Ceny mieszkań w Niemczech rosną dwa razy szybciej od inflacji

Nieruchomości / Rynek

Dziesięć lat po bankructwie amerykańskiego banku inwestycyjnego Lehman Brothers w zachodnim świecie znów gorączka na rynku nieruchomości. Ogromny popyt na domy i mieszkania winduje ich ceny do poziomu przedkryzysowego

Budynki i analiza
Fot. stock.adobe.com

Dziesięć lat po bankructwie amerykańskiego banku inwestycyjnego Lehman Brothers w zachodnim świecie znów gorączka na rynku nieruchomości. Ogromny popyt na domy i mieszkania winduje ich ceny do poziomu przedkryzysowego

#ClausMichelsen: Bańka spekulacyjna jest prawdopodobna w Wielkiej Brytanii, Portugalii i Szwecji, ale w Niemczech takiej groźby na horyzoncie nie widać #Mieszkania #MieszkaniaNaWynajem

Ekonomiści nie kryją obaw. I nic dziwnego, skoro rynkowa wartość mieszkań skoczyła w minionych paru latach o kilkanaście, a nawet więcej procent. Tylko w minionym roku przeciętny wzrost cen nieruchomości w Niemczech, po uwzględnieniu inflacji, wyniósł 5,5 proc.

Tani Berlin, drogie Monachium

W relatywnie „tanim” Berlinie metr kwadratowy dobrego lokum kosztuje dziś przeciętnie 3.676 euro. Najdrożej jest w stolicy Bawarii Monachium. Tam trzeba wyłożyć 6.789 euro, ale są dzielnice, Schwabing i Stare Miasto, z ceną 8-10 tysięcy za m. kw. Pomiędzy Monachium a piątym Berlinem plasują się jeszcze Frankfurt n/Menem, Hamburg i Stuttgart.Jest w czym wybierać, zależnie od potrzeb i kalkulacji. No i lokalizacji. W Magdeburgu czy Cottbus w dawnej NRD za 200.000 euro można nabyć 130-metrowy domek jednorodzinny. Za te same pieniądze w Kolonii czy Düsseldorfie będzie to skromne dwupokojowe mieszkanie, a w Monachium studencka kawalerka – jak plastycznie ujął to jeden z ekspertów, cytowany przez „Frankfurter Allgemeine Zeitung”.

Ceny mieszkań rosną, bo lokaty są nisko oprocentowane

Skok cen nie jest tym razem efektem niefrasobliwego udzielania kredytów jak w USA przed kryzysem, lecz ekstremalnie niskiego oprocentowania, co ułatwia finansowanie zakupu lub budowy mieszkań i domów. Dlatego do szczególnej czujności wezwał w swym raporcie dotyczącym RFN Międzynarodowy Fundusz Walutowy. MFW stwierdził mianowicie, że wzrost cen „w najbardziej dynamicznych miastach Niemiec wymaga uważnego śledzenia”. 

Jest już bańka spekulacyjna?

Z kolei Niemiecki Instytut Badań Gospodarczych z Berlina (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung – DIW) przeanalizował sytuację w 20 krajach OECD pod kątem czynników, mogących doprowadzić do powstania bańki cenowej. I wychwycił, obok wielkiego popytu, element spekulacyjny jako jedną z przyczyn tak znacznego wzrostu cen.Dlatego autor ekspertyzy DIW Claus Michelsen ostrzegł zwłaszcza chętnych do zakupu drogich domów czy mieszkań: „Realne jest niebezpieczeństwo, że znów powstanie bańka cenowa na rynku nieruchomości, która może zrodzić światowy kryzys finansowy i gospodarczy”.Według Michelsena, bańka spekulacyjna jest prawdopodobna w Wielkiej Brytanii, Portugalii i Szwecji. W Niemczech takiej groźby na horyzoncie nie widać, zwracają zaś uwagę przesadne – jego zdaniem – lokalne poziomy cen. Generalnie jednak nie bije on na alarm m.in. dlatego, że – inaczej niż było to przed dekadą – prywatne gospodarstwa domowe nie zadłużają się ponad miarę.

Ceny jeszcze wzrosną

Eksperci spodziewają boomu cenowego jeszcze przez jakiś czas, ponieważ podaż wciąż nie nadąża za popytem. Dla uspokojenia sytuacji należałoby w całym kraju budować rocznie  350-400 tysięcy mieszkań rocznie, z tego 120.000 mieszkań socjalnych, a więc dofinansowywanych przez miasto czy gminę. Buduje się zaś ogółem tylko 280.000. 

A jeśli stopy procentowe wzrosną?

Niebezpieczeństwo dla inwestujących w nieruchomości mimo dobrej sytuacji kraju jednak istnieje. Po pierwsze, czynsze mające spłacać zaciągnięty kredyt nie rosną tak szybko jak ceny mieszkań i domów. Oznacza to, że nabywca lokum czyli inwestor nie będzie zarabiał na wynajmie tyle, ile być może się spodziewał.Po drugie, okres ekstremalnie niskiego oprocentowania kredytów może się kończyć. „Są tego oznaki” – głosi raport związku krajowych kas budowlanych w Niemczech Wschodnich LBS Ost (Landesbausparkasse). Przykładowe wyliczenie jest następujące: przy kredycie 200.000 euro przy oprocentowaniu 1,5 proc. na dziesięć lat miesięczna spłata wynosi 250 euro. Wzrost oprocentowania o jeden procent oznacza, że w ciągu dziesięciu lat spłata obciążenie wzrośnie o 18.000 euro.Tak więc boom cenowy na rynku nieruchomości w Niemczech trwa. Kto żyw na kredyt kupuje mieszkania pod wynajem, albo by później sprzedać z zyskiem. Hipotetyczną bańką spekulacyjną mało kto zawraca sobie głowę. Tylko grupka ekonomistów.
Udostępnij artykuł: