszystkim budynki mieszkalne wielorodzinne i jednorodzinne, ale także budynki niemieszkalne, które posiadają adres w ogólnopolskiej bazie punktów adresowych, m.in. budynki biurowe, handlowo-usługowe i przemysłowe.

Dla każdego obiektu znajdującego się w bazie przeprowadzana jest szczegółowa analiza jego otoczenia w buforze o promieniu 400 metrów

Oprócz podziału obiektów ze względu na ich przeznaczenie, sklasyfikowano je także według wysokości zgodnie z prawem budowlanym na budynki niskie, wysokie oraz wieżowce.

Opis struktury bazy danych budynków

Każdy budynek znajdujący się w bazie jest opisany za pomocą 94 atrybutów. Lokalizacja jest wskazana poprzez nazwę i kod TERYT województwa, powiatu, gminy, miejscowości i ulicy oraz numer i kod TERYT obrębu i działki ewidencyjnej. Podane są także informacje o typie ulicy, numerze budynku, kodzie pocztowym, dzielnicy, osiedlu oraz strefie miasta określonej na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ponadto dla każdego obiektu obliczane są współrzędne X i Y w Państwowym Układzie Współrzędnych Geodezyjnych 1992.

Budynki są klasyfikowane według rodzaju oraz funkcji ogólnej i szczegółowej zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych (KŚT) i Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB). Dzięki temu możliwa jest identyfikacja między innymi budynków mieszkalnych, biurowych czy też garaży. Opis charakterystycznych parametrów budynku obejmuje liczbę kondygnacji oraz powierzchnię zabudowy. W bazie znajdują się również informacje o wpisie do rejestru zabytków oraz o nazwie historycznej obiektu. Dodatkowo dla budynków wielorodzinnych określono rok i technologię budowy.

Dla każdego obiektu znajdującego się w bazie przeprowadzana jest szczegółowa analiza jego otoczenia w buforze o promieniu 400 metrów. W rezultacie otrzymujemy wskaźnik intensywności zabudowy, liczbę różnego rodzaju obiektów, np. budynków jednorodzinnych, przemysłowych, zabytkowych, hoteli, szkół i innych, a także procentowy udział danego pokrycia terenu z Urban Atlas, np. zieleni miejskiej, zabudowy usługowej, czy też terenów sportowych. Obliczane są również odległości budynków od obiektów liniowych, tj.: dróg, torów kolejowych, linii wysokiego napięcia, a także od obiektów punktowych, np. przystanków autobusowych i tramwajowych czy też stacji metra. Na podstawie analizy otoczenia istnieje możliwość oceny opłacalności inwestycji bądź znalezienia oferty sprzedaży lokalu lub domu jak najbardziej dopasowanej do oczekiwań potencjalnego nabywcy.

Dodatkowo pozyskiwane są dane o prawie własności gruntu, poziomie hałasu lotniczego, czasie dojazdu do centrum miasta, miejskiej wyspie ciepła oraz terenach zalewowych i zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych.

Na indywidualne zamówienie mamy możliwość poszerzenia Bazy Danych Budynków i dodania do niej dodatkowych atrybutów według życzenia odbiorcy danych. Mogą to być np.: średnie ceny transakcyjne w budynkach pozyskane z bazy AMRON, liczba lokali w budynkach, informacja o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność czy też lokalizacja w strefie ograniczonego użytkowania.

Czytaj także: Raport: Horyzonty bankowości 2021 | NIERUCHOMOŚCI – AMRON | Podsumowanie roku na rynku mieszkaniowym

Źródła danych o budynkach

Baza Danych Budynków opiera się wyłącznie na rzetelnych źródłach informacji. W przypadku wątpliwości odnośnie poprawności pozyskanych danych poszukujemy dodatkowego źródła, na podstawie którego możemy ją potwierdzić.

Zgromadzone dane często wymagają odpowiedniego przetworzenia, np. zmiany struktury, formatu lub układu współrzędnych. Pozyskanie niektórych zbiorów informacji jest odpłatne i wiąże się z wysłaniem wniosków o ich udostępnienie.

Baza Danych Budynków obejmuje zasięgiem 18 największych aglomeracji i miast w Polsce. Gromadzimy dane łącznie z 61 powiatów

Największym wyzwaniem w projekcie jest integracja danych różnego pochodzenia. Przykładowo Baza Danych Obiektów Topograficznych (BDOT) zawierająca obrysy budynków oraz opis ich parametrów technicznych nie jest spójna z Bazą Punktów Adresowych (BPA). Często konieczna jest zmiana lokalizacji punktów adresowych, ponieważ są one zbyt bardzo oddalone od obrysu budynku z BDOT. Ponadto usuwane są adresy z BPA, dla których nie można znaleźć budynku w BDOT ze względu na wyburzenie.

Specjalistyczne mapy czy też rysunki planów miejscowych są kalibrowane i wektoryzowane, tak aby można było na ich podstawie wykonywać analizy przestrzenne. Ewidencje i rejestry są odpowiednio przetwarzane, dzięki czemu wszystkie informacje można wyświetlać na mapie.

Przykładowy opis budynku

Adres: ul. Jedności Narodowej 94, 50-261 Wrocław

Budynek położony jest w dzielnicy „Śródmieście” na osiedlu „Nadodrze”. Obręb nosi nazwę „Plac Grunwaldzki” i posiada nadany kod TERYT 026401_1.0005. Działka ewidencyjna pokrywa się z konturem budynku i oznaczona jest numerem 69. Współrzędne obiektu w układzie 1992 to X: 363464,43 i Y: 363053,53.

Według Klasyfikacji Środków Trwałych obiekt oznaczono numerem „110”, czyli jest to budynek mieszkalny. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych nadano kod „1122”, co oznacza budynek wielorodzinny (o trzech i więcej mieszkaniach). Kamienica została wybudowana w technologii tradycyjnej, murowanej w latach 90-tych XIX w. Wpisana jest do rejestru zabytków. Powierzchnia zabudowy budynku wynosi 420, 51 m2, zaś liczba kondygnacji to 5. Obecnie na parterze funkcjonują lokale usługowe.

RYSUNEK 1. OTOCZENIE BUDYNKU W BUFORZE 400 M:

Źródło: AMRON

Analiza otoczenia budynku w buforze 400-metrowym wykazała, że w okolicy znajdują się głównie budynki wielorodzinne (352), w tym większość z nich to zabytkowe kamienice. W badanym obszarze zidentyfikowano 8 budynków typowo biurowych, 11 handlowo-usługowych, 20 garażowych i 2 opieki zdrowotnej. Ponadto w okolicy usytuowano szkołę podstawową i liceum ogólnokształcące. Odległość omawianego budynku od torów tramwajowych wynosi 65 m, zaś odległość od stacji kolejowej - 803 m. Do najbliższego przystanku komunikacji miejskiej można dojść zaledwie w minutę.

W najbliższym otoczeniu nie zaobserwowano obiektów uciążliwych, takich jak lotnisko, wysypisko śmieci czy autostrada. Zagęszczenie zabudowy w buforze o promieniu 400 metrów obliczone na podstawie BDOT wynosi 29%. W skali trzystopniowej (niskie, średnie, wysokie) jest to zagęszczenie średnie. Biorąc pod uwagę pokrycie terenu z Urban Atlas można stwierdzić, że 76% powierzchni analizowanego terenu zajmuje ciągła zabudowa mieszkaniowa, 10% pokrywa zabudowa usługowa, 4% zieleń miejska, zaś pozostałe 10% zajmują drogi i przylegające do nich obszary.

Czytaj także: Znaczenie wiarygodnej wyceny wartości nieruchomości

Możliwe zastosowania bazy danych budynków:

- Ułatwienie pracy podmiotom działającym na rynku nieruchomości m.in. rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom, zarządcom, deweloperom, analitykom rynku, towarzystwom ubezpieczeniowym, samorządom i bankom, które muszą mieć dostęp do aktualnych i rzetelnych informacji o budynkach. Nasza baza może okazać się bardzo pomocna w procesie wyceny i obrotu nieruchomościami, a także pozyskiwania gruntów pod inwestycję.

- Narzędzie do weryfikacji i uzupełniania informacji znajdujących się w istniejących bazach i rejestrach, które prowadzone są przez instytucje publiczne, bądź podmioty prywatne zajmujące się rynkiem nieruchomości. Baza Danych Budynków posłuży przede wszystkim do poprawy jakości bazy AMRON gromadzącej informacje o cechach, cenach oraz wartościach nieruchomości.

- Poprawa funkcjonalności Systemu AMRON - szybsze wprowadzanie danych do Systemu dzięki automatycznemu uzupełnianiu informacji o budynkach przy opisywaniu transakcji, czy też możliwość wygenerowania raportów automatycznie dobierających nieruchomości podobne do wycenianej.

- Wizualizacja danych na mapach w dowolnym oprogramowaniu GIS, dzięki czemu możliwe jest wykonywanie zaawansowanych analiz przestrzennych.

W Bazie Danych Budynków znajduje się obecnie 1 527 290 rekordów zawierających opis budynków mieszkalnych

- Tworzenie raportów informujących deweloperów lub nabywców domów i lokali o ryzykach związanych z kupnem bądź inwestycją.

- Przygotowanie zaawansowanych opracowań tematycznych dotyczących wpływu otoczenia nieruchomości na jej wartość.

- Tworzenie map rozkładu cen, dzięki którym w szybki sposób można zorientować się, ile kosztują mieszkania lub domy w danej lokalizacji. Takie opracowania stanowią pomocne narzędzie podczas segmentacji rynku oraz wydzielania stref drogich i tanich. Pozwalają również zauważać zależności pomiędzy wartością nieruchomości, a jej położeniem, np. odległością od głównych ciągów komunikacyjnych lub występowaniem w okolicy obiektów uciążliwych.

- Odpłatne udostępnienie bazy zainteresowanym podmiotom w celu gromadzenia przez nich dodatkowych informacji o budynkach.

Opracowane obszary

Baza Danych Budynków obejmuje zasięgiem 18 największych aglomeracji i miast w Polsce. Gromadzimy dane łącznie z 61 powiatów.

W bazie znajdują się takie miasta, jak: Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot, Łódź wraz z powiatami sąsiednimi, Katowice razem z konurbacją górnośląską oraz Bydgoszcz, Toruń, Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski, Białystok, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów i Szczecin. Docelowo Baza Danych Budynków może pokryć obszar całego kraju.

RYSUNEK 2. OPRACOWANE OBSZARY W BAZIE DANYCH BUDYNKÓW:

Źródło: AMRON

W Bazie Danych Budynków znajduje się obecnie 1 527 290 rekordów zawierających opis budynków mieszkalnych, w tym 199 506 z nich dotyczy budynków wielorodzinnych, natomiast 1 327 784 budynków jednorodzinnych.

Łącznie z budynkami niemieszkalnymi zgromadziliśmy dane o 1 650 014 budynkach. Baza jest systematycznie rozbudowywana i finalnie będzie zawierała więcej rekordów.

Aktualność danych

Jednorazowe zasilenie Bazy Danych Budynków nie wystarcza, aby zachować aktualność danych. Większość atrybutów znajdujących się w bazie zmienia się w czasie. W przypadku rozbudowy budynku powierzchnia zabudowy zwiększa się, zaś nadbudowa powoduje zmianę liczby kondygnacji. W wyniku podziałów lub scaleń granice i numery działek ewidencyjnych zmieniają się.

Ponadto rozbudowywana jest infrastruktura transportu, co wymusza ponowne przeliczenie odległości budynków od obiektów liniowych, np. torów lub dróg.

Trzeba również pamiętać o dodawaniu do bazy budynków nowo powstałych oraz usuwanie z niej obiektów, które zostały wyburzone. Aktualizacja przeprowadzana jest cyklicznie w oparciu o analizę skali zmian na danym obszarze.

Ewelina Staruch Analityk Rynku Nieruchomości Centrum AMRON e-mail: ewelina.staruch@amron.pl www.amron.pl
Ewelina Staruch Analityk Rynku Nieruchomości Centrum AMRON.
e-mail: ewelina.staruch@amron.pl;
www.amron.pl
Udostępnij artykuł: