Dobre prognozy na 2022 rok dla rynku mieszkaniowego, gorsze dla kupujących mieszkania

Komentarze ekspertów / Nieruchomości / Rynek

Rok 2021 upłynął pod znakiem dynamicznie rosnących cen, podaży wciąż nienadążającej za galopującym popytem oraz nowych regulacji na rynku mieszkaniowym. Stanowi on w dalszym ciągu łakomy kąsek dla deweloperów, którzy aktywnie angażują się w nowe projekty, również w zyskującym na znaczeniu sektorze najmu instytucjonalnego.

budynek mieszkalny wielopiętrowy
Źródło: Colliers

Rok 2021 upłynął pod znakiem dynamicznie rosnących cen, podaży wciąż nienadążającej za galopującym popytem oraz nowych regulacji na rynku mieszkaniowym. Stanowi on w dalszym ciągu łakomy kąsek dla deweloperów, którzy aktywnie angażują się w nowe projekty, również w zyskującym na znaczeniu sektorze najmu instytucjonalnego.

Eksperci Colliers dokonali analizy sytuacji na rynku mieszkaniowym, czego efektem jest zestawienie najważniejszych wydarzeń w mijającym roku, a także prognozy na 2022 r.

Najważniejsze wydarzenia 2021 r. na rynku mieszkaniowym

1. PRS-y rosną w siłę

Inwestorzy odkręcili kurki z pieniędzmi, a Polacy dostrzegli zalety wynajmowania mieszkań od profesjonalnych podmiotów. W ramach realizowanych projektów PRS (Private Rented Sector) znajduje się obecnie 6200 gotowych mieszkań, kolejnych 25 tys. lokali jest zakontraktowanych bądź w budowie.

Do końca 2025 r. na inwestycje w PRS w naszym kraju przeznaczone zostać może ok. 2 mld zł

To jednak wciąż niewielki odsetek wszystkich mieszkań przeznaczonych na wynajem w Polsce, których łączna liczba szacowana jest na ok. 1,2 mln lokali.

Eksperci przewidują, że do końca 2025 r. na inwestycje w PRS w naszym kraju przeznaczone zostać może ok. 2 mld zł.

2. Spektakularne transakcje w sektorze najmu instytucjonalnego

W maju 2021 roku Heimstaden Bostad AB, trzeci co do wielkości właściciel i operator nieruchomości mieszkaniowych na wynajem w Europie, zakupił trzynaście projektów, z blisko 2500 apartamentami o łącznej powierzchni ponad 131 tys. mkw., od spółki Budimex Nieruchomości. Wcześniej ten sam inwestor kupił ok. 1300 mieszkań od spółek Marvipol oraz Eiffage Immobilier.

Jedną z najbardziej spektakularnych transakcji 2021 roku w tym sektorze jest podpisanie umowy przez dewelopera YIT z funduszem NREP (Nordic Real Estate Partners), na mocy której wybuduje i sprzeda inwestorowi ponad 1000 lokali. Wszystkie mieszkania przeznaczone będą pod wynajem ‒ to pierwsza tego typu inwestycja mieszkaniowa NREP w Polsce. Fundusz posiada już portfel 10 tys. mieszkań na wynajem w krajach skandynawskich. Liczbę tę zamierza podwoić dzięki inwestycjom w Polsce, m.in. w Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu.

Czytaj także: PRS, fundusze inwestujące w rynek najmu instytucjonalnego mieszkań, jak Polsce daleko do świata?

3. Istotne przejęcia

W maju 2021 roku Budimex sprzedał spółkę zależną Budimex Nieruchomości funduszowi Cornerstone Partners i czeskiemu deweloperowi Crestyl za blisko 1,51 mld zł. Przejęcie to stanowi pierwszy krok do stworzenia jednego z główych graczy na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.

Wcześniej, w lutym 2021 roku Echo Investment zawarło przedwstępną umowę kupna 66,01 proc. akcji spółki Archicom od trzech osób fizycznych, założycieli firmy, a cena za większościowy pakiet wyniosła 425,1 mln zł. Od 2019 roku głównym akcjonariuszem Echo Investment jest Wing, jedna z największych firm nieruchomościowych na Węgrzech.

4. Pomimo rosnących cen oferta nowych mieszkań szybko znika

Rok 2021 nabywcy nowych mieszkań zapamiętają jako czas największego w historii deficytu dostępnych lokali. Pandemia w istotny sposób wydłużyła proces wprowadzania nowych inwestycji mieszkaniowych, co przy niesłabnącym popycie ograniczyło wybór.

(Ceny mieszkań) na przestrzeni ostatnich 5 lat wzrosły (...) aż do ponad 75% w Gdańsku

Nie zniechęciło to jednak potencjalnych nabywców, którzy nie zrezygnowali z zakupów mimo zwyżek cen, a te na przestrzeni ostatnich 5 lat wzrosły o 29% w Poznaniu, 52% w Łodzi, 56% w Warszawie, 60% we Wrocławiu, 65% w Krakowie, aż do ponad 75% w Gdańsku.

5. Nowa ustawa deweloperska 2021

W maju 2021 roku Sejm uchwalił nową ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Do największych zmian w ramach tej ustawy należy powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).

Firmy deweloperskie będą zobowiązane do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, w wysokości 1% w przypadku otwartego, a 0,1% zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Środki wpłacane do DFG będą przeznaczone na zwrot wpłat klientów m.in. w sytuacji upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Opłata rezerwacyjna powinna zostać zwrócona klientowi, jeśli nie otrzyma on pozytywnej decyzji kredytowe

Ustawa wprowadza także maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie będzie mogła przekraczać 1% ceny określonej w prospekcie informacyjnym. Co więcej opłata rezerwacyjna powinna zostać zwrócona klientowi, jeśli nie otrzyma on pozytywnej decyzji kredytowej. Dodatkowo gotowe lokale, kupowane od dewelopera już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, również będą objęte ustawą.

Czytaj także: Rekordowy rok w kredytach hipotecznych i dalsze wzrosty cen mieszkań; raport AMRON-SARFiN za III kwartał 2021 roku

Prognozy na 2022 r. dla rynku mieszkaniowego

1. Polski Ład mieszkanie bez wkładu własnego

Nowa ustawa w ramach Polskiego Ładu już wiosną 2022 roku ma wprowadzić możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Gwarancja ta zastąpi wymóg wniesienia wkładu własnego przez kupującego. Objęta nią część kredytu będzie mogła stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na które zaciągany będzie kredyt. Ustawa zawiera również mechanizmy, które ograniczają ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań, tj. maksymalny limit ceny w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni mieszkania.

Nowe przepisy przewidują także maksymalne limity środków, jakie z budżetu państwa przekazywane będą do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego na cele ustawowe. W 2022 roku ma być to 100 mln zł, w 2023 roku – 200 mln zł. Środki te będą zwiększane co roku, by w 2032 roku osiągnąć wartość 2,15 mld zł.

2. Czy Polacy w dalszym ciągu będą kupować mieszkania w celu lokaty kapitału?

W październiku i listopadzie doczekaliśmy się pierwszych od 9 lat podwyżek stóp procentowych. Dotychczas ok. 30% ‒ 35% mieszkań sprzedawanych przez deweloperów trafiało do inwestorów indywidualnych.

Wzrost cen może ostudzić krótkoterminowy popyt spekulacyjny

Przy rosnących cenach dla wielu z nich była to atrakcyjna lokata kapitału. W ostatnich kwartałach część klientów uciekała na rynek mieszkaniowy, chroniąc w ten sposób kapitał przed rosnącą inflacją.

Wzrost cen może ostudzić krótkoterminowy popyt spekulacyjny. Wydaje się jednak, że nie wpłynie to w istotny sposób na stawki sprzedaży determinowane głównie przez coraz wyższe ceny gruntów i wykonawstwa.

3. Konsolidacja sektora

W Polsce działa ponad 600 spółek prowadzących działalność deweloperską. Największe firmy sprzedają po kilka tysięcy mieszkań w skali roku, jednak utrzymanie takiego wolumenu, przy ograniczonej podaży gruntów, staje się coraz większym wyzwaniem. Stąd w 2022 roku możemy spodziewać się kolejnych przejęć w branży. Konsolidacja będzie następowała również na poziomie CEE.

Jeden ze spektakularnych przykładów takich działań jest już w toku ‒ w Q4 2021 roku. Goldman Sachs wystawił na sprzedaż 100% akcji dewelopera Robyg.

W 2022 roku możemy spodziewać się kolejnych przejęć w branży. Konsolidacja będzie następowała również na poziomie CEE

Istotną pozycję w aktywach dewelopera stanowił bank ziemi – według informacji spółki umożliwia on wybudowanie ok. 23,3 tys. lokali. Szacuje się, że wartość transakcji może osiągnąć poziom nawet 3 mld zł, a zainteresowanie kupnem akcji zgłosi wielu zagranicznych inwestorów.

Czytaj także: O ile wzrosną ceny mieszkań w 2022 roku? Raport PKO BP

Udostępnij artykuł: