Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, czy klienci zapłacą 2 tys. zł więcej za mieszkanie?

Nieruchomości / Rynek

Fot. stock.adobe.com/francis bonami

Większe bezpieczeństwo - to najważniejszy cel zmian w prawie jakie forsuje UOKiK. Poprawiają one zapisy tzw. ustawy deweloperskiej i powołują Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Niestety, jak zawsze dodatkowe zabezpieczenia oznaczają dodatkowe koszty - pisze niezależny analityk Bartosz Turek.

Bartosz Turek: Czas, w którym przeprowadzana jest zmiana w prawie niemal gwarantuje, że dodatkowe koszty zostaną przeniesione na nabywców #DeweloperskiFunduszGwarancyjny @PZFD_

1-2 tysiące złotych – co najmniej tyle ma kosztować przeciętnego nabywcę nowego mieszkania składka na tzw. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej „DFG”).

O co chodzi? Dotychczas pieniądze osób, które chciały kupić mieszkanie od dewelopera spoczywały na rachunku powierniczym. Potem pieniądze te trafiały do dewelopera dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę (zamknięty rachunek powierniczy) lub transzami w miarę postępu prac (otwarty rachunek powierniczy).

Mniej stresu i szybsza pomoc

W tym drugim przypadku teoretycznie, gdyby deweloper upadł w trakcie prac budowlanych, to nabywca nie miały już na rachunku powierniczym wszystkich swoich pieniędzy. Między innymi tu właśnie UOKiK widzi rolę dla DFG.

Fundusz miałby zwracać nabywcy utracone środki. Przykład? Załóżmy, że deweloper upada po wykorzystaniu 40% wpłat kupujących i sąd uznaje, że nie ma sensu dalej prowadzić inwestycji z wykorzystaniem pozostałych na rachunkach powierniczych kwot. Wtedy środki nabywców zdeponowane na wspomnianym rachunku wracają do nich, a resztę uzupełnia DFG.

DFG uzupełni BFG

Co ważne, DFG ma też chronić nabywców mieszkań przed upadłością samego banku. Dziś prawo działa bowiem tak, że każda osoba w przypadku upadłości banku może liczyć na gwarancję do równowartości 100 tysięcy euro.

Całe szczęście od 2016 roku limit ten dotyczy każdego nabywcy wpłacającego pieniądze na rachunek powierniczy z osobna (wcześniej limit 100 tysięcy euro dotyczył zbiorczo całej inwestycji deweloperskiej, dla którego prowadzi się jeden rachunek powierniczy).

W przypadku rachunku otwartego, na który kupujący wpłaca pieniądze wraz z postępem robót, a deweloper także wraz z ich postępem dostaje kolejne transze, przekroczenie limitu gwarancji 100 tysięcy euro niemal nie występuje.

Problem może się jednak pojawić w przypadku – uznawanych z bezpieczniejsze – rachunków zamkniętych. Na nich spoczywają bowiem środki odpowiadające wartości całego kupowanego „M”. To znaczy, że limit 100 tysięcy euro gwarancji może tu zostać przekroczony. Dlatego UOKiK chce objąć gwarancjami DFG też te rachunki.

W założeniu jeśli – w przypadku upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy – przelew z BFG nie pokryje roszczeń nabywcy mieszkania, to resztę dopłaci DFG.

Gdy ceny rosną łatwiej przerzucić koszt na kupującego

Co warto podkreślić, wspomniana kwota 1-2 tys. zł składki na fundusz to póki co jedynie szacunek projektodawcy. W nowelizacji ustawy zapisano bowiem, że składka dewelopera prowadzącego inwestycję mieszkaniową w oparciu o otwarty rachunek powierniczy może wynieść aż 5% ceny mieszkania. W przypadku rachunków zamkniętych – gdzie ryzyko kupującego jest znacznie niższe – maksymalna stawka ma wynosić jedynie 1% ceny lokalu.

Czas, w którym przeprowadzana jest zmiana w prawie niemal gwarantuje, że dodatkowe koszty zostaną przeniesione na nabywców. W ubiegłym roku ceny mieszkań wzrosły bowiem o około 10%, czego nie zaakceptowała tylko część najbardziej ostrożnych kupujących. Liczba sprzedanych nowych mieszkań była bowiem w 2018 roku o 11% niższa niż rok wcześniej – wynika z danych REAS JLL.

Źródło: Bartosz Turek
Udostępnij artykuł: