Instrumenty finansowania nieruchomości: MIESZKANIE? Masz jak w banku! / A flat? You have it like in a bank!

FN 2017/07-09 (lipiec-wrzesień 2017)

Finansowanie budownictwa mieszkaniowego stanowi dla sektora bankowego istotną część biznesowej aktywności. Od początku tego stulecia, szczególnie od momentu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, to banki oferujące komercyjny kredyt hipoteczny są dominującym źródłem środków, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Polaków.

Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP.
Prezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji

W latach 2002–2016, a więc w okresie ostatnich 15 lat, banki współfinansowały budowę, zakup lub remont prawie 2,1 mln mieszkań i domów jednorodzinnych. Według projekcji Głównego Urzędu Statystycznego, w tym samym okresie liczba gospodarstw domowych zwiększyła się o ok. 1,8 mln.

Dwoista funkcja mieszkania

Potrzeby mieszkaniowe należą do wąskiego zakresu potrzeb, które mają wymiar powszechny, dotyczą wszystkich i pozostają aktualne w całym okresie życia każdego człowieka. Niezależnie od tego, jak wielkie są różnice społeczne, „posiadanie dachu nad głową” jest dla każdego gospodarstwa domowego jednym z podstawowych, a przy tym obiektywnie koniecznych do podjęcia, wyzwań konsumpcyjnych.

Należąc do wąskiego zbioru dóbr podstawowych, mieszkanie jest jednocześnie dobrem obiektywnie zaliczanym do dóbr najdroższych. Z jednej strony, pełni rolę dobra społecznego, z drugiej – jest towarem, „inwestycją życia”, której pozyskanie i użytkowanie – niezależnie od tego, czy jest to własne mieszkanie, czy mieszkanie użytkowane na podstawie prawa najmu – wymaga poniesienia i dalszego ponoszenia, najczęściej przez okres wielu kolejnych lat, wydatków stanowiących istotną część budżetu domowego.1

Mieszkanie zapewnia bezpieczeństwo i jest jednym z warunków umożliwiających usamodzielnienie się, realizację zamierzeń związanych z założeniem rodziny, jej rozwojem, realizacją osobistych planów zawodowych, czy wręcz niejednokrotnie, znalezieniem pracy w miejscu, w którym jest ona dostępna.

W każdej ze stref klimatycznych rodzaj i siła motywacji „budowy (posiadania) domu” może być różna. Ale wszędzie „dom jest moją twierdzą”, moim azylem, moim sanktuarium, miejscem budowy rodziny, wypoczynku, nauki, coraz częściej pracy. Dom jest szczególnym miejscem spotkań, wyrazem zaufania wobec osób goszczonych, bliskości, szacunku i odpowiedzialności.

Właśnie dlatego poziom dostępu do dachu nad głową, wielkość budowanych mieszkań, zasady obrotu nieruchomościami są przedmiotem ingerencji i interwencji państwa.

Własne mieszkanie filarem budowania potencjału gospodarczego Polaków i Polski

We wszystkich rozwiniętych gospodarkach rynkowych własne mieszkanie jest istotnym filarem zabezpieczenia emerytalnego. Nie podzielam ocen zawartych w dokumentach rządowych, iż mamy w Polsce przesyt własnością mieszkaniową. Takie mamy potrzeby i jeśli jesteśmy w stanie je zrealizować – róbmy to! Obserwujemy pęd Polaków do własności mieszkaniowej, która w naszym społeczeństwie stała się wręcz synonimem sukcesu. Oczywiście, nie każdego stać i nie każdy chce być właścicielem mieszkania, w który mieszka.

Nieporozumieniem, jeśli wręcz nie nadużyciem, jest powoływanie się na przykład Niemiec, gdzie – jak argumentują kreatorzy polskiej „polityki mieszkaniowej” – tylko 45 proc. Niemców mieszka we własnych mieszkaniach, a 55 proc. w mieszkaniach na wynajem. Nikt nie pokusił się, by sprawdzić, że te mieszkania na wynajem są w 72 proc. własnością prywatną innych Niemców. Analizując strukturę transakcji na naszym rynku mieszkaniowym można założyć, że Polacy również zmierzają w tym samym kierunku. Ci, którzy dysponują wolnymi środkami lub stać ich na kolejny kredyt hipoteczny, kupują drugie i trzecie mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem.

Nie dajmy się oszukać populistycznym hasłom, że państwo powinno kierować środki budżetowe wyłącznie na finansowanie mieszkań dla najuboższych. Za te same środki, niezbędne do wybudowania jednego mieszkania socjalnego, można zachęcić prywatnych inwestorów do wybudowania 7–10 mieszkań o zdecydowanie wyższym standardzie. W efekcie skorzysta na takim działaniu nie tylko ta „najuboższa” rodzina, której „zabrano” środki na wybudowanie dla niej mieszkania socjalnego, lecz również kilka innych rodzin w podobnej sytuacji. I nie będą one zmuszone do mieszkania w „getcie socjalnym”.

Wspieranie własności mieszkaniowej powinno leżeć w interesie rządzących2, bowiem im więcej prywatnej własności mieszkaniowej:

  • więcej dostępnych mieszkań na wynajem
  • bardziej różnorodna oferta na rynku najmu
  • dłuższa „żywotność” mieszkań
  • większa szansa na unikanie ryzyka tworzenia skupisk osób o niższych dochodach
  • niższe koszty budżetu państwa przy rozwiązywania problemu deficytu mieszkań
  • niższe koszty samorządów przy obsłudze bieżących potrzeb mieszkaniowych mieszkańców
  • pełniejsza satysfakcja obywateli
  • wyższy majątek klasy średniej.

Państwo nie powinno rezygnować ze wsparcia własności, którą bardzo wielu Polaków traktuje jako rodzaj zabezpieczenia na starość. Wiadomo, że w naszym kraju świadczenia emerytalne będą niskie. Wiele też wskazuje na to, że z każdym rokiem będzie rosła liczba emerytów żyjących w ubóstwie. Wynajem, zwłaszcza komercyjny, nie jest więc dobrą opcją, bo wydatki związane z utrzymaniem mieszkania będą najpewniej wyższe niż we własnościowym po spłaceniu kredytu. Najem jest bez wątpienia bardzo dobrym rozwiązaniem tymczasowym, np. do czasu zgromadzenia oszczędności, które umożliwią zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania lub budowę domu.

Wszystkim zwolennikom budowania mieszkań dla najuboższych polecam zapoznanie się z efektami eksperymentu przeprowadzonego w Hamburgu, w Niemczech, w latach 2010–2013. Uchwałą Senatu Landu Hamburg z roku 2010 o programie „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ (Sojusz na rzecz Mieszkalnictwa w Hamburgu) postanowiono wybudować 6 tys. nowych mieszkań w Hamburgu o podwyższonym standardzie i monitorować działanie mechanizmu tzw. przesiąkania – zamiany mieszkań. Analizowano sytuację dochodową osób/rodzin zmieniających mieszkania w latach 2010-2013 w trzech kolejnych turach zmiany właścicieli i najemców w „zwalnianych” mieszkaniach oraz motywy podejmowania decyzji o zamianie. Z analizy zachowania osób i rodzin zajmujących kolejno zwalniane mieszkania wynikało, iż:

  • o wyborze nowego mieszkania w ponad 60 proc. decydowała jego lokalizacja
  • nowe mieszkanie było zlokalizowane w odległości od 4 do 5 km od starego
  • średni dochód uczestników – nabywców nowo wybudowanych mieszkań (pierwszej fali zamian) był o 40 proc. wyższy od przeciętnego dochodu gospodarstw domowych w Hamburgu
  • średni dochód uczestników drugiej fali zamiany mieszkań był o 20 proc. niższy niż średni dochód uczestników pierwszej fali.

Schemat mechanizmu tzw. przesiąkania prezentuje wykres.
Wybudowanie 6 tys. mieszkań w wyższym standardzie wywołało zmianę nabywanych lub wynajmowanych mieszkań, poprawiając sytuację mieszkaniową 19,7 tys. gospodarstw domowych w Hamburgu, a w skali całych Niemiec, ponad 25 tys. rodzin.3 Doświadczenia Niemiec z okresu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w okresie powojennym wykazywały, iż jedno nowe mieszkanie o najwyższym standardzie, pojawiające się na rynku, wywoływało aż 8 zamian zajmowanych mieszkań o niższym standardzie. Takie działanie ma sens! Jest to efektywne wykorzystywanie publicznych środków na rozwój budownictwa mieszkaniowego.

Podstawowe problemy polskiego mieszkalnictwa

Podstawowym problemem pozostaje deficyt mieszkaniowy, czyli różnica między liczbą zamieszkałych mieszkań a liczbą gospodarstw domowych. Ostatnie (wiarygodne) dane na ten temat uzyskano w trakcie przeprowadzania Narodowego Spisu Powszechnego w 2012 r. Definiowane dziś poziomy deficytu wynoszą od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań! Wymiar deficytu mieszkaniowego zależy od tego, kto i dla kogo taką analizę przeprowadza.
Statystyczny deficyt mieszkań w Polsce wynosi ok. 1 850 tys. Oprócz niskiej dostępności mieszkań, poważnym problemem jest niezadowalający standard zamieszkania (niski standard techniczny budynków, niedostateczne wyposażenie w instalacje oraz nadmierne zaludnienie). W tak rozumianych substandardowych warunkach zamieszkuje ok. 6,5 mln osób w 1,8 mln mieszkań (16 proc. mieszkań ogółem). Mamy 327 mieszkań na 1000 mieszkańców przy średniej w Unii Europejskiej na poziomie 466. Deficyt mieszkaniowy jest jedną z podstawowych barier uniemożliwiających cywilizacyjny skok Polski.

Do osiągnięcia poziomu średniego wskaźnika w Unii Europejskiej liczby mieszkań na 1000 obywateli powinniśmy wybudować 4,7 mln nowych mieszkań, co oznacza konieczność wyasygnowania dodatkowych środków finansowych w wysokości 1 bln złotych. Odpowiada to całkowitej łącznej kwocie depozytów bankowych zarówno osób fizycznych, jak i podmiotów gospodarczych, a jednocześnie oznacza trzykrotny wzrost obecnego poziomu zadłużenia hipotecznego w polskim sektorze bankowym.

Warto więc przypomnieć, iż potrzebowaliśmy 15 lat, by z poziomu niecałych 20 mld złotych portfela kredytów w roku 2002, osiągnąć obecny poziom prawie 400 mld złotych. Oznaczało to ponad 20-krotny wzrost portfela!

Z drugiej strony, wydatki budżetu państwa na mieszkalnictwo w Polsce w stosunku do PKB są najniższe w całej Unii Europejskiej – w UE kieruje się średnio 1 proc. PKB na mieszkalnictwo, a w krajach naszego regionu, starających się nadrobić zaległości w relacji do krajów Europy Zachodniej, sięgają nawet 3 proc. PKB. Budownictwo mieszkaniowe jest bowiem jednym z najskuteczniejszych, pozytywnie zweryfikowanych w praktyce wielu krajów, sposobów na wychodzenie z okresów dekoniunktury gospodarczej. Tymczasem polski rząd i parlament zatwierdzają wydatki na mieszkalnictwo na poziomie 0,08 proc. PKB.

Oprócz niskiej dostępności mieszkań, poważnym problemem – w większości odziedziczonym po okresie sprzed transformacji ustrojowej – jest niezadowalający standard zamieszkania. Kwestia ta powinna być rozpatrywana w kategoriach niskiego standardu technicznego budynków mieszkalnych, niedostatecznego wyposażenia mieszkań w instalacje oraz nadmiernego zaludnienia mieszkań.

Nierozwiązanym problemem pozostaje również niski stan techniczny zasobów mieszkaniowych spowodowany zarówno niskim standardem wykonawstwa i użytych materiałów w momencie powstawania budynków oraz późniejszymi, wieloletnimi zaległościami remontowymi. Biorąc pod uwagę stan techniczny zasobów, w ciągu najbliższych kilkunastu lat należałoby wycofać z eksploatacji nawet ok. 1,1 mln mieszkań.

Rola państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych

Przedstawiona charakterystyka mieszkania jako bardzo drogiego dobra pierwszej potrzeby, nakłada na władze publiczne każdego kraju szczególne zobowiązanie do prowadzenia polityki wspierającej obywateli w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych. Konieczność interwencji władz publicznych w tym zakresie nigdy nie była kwestionowana.

Ingerencja państwa jest kierowana zarówno na stronę podażową rynku mieszkaniowego (liczba budowanych i oferowanych do sprzedaży mieszkań), jak i wielkość popytu (liczba mieszkań kupowanych). Interwencja państwa przejawia się w wielu aspektach – podstawowe dotyczą:

  • nadzoru publicznego nad wszystkimi transakcjami rynku mieszkaniowego (np. notariusz, księgi wieczyste)
  • instytucji kredytu hipotecznego (zastaw kredytu obowiązkowo wpisany do ksiąg wieczystych pozwala na emisję długookresowego, a mimo to, względnie taniego kredytu)
  • wsparcia finansowego z budżetu publicznego – dla budujących (np. ulgi podatkowe) i kupujących (np. dotacje do stopy oprocentowania spłacanego kredytu, ulgi podatkowe)
  • limitowanie/regulowanie wysokości czynszu w mieszkaniach wynajmowanych
  • opracowywanie miejscowych planów przestrzennego zagospodarowania
  • budowa i wynajem mieszkań dla mniej zamożnych obywateli, których nie stać na kupno mieszkania: czytaj – zaciągnięcie i spłatę kredytu mieszkaniowego.

Tak jest we wszystkich demokratycznych krajach gospodarki rynkowej, bogatych i biednych. Specyfika potrzeb mieszkaniowych, poziom zamożności, planowana strategia gospodarcza i społeczna decydują o kształcie uprawianej w danym kraju polityki mieszkaniowej. Co więcej, jest ona inna na różnych etapach rozwoju w każdym z tych krajów – wraz ze zmianą uwarunkowań gospodarczych i społecznych zmieniają się jej cele i narzędzia dochodzenia do nich.
Aby odnieść sukces w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, budownictwo mieszkaniowe, system jego finansowania i system zaspokajania tych potrzeb musi się stać składową pewnej umowy społecznej. Niezbędne są rozwiązania systemowe, długoterminowe i powszechne! Musimy zrozumieć sens zbiorowego wysiłku i zaakceptować zaangażowanie środków publicznych na rozwiązywanie potrzeb mieszkaniowych. W interesie nas wszystkich. Ale muszą to być działania efektywne, budujące i wzmacniające zaufanie do państwa i wspólnoty. To nie może być „rozdawnictwo”! Niezbędne są rozwiązania motywujące do dodatkowych starań, wysiłku i ograniczania „rozpasanej konsumpcji” w społeczeństwach na dorobku. Rozwiązania wymuszające i kreujące innowacje technologiczne, społeczne i finansowe. Nie jest sztuką wybudować szybko i tanio, bo wysokie koszty utrzymania i eksploatacji takich zasobów mieszkaniowych będziemy ponosić wszyscy!

Uznanie troski o rozwój mieszkalnictwa za jedno z zadań władz rządowych i samorządowych znajduje w Polsce wyraźne odzwierciedlenie w podstawowych aktach prawnych, w tym w Konstytucji RP. Zgodnie z art. 75 ust. 1

Konstytucji, władze publiczne są zobowiązane do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności4:

  1. przeciwdziałają bezdomności,
  2. wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz
  3. popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

Z realizacją zapisów Konstytucji (również) w tym zakresie jest jednak znacznie gorzej.

W okresie po transformacji kolejne rządy eksperymentowały w obszarze wspierania rozwoju mieszkalnictwa, w tym zwłaszcza jego finansowania, sięgając po wzory francuskie, niemieckie i amerykańskie. Jednak nasza narodowa skłonność do „polonizacji”, czy jak kto woli, do „spolszczania” przejmowanych rozwiązań albo kończyła się całkowitym fiaskiem, albo tylko brakiem efektywności wprowadzanych rozwiązań.

Przez wiele lat podstawowe formy wspierania mieszkalnictwa opierały się na instrumentach podatkowych. Rozwinięty system ulg i zwolnień w podatkach dochodowych był pod względem rozmiarów wsparcia finansowego główną formą pomocy państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, przede wszystkim ukierunkowaną na wsparcie budownictwa własnościowego oraz inwestycji związanych z poprawą stanu technicznego zasobów mieszkaniowych. Rozwinięty system ulg mieszkaniowych w podatkach dochodowych miał istotne znaczenie w początkowym okresie transformacji ustrojowej, w sytuacji braku dostępnego kredytu rynkowego (ze względu na wysokie stopy procentowe i niedostatecznie rozwinięty system bankowości komercyjnej).

Wraz ze stabilizacją makroekonomiczną, zmieniło się otoczenie polityki mieszkaniowej. Spadek inflacji i rynkowych stóp procentowych otworzył możliwość finansowania inwestycji mieszkaniowych z kapitału pożyczonego w bankach komercyjnych (kredyty hipoteczne). Jednocześnie następowała reforma finansów publicznych, której jednym z głównych elementów była stopniowa rezygnacja z rozwiniętego systemu ulg podatkowych. Państwo wycofywało się z szerokiego wspierania mieszkalnictwa za pomocą instrumentów podatkowych na rzecz instrumentów dedykowanych poszczególnym segmentom rynku. Zbiegło się to ze stopniową decentralizacją kompetencji i (rzadziej) środków, również w sferze mieszkaniowej, ze szczebla centralnego do samorządów gminnych.

Pomimo stosunkowo szerokiego zakresu dostępnych form wsparcia mieszkalnictwa w Polsce, efekty rzeczowe programów polityki mieszkaniowej są, w odniesieniu do potrzeb, niewielkie, a ich wpływ na wyraźną poprawę poziomu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w priorytetowych społecznie segmentach wsparcia jest zdecydowanie niewystarczający.

Dotychczasowy system instrumentów polityki mieszkaniowej państwa nie był w stanie przyczynić się do tak potrzebnego przełomu w polskim mieszkalnictwie we wszystkich jego segmentach. Nadszedł czas na odważne decyzje w polityce mieszkaniowej.

Czy rządowy Program Mieszkanie Plus spełni oczekiwania i rozwiąże problemy mieszkaniowe?

Narodowy Program Mieszkaniowy zapowiadany był z wielką pompą, już prawie przed dwoma laty, w styczniu roku 2016. Jednak dopiero pod koniec września 2016 roku, na posiedzeniu rządu, zostały przyjęte plany realizacji programu Mieszkanie Plus, który jest częścią Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM). Dokument, zaakceptowany wówczas przez Radę Ministrów, kompleksowo ujmuje zagadnienia składające się na politykę mieszkaniową państwa, ale nadal nie są znane konkretne rozwiązania jego poszczególnych elementów. Sama zapowiedź wdrożenia programu nie miała znaczenia dla sytuacji na rynku mieszkaniowym w minionym roku i w roku 2017 też nic się pod tym względem nie zmieni.

Program Mieszkanie Plus ma być adresowany przede wszystkim do tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na kredyt lub wynajęcie na zasadach rynkowych, a jednocześnie nie mogą liczyć na lokum od gminy, bo mają zbyt wysokie zarobki. Rząd ocenia, że w takiej sytuacji może być nawet 40 proc. Polaków.
Rząd obiecuje, że w 2030 r. pod względem liczby mieszkań Polska dogoni Europę. Pomóc ma w tym program Mieszkanie Plus. Założenia są bardzo ambitne, ale niestety, wydają się mało realne. Żeby osiągnąć średnią europejską, do 2030 r. musielibyśmy, jak wyliczają jedni, wybudować 2,8 mln mieszkań, a według innych ekspertów nawet 4,7 mln, jeśli uwzględnimy, że w ciągu tych 12 lat zasób mieszkaniowy w Europie będzie też się zwiększał.
Rządowy program Mieszkanie Plus w części komercyjnej zakłada budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, z opcją dojścia do własności. Aby taki program okazał się sukcesem, konieczne jest partnerskie i harmonijne współdziałanie instytucji publicznych (państwowych i samorządowych) oraz prywatnych5. Niestety, na warunkach, jakie proponuje rząd, żaden prywatny inwestor w ten program nie wejdzie. Dlaczego? Za sprawą wpisanej w program Mieszkanie Plus opcji wykupu najmowanego mieszkania na własność. Taka opcja zdecydowanie zmienia rachunek ekonomiczny inwestycji i odstraszy inwestorów. Jeżeli program Mieszkanie Plus miałby się udać, to rząd w ogóle powinien zrezygnować z możliwości wykupu mieszkania na własność.

Czynsze w programie Mieszkanie Plus mają być niższe niż na rynku komercyjnym. Taką obietnicę składaną przez Bank Gospodarstwa Krajowego przed kilku laty, przy uruchamianiu Programu Mieszkań na Wynajem, rynek już zdemaskował. Problemem jest również to, że na wysokość czynszów wpływ będą mieli politycy. Żaden rozsądnie myślący inwestor nie oprze swoich celów biznesowych na czymś, co jest wrażliwe politycznie. Ustawa mówi jedynie, co rząd weźmie pod uwagę ustalając stawki, np. cenę mieszkania czy średnie wynagrodzenie w kraju. Brakuje konkretów, czyli tego, w jakim stopniu i w jakich proporcjach te wskaźniki będą wpływać na ustalanie stawek. Rząd nie będzie dostarczał usługi, nie będzie musiał utrzymywać mieszkań, choć to on będzie ustalał ceny.

Jeśli w programie Mieszkanie Plus będzie zawarta opcja „dojścia do własności”, a czynsze będą zależały od polityków, to cały program skazany jest na porażkę, gdyż inwestorzy w niego nie wejdą – zapowiedział w wywiadzie dla Rzeczpospolitej Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich6.

Podobną ocenę sformułował redaktor Marek Wielgo w wystąpieniu na Konferencji7 z cyklu Polska 2025+, zorganizowanej przez Związek Banków Polskich w dniu 22 listopada 2016 roku: „Jednak to, co nie podoba mi się najbardziej (w Programie Mieszkanie Plus), to idea budowy mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności. Najemca, którego nie stać na kredyt lub czynsz wolnorynkowy miałby spłacać koszty budowy, aby przejąć mieszkanie na własność.”

Taka opcja jest zresztą niezgodna z pierwotnymi zapowiedziami Programu, którego celem miało być zwiększenie mobilności Polaków i rozwój rynku mieszkań na wynajem. Tymczasem najem z opcją dojścia do własności przywiązuje ich do miejsca zamieszkania.

To nie wszystko. Mieszkanie Plus jest przecież tylko jednym z filarów Narodowego Programu Mieszkaniowego, który zakłada m.in. program mający zachęcać Polaków do systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe w już istniejących bankach, na tzw. Indywidulanych Kontach Mieszkaniowych. Zachętą dla oszczędzających przez minimum pięć lat ma być budżetowa premia, która będzie raczej symboliczna, bo rzędu kilkuset złotych rocznie. Rozważana jest dodatkowa zachęta do systematycznego oszczędzania w postaci zwolnienia odsetek z tzw. podatku Belki. Reklamując takie rozwiązanie, Wiceminister Infrastruktury i Budownictwa wielokrotnie w swoich publicznych wystąpieniach uzasadniał propozycję wprowadzenia IKM pozytywnymi doświadczeniami rozwoju i działalności kas oszczędnościowo-budowlanych w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Dlaczego więc nie realizujemy kas, tak pozytywnie ocenianych, które potwierdziły swoją skuteczność u naszych południowych sąsiadów przez 25 lat funkcjonowania? Projekt gotowej ustawy o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe został pozytywnie oceniony na posiedzeniu połączonych komisji Senatu RP w marcu 2016 roku, a szefowie obu Komisji – Budżetu i Finansów – Senator Grzegorz Bierecki oraz Infrastruktury – senator Stanisław Kogut jednogłośnie opowiedzieli się za realizacją tego projektu deklarując, iż wobec tak pozytywnych ocen oraz przedstawionych efektów rozwoju kas oszczędnościowo-budowlanych w Europie senatorowie podejmą inicjatywę legislacyjną dla uchwalenia ustawy o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe. Zresztą w tym posiedzeniu w Senacie uczestniczył również Minister Kazimierz Smoliński.

Nieco obok Programu Mieszkanie Plus pojawił się program tworzenia w Polsce spółek rynku wynajmu opracowany w Strategii Zrównoważonego Rozwoju Pana Premiera Mateusza Morawieckiego, zwany już powszechnie programem REIT. Program ten, przygotowywany przez Ministerstwo Finansów, ma umożliwić Polakom zarabianie na mieszkaniach i biurach. Ma wejść w życie 1 stycznia 2018 r. Celem REIT-ów będzie kupno, sprzedaż i zarządzanie nieruchomościami. Ich właściciele będą czerpali dochody z wynajmu nieruchomości, a większość zysków przekażą akcjonariuszom w postaci dywidend.

„Narodowy Bank Polski nie jest przeciwny rozwojowi spółek inwestujących w nieruchomości, podobnie jak innych instrumentów sprzyjających jego rozwojowi” – powiedział dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP, dr Piotr Szpunar.8 Wskazał jednak, że wprowadzenie REIT-ów powinno uwzględniać to, że sektor nieruchomości, zwłaszcza komercyjnych, jest na świecie uznawany za sektor wysokiego ryzyka. „Należy jeszcze raz przemyśleć formułę, w jakiej REIT-y zostaną zaproponowane społeczeństwu” – powiedział on w komentarzu dla PAP. Podkreślił, że ten rynek jest przede wszystkim „dla profesjonalnych inwestorów, a nie dla nieprofesjonalnych inwestorów indywidualnych”.

Ekspert NBP stwierdził, że proponowane przez MF regulacje „w ogóle nie odnoszą się do ochrony inwestorów, w tym całkowicie pomijają potrzebę nadzoru i przejrzystego udostępniania informacji przez REIT-y”. Jego zdaniem „władza publiczna jest zobowiązana zadbać o przestrzeganie reguł gry analogicznie, jak ma to miejsce na innych rynkach kapitałowych oraz monitorować ten rynek i zaangażowanie instytucji finansowych, zwłaszcza objętych gwarancjami publicznymi.”

To, co irytuje, to rodzaj propagandy sukcesu, którą uprawia obecny rząd i sprzyjające mu media. A publikowane w mediach zdjęcia członków rządu z łopatą na leśnej polanie, gdzie – jak może domyślać się odbiorca tego przekazu – będą budowane mieszkania na wynajem o umiarkowanym czynszu – przypominają czasy słusznie minione. Wątpliwości mogą też budzić naprędce podpisywane listy intencyjne z samorządami w ramach tzw. programu pilotażowego, czasem polegające na „podpinaniu” pod Program Mieszkanie Plus inwestycji lokalnych samorządów, będących już w trakcie realizacji.

Nie szukajmy „nowych” wyzwań!

Z Raportów AMRON-SARFiN wynika jednoznacznie, że niezależnie od otoczenia makroekonomicznego czy też działania doraźnych rządowych programów wspierania mieszkalnictwa, rynek kredytów hipotecznych w Polce generuje od lat powtarzalny wynik na poziomie ok. 180 tys. nowych hipotecznych kredytów rocznie o łącznej wartości ok. 38 mld złotych.

Rekomendacje Mieszkaniowe przyjęte przez Zarząd Związku Banków Polskich dotyczące działań niezbędnych dla poprawy sytuacji w obszarze budownictwa mieszkaniowego przewiduje potrzebę stworzenia przez rząd długoletniego Programu Mieszkaniowego. Rekomendacje sektora bankowego odnoszą się do pięciu kluczowych obszarów:

1. Uruchomienie stabilnego systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe w formule kas oszczędnościowo-budowlanych z udziałem państwa we wspieraniu oszczędzających

Przy tych samych środkach budżetowych zaplanowanych do wspierania oszczędzania na Indywidualnych Kontach Mieszkaniowych skoncentrowanie oszczędzania w nowych bankach specjalistycznych, jakimi są kasy oszczędnościowo-budowlane, gwarantuje kilkakrotnie lepsze efekty zarówno jeśli chodzi o liczbę oszczędzających, jak również gromadzonych przez nich oszczędności.

Uruchomienie w Polsce kas oszczędnościowo-budowlanych pozwoli, z jednej strony, na systematyczne gromadzenie przez osoby fizyczne środków pieniężnych na zakup mieszkania, zwiększając tym samym dostępność kredytu mieszkaniowego dla oszczędzających. Natomiast z drugiej strony – zwiększając wolumen depozytów długoterminowych w bankach, zwiększy ich możliwości bezpiecznego finansowania inwestycji mieszkaniowych. Służyć będzie również popularyzowaniu instytucji kredytu hipotecznego o stałej stopie.

Sięgnięcie po gotowe rozwiązanie w postaci przygotowanego przez Związek Banków Polskich projektu ustawy o docelowym oszczędzaniu na cele mieszkaniowe i kasach oszczędnościowo-budowlanych pozwoliłoby na uruchomienie kilku nowych banków jeszcze w roku 2018. Wygaszanie kosztów budżetowych z tytułu obsługi dwóch ostatnich rządowych programów mieszkaniowych, Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych, stwarza niepowtarzalną okazję wprowadzenie w Polsce stabilnego, systemowego rozwiązania systemu wspierania zarówno skłonności do oszczędzania, jak również niezbędnego dynamicznego rozwoju rynku mieszkaniowego.

Wspólnie możemy wypracować docelowy model funkcjonowania Indywidulanych Kont Mieszkaniowych i wspierania przez państwo oszczędzania przez płaconą corocznie premię oszczędnościowo-budowlaną, dopuszczając – wzorem innych krajów Europy Środkowej – prowadzenie takich kont wyłącznie przez specjalistyczne banki, analogicznie do banków hipotecznych – przez kasy oszczędnościowo-budowlane. Tylko takie rozwiązanie gwarantuje zarówno jakościową, jak i ilościową zmianę na rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego w Polsce.
Dotychczasowe doświadczenia z innych krajów europejskich potwierdzają, że system jest w stanie zmobilizować imponujące kwoty prywatnych oszczędności na inwestycje mieszkaniowe i może służyć również jako mechanizm oszczędzania na cele zdrowotne, edukacyjne oraz emerytalne.

2. Stworzenie rynku obrotu listami zastawnymi umożliwiającego ich nabywanie przez osoby fizyczne

Pomysł na inwestowanie w REIT-y pozostawmy profesjonalnym graczom, mającym doświadczenie z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Zresztą, tego typu spółki niezmiernie rzadko inwestują w mieszkania, a pomysł inwestycji przez tego typu spółki w mieszkania na wynajem o umiarkowanym czynszu jest z góry skazane na niepowodzenie. Bezpieczną, długoterminową ofertą inwestowania w rynek nieruchomości mogą i powinny być listy zastawne, emitowane przez specjalistyczne banki hipoteczne, profesjonalnie i pod ścisłym nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. Należy stworzyć warunki nabywania i obrotu listami zastawnymi dla osób fizycznych.
Wzorem rozwiązań węgierskich czy czeskich, stosowanych w okresie popularyzowania inwestycji osób fizycznych w listy zastawne, można byłoby się pokusić o wspieranie tego typu zachowań w początkowym okresie, np. przez podwyższanie przez państwo oprocentowania listów zastawnych, oferowanych przez banki hipoteczne np. o 1 punkt procentowy. Inne kraje stosowały zachętę w postaci możliwości odliczania od podstawy opodatkowania określonej maksymalnej kwoty inwestycji w listy zastawne, np. o określonym minimalnym okresie wykupu.
Rozwój rynku listów zastawnych i kredytów hipotecznych mógłby zostać wykorzystany do uruchomienia przez banki hipoteczne kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu.

3. Ukierunkowanie strumienia środków z Programu 500+ na budownictwo mieszkaniowe

Do rozważenia jest również ukierunkowanie przynajmniej części strumienia środków wypłacanych polskim rodzinom w ramach Programu 500+. Program ten obejmuje co najmniej 267 tys. rodzin z trojgiem dzieci oraz 60 tys. rodzin z czworgiem dzieci i więcej. Co roku z liczby ok 120 tys. rodzących się dzieci co najmniej 80 tys. pojawi się w rodzinach wielodzietnych. Uruchomienie dodatkowej zachęty w postaci specjalnej premii w kasach oszczędnościowo-budowlanych dla rodzin otrzymujących wsparcie w programie 500+ i przeznaczających część tych środków, np. na drugie lub kolejne dziecko, na systematyczne oszczędzania w tych kasach na cele mieszkaniowe.

W tabeli pokazane zostały efekty systematycznego odkładania w kasie oszczędnościowo-budowlanej kwoty 500 złotych otrzymywanej przez rodzinę w ramach Programu 500+ odpowiednio po 7, 10, 12, 15 oraz po 18 latach oszczędzania.

Zgodnie z zasadami działania kas oszczędnościowo-budowlanych do wycofywanej z kasy kwoty zgromadzonych oszczędności, wraz z uzyskaną w okresie oszczędzania premią oraz naliczonymi przez kasę odsetkami, oszczędzający może otrzymać długoterminowy, niskooprocentowany kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w wysokości równej kwocie wycofywanych oszczędności. Oznacza to, że po 7 latach oszczędzania dysponowałby on kwotą 103 tys. złotych na zrealizowanie zamierzeń mieszkaniowych. W przypadku założenia konta oszczędnościowego dla nowo narodzonego beneficjenta programu 500+, kwota do dyspozycji na 18. urodziny wyniesie prawie 300 tys. złotych, z czego połowę będą stanowiły środki własne.
W perspektywie kilku lat poziom akcji kredytowej polskich banków wzrósłby z obecnych 180 tys. do co najmniej 260 tys. kredytów hipotecznych rocznie.

4. Stworzenie rynku najmu komercyjnego mieszkań.

Dla zdynamizowania rozwoju rynku najmu komercyjnego mieszkań należy spełnić tylko dwa warunki. Pierwszym z nich jest odpowiednia nowelizacja przepisów o ochronie lokatorów, eliminująca ryzyko „prowadzenia bezpłatnej noclegowni” dla nierzetelnych najemców, wzmacniająca pozycję właścicieli. Drugim jest odpis podatkowy zainwestowanych środków lub skrócenie amortyzacji dla mieszkań na wynajem. Tutaj, w zależności od atrakcyjności finansowej zaproponowanych rozwiązań, można byłoby oczekiwać systematycznego wzrostu inwestycji zarówno ze strony inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych. Przypomnę tylko, że obowiązująca w latach 1992-2000 ulga podatkowa „na wynajem” skutkowała wzbogaceniem rynku mieszkaniowego liczbą około 100 tysięcy prywatnych mieszkań na wynajem. Dziś ten efekt byłby zdecydowanie większy.

W ramach Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich powołana została specjalna grupa robocza, której zadaniem jest wypracowanie nowego produktu – kredytu hipotecznego typu „buy to let” dla nabywców mieszkań przeznaczonych na wynajem. Centrum AMRON już ponad roku gromadzi, oprócz wartości rynkowych i cen transakcyjnych nieruchomości, również stawki czynszu najmu mieszkań, których analiza będzie służyła bankom do oceny powodzenia poszczególnych inwestycji w mieszkania na wynajem, oferując informacje o tym, jakie jest zainteresowanie wynajmem podobnych lokali mieszkalnych w poszczególnych lokalizacjach. Takie rozwiązanie zdecydowanie mogłyby zmienić obraz rynku mieszkaniowego w Polsce w perspektywie zaledwie kilku lat.

To tylko część rekomendowanych przez sektor bankowy sposobów na rozwój budownictwa mieszkaniowego oraz poprawę sytuacji mieszkaniowej w Polsce przez oferowanie potencjalnym inwestorom długoterminowego i przystępnego cenowo finansowania zakupu, budowy czy remontu własnych czterech ścian. Do realizacji tych rozwiązań konieczne jest „wydyskutowanie” i uchwalenie niezbędnych regulacji prawnych sprawiających, że szukający rozwiązania własnego problemu mieszkaniowego będą mogli postawić na bank. …

Streszczenie
Niezależnie od różnic społecznych, „posiadanie dachu nad głową” jest dla każdego gospodarstwa domowego jednym z podstawowych wyzwań konsumpcyjnych. W latach 2002-2016 banki współfinansowały budowę, zakup lub remont prawie 2,1 mln mieszkań i domów jednorodzinnych. Według GUS, w tym okresie liczba gospodarstw domowych zwiększyła się o ok. 1,8 mln. Autor artykułu analizuje doświadczenia ostatnich kilkunastu lat w obszarze finansowania nieruchomości i przedstawia rekomendowane przez sektor bankowy sposoby na rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce, wskazując konieczność uchwalenie niezbędnych regulacji prawnych.
Słowa kluczowe
Słowa kluczowe: mieszkanie, finansowanie nieruchomości,
Narodowy Program Mieszkaniowy, Program Mieszkanie Plus,
kasy oszczędnościowo-budowlane

Abstract
Irrespective of social differences, having a “roof over its head” is one of the basic consumer challenges for every household. Between 2002 and 2016 banks co-financed the construction, purchase or renovation of almost 2.1 million dwellings and detached houses. According to the Central Statistical Office, in that period the number of households increased by about 1.8 million. The author analyzes the experience of the last dozen or so years in the field of real estate financing and presents the ways recommended by the banking sector for the development of housing construction in Poland, indicating the necessity to adopt the necessary legal regulations.

Keywords
housing, real estate financing, National Housing Program,
Housing Plus Program, Contractual Savings Schemes for Housing

Przypisy

1. Irena Herbst, „W poszukiwaniu polityki mieszkaniowej”, Magazyn „Miasta” 1/2012 r.
2. dr Jacek Furga 2016 „Mieszkanie na własność czy na wynajem”, Prezentacja w trakcie Konferencji Klubu Polska 2025+, Warszawa, 22 listopada 2016 r.
3. Gutachten: Beitrag des Wohnungsneubaus zur Wohnversorgung in Hamburg. F+B Beratung, Hamburg, 10.06.2014 r.
4. „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do roku 2020”. Druk Sejmu RP nr 3725, Warszawa 14.12.2010 r.
5. Warsaw Enterprise Institute, Raport: Mieszkanie Plus, Warszawa, styczeń 2017 r.
6. Biznes nie widzi interesu w Mieszkanie Plus, Wywiad z Konradem Płochockim, opublikowany w Gazecie Wyborczej, Warszawa 19.08.2017 r.
7. Wystąpienie w trakcie Konferencji Klubu Polska 2025+, Marek Wielgo. Warszawa, 22 listopada 2016 r.
8. „NBP: należy przemyśleć formułę REIT-ów”, PAP, Warszawa, 04-07-2017 r.