Ceny najmu rosną wolniej niż zakupu mieszkań na wynajem

Nieruchomości / Rynek

Rosnący wykres na tle modeli domków stojących na pieniądzach
Fot. stock.adobe.com/fotomek

Ceny zakupu metra kwadratowego nieruchomości na rynku wtórnym wzrosły średnio o 12,49% w ciągu ostatniego roku. Równolegle urosły stawki najmu średnio o 8,57%, choć zdarzają się miasta, w których poszybowały aż o 30%, wynika z analizy blisko 50 tys. ofert sprzedaży i wynajmu lokali. Jednak średnia opłacalność inwestycji (ROI) odnotowała zaledwie delikatny spadek do poziomu 7,45%, choć w przypadku 30-40m2 lokali wzrosła do 8,49%. Nadal więc opłaca się kupować mieszkania na wynajem. Gdzie jest to obecnie najbardziej opłacalne?

#Ceny zakupu metra kwadratowego #nieruchomości na rynku wtórnym wzrosły średnio o 12,49% w ciągu ostatniego roku #mieszkania

Wraz z rosnącymi cenami nieruchomości może się wydawać, że inwestycje w mieszkania zaczynają być nieopłacalne. Jednak, jak pokazują analizy, są one nadal bardziej atrakcyjną alternatywą dla osób chcących pomnożyć swój kapitał w większym stopniu, niż to oferują najpopularniejsze instrumenty finansowe, np. lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. Najbardziej atrakcyjne 12-miesięczne lokaty są aktualnie oprocentowane na poziomie 2,85% brutto. Jeżeli chodzi zaś o obligacje dwu- lub trzyletnie to poziom ich oprocentowania oscyluje wokół 2,1-2,2% brutto, w przypadku trzymiesięcznych jest to zaledwie 1,5%. A jak zmieniła się rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem na przestrzeni ostatniego roku?

Zarobek na metrze

Jak wynika z analiz przeprowadzonych przez platformę Rentier.io, na podstawie analizy blisko 50 tys. ogłoszeń sprzedaży nieruchomości oraz ofert wynajmu, ceny jednego metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego, liczone dla 7 miast, tj. Gdańska, Katowic, Łodzi, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Warszawy zwiększyły się średnio o 12,49% w ciągu ostatniego roku. Jednak w tym samym czasie stawki najmu urosły średnio o 8,57%, choć zdarzały się także wzrosty na poziomie 13%, np. w Gdańsku. Przełożyło się to na obniżenie opłacalności rentowności inwestycji (ROI) w wynajem nieruchomości średnio o jedynie 0,27% do poziomu 7,45%. Choć w analizowanych miastach, w przypadku Łodzi, odnotowano także wzrost ROI  o  0,91% do poziomu 8,38%.

Zmiana ROI, stawek najmu oraz różnica w wartości sprzedaży w czasie dla metra kwadratowego.

Miasto ROI

XI 2018

Zmiana ROI

(XI 2018 vs XI 2017)

Zmiana stawki najmu Zmiana wartości sprzedaży dla m2
Gdańsk 7,06% -0,23% 13% 16,28%
Katowice 7,91% -0,55% 2% 8,67%
Kraków 6,75% -0,67% 3% 13,39%
Łódź 8,38% 0,91% 30% 16,32%
Poznań 6,22% -1,00% 0% 16,58%
Warszawa 7,64% -0,28% 7% 10,87%
Wrocław 8,20% -0,04% 5% 5,34%
Średnia 7,45% -0,27% 8,57% 12,49%

Źródło: Rentier.io

Małe bardziej opłacalne

Z podobną zmianą trendów, choć w zakresie wartości, mamy do czynienia w przypadku wzrostu cen i stawek najmu dla mieszkań o różnej powierzchni. Średni wzrost cen sprzedaży dla lokali o powierzchni 30-40 metrów kwadratowych, liczonych także dla 7 największych miast, zwiększyły się w ciągu ostatniego roku o 8,99%. Jednak w przypadku mniejszych mieszkań, średnie stawki najmu urosły bardziej niż ceny sprzedaży. W tym przypadku bardzo duża dynamika wzrostu cen zakupu lokali została zrównoważona jeszcze wyższym, o 1,72%, wzrostem stawek najmu do poziomu 10,71%. To przełożyło się na wzrost średniego ROI – opłacalności inwestycji o 0,11% do poziomu 8,49% w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Największy wzrost opłacalności inwestycji o 2,16% odnotowano w Łodzi, gdzie nastąpił spadek cen sprzedaży nieruchomości najmniejszych lokali.

Zmiana ROI, stawek najmu oraz różnica w cenach sprzedaży w czasie dla mieszkań o powierzchni 30-40 m2.

Miasto ROI

XI 2018

Zmiana ROI

(XI 2018 vs XI 2017)

Zmiana stawki najmu Zmiana wartości sprzedaży dla mieszkań 30-40m2
Gdańsk 9,57% 0,85% 22% 11,09%
Katowice 8,45% -1,32% -2% 13,58%
Kraków 7,79% -0,32% 7% 10,94%
Łódź 9,60% 2,16% 27% -1,42%
Poznań 6,35% -0,09% 4% 5,31%
Warszawa 8,73% 0,07% 9% 8,20%
Wrocław 8,90% -0,56% 8% 15,20%
Średnia 8,49% 0,11% 10,71% 8,99%

Źródło: Rentier.io

Duże lokale mniej opłacalne

W przypadku większych mieszkań o powierzchni 50-60m2, wzrost ceny sprzedaży na przestrzeni ostatniego roku był najniższy – wzrosły jedynie o 6,75%. W przypadku stawek najmu mamy do czynienia z analogiczną sytuacją co w przypadku mniejszych mieszkań, tj. zwiększyły się one bardziej niż ceny sprzedaży i były wyższe o 1,11% od wzrostu cen zakupu. W konsekwencji średnia opłacalności inwestycji nie spadła, lecz wzrosła o 0,08% i wyniosła 7,29%.

Zmiana ROI, stawek najmu oraz różnica w cenach sprzedaży w czasie dla mieszkań o powierzchni 50-60 m2.

Miasto ROI

XI 2018

Zmiana ROI

(XI 2018 vs XI 2017)

Zmiana stawki najmu Zmiana wartości sprzedaży dla mieszkań 50-60m2
Gdańsk 7,17% -0,40% 5% 10,33%
Katowice 8,04% 0,37% 15% 9,43%
Kraków 6,44% 0,11% 5% 3,47%
Łódź 8,00% 0,97% 20% 5,46%
Poznań 6,11% -1,03% -5% 10,77%
Warszawa 7,65% 0,08% 5% 4,32%
Wrocław 7,65% 0,46% 10% 3,45%
Średnia 7,29% 0,08% 7,86% 6,75%

Źródło: Rentier.io

Jak liczono ROI, stawki najmu i wartość sprzedaży?

Dane analizowane przez platformę Rentier.io dotyczyły okresu XI 2018 i XI 2017, dla siedmiu polskich miast: Gdańska, Katowic, Łodzi, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Warszawy dla próby 19 607 mieszkań w przypadku wyników dotyczących ofert sprzedaży oraz 7594 dla ofert wynajmu dla jednego m2. W przypadku mieszkań 30-40 m2, liczba badanych ofert sprzedaży wyniosła 4638 oraz 2168 dla wynajmu, a dla mieszkań 50-60m2 liczba badanych ofert sprzedaży w polskiej sieci wyniosła 7060 i 3723 dla wynajmu. Opłacalność inwestycji (ROI) liczona było dla 12 miesięcy wynajmu i podana jest jako wartość brutto, tj. przed opodatkowaniem.

Źródło: Rentier.io

Udostępnij artykuł: