Instrumenty finansowania nieruchomości: Sekurytyzacja jako sposób finansowania banków hipotecznych

FN 2015/04-06 (kwiecień-czerwiec 2015)

Finansowanie nieruchomości jest przeważnie kombinacją finansowania obcego i własnego. Wkład kapitału obcego pozwala na użycie dźwigni finansowej. Dźwignia finansowa ma sens wtedy, kiedy dofinansowując podmiot kapitałem obcym, możemy liczyć na zwiększenie zysków przynajmniej w stopniu pozwalającym na spłatę kosztów pozyskania kapitału.

Finansowanie nieruchomości jest przeważnie kombinacją finansowania obcego i własnego. Wkład kapitału obcego pozwala na użycie dźwigni finansowej. Dźwignia finansowa ma sens wtedy, kiedy dofinansowując podmiot kapitałem obcym, możemy liczyć na zwiększenie zysków przynajmniej w stopniu pozwalającym na spłatę kosztów pozyskania kapitału.

mgr Tomasz Lechowicz
doktorant Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie

Inaczej mówiąc, podmiot osiąga korzyści z dźwigni finansowej, gdy koszt kapitałów obcych jest niższy od rentowności jego majątku1. Efektem dźwigni finansowej jest zwiększenie rentowności kapitału własnego banku na skutek zmiany struktury kapitałów finansujących przedsięwzięcie.

 

 

 

W przypadku sekurytyzacji inwestorzy nabywają udziały w pakietach kredytów hipotecznych. Bardzo często zdarzało się, że banki inwestycyjne łączyły wiele takich pakietów w bardziej złożone produkty, powodując większą dywersyfikację. Miało to powodować, że kredyty hipoteczne w różnych częściach świata były mniej zagrożone w tym samym czasie. Jednak takie myślenie było błędem. Sekurytyzacja rodziła wiele problemów. Zaliczyć do nich można powstawanie asymetrii informacyjnej, polegającej na tym, że nabywca takiego zsekurytyzowanego długu wiedział mniej niż bank, który mu sprzedawał ten kredyt. W tym przypadku bank-emitent nie ponosił konsekwencji swoich błędów, toteż bodźce skłaniające go do uczciwej pracy, czyli oceny jakości kredytu, były słabe.

Celem artykułu jest przedstawienie sekurytyzacji jako instrumentu finansowego umożliwiającego bankom hipotecznym pozyskiwanie taniego pieniądza.

Definicja sekurytyzacji

Istotą działalności banków jest gromadzenie funduszy z przyjmowanych depozytów oraz udzielanie kredytów w oparciu o zgromadzony kapitał. Ów mechanizm funkcjonuje właściwie, jeśli występuje na rynku równowaga między podażą depozytów i popytem na kredyt. W dobrze funkcjonującym systemie bankowym odchylenia od równowagi niwelowane są dzięki zmieniającemu się poziomowi cen. Jednak fala przeobrażeń w sektorze finansowym, jaka miała miejsce w zeszłym stuleciu sprawiła, że ówczesne metody pozyskiwania kapitału nie nadążały za oczekiwaniami klientów oraz koszty ich uzyskiwania były zbyt wysokie dla banku. W efekcie powstał nowy instrument finansowy umożliwiający rozwiązanie problemu luki między przyrostem pasywów i aktywów, mianowicie sekurytyzacja.

Sekurytyzacja, polegająca na wykorzystaniu szerokiej grupy instrumentów opartych na aktywach, oferuje dużą korzyść w postaci osiągnięcia dodatkowych środków pieniężnych, jak również jest idealnym narzędziem służącym do zarządzania ryzykiem. Ryzyko kredytowe można kontrolować w trojaki sposób. Po pierwsze, może ono zostać rozdzielone i przekazane innym podmiotom, które za odpowiednią opłatą są w stanie je przyjąć. Po drugie, ekspozycja na ryzyko może zostać zmieniona przez inwestycję środków zdobytych dzięki sekurytyzacji w mniej ryzykowne przedsięwzięcie. Wreszcie po trzecie, dzięki sekurytyzacji istnieje możliwość dywersyfikacji tych elementów bilansu, które obciążone są ryzykiem zaangażowania2.

Konieczne jest posiadanie niezbędnych zasobów kapitałowych, zasobów ludzkich oraz właściwej bazy technicznej w chwili przeprowadzania efektywnej sekurytyzacji. Jednostki finansowe, które nie mają co najmniej jednego z tych elementów, będą musiały pokryć wysokie koszty przygotowania oraz wyszkolenia pracowników, a także zdobycia wyposażenia technicznego, co może wpływać zniechęcająco na przeprowadzenie sekurytyzacji.

Wszystkie aktywa, które są dopuszczone do sekurytyzacji, muszą być proste i dobrze rozumiane. Jest to spowodowane tym, że agencja ratingowa przyznaje rating na podstawie oceny konstrukcji produktu, jego historii, charakteru i perspektywy przyszłego rozwoju. Taka ocena jest podstawą dla inwestorów do ustalenia ceny dłużnego papieru wartościowego (produktu końcowego). Sekurytyzowane aktywa muszą być jednorodne – to znaczy, na przykład nie wolno w jednej kategorii grupować produktów, z których jedne mają stałą, a inne zmienną stopę zwrotu.

Procedura sekurytyzacji jest dość prosta. Inicjator, którym jest bank, wybiera ze swojego majątku pewną grupę aktywów i przekazuje ją do spółki celowej (SPV). Do czynności tej spółki należy przeprowadzenie emisji oraz sprzedaż papierów wartościowych zabezpieczonych na tych aktywach. Zaletą działalności tej spółki jest to, że aktywa oraz dochody osiągane z nich nie są związane z bankiem. Uzyskane pieniądze SPV przekazuje inicjatorowi jako zapłatę za otrzymane aktywa. W ten sposób, w miejsce niepłynnych aktywów, bank pozyskuje pieniądze, które może przekazać na dalszą działalność kredytową. Innym rozwiązaniem może być sytuacja, gdy bank we własnym zakresie dokonuje emisji papierów wartościowych. Jednak wadą takiego rozwiązania jest brak możliwości oddzielenia ryzyka kredytowego aktywów od ryzyka banku. Do podmiotów, które biorą udział w sekurytyzacji, można zaliczyć bank jako inicjatora, spółkę celową oraz inwestorów.

Równie ważnymi podmiotami biorącymi udział w transakcji sekurytyzacyjnej są towarzystwa ubezpieczeniowe oraz agencje ratingowe. Towarzystwa ubezpieczeniowe dokonują poprawy jakości kredytowej emitowanych instrumentów. Na podstawie transakcji swapowych zobowiązują się do przejęcia strat w chwili załamania się cen. Natomiast do zadań agencji ratingowych należy dokonywanie ocen, na podstawie których opracowuje się ryzyko oraz wycenia emitowane papiery wartościowe. Rating SPV w dużej mierze zależy od banku inicjatora. Kontrahenci dokonujący zakupu papierów wartościowych przejmują ryzyko instrumentów bazowych, jak i inicjatora.

Ryzyko związane z sekurytyzacją

Sekurytyzacja dostarcza nie tylko pieniędzy, ale również ogranicza ryzyko. Właściwe zarządzanie ryzykiem podnosi wiarygodność kredytową banku, co wpływa ewidentnie na pozyskiwanie taniego finansowania. Jednak sekurytyzacja, która w sposób właściwy ogranicza ryzyko, sama niesie pewne jego kategorie. Dlatego Komitet Bazylejski stworzył zasady rozpoznawania i minimalizowania ryzyka oraz nadzoru nad bankami.

Bazylejski Komitet Nadzoru Bankowego (Komitet ds. Przepisów Bankowych i Praktyk Nadzorczych 6) – Basel Committete on Banking Supervision (dalej: Komitet Bazylejski) – powstał pod koniec 1974 r. przy Banku Rozrachunków Międzynarodowych w Bazylei. Utworzony został przez prezesów banków centralnych państw należących do Grupy Dziesięciu (G10)3.

Funkcjonowanie Komitetu Bazylejskiego jest oparte na wielostronnej współpracy – przede wszystkim banków centralnych oraz organów odpowiedzialnych za nadzór bankowy i finansowy. W celu identyfikacji zagrożeń dla międzynarodowego sektora bankowego i przeciwdziałania im, Komitet Bazylejski kooperuje również z Komisją Europejską, Międzynarodowym Funduszem Walutowym, Grupą Banku Światowego i Instytutem Stabilności Finansowej4.

Członkowie Komitetu zalecają wzmocnienie globalnego kapitału i płynności. Dążą oni, aby podnosić jakość oraz przejrzystość posiadanych kapitałów. To ma zagwarantować, że system bankowy będzie bardziej wytrzymały na kryzysy finansowe i gospodarcze. Komitet zachęca do zwiększenia wymogów kapitałowych z tytułu ryzyka kredytowego powstającego na podstawie transakcji instrumentami pochodnymi, papierami wartościowymi, a także z prowadzonej działalności finansowej. Uważa, że należy dokonywać nadzoru oceny adekwatności ryzyka płynności banku, zarządzania i poziomu płynności. Sugeruje, aby bardziej efektywnie współpracowały ze sobą organy nadzoru i banki w celu utrzymania stabilności systemu bankowego.

Europejskie regulacje funkcjonowania banków dążą do ustanawiana reguł i zasad regulujących działanie instytucji przyjmujących depozyty oraz udzielających kredytów w ramach jednej licencji bankowej. Licencja bankowa udzielona w jednym państwie Unii Europejskiej będzie obowiązywać we wszystkich krajach należących do UE.

Głównym celam, kolejnych aktów prawnych przygotowanych przez Radę Wspólnot Europejskich, jest, z jednej strony, zapewnienie warunków do realizacji zasady swobody przepływu kapitału przejawiającej się w dopuszczaniu do świadczenia usług na podstawie jednego zezwolenia we wszystkich krajach członkowskich oraz, z drugiej strony, świadczenia usług ponadgranicznych przy zachowaniu jednolitych zasad: dla instytucji świadczących i nadzoru nad świadczeniem tych usług.5

Komitet Bazylejski kładzie nacisk na następujące obszary zarządzania ryzykiem płynności: system zarządzania płynnością i nadzór władz banku, zasady polityki płynności, metodologia pomiaru płynności, plany zarządzania płynnością finansową (z uwzględnieniem waluty płynności), kontrola wewnętrzna i nadzorcza, dyscyplina informacyjna (nadzorcza i rynkowa). Specyficzny charakter ryzyka płynności i różnorodność podmiotów, do jakich stosują się wytyczne powoduje, że Komitet Bazylejski sugeruje wprowadzenie elastycznych rozwiązań regulacyjnych.6

Bank powinien mieć zdrowe procedury identyfikacji, pomiaru, monitorowania i kontrolowania ryzyka płynności. Procedury te powinny zawierać zwarty system całościowego przewidywania przepływów pieniężnych wynikających z aktywów, pasywów i pozycji pozabilansowych dla odpowiednich horyzontów czasowych. Bank powinien zdefiniować i zidentyfikować ryzyko płynności, na jakie jest narażony, dla wszystkich podmiotów prawnych, filii i oddziałów pod jurysdykcjami, w których działa. Zapotrzebowanie ...

Artykuł jest płatny. Aby uzyskać dostęp można:

  • zalogować się na swoje konto, jeśli wcześniej dokonano zakupu (w tym prenumeraty),
  • wykupić dostęp do pojedynczego artykułu: SMS, cena 5 zł netto (6,15 zł brutto) - kup artykuł
  • wykupić dostęp do całego wydania pisma, w którym jest ten artykuł: SMS, cena 19 zł netto (23,37 zł brutto) - kup całe wydanie,
  • zaprenumerować pismo, aby uzyskać dostęp do wydań bieżących i wszystkich archiwalnych: wejdź na aleBank.pl/sklep.

Uwaga:

  • zalogowanym użytkownikom, podczas wpisywania kodu, zakup zostanie przypisany i zapamiętany do wykorzystania w przyszłości,
  • wpisanie kodu bez zalogowania spowoduje przyznanie uprawnień dostępu do artykułu/wydania na 24 godziny (lub krócej w przypadku wyczyszczenia plików Cookies).

Komunikat dla uczestników Programu Wiedza online:

  • bezpłatny dostęp do artykułu wymaga zalogowania się na konto typu BANKOWIEC, STUDENT lub NAUCZYCIEL AKADEMICKI

Udostępnij artykuł: