Czy nowelizacja Rekomendacji S jest spóźniona?

Kredyty / Multimedia / Nieruchomości / Prawo i regulacje

Piotr Cyburt, Prezes Zarządu mBanku Hipotecznego
Fot. aleBank.pl

Podczas Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Piotr Cyburt, Prezes Zarządu mBanku Hipotecznego ocenił w rozmowie z portalem aleBank.pl wpływ znowelizowanej Rekomendacji S na rynek kredytów mieszkaniowych i na działalność banków hipotecznych.

#PiotrCyburt: Jeśli będziemy mieli do czynienia z dobrą koniunkturą, to na pewno współczynnik strat kredytowych będzie mniejszy, a regularność spłat większa, niż w sytuacji odwrotnej. #KFNM #KredytyMieszkaniowe #BankiHipoteczne #RekomendacjaS @mBankpl

Maciej Małek: Dlaczego rozwiązanie „Klucze za dług” nie jest dobrym rozwiązaniem?

Piotr Cyburt: Nie jest to dobre rozwiązanie, bo klient banku może mieć cały czas gdzieś w tyle głowy świadomość, że w sytuacji, kiedy popada w kłopoty finansowe zawsze może przynieść klucz do banku.

Bo w momencie kiedy ktoś zaciąga kredyt długoterminowy, powinien zważyć wszystkie za i przeciw, czy go na to stać. Oczywiście ryzyka są zawsze, istnieje ryzyko utraty pracy, zmiany miejsca pracy, lokalizacji miejsca pracy itd. itd.

Natomiast bank jest instytucją, która odpowiada za sprzedaż produktów finansowych, a nie za prowadzenie działań windykacyjnych i to w taki sposób, żeby przejmować mieszkania. Dodatkowym argumentem jest to, że gdy obserwowałem te zjawiska na dużą skalę, to one zawsze kończyły się dużymi stratami dla banków.

Dlatego, że bank nie ma ani know-how, ani ludzi, którzy by w sposób instytucjonalny mieszkaniami przejmowanymi na dużą skalę zarządzali. A takie sytuacje mają zazwyczaj miejsce w momencie kryzysu na rynku nieruchomości, czy też kryzysu finansowego.

Ponadto bank, przyjmując mieszkania za długi, jest zmuszany do jego sprzedaży, a zyskują na tym różnego rodzaju fundusze, zajmujące się tego typu działalnością. Kupują one przejęte mieszkania za bezcen po to, żeby je później sprzedać za cenę wielokrotnie większą.

Za tego typu operacje na dużą skalę, w niektórych krajach, na końcu płacił podatnik. Ponieważ banki doszły „do ściany” i trzeba było je dokapitalizować ze środków publicznych.

Natomiast w pierwszej kolejności – płacą akcjonariusze, bo to powoduje konieczność tworzenia wysokich rezerw, spisywania kredytów, zmniejszania zysków itd.

Dlatego, przede wszystkim z tych powodów, i jako płacący podatki, i jako potencjalny inwestor-akcjonariusz banku uważam, że tego typu działalność jest niekorzystna dla banku.

Zawsze byłem zwolennikiem tego, że jeśli bank jest zmuszony przejmować nieruchomości, to raczej na małą skalę, i po to, aby przetrzymać ten najtrudniejszy okres. I doświadczenia, które mam wskazują, że zawsze „warto było”, bo wówczas poziom odzysku był zdecydowanie większy niż w przypadku sprzedaży wymuszanej.

Natomiast jeśli są przypadki, kiedy klienci mają problemy, bo jest to rzecz naturalna i zdarza się, to teraz banki są na tyle elastyczne, że potrafią do takich sytuacji podejść w sposób rzeczowy i ustalić z klientem dalsze warunki współpracy.

Kredyt hipoteczny, ze swej istoty, nie jest produktem łatwym ani dla banku, ani dla klienta. Chociażby ze względu na średni czas, na który zaciąga się zobowiązanie. Jak w tym kontekście należy ocenić ostatnią nowelizację Rekomendacji S, czyli zbioru dobrych praktyk w obszarze kredytów hipotecznych?

‒ Mam mieszane uczucia. Niewątpliwie Rekomendacja S spełniła swoją rolę i co do zasady mamy względnie bezpieczny portfel kredytowy. Zresztą kiedy się patrzy na poziom kredytów zagrożonych, to statystyki potwierdzają to.

Ale Rekomendacja S nigdy nie wyegzekwowała, może nie było takiego zamiaru – zmiany struktury rynku, jeśli chodzi o stopy procentowe. Te działania, które są podejmowane w tej chwili, to są już działania spóźnione. Bo ryzyko w portfelach mamy. Aczkolwiek można się zastanawiać, na ile ono jest duże? I czy się kiedyś zmaterializuje?

Bo stopy same w sobie nie rosną w oderwaniu od makroekonomicznej rzeczywistości. Jest to związane z postępującą inflacją, wzrostem wynagrodzeń, jest to łańcuch zdarzeń współzależnych. Więc jeśli takie ryzyko miałoby się materializować, to oczywiście powstaje pytanie: na jaką skalę?

Przy czym sama Rekomendacja S problemu ryzyka by nie rozwiązała. Z punktu widzenia banków hipotecznych, ale również banków, które kredytują klientów na rynku pierwotnym, nie do końca są doprecyzowane i dopowiedziane kwestie związane z wyznaczaniem wartości kredytowanej nieruchomości.

Druga kwestia, która jest uregulowana nadmiarowo, to są wymogi dotyczące regularnego sprawozdawania, a właściwie przesyłania przez klientów corocznej informacji o ich statusie dochodowym. To są informacje, które będą stwarzać bankom bardzo duży kłopot, przed wszystkim z przetwarzaniem i oceną.

Patrząc przez pryzmat mojego doświadczenia, to co jest istotne, to ocena zdolności kredytowej klienta w momencie kiedy kredyt jest udzielany, a następnie obserwowanie czy kredyt jest spłacany, czy też nie.

Bo często mamy do czynienia z sytuacją, że ktoś ma formalnie niższy dochód, ale kredyt spłaca. Albo np. traci pracę, ale kredyt jest spłacany np. z oszczędności, przy wsparciu rodziny.

I jest też odwrotnie, kiedy ktoś ma bardzo dobry dochód, ale z różnych powodów kredytu nie spłaca. Doszliśmy do takiego momentu, kiedy mamy tak dużo danych na rynku, że na kwestie tych wskaźników dotyczących możliwości spłaty kredytu powinniśmy patrzeć w sposób modelowy i systemowy. Korzystając z danych dotyczących makroekonomii, dochodów.

Ponieważ w sumie nie chodzi o to, żeby wiedzieć ilu klientów zarabia więcej niż kwota X, a ilu mniej, tylko jak zachowuje się gospodarka. Bo jeśli będziemy mieli do czynienia z dobrą koniunkturą, to na pewno współczynnik strat kredytowych będzie mniejszy, a regularność spłat większa, niż w sytuacji odwrotnej.

Zmierzałbym do tego, żeby patrzeć na to i na kwestię wartości, jeśli chodzi o cały portfel kredytów hipotecznych ‒ przez pryzmat rynku i metod statystycznych. Bo one będą dawały statystycznie lepszy obraz niż te dane, które nie do końca banki będą w stanie przetworzyć.

I zwróćmy też uwagę, że to są wszystko koszty. To są koszty IT, analiz. Również po stronie regulatora to będą koszty. Ponieważ ktoś musi to sprawdzać, nawet biorąc tylko określoną próbkę.

A jesteśmy w takim momencie, kiedy na pewne zjawiska nie powinniśmy patrzeć poprzez pryzmat danych klienta indywidualnego, tylko przez pryzmat modeli statystycznych, które pokazują sytuację na rynku, jak ona wygląda.

Trzeci istotny element z punktu widzenia banków hipotecznych to są nie do końca sprecyzowane kwestie, jak powinniśmy podchodzić do oceny zdolności kredytowej klientów, których kredyty są przedmiotem transakcji czyli przenoszenia kredytu z banku-matki do banku hipotecznego.

 

Źródło: aleBank.pl
Udostępnij artykuł: