Czy za dwa lata pęknie bańka spekulacyjna na polskim rynku mieszkaniowym?

Inwestycje / Komentarze ekspertów / Nieruchomości

Jest szereg argumentów za tym, że nie ma bańki spekulacyjnej na naszym rynku nieruchomości - takie wnioski płyną z komentarza Marka Wielgo, Analityka Rynku Nieruchomości w GetHome.pl.

Marek Wielgo, fot. GetHome.pl

Jest szereg argumentów za tym, że nie ma bańki spekulacyjnej na naszym rynku nieruchomości - takie wnioski płyną z komentarza Marka Wielgo, Analityka Rynku Nieruchomości w GetHome.pl.

Potencjalni nabywcy powinni się liczyć z tym, że ceny mieszkań będą rosły, bo drożeją grunty, materiały budowlane i robocizna.

W strukturze cenowej oferowanych przez deweloperów mieszkań szybko topnieje więc udział najtańszych mieszkań, a dolna granica cen – przesuwa w górę.

Jednak w okresie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym wzrost cen, nawet duży, nie powinien dziwić. Problem pojawia się wtedy, gdy ceny rosną w tempie znacznie przewyższającym wzrost zarobków potencjalnych nabywców. Czy mamy już do czynienia z bańką cenową? Dziennikarze i publicyści lubią używać tego określenia, bo wzbudza emocje, a te w mediach dobrze się sprzedają.

Czytaj także: Obecny boom na kredyty mieszkaniowe może być przyczyną kolejnych problemów?

Tymczasem sytuacja na rynkach mieszkaniowych niewiele przypomina tę sprzed ponad dekady. W Warszawie średnia cena mkw. wzrosła wtedy o blisko 150% w okresie pięciu lat! W efekcie dramatycznie pogorszyła się dostępność mieszkań, czyli relacja miedzy przeciętnym dochodem i ceną mieszkań.

Co prawda w pierwszym półroczu tego roku średnie ceny nowych mieszkań wzrosły bardziej niż przez cały ubiegły rok. Podwyżki nie są jednak jeszcze na tyle wysokie, żeby można było mówić o bańce cenowej. Pamiętajmy, że rosną także zarobki. Sytuacja jest jednak niepokojąca, bo średnie płace nie zawsze nadążają za cenami mieszkań.

Czytaj także: Zakup mieszkania na kredyt: czy w obecnej sytuacji to dobry pomysł?

Największy spadek dostępności odnotowaliśmy we Wrocławiu i Łodzi. Wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie dostępność mieszkań minimalnie się poprawiła. Średnia cena mieszkań była w lipcu o 11% wyższa niż w styczniu. Natomiast czerwcowe przeciętne wynagrodzenie w porównaniu z grudniowym było wyższe aż o 16%.

Wygląda na to, że w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, czyli w miastach, w których średnie ceny mieszkań przekroczyły pułap 10 tys. zł za mkw., zaczął się odwrót kupujących.

Chęci może i są. Gorzej z możliwościami kupujących. Może też o tym świadczyć malejąca od czterech miesięcy liczba składanych wniosków kredytowych.

Nie można wykluczyć, że z powodu drożyzny część popytu przenosi się do miejscowości okalających największe miasta. Z pozwoleń na budowę wydanych deweloperom w pierwszym półroczu 2021 r. wynika, że w okolicach Warszawy najwięcej mieszkań powstanie w powiatach piaseczyńskim, pruszkowskim i wołomińskim. Np. w powiecie piaseczyńskim (m.in. Piaseczno, Konstancin Jeziorna, Góra Kalwaria i Lesznowola), deweloperzy oferują mieszkania z ceną poniżej 7 tys. zł za mkw., co w stolicy praktycznie się nie zdarza. 

Niewykluczone, że w najbliższych miesiącach deweloperzy z największych miast dojdą do wniosku, że aby zwiększać sprzedaż muszą zaoferować mieszkania dostosowane do możliwości finansowych nabywców.

Czytaj także: Polski Ład uderza w wynajem mieszkań w Polsce: dwie zmiany, które znacznie obciążą wynajmujących

W lipcu gdańscy deweloperzy wprowadzili na rynek dużą pulę mieszkań z ceną 7-8 tys. zł za mkw. W efekcie ich udział w strukturze cenowej oferty wzrósł z 22% do 25%. Spadła natomiast średnia cena ofertowa, co wydarzyło się w tym roku po raz pierwszy.

Marek Wielgo, GetHome.pl

Źródło: aleBank.pl
Udostępnij artykuł: