Centrum AMRON: Dobrowolna sprzedaż nieruchomości celem programu Platformy Wsparcia Kredytobiorców

NBS 2018/05

22 lipca 2017 r. weszła w życie Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017, poz. 819). Oprócz określenia ram i zasad związanych z udzielaniem kredytów hipotecznych – za sprawą artykułu 35 wniosła również jedną nowość w kontekście windykacji i odzyskiwania przez banki swoich wierzytelności, a mianowicie prawo klienta do dobrowolnej sprzedaży nieruchomości w okresie minimum 6 miesięcy w przypadku fiaska postępowania restrukturyzacyjnego.

Jeśli sprzedaż dojdzie do skutku,  bank zobowiązany jest do wykreślenia  hipoteki w każdym  przypadku, czyli nawet wówczas, gdy  kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej  nieruchomości jest mniejsza niż  wysokość zadłużenia – w takim przypadku  bank ma obowiązek rozłożenia  pozostałej części długu na dogodne dla  kredytobiorcy raty.

Czy dobrowolna sprzedaż nieruchomości w sytuacji problemów  finansowych klienta jest dobrym rozwiązaniem? Odpowiedź brzmi  – oczywiście. Jest ono najkorzystniejsze dla obu stron – zarówno dla  banku, jak i dla klienta. Bank uzyskuje zwrot większości zainwestowanych  środków, natomiast klient uwalnia się od ciężaru zobowiązań  i unika dodatkowych kosztów związanych z egzekucją. Dlaczego więc  to rozwiązanie jest tak rzadko stosowane i tak wiele spraw kończy  się egzekucją komorniczą? Przyczyn jest wiele. Klienci traktują swoje  nieruchomości jako ostatni bastion, którego gotowi są bronić za  wszelką cenę, nie chcą słyszeć o możliwości sprzedaży, ślepo brnąc  w spór z bankiem i nie pozostawiając mu wyboru – jedyną możliwą  opcją pozostaje egzekucja komornicza. W efekcie po latach walki,  stresu i permanentnych problemów finansowych klienci wychodzą  psychicznie zmęczeni, tracą nieruchomość i nadal muszą spłacać pozostałe  zobowiązania, często narosłe przez przedłużający się proces  egzekucyjny. Z drugiej strony banki nie edukują klientów zawczasu,  a o możliwości sprzedaży nieruchomości dowiadują się oni dopiero  wówczas, kiedy proces egzekucyjny jest już w mocno zaawansowanej  fazie i na podjęcie decyzji oraz samą sprzedaż pozostaje bardzo niewiele  czasu.

Z formalnego punktu widzenia przepisy ustawy o kredycie hipotecznym  dotyczą kredytów udzielonych po jej wejściu w życie,  czyli takich, które dopiero za parę lat mogą trafić do windykacji.  Niemniej obecnie jest czas, kiedy banki, które dotychczas nie praktykowały  tego typu rozwiązań, mogą przygotować się i wdrożyć  metody pozwalające na dobrowolną sprzedaż nieruchomości nie  tylko klientom, którym takie prawo przysługuje z mocy ustawy,  ale również tym, którzy zaciągnęli swoje zobowiązania przed jej  wejściem w życie. Pomocnym rozwiązaniem jest udział banku  w projekcie Platformy Wsparcia Kredytobiorców, skierowanym  zarówno do nich, jak i ich klientów.

Projekt Platforma Wsparcia Kredytobiorców (PWK)  jest realizowany przez Centrum AMRON, działające w ramach  struktury organizacyjnej Centrum Prawa Bankowego i Informacji  Sp. z o.o. (CPBiI). Rolą PWK jest koordynacja procesu  spłaty zadłużenia hipotecznego z wykorzystaniem rozwiązania,  jakim jest dobrowolna sprzedaż nieruchomości. Program PWK  skupia się na wsparciu kierowanym przede wszystkim do klienta  indywidualnego, posiadającego kredyt hipoteczny zabezpieczony  na nieruchomości, która może zostać sprzedana, a środki w ten  sposób uzyskane zaspokoją zobowiązania wobec wierzyciela.  Z drugiej strony założeniem projektu jest wsparcie banków i poprawa  skuteczności odzyskiwania należności trudnych (tj. z opóźnieniami  w spłacie lub windykowanych) – kredytów zabezpieczonych  na nieruchomości.

Projekt opiera się na siedmiu kluczowych założeniach.

EDUKACJA

Założeniem projektu jest szeroko pojęta edukacja klientów  banków znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej, posiadających  kredyty hipoteczne zabezpieczone na nieruchomościach  mieszkalnych. Zaplanowane publikacje i kampanie informacyjne  będą ich przekonywać, iż dobrowolna sprzedaż nieruchomości jest  najlepszą z możliwych form spłaty kredytu hipotecznego w przypadku  problemów finansowych uniemożliwiających terminową  obsługę zobowiązań. W kampanii będziemy zwracać uwagę przede  wszystkim na ekonomiczną przewagę tego rozwiązania w porównaniu  do egzekucji komorniczej, a także na sam przebieg procesu,  który jest dużo krótszy i mniej stresujący dla klienta niż egzekucja,  zwłaszcza wtedy, kiedy jest ona połączona z przymusową eksmisją.  Chcemy również pokazać, że dobrowolna sprzedaż nieruchomości  jest rozwiązaniem problemów, dzięki któremu wszyscy wygrywają:  w równym stopniu jest to szansa dla klienta na uniknięcie  piętna osoby zlicytowanej i ponoszenia kosztów egzekucji oraz  dla banku, dla którego jest to szansa na polubowne rozwiązanie  sporu i odzyskanie zainwestowanych środków.

BEZSTRONNOŚĆ, ZESPÓŁ SPECJALISTÓW

W momencie gdy pojawiają się problemy finansowe kredytobiorcy,  które skutkują problemami w terminowej obsłudze zobowiązania,  wraz z zaległościami pojawiają się negatywne emocje  w relacjach między bankiem a klientem i niechęć klienta do kontaktu  z bankiem. Klient przestaje postrzegać bank jako partnera  w relacji biznesowej, a zaczyna go postrzegać jako zagrożenie, przeciwnika,  z którym przyjdzie mu się zmierzyć. Inicjując program  PWK, Centrum AMRON miało przede wszystkim na celu stać się  instytucją bezstronną, działającą na rzecz klienta, wspierającą go  w podjęciu najlepszej dla niego decyzji, jaką jest sprzedaż nieruchomości,  a następnie w procesie sprzedaży. Aby móc podołać temu  zadaniu, do rozmów z klientami angażujemy cały zespół składający  się ze specjalistów w dziedzinie bankowości hipotecznej oraz windykacji  kredytów hipotecznych, rzeczoznawców majątkowych oraz  pośredników w obrocie nieruchomościami.

INDYWIDUALNE PODEJŚCIE, WYCENA RZECZOZNAWCY,  WYCENA STATYSTYCZNA, TRANSAKCJE PORÓWNAWCZE

Każdy przypadek będzie traktowany indywidualnie i dla każdej  nieruchomości będzie sporządzany operat szacunkowy, wykonywany  przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego współpracującego  z Centrum AMRON. Każda wycena będzie następnie analizowana  podczas spotkania z klientem, z wykorzystaniem największej  w Polsce bazy informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości,  jaką jest baza AMRON, aby uzasadnić wartość podaną przez rzeczoznawcę.  Dzięki zaawansowanym narzędziom analitycznym, pozwalającym  ocenić wartość nieruchomości metodami statystycznymi,  oraz analitykom rynku, dla każdej nieruchomości biorącej udział  w programie będzie przygotowywana również wycena statystyczna,  co wraz z listą transakcji porównawczych z danego regionu oraz  wcześniej wspomnianym operatem szacunkowym przygotowanym  przez rzeczoznawcę pozwoli przedstawić klientowi realną wartość  jego nieruchomości i wspólnie ustalić cenę ofertową.

ANALIZA SYTUACJI FINANSOWEJ, PORÓWNANIE DSN  I LICYTACJI

Równie ważną czynnością jak określenie ceny ofertowej nieruchomości  będzie też analiza sytuacji finansowej klienta i określenie  możliwych scenariuszy działania. Polegać będzie ona przede  wszystkim na określeniu liczby i kwot zobowiązań posiadanych  przez klienta, co pozwoli określić ewentualne ryzyko zajęcia nieruchomości  przez innych wierzycieli, co mogłoby utrudnić, bądź  nawet uniemożliwić, dobrowolną sprzedaż nieruchomości i zmusić  wierzyciela hipotecznego do przeprowadzenia egzekucji komorniczej  i licytacji nieruchomości. Aby decyzja klienta o sprzedaży nieruchomości  była jak najbardziej świadoma i przemyślana, dla każdego  z nich opracujemy symulację kosztów umożliwiającą porównanie  dobrowolnej sprzedaży nieruchomości ze wsparciem programu  PWK oraz konsekwencji sprzedaży nieruchomości na pierwszej  i drugiej licytacji komorniczej. Takie porównanie pozwoli przedstawić  klientowi korzyści z dobrowolnej sprzedaży nieruchomości  i finansowe konsekwencje związane z egzekucją komorniczą – zarówno  gdy nieruchomość zostanie sprzedana w pierwszej licytacji,  jak i w drugiej. To porównanie, wraz z wcześniejszą analizą sytuacji  finansowej klienta, będzie przydatne podczas wyznaczania ceny  ofertowej nieruchomości oraz określenia czasu, jakim klient dysponuje,  aby sprzedać nieruchomość i uniknąć egzekucji komorniczej.

DOŚWIADCZENIE I INFORMOWANIE

Prowadząc rozmowy z klientem, przekonując go do dobrowolnej  sprzedaży nieruchomości, będziemy korzystać z doświadczenia  w windykacji kredytów hipotecznych, informując go o procesie  egzekucji komorniczej, jej nieuchronności (w przypadku odmowy  udziału w programie), kolejno postępujących po sobie etapach  i konsekwencjach społecznych i finansowych, jakie klient będzie  musiał ponieść, jeśli bank – w celu odzyskania zainwestowanych  środków – będzie zmuszony do uzyskania tytułu wykonawczego  i podjęcia działań windykacyjnych, które zakończą się egzekucją  komorniczą, a następnie eksmisją.

WSPARCIE W RESTRUKTURYZACJI

W przypadkach, gdy wierzytelność zabezpieczona hipotecznie  na nieruchomości przekracza prognozowaną możliwą do  uzyskania wartość nieruchomości, pracownicy Centrum AMRON  będą wspierać klienta i prowadzić rozmowy z bankiem dotyczące  restrukturyzacji pozostałej części długu na warunkach satysfakcjonujących  dla obu stron, co pozwoli na sprzedaż nieruchomości  i zwolnienie hipoteki. Dzięki temu bank odzyska większą część  swoich środków od razu, a pozostałą kwotę klient będzie spłacał  na podstawie umowy restrukturyzacyjnej.

DOBROWOLNOŚĆ

Najważniejszą zasadą Programu PWK jest dobrowolność. Klient,  kontaktując się z Centrum AMRON, deklaruje chęć wzięcia udziału  w programie. Klienci, którzy będą otrzymywać informacje o możliwości  udziału w programie od banku, będą musieli wyrazić zgodę  na przekazanie ich danych kontaktowych do pracowników centrum  AMRON prowadzących program. Deklaracja udziału w programie  nie będzie jednak obligować do sprzedaży nieruchomości. Program  PWK jest możliwością wsparcia działań klienta i dostarczenia mu  niezbędnej wiedzy potrzebnej do podjęcia decyzji o dobrowolnej  sprzedaży nieruchomości, jednakże sama decyzja co do chęci tego  oraz ceny, za jaką zostanie ona sprzedana, zawsze należy do właściciela,  który może wycofać się z programu na każdym etapie.

Kontakt w sprawie szczegółów i warunków współpracy
Jakub Kaczor, koordynator Projektu Platformy
Wsparcia Kredytobiorców
e-mail: jakub.kaczor@amron.pl tel. +48 723 723 796