Czy ulice handlowe wielkich polskich miast przetrwały w czasie pandemii?

Raporty / Z rynku

Na początku III kwartału 2021 r. Colliers przeprowadził cykliczne badania ulic handlowych w wybranych polskich miastach ‒ w Warszawie, Krakowie, Łodzi i we Wrocławiu. Ich celem była analiza obecności najemców handlowych, liczby pustostanów i porównanie tegorocznych wyników do tych sprzed pandemii, czyli z roku 2019.

ulica miasta z kawiarniami
Fot. stock.adobe.com / babaroga

Na początku III kwartału 2021 r. Colliers przeprowadził cykliczne badania ulic handlowych w wybranych polskich miastach ‒ w Warszawie, Krakowie, Łodzi i we Wrocławiu. Ich celem była analiza obecności najemców handlowych, liczby pustostanów i porównanie tegorocznych wyników do tych sprzed pandemii, czyli z roku 2019.

Z badania przeprowadzonego na przełomie lipca i sierpnia br. jednoznacznie wynika, że pandemia COVID-19 miała znaczący wpływ na kształt ulic handlowych w analizowanych miastach, zarówno pod względem miksu branżowego najemców, jak również wzrostu liczby lokali niewynajętych.

W analizowanych miastach liczba lokali gastronomicznych utrzymuje się na dość stabilnym poziomie

W ww. miastach niezmiennie dominują najemcy z branży gastronomicznej, usług i art. spożywczych. Wyjątek stanowi Łódź, gdzie na trzecim miejscu plasuje się sektor mody.

‒ Co ciekawe, w analizowanych miastach liczba lokali gastronomicznych utrzymuje się na dość stabilnym poziomie, nastąpiła co najwyżej zmiana najemcy gastronomicznego.

Wzrosła natomiast liczba sklepów z artykułami spożywczymi, lokali usługowych oraz multimediów (kioski, księgarnie itp.) – wymienia Dominika Jędrak, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Ogólna liczba lokali handlowych na badanych przez nas ulicach wzrosła w stosunku do 2019 roku z 4 477 do 4 745

Widocznym trendem jest także spadek udziału instytucji finansowych. W ciągu 1,5 roku ubyło również sklepów z obuwiem i galanterią skórzaną, a także małych, często prowadzonych od pokoleń rodzinnych lokali usługowych czy sklepików.

Więcej lokali, także niewynajętych

W porównaniu do analogicznego okresu 2019 roku we wszystkich analizowanych miastach obserwujemy wzrost liczby lokali dostępnych na wynajem ‒ średnio o 4,4% - przy czym największe wzrosty odnotowano w Łodzi i we Wrocławiu (zmiana odpowiednio o 6,5% i 3,6%). 

‒ Co ciekawe, ogólna liczba lokali handlowych na badanych przez nas ulicach wzrosła w stosunku do 2019 roku z 4 477 do 4 745. Najwięcej przybyło ich w Warszawie oraz Krakowie, odpowiednio 178 i 65.

Powodem tej sytuacji było m.in. otwarcie nowych obiektów z ofertą handlowo-usługową, jak również podział niektórych dużych lokali na kilka mniejszych. Najwięcej tego typu zmian zaobserwowano w Warszawie – wyjaśnia Maciej Dąbrowski, Data Coordintor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Kraków: wzrost pustych lokali

W Krakowie analizie poddanych zostało 420 lokali handlowych na 8 ulicach. Eksperci Colliers odnotowali wzrost pustych lokali o 3,4% w stosunku do analogicznego okresu w 2019 roku.

‒ Najemcy, którzy najczęściej zamykali swoje lokale w trakcie trwania pandemii, to głównie właściciele sklepów odzieżowych, z biżuterią i akcesoriami, a także z obuwiem i galanterią skórzaną - w sumie z rynku zniknęło 18 najemców – mówi Dominika Jędrak.

W ofercie gastronomiczno-rozrywkowej Krakowa istnieje także wiele alternatywnych miejsc zlokalizowanych poza głównymi ulicami handlowymi

Zamknięcia widoczne są także wśród najemców z branży gastronomicznej. Po okresie lockdownów do funkcjonowania nie powróciła jeszcze kultowa Restauracja Wierzynek, mająca swój lokal przy Rynku Głównym.

Mieszkańcy i turyści nie mogą jednak narzekać na ofertę gastronomiczną krakowskich ulic, która wzbogaciła się o 30 nowych lokali, w tym m.in. Prosecco Oyster Bar na Grodzkiej czy Magnateria Restauracja & Koktajlbar na Rynku Głównym. Wrosła także liczba punktów usługowych ‒ przybyło ich 16.

W ofercie gastronomiczno-rozrywkowej Krakowa istnieje także wiele alternatywnych miejsc zlokalizowanych poza głównymi ulicami handlowymi, m.in. Skwer Judah, Plac Izaaka na Kazimierzu, Arena Garden Street Food Market tuż przy stadionie Tauron Arena czy Hala Forum w miejscu dawnego Hotelu Forum. Warto zauważyć, że te dwa ostatnie swoją działalność rozpoczęły w 2020 roku. W swojej ofercie mają m.in. dania kuchni węgierskiej (Węgier na kołach), indyjskiej (Oki Ramen), greckiej (Gyros Pita), neapolitańską pizzę (Resto 22 by Tesone) czy meksykańskie tacos (Tres Amigos).

Czytaj także: GUS: sprzedaż detaliczna wzrosła o 5,4 proc. rdr w sierpniu; wciąż poniżej trendu sprzed pandemii

Warszawa: duże obiekty handlowo-gastronomiczno-usługowe

W Warszawie eksperci Colliers odwiedzili 32 ulice handlowe w ramach 7 dzielnic oraz dwa nowe, długo wyczekiwane projekty wielofunkcyjne. Łącznie przeanalizowano 3 523 lokale.

W ciągu ostatniego 1,5 roku na mapie Warszawy pojawiły się dwa ważne miejsca spotkań ‒ Elektrownia Powiśle przy ul. Dobrej i Browary Warszawskie przy ul. Grzybowskiej, które wprowadziły na rynek łącznie około 140 nowych lokali handlowo-usługowych. Elektrownia Powiśle została otwarta w maju 2020 i do dzisiaj swoje miejsce znalazło tam 27 najemców modowych w tym m.in. Urban Outfitters (pierwszy sklep tej marki w tej części Europy), COS czy duet polskich projektantów Paprocki&Brzozowski.

Ponadto Elektrownia posiada bogato rozbudowaną ofertę gastronomiczną, gdzie w ramach strefy food hall i poza nią działają 23 lokale, w tym Centrala Bar, Niewinni Czarodzieje 2.0, Tres Toros, Kikuya Tokyo by Uki Uki czy The fry Elektrownia Powiśle. Ostatnie, 2. piętro kompleksu przeznaczono na strefę Beauty Hall, gdzie na powierzchni około 1 500 mkw. działa 8 punktów, w których można skorzystać z usług manicure, pedicure, stylistów fryzur czy zabiegów medycyny estetycznej. Kolejne powierzchnie w ramach kompleksu są w przygotowaniu.

Na Woli natomiast, na terenie dawnych Browarów Haberbuscha i Schielego, powstał kompleks Browary Warszawskie. Jak na razie działalność prowadzi tu, lub wkrótce otworzy swoje lokale, ok. 30 najemców m.in. z branży zdrowie i uroda, gastronomii czy branży fitness. Są wśród nich m.in. sieć drogeryjna Hebe, Piccola Italia czy Azjatka (sklepy spożywcze), salon fryzjerski BY Juźwin Kobielski, gabinet dentystyczny Smile No. 1.

Ofertę gastronomiczną stanowią m.in. restauracja MUNJA, Cukiernia- Kawiarnia Deseo, restauracja Olivos, Mykonos czy też bar-restauracja NINE’S Restaurant & Sports Bar, należąca do piłkarza Roberta Lewandowskiego. Dodatkowo, w przygotowaniu jest strefa Food Hall Browary o powierzchni około 1 500 mkw., gdzie już wkrótce wprowadzi się 12 konceptów gastronomicznych.

Plany Urzędu Miasta zakładające ograniczenie i spowolnienie ruchu samochodowego, a także uzupełnienie infrastruktury drogowej o nowe ścieżki rowerowe czy szersze chodniki otoczone zielenią zwiększają możliwości rozwoju lokali usytuowanych przy głównych ulicach Warszawy. Zmiany już widać. Przykładowo przy ul. Marszałkowskiej, którą eksperci Colliers przeanalizowali od skrzyżowania z ul. Królewską, przez Plac Konstytucji aż do Placu Unii Lubelskiej, działają obecnie 332 lokale, w tym 87 punktów gastronomicznych, 54 lokale usługowe i aż 38 lokali z artykułami spożywczymi, natomiast 39 lokali pozostaje do wynajęcia.

Swoje „5 minut” przeżywa teraz ul. Świętokrzyska, która dzięki zwężeniu jezdni, zielonym nasadzeniom i poszerzeniu chodników przyciąga liczne restauracje, kawiarnie czy bary

‒ Ostatni rok przyniósł mniej lub bardziej spektakularne zmiany, czego przykładem może być zamknięcie salonu sieci Empik w Atrium Wars, Sawa, Junior. Część jego powierzchni wynajęły marki Calzedonia, Intimissimi oraz Vision Express.

Działalność zakończyła także japońska marka MiniSo, która przy Marszałkowskiej działała od końca 2018 roku. Jednocześnie w kompleksie przy Marszałkowskiej pojawił się nowy najemca Half Price, koncept należący do właściciela sieci CCC – wymienia Dominika Jędrak.

Wśród nowych najemców przy Marszałkowskiej Colliers odnotował także m.in. flagowy oddział Medicover Stomatologia, punkt pobrań Diagnostyka Laboratoria Medyczne czy kolejne dwa sklepy sieci Żabka. Nastąpiła także relokacja oddziału Getin Bank z Marszałkowskiej 87 pod numer 85.

‒ Swoje „5 minut” przeżywa teraz ul. Świętokrzyska, która dzięki zwężeniu jezdni, zielonym nasadzeniom i poszerzeniu chodników przyciąga liczne restauracje, kawiarnie czy bary.

Obecnie działają tu 42 tego typu lokale. Wielu najemców otworzyło ogródki, z których klienci chętnie korzystają w czasie pandemii – mówi Maciej Dąbrowski.

Na uwagę zasługuje również nowy koncept „Społem” WSS Śródmieście o nazwie „Przy Metrze” – jest to pierwsza placówka tej sieci, gdzie można nie tylko zrobić zakupy, ale także zjeść i wypić coś na miejscu. Jeszcze w tym oraz w przyszłym roku na Świętokrzyskiej zostaną oddane kolejne lokale handlowo-usługowe w ramach nowych inwestycji biurowych Skysawa przy Świętokrzyskiej 36 oraz Central Point u zbiegu Świętokrzyskiej i Marszałkowskiej.

Ostatnie półtora roku przyniosło również zmiany na innych ulicach handlowych w Warszawie. W Alejach Jerozolimskich, gdzie na odcinku od Ronda de Gaulle'a, przez Rondo Dmowskiego, aż do Placu Zawiszy działa 189 lokali, eksperci Colliers odnotowali wzrost liczby pustostanów o 14% w stosunku do analogicznego okresu w 2019 roku. Z ulicy zniknęły m.in. salon fryzjerski Hest, salon marki Salamander, a także restauracja Grand Kredens, które przez wiele lat były charakterystycznymi elementami tej ulicy.

Puste lokale pojawiły się także w budynku firmy Orbis (obecnie w remoncie), a także w biurowcu u zbiegu Alei Jerozolimskich i ul. Żelaznej – na najemców czeka tu 12 lokali. Zauważalne są nie tylko zamknięcia, ale też relokacje, tak jak w przypadku sieci Monnari z odzieżą damską, która przeniosła swój sklep kilka budynków dalej.

Bogatą ofertę ma także prawa strona Wisły. Na ul. Targowej działają 23 lokale z artykułami spożywczymi, w tym niedawno otwarte Piekarnia Oskroba, Piekarnia SPC, Piekarnia Gorąco Polecam, a także dwa sklepy sieci Żabka, które zajęły lokal po sklepie z odzieżą Humana i jeden wakat.

W Centrum Praskim Koneser ok. 1 500 mkw. (dotychczas funkcjonujących jako przestrzeń targowo-wystawiennicza) zajął sklep ALDI. Od ostatniej analizy Colliers w 2019 r. ofertę Konesera wzbogacili także najemcy tacy jak: kawiarnia z sieci Columbus Cafe, restauracja Koneser Grill, której dotychczasowi właściciele są znani m.in. z prowadzenia restauracji Kieliszki na Próżnej czy Butchery & Wine na Żurawiej 22, a także AZIA Concept z kuchnią azjatycką czy też Muzeum Iluzji Teatr Iluzji ‒ Magic Mind Museum.

Czytaj także: Przepisy o ograniczeniu handlu w niedziele i święta zgodne z Konstytucją RP

Łódź: podziały lokali na mniejsze

Na głównej ulicy handlowej w Łodzi, czyli ul. Piotrkowskiej, pandemia przyniosła wzrost liczby lokali – na odcinku od Placu Wolności do Alei Marszałka Józefa Piłsudskiego istnieje obecnie 350 punktów, o 10 więcej niż w 2019 roku.

‒ To efekt oddania do użytku budynku Hi Piotrkowska, łączącego funkcje biurową i hotelową. Na parterze budynku, od ul. Piotrkowskiej, znajdują się także dwa lokale handlowo-usługowe.

Jednocześnie zauważalne są podziały dużych lokali na mniejsze, jak w przypadku najemców Lodziarni Krasnolód i Crazy Bubble, które pojawiły się w miejscu niegdyś działającego sklepu z odzieżą damską Ines Outlet – zaznacza Maciej Dąbrowski.

Na wzrost liczby lokali użytkowych w Łodzi, zwłaszcza w centrum miasta, wpływają także prace rewitalizacyjno-budowlane prowadzone zarówno przez miasto, jak i prywatnych inwestorów. Nowe sąsiedztwo handlowe zyska np. Piotrkowska. Na północ od niej, na rogu ul. Nowomiejskiej i Ogrodowej, powstaje nowoczesny budynek mieszkalny, w którym lokale zlokalizowane na parterze i pierwszym piętrze przeznaczono na usługi i handel. Od południa podaż lokali handlowych zwiększy się dzięki projektom wielofunkcyjnym, takim jak Ogrody Geyera czy Fuzja (niektóre ich części już oddano do użytku), które bez wątpienia staną się ciekawymi miejscami spotkań, zakupów i rozrywki dla mieszkańców i turystów.

Na wzrost liczby lokali użytkowych w Łodzi, zwłaszcza w centrum miasta, wpływają także prace rewitalizacyjno-budowlane

Mapę miasta wzbogacił także niedawno oddany do użytku projekt Monopolis, łączący funkcje biurowe, usługowe i rozrywkowe. Już dzisiaj można zjeść tam obiad m.in. w restauracji Arteria, napić się kawy w Mono Cafe, czy pójść na spektakl bądź koncert organizowany we wnętrzach nowo powstałej Sceny Monopolis.

Ważny punkt na mapie Łodzi stanowi także działająca od lat i ciągle rozwijająca się OFF Piotrkowska, gdzie obok wieloletnich najemców, np. łódzkiej marki odzieżowej Pan tu nie stał, pojawili się nowi najemcy, jak np. pracownia urody NOHO Hair. Inni w ramach rozwoju zmienili swoją lokalizację na większą i nowszą. Przykładem może być restauracja ATO Ramen, która w okresie pandemii przeniosła się ze starszego pawilonu do nowoczesnego budynku Teal Office.

Nieco młodszym miejscem, przyciągającym gości różnorodną ofertą, jest Piotrkowska 217. Działa tu m.in. nowy salon tatuażu, który pojawił się w lokalu po Chocolate Story czy restauracja Owoce i Warzywa, która jest już drugim lokalem tej marki w Łodzi. 

Wrocław: dominuje gastronomia, nowe obiekty po rewitalizacji

We Wrocławiu eksperci Colliers przeanalizowali 8 ulic, na których znajduje się 349 lokali, z czego 41 jest do wynajęcia ‒ to niecałe 12% więcej niż w analogicznym okresie w 2019 roku. Dominującą branżą jest gastronomia – na badanych ulicach działają 144 lokale tego typu. Ciekawostką jest pojawienie się we wrocławskich Sukiennicach nowego lokalu Niewinni Czarodzieje 2.0, którego otwarcie nastąpiło w maju 2020 roku, zatem w dość trudnym dla branży okresie. Ponad 230-metrowy, dwupoziomowy lokal wcześniej zajmowała restauracja Sukiennice 7.

Obserwujemy wzrost udziału projektów wielofunkcyjnych w tworzeniu miejskiej oferty handlowo-usługowej i rozrywkowej

Swój pierwszy lokal we Wrocławiu przy ulicy Kuźniczej 25 otworzyła sieć Dobro&Dobro cafe. Z kolei z początkiem 2021 roku swoją lokalizację zmieniła kawiarnia A.Blikle, która opuściła 130-metrowy lokal pod adresem Rynek 2, pozostawiając po sobie wakat i przeniosła się do nowej lokalizacji przy Placu Dominikańskim. Największy wzrost pustostanów w stosunku do analogicznego okresu w 2019 roku na wrocławskich ulicach handlowych – o 11,5% - Colliers odnotował na Placu Kościuszki, co jest efektem wyjścia trzech banków tj. ING, Santander oraz Pekao S.A. 

‒ Obserwujemy wzrost udziału projektów wielofunkcyjnych w tworzeniu miejskiej oferty handlowo-usługowej i rozrywkowej. Kluczową rolę dla tego typu realizacji odgrywa rewitalizacja budynków przemysłowych i fabrycznych, ale także kolejowych czy portowych.

Przez wzgląd na ich architekturę, wielkość terenu, a przede wszystkim położenie blisko centrów miast i ciągów komunikacyjnych, stają się bardzo atrakcyjne dla mieszkańców i turystów, a tym samym najemców. Pokazuje to mocno rozwijający się trend, a czas pokaże, czy będzie on wsparciem czy też ograniczeniem w rozwoju ulic handlowych – mówi Dominika Jędrak.

Czytaj także: Klient w czasach pandemii robi zakupy online i offline: informacja z sieci, zakup w sklepie stacjonarnym

Udostępnij artykuł: