Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem bardziej ryzykowne, analiza BIK i Otodom

Inwestycje / Nieruchomości

prof. Waldemar Rogowski, Biuro Informacji Kredytowej / BIK

Eksperci BIK i Otodom zbadali, jakie ryzyko towarzyszy lewarowaniu inwestycji mieszkaniowej kredytem bankowym, zwłaszcza w okresie trwającej pandemii, gdy maleje popyt na wynajem, a czynsze z najmu z miesiąca na miesiąc spadają.

Waldemar Rogowski: W przypadku inwestycji pod wynajem, ryzyko dotyczy zarówno finansowania aktywa kredytem, któremu towarzyszy środowisko zmian wysokości stóp procentowych, a także (...) braku uzyskiwania korzyści z wynajmu @grupabik

Mniej wynajmujących studentów, imigrantów, turystów, biznesmenów

W ostatnich miesiącach popyt na wynajem długoterminowy znacząco zmalał w wyniku braku studentów (studia on-line), odpływu pracowników z zagranicy (wyjazd z Polski) oraz praktycznie wstrzymania wyjazdów biznesowych (przejście na pracę zdalną).

Fakt spadku popytu na rynku wynajmu w wyniku pandemii potwierdza Jarosław Krawczyk, ekspert z portalu Otodom.

– Zachwiane zostały proporcje popytu i podaży. Z jednej strony do swoich domów wrócili studenci i pracownicy zagraniczni, zwalniając dotychczas zajmowane mieszkania. Nie ma też turystów, którzy korzystali z najmu krótkoterminowego, z lokali wynajmowanych na doby, powszechnych dziś na rynku.

Mniejszy popyt zderzył się z większym wyborem dostępnych mieszkań na wynajem, co skutkuje obniżeniem oczekiwań właścicieli odnośnie kwoty za wynajem. Wolą oni wynająć mieszkania taniej niż utrzymywać puste lokale, które przecież wciąż generują koszty utrzymania, a jeśli zostały kupione na kredyt – wymagają spłacania kolejnych rat – mówi ekspert Otodom.

Czytaj także: Jakie perspektywy dla inwestujących w mieszkania na wynajem?

Wahania cen najmu mieszkań zdarzały się regularnie. Od dawna jednak nie było miesiąca, w którym we wszystkich miastach obserwowaliśmy spadki. W kwietniu ceny najmniej spadły w Katowicach (o 1,6%),
a najbardziej w Warszawie – aż o 7,2% – podsumowuje Jarosław Krawczyk z portalu Otodom.

Trudniej dostępny kredyt może podtrzymać popyt ze strony wynajmujących

Argumenty przemawiające na korzyść właścicieli nieruchomości oraz potwierdzenie słuszności decyzji o długoterminowej inwestycji w mieszkania na wynajem, wskazuje główny analityk BIK, prof. Waldemar Rogowski, który ocenia obecną sytuację również pod kątem dostępności kredytów:

– Wymagania banków w zakresie udzielania nowych kredytów, czyli wyższy wkład własny, spadek akceptowalnego wskaźnika LtV, wzrost akceptowalnego poziomu scoringowego określającego wiarygodność kredytową, spadek akceptowalnego wskaźnika DtI, przekładają się na mniejszą dostępność kredytu, szczególnie wśród osób młodych. Osoby te przy braku możliwości uzyskania kredytu bankowego zdecydują się na wynajmowanie nieruchomości.

Ile osób dotyka dziś zmiana cen najmu i jaka jest skala inwestycji w nieruchomości, można oceniać na podstawie analiz, jakie przygotowują analitycy BIK w oparciu o największą w kraju bazę informacji na temat kredytów, zaciąganych przez ponad 15 milionów dorosłych Polaków.

Krajobraz kredytów hipotecznych w Polsce

Na 31 maja 2020 r. 2,545 mln czynnych kredytów mieszkaniowych posiadało 4,041 mln Polaków. Łączna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosiła 477,585 mld zł. W strukturze kredytobiorców wyróżnić można takich, którzy mają więcej niż 2 kredyty mieszkaniowe do spłaty:

  • więcej niż dwa ma 54 486 osób (1,3% ogółu kredytobiorców) w tym:
  • trzy kredyty posiada 44 918 osób;
  • cztery kredyty ma 7 045 osób;
  • pięć i więcej kredytów jest u 2 523 osób.

Kwota kredytów mieszkaniowych do spłaty przez osoby z trzema i więcej kredytami mieszkaniowymi na 31 maja 2020 r. wynosi 22,24 mld zł i stanowi 4,66% łącznego zadłużenia z tytułu wszystkich kredytów mieszkaniowych.

W Warszawie najwięcej posiadaczy kilku kredytów

Około 13% kredytobiorców posiadających więcej niż dwa kredyty to mieszkańcy Warszawy. Ich udział w kwocie do spłaty wynosi aż 21,7%, co wiąże się z koniecznością zaciągnięcia wyższego kredytu z uwagi na najwyższe ceny nieruchomości w Warszawie. Zatem tu szczególnie zwrot z inwestycji przekłada się na wysokość pobieranego czynszu, który w okresie pandemii spadł najbardziej.

Drugim miastem, gdzie znaczną rolę odgrywają wynajmy na cele biznesowe i studenckie, jest Wrocław, a następnie Kraków, w którym duże znaczenie ma wynajem krótkoterminowy, wyhamowany ze względu na ograniczenie ruchu turystycznego.

Słabość kondohoteli

Jednocześnie trzeba nadmienić, że nie zawsze inwestycja jest realizowana w miejscu zamieszkania kredytobiorcy. Dlatego część inwestorów z dużych miast kupuje nieruchomości inwestycyjne w kurortach górskich lub nadmorskich, często w formule kondohoteli, aparthoteli.

Ten rodzaj inwestycji opiera się na korzyściach pozyskiwanych z najmu sezonowego przez operatora nieruchomości, a znaczna część czynszu z najmu trafia do kieszeni inwestorów. Koszt m2 jest zatem istotnie wyższy od kosztu metra kwadratowego kupowanego indywidualnie od dewelopera.

W obecnej sytuacji zwrot z takiej inwestycji jest bliski zeru zwłaszcza, że zmienia się podejście Polaków do doboru miejsc noclegowych. Zamiast dużych hoteli, rezerwują wypoczynek w domkach położonych z dala od skupisk ludzkich.

– Należy pamiętać, że w przypadku inwestycji pod wynajem, ryzyko dotyczy zarówno finansowania aktywa kredytem, któremu towarzyszy środowisko zmian wysokości stóp procentowych, a także ryzyko walutowe w przypadku kredytów walutowych, jak i braku uzyskiwania korzyści z wynajmu, w obecnej sytuacji spadku popytu i cen najmu, a w związku z tym zagrożonych dochodów na spłatę zaciągniętego kredytu, którym finansowany był zakup inwestycji – tłumaczy główny analityk BIK.

Udostępnij artykuł: