Ceny mieszkań – marzec 2020: sytuację na rynku schłodzi epidemia koronawirusa?

Nieruchomości / Raporty / Rynek

Modele domków stojące na pieniądzach
Fot. stock.adobe.com/JeanLuc

W lutym ceny mieszkań w największych polskich miastach biły kolejne rekordy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do sytuacji sprzed roku ceny ofertowe wzrosły średnio aż o 16%. W najbliższym czasie sytuację na rynku może jednak schłodzić epidemia koronawirusa oraz zapowiedzi nowych regulacji prawnych dotyczących najmu krótkoterminowego.

Istnieje znaczne prawdopodobieństwo, że #RynekNieruchomości w najbliższym czasie spowolni #CenyMieszkań #mieszkania #koronawirus #COVID19 #koronawiruswpolsce

W ostatnich miesiącach obserwowaliśmy boom na rynku nieruchomości. Mieszkania z rynku wtórnego, jeśli zostały wystawione do sprzedaży po cenie adekwatnej do swojego standardu i lokalizacji, sprzedawały się nawet w ciągu kilku godzin. Jednocześnie wielu sprzedających, kierując się informacjami o rosnących cenach, wyceniało swoje mieszkania bardzo wysoko. Rynek to szybko weryfikował poprzez brak zainteresowania i dużo niższe oferty składane przez potencjalnych kupujących. Z tego względu, na rynku wtórnym faktyczne ceny transakcyjne nierzadko istotnie się różnią od tych podawanych w ofertach. W niektórych przypadkach można wynegocjować obniżkę nawet o ponad 20%, ale zwykle dopiero wtedy, gdy sprzedający zmęczył się już czekaniem na nabywcę. Na rynku pierwotnym możliwości obniżenia cen były natomiast niewielkie.

Czytaj także: Rynek nieruchomości coraz bardziej rozgrzany. Sprzedający mieszkania oczekują jeszcze szybszego wzrostu cen >>>

Koniec boomu na mieszkania?

Obecnie istnieje znaczne prawdopodobieństwo, że rynek nieruchomości w najbliższym czasie spowolni. Możliwe są jednak dwa scenariusze. Po pierwsze może to być kilkumiesięczne zmniejszenie liczby transakcji związane z ograniczeniami związanymi z epidemią koronawirusa. Jeśli epidemia się rozprzestrzeni w naszym kraju, to potencjalni kupujący mogą wstrzymać się z decyzją o zakupie. Gdy zagrożenie minie, sytuacja na rynku może wrócić do normy.

Czytaj także: Koronawirus w Polsce: ZBP zapowiada wakacje kredytowe w uproszczonej formule

Drugi, mniej prawdopodobny scenariusz, to zakończenie boomu na rynku. Po pierwsze, jeśli konsekwencje gospodarcze epidemii będą poważne i długotrwałe, to potencjalni kupujący zaczną obawiać się zaciągania kredytów na kilkaset tysięcy złotych, a banki jeszcze mocniej ograniczą finansowanie. Dodatkowo, z zakupami mogą wstrzymać się też inwestorzy. Część z nich kupowała mieszkania z myślą o najmie krótkoterminowym. Epidemia sprawia jednak, że ruch turystyczny zamiera i może być zmniejszony przez dłuższy czas.

Czytaj także: Ceny mieszkań w Warszawie na tle innych dużych miast. Na rynku drożyzna >>>

Pojawiają się też zapowiedzi nowych regulacji prawnych, dotyczących tego rodzaju działalności. To wszystko może sprawić, że skala zakupów inwestycyjnych mocno spadnie. Część inwestorów może wręcz zacząć ponosić straty i w związku z tym chcieć sprzedać swoje lokale. W opisanej sytuacji mogłoby to doprowadzić do spadków cen.

Kredyty coraz droższe – 16 podwyżek i tylko 2 obniżki

Najszybciej informacje o spowolnieniu na rynku nieruchomości dotrą do nas z rynku kredytów hipotecznych. Obecnie nie obserwujemy jednak jeszcze żadnych symptomów jeśli chodzi o liczbę składanych wniosków. Wciąż jest ich zdecydowanie więcej niż przed rokiem. Banki od dłuższego czasu wprowadzają jednak podwyżki marż. Szczególnie dotyczy to kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym. W tym segmencie, w ciągu ostatnich 12 miesięcy zaobserwowaliśmy aż 16 podwyżek i tylko 2 obniżki, z czego jedna była symboliczna (o 0,03 pp.), a druga obowiązywała zaledwie przez miesiąc. W rezultacie średnia marża dla takich kredytów wynosi już 2,59% i jest najwyższa od 10 lat (od lipca 2010 r.).

Czytaj także: Kredyty hipoteczne: za nami rekordowy rok. Raport AMRON-SARFiN >>>

Na szczęście od 5 lat na bardzo niskim poziomie pozostaje stawka WIBOR 3M (obecnie 1,70%), która po dodaniu do marży tworzy oprocentowanie kredytu hipotecznego. Dzięki temu średnie oprocentowanie kredytów, choć rośnie z powodu podwyżek marż, to jest dość niskie. Dla tych z najniższym (10%) wkładem własnym wynosi 4,32%, podczas gdy przed 2013 rokiem było to 5%-9%.

Dostępna kwota kredytu spadła aż o 172 000 zł

Wspomniane podwyżki nie wynikają jednak tylko z chęci poprawy zysków. Banki w ten sposób ograniczały bardzo wysoki popytu i jednocześnie zabezpieczały się przed nadchodzącym spowolnieniem gospodarczym. Chodzi o to, aby kredytu nie otrzymały osoby, które nie poradzą sobie ze spłatą w trudniejszych czasach.

Czytaj także: Kredyt hipoteczny a koronawirus: raty biją rekordy. Jak w praktyce skorzystać z wakacji kredytowych?

Wyższe marże i inne zmiany w sposobie wyliczenia zdolności kredytowej sprawiają, że dostępność kredytu spada. W przypadku 3-osobowej rodziny z dochodem 8000 zł netto średnia dostępna kwota spadła z 803 000 zł w kwietniu 2015 r. do 630 000 zł obecnie. Trzeba jednak dodać, że te zmiany były rekompensowane rosnącym poziomem wynagrodzeń.

Czytaj także: Czy mimo epidemii koronawirusa warto zaciągnąć kredyt mieszkaniowy?

Ofertowe ceny mieszkań w styczniu 2020 r.

Ofertowe ceny mieszkań w styczniu 2020 r.
Źródło: Expnader i Renteir.io

Ranking kredytów hipotecznych (kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)

Ranking kredytów hipotecznych  (kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)
Źródło: Expnader i Renteir.io

Metodologia raportu

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 42 265 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w lutym 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Udostępnij artykuł: