„Frankowicze” kontra „złotówkowicze” – kto ma gorzej?

Polecamy

Decyzja Brytyjczyków z 23 czerwca 2016 roku o opuszczeniu Unii Europejskiej wywołała panikę na rynkach kapitałowych i gwałtowny spadek wartości funta brytyjskiego. Inwestorzy przenieśli kapitał na bezpieczniejsze dolary, franki szwajcarskie i złoto, dlatego ich kursy gwałtownie wzrosły. Kredytobiorcy frankowi z niepokojem spoglądali na notowania kursu franka szwajcarskiego, który 24 czerwca poszybował do 4,23 zł, co było najwyższym kursem od stycznia 2015 roku, czyli od "uwolnienia" kursu franka przez tamtejszy bank centralny, jednak dużo niższym niż prognozy na wypadek Brexitu, które oscylowały w granicach 4,40 - 4,70 zł. W kolejnych dniach sytuacja się ustabilizowała i aktualnie kurs waha się w zakresie 4,05 - 4,10 zł.

Decyzja Brytyjczyków z 23 czerwca 2016 roku o opuszczeniu Unii Europejskiej wywołała panikę na rynkach kapitałowych i gwałtowny spadek wartości funta brytyjskiego. Inwestorzy przenieśli kapitał na bezpieczniejsze dolary, franki szwajcarskie i złoto, dlatego ich kursy gwałtownie wzrosły. Kredytobiorcy frankowi z niepokojem spoglądali na notowania kursu franka szwajcarskiego, który 24 czerwca poszybował do 4,23 zł, co było najwyższym kursem od stycznia 2015 roku, czyli od "uwolnienia" kursu franka przez tamtejszy bank centralny, jednak dużo niższym niż prognozy na wypadek Brexitu, które oscylowały w granicach 4,40 - 4,70 zł. W kolejnych dniach sytuacja się ustabilizowała i aktualnie kurs waha się w zakresie 4,05 - 4,10 zł.

Dla polskich kredytobiorców zadłużonych we frankach szwajcarskich skutki tej sytuacji są dwa. Po pierwsze oznacza to wzrost raty kredytu hipotecznego w CHF o ok. 50 - 80 zł miesięcznie (przy założeniu, że miesięczna rata wynosi 500 franków szwajcarskich). A po drugie, wzrasta zadłużenie. Według danych Komisji Nadzoru Finansowego na koniec roku 2015 (przy kursie franka na poziomie 3,90 zł) banki wykazały 166 tys. kredytów mieszkaniowych udzielonych we franku szwajcarskim o wartości ponad 70 mld zł, których bieżąca wartość LtV przewyższała 100%, czyli takich, których bieżąca wartość zobowiązań przekraczała wartość nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytu. Ponadto w portfelach banków było prawie 65 tys. frankowych kredytów mieszkaniowych o wartości 21 mld zł o LtV pomiędzy 80% a 100%. Oznacza to, że wzrost kursu franka szwajcarskiego do poziomu 4,05 - 4,10 zł może spowodować zwiększenie liczby kredytów o LtV powyżej 100% nawet o 20-30 tys. sztuk.

WYKRES 1. STRUKTURA PORTFELA KREDYTOWEGO WEDŁUG WALUTY KREDYTU – LICZBA (TYS. SZT.) WEDŁUG STANU NA KONIEC 2015 ROKU

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF

Czy to oznacza, że niemal milion osób zadłużonych we franku szwajcarskim potrzebuje pomocy? Czy kredytobiorcy frankowi, zgodnie z ogólnie panującym poglądem, rzeczywiście są w gorszej sytuacji niż ci, którzy zadłużyli się z rodzimej walucie? Odpowiedzi na te pytania można znaleźć w raporcie opublikowanym przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego na temat sytuacji banków w 2015 roku.

WYKRES 2. STRUKTURA PORTFELA KREDYTOWEGO WEDŁUG WALUTY KREDYTU – WARTOŚĆ (MLD ZŁ) WEDŁUG STANU NA KONIEC 2015 ROKU

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF

Wysokości rat kredytów w PLN i CHF

W momencie zaciągania kredytu mieszkaniowego, kredytobiorcy złotówkowi płacili zdecydowanie wyższe raty kapitałowo-odsetkowe niż kredytobiorcy frankowi. Największe różnice sięgające aż 50% raty zanotowano w 2008 roku, co było bezpośrednią przyczyną wzmożonego zainteresowania kredytami denominowanymi we franku szwajcarskim. W tym roku w Polsce została udzielona rekordowa liczba takich kredytów – aż 158 tys. sztuk na kwotę niemal 55 mld zł. Osoby, które zdecydowały się na kredyty hipoteczne w rodzimej walucie, nie tylko ponosiły wyższe comiesięczne koszty, ale często musiały również zadowolić się mniejszymi, tańszymi mieszkaniami o niższym standardzie lub w słabszej lokalizacji. Mimo to świadomie zdecydowały się na gorsze warunki w zamian za większe bezpieczeństwo swoich rodzin.

Przez znaczną część okresu kredytowania kredytobiorcy frankowi płacili niższe miesięczne raty. Jednak zmiany otoczenia gospodarczego zarówno w kraju, jak i na świecie w latach 2011 - 2015 doprowadziły do odwrócenia sytuacji. Kryzys nadmiernego zadłużenia niektórych państw strefy Euro, który wybuchł  w połowie 2011 roku i wywołany nim spadek nastrojów oraz skokowy wzrost kursu franka szwajcarskiego zapoczątkował systematyczny wzrost rat kredytów mieszkaniowych udzielonych w tej walucie. Jednocześnie seria obniżek stóp procentowych NBP spowodowała znaczny spadek oprocentowania kredytów udzielonych w złotówkach. Na skutek tych zmian aktualnie to kredytobiorcy frankowi ponoszą wyższe miesięczne koszty w porównaniu do kredytobiorców złotówkowych. Jednak w większości przypadków bieżące raty kredytu CHF w stosunku do pierwszych rat wzrosły nie więcej niż o 20-30% i nadal są niższe niż maksymalne raty, jakie musiały płacić osoby, które zaciągnęły analogiczny kredyt w złotówkach.

WYKRES 3. WYSOKOŚĆ PIERWSZEJ RATY SPŁATY KREDYTÓW PLN I CHF

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF dla teoretycznego kredytu mieszkaniowego udzielonego w PLN oraz CHF na kwotę 300 tys. PLN, okres kredytowania 30 lat, w systemie równych rat spłaty, z marżą w wysokości 2%

WYKRES 4. WYSOKOŚĆ BIEŻĄCEJ RATY SPŁATY KREDYTÓW PLN I CHF

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF dla teoretycznego kredytu mieszkaniowego udzielonego w PLN oraz CHF na kwotę 300 tys. PLN, okres kredytowania 30 lat, w systemie równych rat spłaty, z marżą w wysokości 2%

Całkowite koszty obsługi kredytów w PLN i CHF

Z uwagi na wyższe raty miesięczne w przypadku kredytów złotowych, całkowite koszty obsługi kredytu hipotecznego (liczone jako suma rat spłaty pomniejszona o kapitał) oczekiwane w momencie podpisania umowy również znacznie przewyższały całkowite koszty analogicznych kredytów we frankach szwajcarskich. Różnice w tym przypadku były ogromne – w połowie 2009 roku całkowite przewidywane koszty obsługi kredytu w wysokości 300 tys. zł. zaciągniętego w złotówkach (366 tys. zł.) były aż trzykrotnie wyższe niż kredytu frankowego (123 tys. zł.), natomiast nominalnie największą różnicę zanotowano w 2008 roku – ponad 260 tys. zł.

W aktualnych warunkach rynkowych to kredytobiorcy złotowi są w lepszej sytuacji pod względem oczekiwanego kosztu obsługi kredytu hipotecznego. Różnice te jednak nie są tak spektakularne – w większości przypadków wynoszą do 30%, a największa – sięgająca 177 tys. zł – dotyczy kredytów udzielonych w połowie 2008 roku na okres 30 lat. Warto również podkreślić, że pomimo wyraźnego wzrostu kursu franka szwajcarskiego, oczekiwane koszty kredytu w tej walucie nadal w większości przypadków są niższe w porównaniu z kosztami kredytów złotówkowych oczekiwanych do zapłaty w momencie podpisywania umowy kredytowej. W gorszej sytuacji są jedynie ci, którzy zaciągnęli kredyt na krótki okres spłaty, tj. 15 - 20 lat.

Co więcej, w dłuższym okresie należy liczyć się z możliwością nie tylko wzrostu stóp procentowych NBP, ale także ponownego spadku kursu CHF/PLN. Wtedy sytuacja po raz kolejny może się odwrócić, a kredyty CHF znowu będą korzystniejszą opcją.

WYKRES 5. CAŁKOWITE KOSZTY KREDYTU OCZEKIWANE W MOMENCIE UDZIELENIA KREDYTU

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF dla teoretycznego kredytu mieszkaniowego udzielonego w PLN oraz CHF na kwotę 300 tys. PLN, okres kredytowania 30 lat, w systemie równych rat spłaty, z marżą w wysokości 2%

WYKRES 6. CAŁKOWITE KOSZTY KREDYTU OCZEKIWANE W OBECNYCH WARUNKACH RYNKOWYCH

źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF dla teoretycznego kredytu mieszkaniowego udzielonego w PLN oraz CHF na kwotę 300 tys. PLN, okres kredytowania 30 lat, w systemie równych rat spłaty, z marżą w wysokości 2%

Zdolność obsługi zobowiązań

Skokowy wzrost kursu franka szwajcarskiego spowodował znaczny wzrost miesięcznej raty kredytu w CHF, jednak w tym samym czasie przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw systematycznie rosło. Okazuje się, że nawet przy założeniu, że gospodarstwo domowe osiąga dochody w wysokości tylko jednej średniej pensji, wzrost miesięcznej raty modelowego kredytu we franku szwajcarskim został skompensowany przez podwyżkę wynagrodzeń, jaka nastąpiła w okresie od momentu udzielenia kredytu do końca 2015 roku. W analizowanym okresie wzrost przeciętnego wynagrodzenia brutto (po korekcie współczynnikiem 0,7) był od ok. 2 do 4 razy wyższy niż wzrost raty kredytu. W związku z tym przeciętny kredytobiorca frankowy nie powinien mieć problemów ze spłatą zaciągniętych zobowiązań.

WYKRES 7. WPŁYW WZROSTU WYSOKOŚCI RAT KREDYTÓW CHF NA ZDOLNOŚĆ KREDYTOBIORCÓW DO OBSŁUGI ZOBOWIĄZAŃ

* zmiana średniego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw po korekcie współczynnikiem 0,7 źródło: Opracowanie własne na podstawie danych KNF dla teoretycznego kredytu mieszkaniowego udzielonego w PLN oraz CHF na kwotę 300 tys. PLN, okres kredytowania 30 lat, w systemie równych rat spłaty, z marżą w wysokości 2%

Liczne badania m.in. Związku Banków Polskich, Komisji Nadzoru Finansowego, Biura Informacji Kredytowej oraz TNS Polska pokazują, że sytuacja znacznej większości kredytobiorców frankowych jest zadowalająca, a w porównaniu do osób spłacających kredyty hipoteczne w złotówkach nadal w wielu aspektach nawet korzystniejsza. Statystyczny kredytobiorca frankowy charakteryzuje się ponadprzeciętnymi dochodami i znajduje się w lepszej sytuacji materialnej od kredytobiorcy złotówkowego, a negatywna percepcja kredytów walutowych ze strony części kredytobiorców wynika nie z braku możliwości spłaty rat, a jedynie ze świadomości, że aktualna wartość nieruchomości jest niższa niż wartość zadłużenia i nie ma możliwości swobodnej sprzedaży nieruchomości.

Według najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej aż 96,6% osób terminowo spłaca swój kredyt we frankach. Natomiast zgodnie z wynikami badania „Preferencje polityczne polskich kredytobiorców hipotecznych” wykonanego w dniach od 12 do 30 maja 2016 roku przez TNS Polska na zlecenie Instytutu Jagiellońskiego, 53% osób posiadających kredyty frankowe oraz zdecydowana większość, bo aż 81%, kredytobiorców złotowych ocenia udzielenie pomocy publicznej posiadaczom kredytów w CHF jako niesprawiedliwe wobec innych grup społecznych. Ponadto kredytobiorcy niezależnie od waluty posiadanego kredytu nie akceptują pomocy, w wyniku której może dojść do spadku stabilności sektora bankowego, podwyższenia opłat dla klientów banków, czy też podwyższenia podatków w Polsce w przypadku pokrycia kosztów przewalutowania kredytów w CHF z budżetu państwa.

62% kredytobiorców frankowych deklaruje chęć skorzystania z rozwiązań pomocowych, które jak do tej pory obejmują głównie różne warianty przewalutowania na kredyty złotówkowe. Jednak pozbycie się franka nie gwarantuje dalszej bezstresowej spłaty kredytu. Prędzej czy później stopy procentowe w Polsce wzrosną i może się okazać, że te osoby, które pozostaną przy kredytach frankowych, będą płaciły niższe raty niż ci, którzy zdecydują się na przewalutowanie.

Agnieszka Pilcicka Analityk Rynku Nieruchomości Centrum AMRON

Udostępnij artykuł: