Gdzie opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem? Ranking małych miast

Inwestycje / Nieruchomości

Ręka wkładająca pieniądze do słoika i model domu
Fot. stock.adobe.com/takasu

W miejscowościach zamieszkałych przez 50 – 100 tys. mieszkańców można zarobić na wynajmie lokali mieszkalnych, w wielu przypadkach więcej niż w średnich i największych miastach. W tryumfujących Piekarach Śląskich można było uzyskać zwrot z inwestycji przekraczający 12% brutto w skali roku. Wśród pierwszych trzech najlepszych miast zestawienia, stopy zwrotu brutto były powyżej 11%. Ile i w której miejscowości można także sporo zarobić?

Liderem rankingu najbardziej dochodowych małych miast zostały Piekary Śląskie z wynikiem 12,24% brutto zwrotu z inwestycji #mieszkania #wynajem

Platforma Rentier.io przeanalizowała ponad 54 tysiące ofert najmu mieszkań oraz zakupu lokali mieszkalnych w małych miejscowościach i opublikowanych w internecie w całym 2018 roku. Na tej podstawie, zostało wyliczone stopy zwrotu z inwestycji (ang. Return on Investment (ROI)) brutto dla okresu 12 i 11 miesięcy najmu w ciągu roku, a następnie wybrano 25 najbardziej dochodowych małych miast.

Liderem pierwszego w Polsce rankingu najbardziej dochodowych małych miast, przygotowanego przez platformę Rentier.io, zostały Piekary Śląskie z wynikiem 12,24% brutto zwrotu z inwestycji. Na drugim miejscu zestawienia uplasował się Będzin z wynikiem 12,24%, a trzecie miejsce uzyskały Świętochłowice z 11,17%, przy założeniu 12 miesięcy najmu. Gdzie jeszcze, oprócz Górnego Śląska, można było jeszcze zyskać?

Czytaj także: Mieszkania na wynajem: jakie inwestycje cieszą się największym powodzeniem?

Małe, a z potencjałem

Mediana ROI brutto dla najlepszej trójki zestawienia wyniosła aż 11,25%, dla pierwszej dziesiątki 10,32%, a dla dwudziestki piątki 9,10%. Powyższe rezultaty plasują inwestycje w nieruchomości na wynajem w małych miejscowościach na tle tych większych na bardzo dobrym poziomie. Bowiem, mediana zwrotu z inwestycji brutto dla najlepszych trzech pierwszych dużych miast, tj. Gdańska, Warszawy, Wrocławia wyniosła 8,26%, dla pierwszej dziesiątki 7,83%, a dla dwudziestki piątki 7,6%.

MiejsceMiastoPrzychód z najmu netto/ m2 – medianaCzynsz/m2 – medianaCena sprzedaży ofertowa/ m2 – medianaROI

(formuła 12M)

ROI

formuła 11M (tj. 12M-1M pustostanu)

1Piekary Śląskie23,56 zł6,00 zł2 309,00 zł12,24%10,96%
2Będzin29,09 zł9,00 zł3 105,34 zł11,24%10,01%
3Świętochłowice26,18 zł8,00 zł2 812,50 zł11,17%9,95%
4Mysłowice30,64 zł8,50 zł3 351,28 zł10,97%9,80%
5Słupsk30,53 zł5,75 zł3 540,77 zł10,35%9,32%
6Świdnica29,71 zł4,00 zł3 461,54 zł10,30%9,33%
7Bełchatów26,32 zł7,00 zł3 094,73 zł10,20%9,13%
8Jastrzębie-Zdrój19,87 zł8,53 zł2 375,50 zł10,04%8,84%
9Piotrków Trybunalski26,09 zł6,92 zł3 258,00 zł9,61%8,60%
10Tarnowskie Góry25,00 zł6,00 zł3 128,57 zł9,59%8,60%
11Jelenia Góra27,50 zł4,41 zł3 455,40 zł9,55%8,63%
12Żory24,00 zł8,00 zł3 071,43 zł9,38%8,33%
13Piła33,33 zł6,35 zł4 392,98 zł9,10%8,20%
14Jaworzno23,53 zł9,00 zł3 132,00 zł9,02%7,98%
15Stargard25,48 zł6,47 zł3 634,62 zł8,41%7,53%
16Lubin25,00 zł7,93 zł3 592,49 zł8,35%7,43%
17Mielec29,17 zł8,00 zł4 269,87 zł8,20%7,33%
18Głogów25,00 zł7,00 zł3 690,00 zł8,13%7,26%
19Pruszków39,32 zł8,95 zł5 850,00 zł8,07%7,24%
20Siemianowice Śląskie31,42 zł8,00 zł4 733,33 zł7,96%7,13%
21Legionowo35,51 zł8,16 zł5 500,00 zł7,75%6,95%
22Inowrocław23,60 zł6,00 zł3 688,80 zł7,68%6,87%
23Ostrów Wielkopolski22,00 zł6,12 zł3 700,00 zł7,14%6,38%
24Grudziądz20,00 zł8,00 zł3 364,00 zł7,13%6,30%
25Leszno24,00 zł6,85 zł4 100,50 zł7,02%6,27%

 

Źródło: Rentier.io, 26 IV 2019 r, dane za okres I – XII 2018 r.

– O ile faktycznie relacja cen najmu do cen sprzedaży, na podstawie zagregowanych danych, kształtuje się korzystnie w małych miastach, nie oznacza to jednak, że wszystkie inwestycje w mieszkania na wynajem w takich miejscowościach są opłacalne. Ogólna koniunktura, w tym również popyt zarówno na zakup, jak i wynajem mieszkań w małych miejscowościach są zazwyczaj uzależnione od dostępności miejsc pracy w okolicznych średnich lub dużych miastach – mówi Anton Bubiel, prezes zarządu Rentier.io. – Przykładem może być czołówka rankingu, miasta znajdujące się w obszarze GOP (Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego), gdzie zlokalizowana jest spora liczba zakładów przemysłowych i wydobywczych. Firmy te są szansą dla regionu i rozwoju pobliskich miast, lecz mogą być również dla nich zagrożeniem. Zamknięcie, przeniesienie działalności  lub trudności tych dużych przedsiębiorstw, mogą w krótkim czasie spowodować negatywne zmiany na rynku lokalnym, w tym okolicznych mniejszych miejscowościach. Pod tym kątem inwestycje w mieszkania na wynajem w dużych miastach są dużo bardziej bezpieczne. Czynników wpływających na popyt na wynajem mieszkań jest tu dużo więcej i często nie są one skorelowane ze sobą – podsumowuje Bubiel z Rentier.io.

Czytaj także: Mieszkanie na wynajem to wciąż dobra inwestycja?

Podsumowując, inwestycje w lokale mieszkalne na wynajem w małych miejscowościach mogą być również interesującą opcją dla inwestorów. Należy jednak mieć na uwadze, że mniejsze miasta charakteryzuje większe ryzyko inwestycyjne, wynikające m.in. z mniejszej stabilności makroekonomicznej i inwestycyjnej. Niższa podaż mieszkań oferowanych przez deweloperów czy popyt ze strony wynajmujących, także implikują mniejsze bezpieczeństwo dla tego typu projektów inwestycyjnych.

Jak zostało opracowane to zestawienie?

Rentier.io przygotował ranking rentowności najmu w małych miastach na podstawie analizy 54323 ofert mieszkań o powierzchni 44-55 metrów kwadratowych, tj. lokali najczęściej występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 I do 31 XII 2018 r., w tym 8700 ogłoszeń cen najmu oraz 45623 ogłoszeń cen zakupu mieszkań w 45 miastach Polski z liczbą mieszkańców w przedziale 50 – 100 tys.: Bełchatów, Będzin, Biała Podlaska, Chełm, Ełk, Głogów, Grudziądz, Inowrocław, Jastrzębie-Zdrój, Jaworzno, Jelenia Góra, Kędzierzyn-Koźle, Konin, Legionowo, Leszno, Lubin, Łomża, Mielec, Mysłowice, Ostrołęka, Ostrowiec Świętokrzyski, Ostrów Wielkopolski, Pabianice, Piekary Śląskie, Piła, Piotrków Trybunalski, Pruszków, Przemyśl, Racibórz, Siedlce, Siemianowice Śląskie, Słupsk, Stalowa, Wola, Stargard, Suwałki, Świdnica, Świętochłowice, Tarnowskie Góry, Żory. Z powyższej listy zostały wybrane tylko te miasta, dla których w trakcie 2018 roku zostało opublikowanych minimum 100 ofert najmu mieszkań o powierzchni 44-55 metrów kwadratowych, a następnie wyselekcjonowane najlepsza dwudziestka piątka. Stopy zwrotu z inwestycji, tzw. ROI, prezentowane w powyższym opracowaniu są wartościami brutto, tj. przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów, z którymi wiąże się zakup mieszkania, m.in. kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników.

 

Źródło: Rentier.io
Udostępnij artykuł: