Hotele pracownicze – komu się opłaca najem?

Inwestycje / Nieruchomości

Fot. stock.adobe.com/Peter Brewer

Na czym polega specyfika inwestowania w hotele pracownicze - raport aleBank.pl oraz Stowarzyszenia Mieszkanicznik powstały przy współpracy z Biurem Karier Uniwersytetu Warszawskiego

#HannaMilewska-Wilk: Zaangażowanie pracodawców w sferę mieszkaniową może być w tej chwili tym benefitem, który zwróci największa uwagę potencjalnych pracowników #Mieszkanicznicy @UniWarszawski @BGK_N @Workservicepl

Co wspólnego może mieć rynek pracy i ogólnie mieszkania? Intuicyjnie i z życiowego doświadczenia wiemy, że raczej szukamy pracy tam, gdzie mieszkamy, a jeśli praca się „przenosi” lub jest atrakcyjna oferta dość daleko, to trzeba poszukać mieszkania – lub innego zakwaterowania. Dla pracodawców znalezienie pracowników coraz częściej wiąże się, albo ze zorganizowaniem dojazdu, albo od razu zaproponowaniem lub wskazaniem możliwego mieszkania i noclegu. Migracje za pracą mają duży wpływ na rynek mieszkaniowy, zajmijmy się tym fragmentem dotyczącym zakwaterowania pracowników, w tygodniu lub w czasie krótkiego kontraktu.

Rynek pracy, rynek mieszkaniowy, potrzeby

Zróżnicowanie poziomu stopy bezrobocia jest bardzo zależne od regionu: mamy w Polsce powiaty i województwa, gdzie jeszcze stosunkowo łatwo znaleźć pracownika, a mamy duże miasta, gdzie wystarczy przejść się na krótki spacer, żeby znaleźć kilka ogłoszeń o wolnych miejscach pracy. Już kilka lat temu urzędy pracy miały w ofercie „bon zasiedleniowy”, czyli dodatkowe pieniądze, jeśli miejsce pracy jest ponad 80 km lub 3 godziny podróży od miejsca zamieszkania.

Sporo mówi się też o mieszkaniach na wynajem, jako sposobie na większą elastyczność pracowników – najem pozwala stosunkowo niskim kosztem zmienić miejsce zamieszkania.

Jest bardzo wiele osób, które zmieniają swój „ośrodek aktywności życiowej” na stałe i przenoszą się z jednego miejsca w drugie. Młodzi ludzie wyjeżdżają na studia, wynajmują mieszkanie lub miejsce w akademiku, czasem ze wsparciem rodziców kupują mieszkanie, często jeszcze podczas studiów spędzają semestr lub rok na innej, nawet zagranicznej uczelni.

Jeszcze kilkanaście lat temu polski rynek najmu mieszkań był zdominowany przez studentów właśnie; najem był sezonowy, w wakacje sporo mieszkań było pustych, a na przełomie sierpnia i września następował czas intensywnych poszukiwań i umów. Studenci potrzebowali miejsca na 9-10 miesięcy w roku, teraz mamy też studentów z zagranicznych wymian, oni potrzebują miejsc na jeszcze krócej – 3-6 miesięcy.

Ze względu na warunki udzielania kredytów mieszkaniowych (wypracowanie zdolności), umowy i kontrakty na czas określony, a także plany dotyczące zmiany miejsca pracy, sytuacji rodzinnej, coraz większą grupą na rynku najmu są młodzi pracujący, do 35 lat, przeważnie single lub jeszcze nie planujący formalizacji związku. Poszukują miejsca zapewniającego więcej samodzielności niż współdzielone pokoje, ale finanse mają nadal ograniczone, do tego cenią sobie właśnie elastyczność i możliwość zmiany miejsca zamieszkania praktycznie w tydzień, maksimum miesiąc.

Pracownicy sezonowi

Nieco mniej liczną grupą, ale możliwą do dokładnego opisania i policzenia są pracownicy sezonowi. Budownictwo, przemysł przetwórstwa warzyw i owoców, nawet pracownicy sektora hotelowego w sezonie większego obłożenia: pracownicy nie mają planów pozostawania w danym miejscu na lata, a do tego z wynagrodzenia nie przekraczającego średniej krajowej najchętniej jak najwięcej chcą odłożyć. Wydatki na mieszkanie i wymagania wobec takiego miejsca są zupełnie inne, niż w najmie na potrzeby mieszkaniowe, raczej mówi się o zakwaterowaniu, kwaterach pracowniczych, hotelach robotniczych – które kiedyś istniały, ale zniknęły z dużymi zakładami pracy lub je sprywatyzowano.

Tą grupą zainteresowała się w ramach swojej pracy licencjackiej pani Joanna Miśkiewicz, studentka Uniwersytetu Warszawskiego. Aplikacyjna praca dyplomowa, wykonana pod kierunkiem prof. Ryszarda Szafrenberga, powstała na zamówienie Stowarzyszenia Mieszkanicznik we wsparciu Biura Karier UW.

Specyfika migracji “za pracą” – tymczasowość i koszty

Z punktu widzenia pracownika lub pracodawcy takie zakwaterowanie pracowników można podzielić na trzy kategorie: sytuację, kiedy pracodawca zapewnia zakwaterowanie i je opłaca, kiedy tylko wskazuje możliwość i/lub dodaje do wynagrodzenia określoną kwotę, i ostatnią, kiedy pracownicy radzą sobie sami i ze znalezieniem i z opłaceniem noclegów. Wszystkie te sytuacje mają jedną wspólną cechę: tymczasowość pobytu, wyłącznie podporządkowanego pracy. Ma być tanio, z bardzo dobrym dojazdem do miejsca wykonywania pracy, nie jest istotna prywatność i nie jest poszukiwany wysoki standard.

Niezbędne minimum to miejsce do spania, dostęp do łazienki i kuchni, dostęp do Internetu. W ogłoszeniach pojawia się parking, ale jeśli noclegi zapewnia pracodawca, to organizuje on również dojazd do pracy.

Z wyników badania można krótko podsumować, że najczęściej są to 3-6 osobowe pokoje, łazienki i kuchnie znajdują się poza pokojami, najczęściej na tym samym piętrze. Lokalizacja: poza samym centrum, na obrzeżach miasta, w budynkach w całości przeznaczonych na kwatery, czasem to przebudowany lub rozbudowany dom na osiedlach o zabudowie jednorodzinnej.

W ramach badania wykonano przegląd kwater i hosteli położonych w Warszawie i okolicach, w związku z tym wciąż niezbadany pozostaje sektor kwater poza dużymi ośrodkami, powiązanych z przetwórstwem i pracą w rolnictwie.

Osoby mieszkające w kwaterach traktują je jako miejsce głównie noclegowe, życie rodzinne i towarzyskie toczy się głównie gdzie indziej. Pracodawca w niektórych przypadkach płaci za noclegi tylko w tygodniu, dla części mieszkańców kwatery są opcją przejściową, zanim będzie ich stać na wynajęcie samodzielnego pokoju lub mieszkania. Młodym dają możliwość usamodzielnienia się, wyjścia z domu; zdarzają się też starsi, dla których jest to jedyna możliwa opcja, właśnie ze względu na koszty wynajęcia lub kupna mieszkania. Z zakwaterowania dla pracowników korzysta wielu Ukraińców, i dla nich również jest to przejściowe miejsce, i tanie. Co oznacza tanio: od około 25 złotych za noc, 350 zł za miesiąc za łóżko w pokoju wieloosobowym – to już ceny z VAT.

Hostele, kwatery, hotele pracownicze?

Niska cena i wieloosobowe pokoje, kolejki do wspólnych łazienek – jeśli mieszkańcy pracują w tym samym miejscu – to cechy najtańszych kwater pracowniczych. Jeśli rzeczywiście jest to przejściowe i tymczasowe, to da się znieść, ale przy dłuższych pobytach przydaje się trochę wygód.

Widać w tym powtarzającą się historię: od zamieszkiwania w trybie przypominającym koszary do stopniowego indywidualizownia mieszkań pracowniczych. Dawniej hotele robotnicze powstawały przy budowanych dużych zakładach przemysłowych, i były to obiekty albo tymczasowe, albo do przejściowego zamieszkiwania, do czasu otrzymania mieszkania.

Istniały budynki hoteli pracowniczych przy szpitalach, uczelnie dysponowały hotelami dla doktorantów: tam były już lepsze warunki, łazienki i aneksy kuchenne przy pokojach, co przypominało po prostu dzisiejsze kawalerki – sporo z tych budynków stało się standardowymi budynkami mieszkalnymi.

Oferta rynkowa dla pracowników podobnie jak w poprzednim systemie poszerza się: od wieloosobowych pokojów począwszy, poprzez mniejsze, czasem dwuosobowe pokoje z łazienkami, całe założenia przypominające amerykańskie motele – z bardziej prywatnymi wejściami do pokojów, mające już nawet aneksy kuchenne.

To zjawisko, ze względu na poszukiwanie dobrej lokalizacji i krótkiego dojazdu do pracy, przyjęło u nas przeważnie formę najmu na pokoje dużych mieszkań lub nawet dzielenia ich na małe, całkowicie samodzielne studia z łazienką i aneksem kuchennym. Zapotrzebowanie osób pracujących, szczególnie w największych miastach, zwiększa się, ich zarobki i potrzeba większej prywatności i samodzielności również.

Te nowe propozycje na rynku najmu kierowane są bezpośrednio do potencjalnych mieszkańców, pracodawcy zatrudniający pracowników niskopłatnych korzystają z najtańszej oferty. Istnieje jednak w tej chwili cały system obsługi migracji pracowników dobrze i bardzo dobrze wynagradzanych: pracowników agencji unijnych, międzynarodowych organizacji i firm, wysokiej klasy specjalistów delegowanych do Polski na określony czas, ale z rodzinami.

Tacy pracownicy przenoszą całe swoje życie rodzinne do miejsca blisko pracy, potrzebują mieszkań i domów – do wynajęcia na czas kontraktu. Nie jest to już zakwaterowanie pracowników, niemniej jest to znacząca nisza na rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych

Aparthotele, mikromieszkania, akademiki dla młodych pracujących

Powiązanie rynku najmu z rynkiem pracy przejawia się również w zupełnie nowych formach budownictwa dla zamieszkiwania. Kilka lat temu pojawiły się tak zwane aparthotele, czyli budynki niemieszkalne, ale też i nie hotelowe. Poza mikromieszkaniami mają udogodnienia w ramach budynku: pralnię, kawiarnię lub bar w części otwartej na otoczenie, gdzie można zjeść posiłek rano i wieczorem, czasem nawet miejsca do przechowywania rowerów, inne usługi na miejscu, całodobową recepcję.

Mieszkańcy w takich budynkach to głównie najemcy, studenci lub młodzi pracujący, a firmy przygotowujące te budynki sprzedawały te pokoje/ mikromieszkania wraz z obsługą najmu, a w niektórych przypadkach również z obsługą księgową – najem takich lokali nie jest zwolniony z VATu. Taka struktura odzwierciedlała cały polski rynek najmu, jednak się zmienia.

Nowym hasłem w kategoriach mieszkania są colivingi, czyli miejsca, gdzie łatwo można łączyć pracę z życiem towarzyskim, gdzie części wspólne dla mieszkańców są dużo większe i bardziej rozbudowane, sprzyjają kontaktom. Są to również formaty oparte na najmie powierzchni prywatnej, ale w ramach funkcjonalnej całości, dlatego właściciel jest jeden, nie ma indywidualnej własności poszczególnych pokoi czy mieszkań. Poza dostępem do pralni jest również przestrzeń do wspólnego spędzania czasu, gotowania, gier, rozmów, nawet przestrzenie do pracy.

Format powstał jako rozszerzenie biura o miejsce do życia, dla młodych specjalistów, bardzo ceniących sobie mobilność. Prognozy wskazują, że w dużych miastach jest zapotrzebowanie na taką usługę mieszkaniową, hasłowo nazywana akademikiem, ale faktycznie przeznaczoną bardziej dla pracujących, niż studentów.

Rozwiązania – dla pracodawców czy pracowników?

Pracodawcy coraz częściej borykają się z problemem braku odpowiednich pracowników, branża budowlana stosuje wciąż dawno wypracowane sposoby dowożenia i zakwaterowania bliżej miejsca pracy, a z tych usług korzystają inne firmy i indywidualne osoby. Nie ma statystyk, ile firm zapewnia noclegi pracownikom i w jaki sposób to organizują – we własnym zakresie czy kupując usługi na rynku. Nie ma również danych, ile firm pomaga pracownikom się przenieść, monitorowany jest dokładniej jedynie rynek pracy.

Nie ma ukierunkowanej polityki dotyczącej bezrobocia lub mieszkaniowej na poziomie gmin – problem migracji pracowników pozostaje do rozwiązania metodami wyłącznie rynkowymi. Tutaj pojawiają się rozwiązania, za którymi nie nadążają rozwiązania prawne: lokale oficjalnie użytkowe, ale zamieszkiwane, obiekty zamieszkania zbiorowego w zupełnie nowych formach i sposobach funkcjonowania.

Rozwiązywaniem połączenia miejsca do życia i miejsca pracy w pierwszej kolejności zaczęli się zajmować urbaniści, którzy obecnie zalecają mieszane funkcje nawet w ramach jednego budynku, i to połączenie zacznie znacząco zmieniać miasta – miejsca ściągające ludzi do pracy i tętniące życiem.

Jakiejś formy zakwaterowania: bardziej lub mniej tymczasowej – przeważnie szukają dla siebie pracownicy, tak jest też wciąż w większości skonstruowana oferta na rynku. Ale znalezienie i zatrzymanie dobrego pracownika jest coraz bardziej kosztowne, może to właśnie pracodawcy powinni wesprzeć pracowników w zmianie lub szukaniu miejsca do życia, żeby zatrzymać ich u siebie na dłużej?

Na razie segment zakwaterowania pracowników, w tym bardzo podstawowym standardzie, nie jest bardzo opłacalny, ale może jeśli będzie to jakiś fragment działalności całego przedsiębiorstwa, to przyniesie inne, równie wymierne korzyści i pracodawcom, i pracownikom?

Zaangażowanie pracodawców w sferę mieszkaniową może być w tej chwili tym benefitem, który zwróci największa uwagę potencjalnych pracowników. Pomoc w wyszukaniu mieszkania na wynajem lub wynajmowanie mieszkań nabytych przez pracodawcę, nawet jeśli będzie to etap przejściowy, przez zakupem własnego, to już pozwoli się zżyć z miejscem i pracodawcą. Może to pomysł na nowy rok.

 

 

Stowarzyszenie Mieszkanicznik

aleBank.pl

Udostępnij artykuł: