Inwestycje w mieszkania na wynajem: kryzys im nie straszny?

Inwestycje / Nieruchomości

Dwie osoby podpisujące umowę najmu mieszkania
Fot. stock.adobe.com/Andrey Popov

Sektor wynajmu mieszkań miał się relatywnie dobrze w trakcie ostatniego kryzysu. Powód był prosty. Gdy banki zakręciły kurki z kredytami, przybyło lokatorów chętnych na najem mieszkań – wynika z danych zebranych przez HRE Investments. To dobra wiadomość dla wszystkich, którzy w mieszkania inwestują w sposób długoterminowy, a nie spekulacyjny.

Gdy #banki zakręciły kurki z kredytami, przybyło lokatorów chętnych na #najem mieszkań #wynajem #mieszkania #HRE

Ostatni kryzys, którego symbolicznym początkiem był upadek banku inwestycyjnego Lehman Brothers (wrzesień 2008 roku), niesie za sobą ważną lekcję dla inwestorów. Choć doszło do wyraźnego spadku cen nieruchomości w bardzo wielu krajach, to osoby, które podchodziły do inwestowania w sposób zachowawczy, mogły przejść ten kryzys suchą stopą. To potwierdza, że nieruchomości potrafią być defensywnymi aktywami szczególnie docenianymi w niepewnych czasach. 

Czytaj także: Mieszkania dały zarobić 10 razy więcej niż lokata. Lepsza tylko inwestycja w złoto >>>

Mniej kupujących, to więcej najemców

Okazuje się bowiem, że na przykład w wyniku załamania na rynku kredytów w Stanach doszło do wyraźnego spadku cen domów, ale czynsze najmu wrosły. W latach 2007 – 2011 ceny domów w największych miastach spadły bowiem o prawie 23%, a czynsze wynajmu, nie zważając na zawirowania rynkowe, statecznie rosły – łącznie o ponad 8%. Powód? Gdy banki zakręcają kurki z kredytami, a na rynku pracy sytuacja się pogarsza, to dla coraz większego grona osób właśnie najem staje się rozwiązaniem pierwszego wyboru. I tak we wspomnianym okresie liczba wynajmowanych nieruchomości wzrosła w USA z 36 milionów do prawie 43 milionów.

Sytuacja na rynku nieruchomości w USA
Źródło: HRE

Rynek najmu w trzy lata niemal się podwoił

W Polsce aż tak obszerne dane nie są niestety dostępne. Nie zmienia to jednak faktu, że na przykład Eurostat w interesujących nas latach pokazywał bardzo duży wzrost liczby najemców. Jeszcze w 2009 roku z najmu na zasadach rynkowych korzystało tylko 2,2% Polaków, ale już w trzy lata później było to prawie dwa razy więcej (4% społeczeństwa). 

Najem na zasadach rynkowych w Polsce
Źródło: HRE

Warto przy tym podkreślić też relatywną stabilność poziomu czynszów zarówno w okresie wzrostów – przed kryzysem, jak i spadków w jego trakcie. I tak na przykład w Warszawie ostatnie spowolnienia na rynku mieszkaniowym możemy łączyć z chwilowym 10-15-proc. spadkiem czynszów wynajmu mieszkań, który zaczął się  po tej korekcie mieliśmy do czynienia z sezonowymi podwyżkami czynszów, a mniej więcej pod koniec 2012 roku wrócił wyraźny trend wzrostowy – wynika z danych banku centralnego. 

Ceny mieszkań w Warszawie
Źródło: HRE

Czytaj także: Inwestycje w nieruchomości wygrywają z inflacją czy jest lepszy sposób na pomnażanie oszczędności?

Dla porównania w wyniku ostatniego spowolnienia średnia wartość stołecznego mieszkania spadła ze szczytowego poziomu pod koniec 2007 roku o około 20%, a spadki trwały prawie 6 lat (do połowy 2013 roku) – wynika z indeksu hedonicznego, w którym bank centralny uwzględnia nie tylko ceny transakcyjne, ale też jakość sprzedawanych lokali. Czynsze w okresie kryzysowym spadały w mniejszym zakresie i znacznie szybciej zaczęły rosnąć niż ceny mieszkań. Tak przynajmniej wynika z krótkiej kilkunastoletniej historii danych zbieranych przez rodzimy bank centralny.

Nie przesadzaj z kredytem

Oczywiście wspomniane mechanizmy mogą cieszyć inwestorów długoterminowych. Gorzej jest z osobami, które kupują mieszkania z nadmiernym wykorzystaniem kredytu hipotecznego w sposób spekulacyjny – krótkoterminowy. Nawet w czasie kryzysu dobra kondycja rynku najmu nie chroni przed spadkami cen mieszkań. Jeśli więc ktoś w niespokojnych czasach będzie zmuszony zrezygnować ze stabilnych dochodów z wynajmu i zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości, to może otrzymać za mieszkanie mniej niż na nie wydał. Między innymi dlatego inwestowanie w lokale na wynajem jest w miarę bezpieczne jedynie bez nadmiernego korzystania z kredytów hipotecznych i przy założeniu inwestycji co najmniej na 5 lat.

Kryzys kryzysowi nierówny

Dla porządku należy też dodać, że dostępne dane pokazują, że w historii USA jeden kryzys był na tyle druzgocący w skutkach, że źle wspominają go nawet właściciele mieszkań na wynajem. Był to wielki kryzys lat 30-tych. Wtedy w latach 1929-1933 ceny mieszkań spadły o ponad 30%, a fatalna sytuacja finansowa gospodarstw domowych (ponad 30% bezrobocia, podobny spadek dochodów rozporządzalnych i spadek produkcji przemysłowej o połowę) doprowadził również do spadku poziomu czynszów w badanym okresie o 35% – wynika z danych rezerwy federalnej i indeksu Case Shiller. W obu przypadkach mówimy o danych w ujęciu nominalnym, a więc bez korekty o indeksy zmian cen (w tamtym czasie mieliśmy w USA do czynienia z deflacją).

Źródło: HRE Investments
Udostępnij artykuł: