Kraj: Powierzchnie komercyjne szansą dla samorządów

EDS 2009/01-03 (styczeń - marzec 2009)

Deweloperzy zajmujący się powierzchniami komercyjnymi mogą zaliczyć ub. rok do kolejnych udanych. Popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe w minionym roku był bardzo silny, pomimo coraz częściej pojawiającego się słowa kryzys. Euro 2012, perspektywy rozbudowy dróg i lotnisk podnoszą chęć inwestowania w Polsce, co powoduje, że rynek nieruchomości biurowych staje się bardzo atrakcyjny.

Bogdan Sadecki

Koniec 2008 r. okazał się gorszy dla światowej gospodarki, niż przewidywały to prognozy. Państwa zachodnioeuropejskie gwałtownie wstrzymują zamówienia i inwestycje, przez co na tej recesji traci rynek nieruchomości. Rynek inwestycji w nieruchomości okazał się bardzo wrażliwy na skutki kryzysu kredytowego. Według szacunków ekspertów obecny 2009 r. nie przyniesie drastycznych zmian na tym rynku. W branży w znacznie bardziej komfortowej sytuacji są deweloperzy komercyjni niż inwestorzy mieszkaniowi.

Powierzchnie magazynowe

Spowolnienie gospodarcze na świecie oraz powszechnie panująca niepewność co do dalszego rozwoju wypadków wpłynęły i wpływają na decyzje inwestorów. Spowolnienie spowodowało także zmiany na rynku powierzchni magazynowych w Polsce. W minionym roku popyt utrzymywał się na wysokim poziomie, ale z powodu ostrożnego podejścia deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, na przykład najemcy od razu odczuli wzrost czynszów za wynajem. Rosnące koszty inwestycji mają przełożenie na wyższe stawki za wynajem powierzchni.

eds.2009.1(08).wykres.16.a.400x.Nowe inwestycje są przesunięte w czasie, a firmy budujące centra logistyczne koncentrują się na dokończeniu rozpoczętych budów. 550 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej powstaje w największych polskich aglomeracjach. Łącznie z obiektami, których budowa jest dopiero planowana, na rynek może trafić ponad 1,1 mln mkw. (wg Cushman & Wakefield). Pod koniec 2008 r. łączne zasoby powierzchni magazynowych w Polsce wyniosły 5,1 mln mkw., co dało wzrost o 34 proc. w porównaniu do 2007 r. Najwięcej nowych powierzchni tego typu powstało w okolicach Warszawy (Ożarów, Pruszków, Błonie, Janki) i w centralnej Polsce (Piotrków Trybunalski, Łódź, Stryków) oraz we Wrocławiu. Spadek zanotowano na Górnym Śląsku (wolumenu zawartych transakcji): 244 tys. mkw. w 2008 r. w porównaniu do 358 tys. mkw. w 2007 r.).

eds.2009.1(08).wykres.17.a.400xDeweloperzy nie rozpoczynali nowych inwestycji w ostatnim kwartale 2008 r., tylko kontynuowali te już rozpoczęte. Zanotowano spadek powierzchni w budowie o 120 tys. mkw. w porównaniu z trzecim kwartałem 2008 r.

Rynek powierzchni magazynowych jest skonsolidowany. Potentaci, firmy: ProLogis, Panattoni (działa dopiero cztery lata) oraz Segro – mają łącznie 55 proc. podaży (ProLogis 34 proc., Panattoni 14 proc., Segro 7 proc.).

eds.2009.1(08).wykres.17.b.400x.W minionym roku pojawiły się nowe rejony godne zainteresowania z punktu widzenia powierzchni magazynowych, takie jak Toruń (Crystal Park), Szczecin (ProLogis Park Szczecin – magazyny o powierzchni 42 000 mkw.) oraz Lublin (Panattoni Park Lublin – projekt).

Największe zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową jest generowane przez firmy z branży logistycznej, to one od kilku lat zawierają najwięcej spośród wszystkich transakcji najmu powierzchni magazynowych. Na drugim miejscu znajdują się sieci sklepów, a w następnej kolejności firmy z branży spożywczej.

Pojęcia:

Magazyn handlowy – wolnostojący, wielkopowierzchniowy obiekt handlowy typowy dla sieci meblowych, RTV/AGD oraz artykułów budowlanych i wyposażenia wnętrz.

Centrum handlowe – nowoczesny obiekt handlowy o powierzchni wynajmu brutto powyżej 5000 mkw. powierzchni handlowej z ponad 10 sklepami (zarządzany przez jeden podmiot).

Klasyfikacja wg trzech generacji:

  • Centrum handlowe I generacji: hipermarket (40-50 proc. powierzchni najmu) z małą galerią handlową (uzupełnienie oferty);
  • II generacja: hipermarket z większą galerią handlową zajmującą około 70 proc. powierzchni najmu całego obiektu,
  • III generacja: większa galeria handlowa, elementy rozrywki, ograniczony udział operatora spożywczego.

Park handlowy to kompleks handlowy zlokalizowany na obrzeżach miasta z minimum dwoma średnio- i wielkopowierzchniowymi najemcami.

Główna ulica handlowa to ulica w centrum miasta, gdzie jest dużo operatorów handlowych i duże natężenie ruchu pieszego.

Centrum wyprzedażowe – wyspecjalizowane centrum, w którym producenci i sieci handlowe sprzedają po obniżonych cenach końcówki serii swoich produktów i nadwyżki produkcyjne.

Powierzchnie biurowe

W związku z coraz mniejszą dostępnością kredytów część projektów biurowych planowanych przez deweloperów nie zostanie zrealizowana lub też ich realizacja będzie odsunięta w czasie.

Największymi przeszkodami w realizacji nowych inwestycji są:

  • problemy z uzyskaniem gwarancji bankowych;
  • wzrost wymaganego udziału kapitału własnego do 30-35 proc. (do września 2008 r. było to 20-25 proc.);
  • wzrost wymaganego współczynnika wynajęcia obiektu do 60-70 proc.;
  • rosnące dopłaty do aranżacji lokali dla najemców.

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynosi ponad 4,2 mln mkw. (wg Ernst & Young), z czego ponad 65 proc. powierzchni zlokalizowana jest w Warszawie. Specjaliści uważają, że nawet jeśli najbliższy rok nie przyniesie tak owocnych wyników, to sytuacja rynkowa będzie stosunkowo zadowalająca.

Dla dużych firm kryzysowy okres będzie jedynie sprawdzianem, a dla małych deweloperów będzie walką o przetrwanie. Realizowana przez deweloperów podaż na powierzchnie biurowe może jednak nie zaspokoić potrzeb na najbliższe 1,5-2 lata, co wpłynie na dalszy wzrost cen.

Ile z planowanych na lata 2011-2012 projektów doczeka się realizacji, stanowi obecnie dużą niewiadomą. Nikt nie przewidzi, jak obecny kryzys finansowy wpłynie na plany rozwojowe firm. Na rynku nieruchomości biurowych odczuwalne stało się pogorszenie sytuacji, co jest widoczne w wysokości stawek transakcyjnych czynszów. Poza ścisłymi centrami jest coraz większa podaż nowych i stosunkowo niedrogich biur, które cieszą się dużym zainteresowaniem.

Szacunki informują, że do końca 2010 r., całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce może osiągnąć poziom około 6,6 mln mkw.

eds.2009.1(08).wykres.18.a.400xPowierzchnie handlowe

Analizując powierzchnie handlowe, także coraz bardziej widoczne jest, że najemcy, wykorzystując hasło „kryzys na rynku”, stali się roszczeniowi wobec wynajmujących – żądają różnych dopłat.

Czynniki wpływające na atrakcyjność powierzchni biurowej w oczach najemców

  • Projekt architektoniczny – na ile istotny z punktu widzenia najemcy;
  • Lokalizacja – jakie tendencje: centrum czy obrzeża miasta;
  • Klasy biurowców – zdefiniowanie ich cech;
  • Rozwiązania ekologiczne energooszczędność, certyfikaty i ich wpływ na wartość nieruchomości;
  • Jakość materiałów – wpływ na postrzeganie budynku;
  • Wartość inteligentnych rozwiązań.

Popyt ze strony potencjalnych najemców jest stabilny, ale wkrótce może okazać się, że spotka barierę ograniczonej podaży powierzchni na rynku. Popyt na tzw. nowoczesną powierzchnię handlową w ubiegłym roku był wysoki, obrazuje to niska ilość pustostanów w centrach handlowych (0-3 proc.) oraz wysoki stopień wynajęcia projektów będących w budowie oraz planowanych.

eds.2009.1(8).foto.18.a.200x

Budowa magazynów w Goleniowie

W Polsce jest 8,4 mln mkw. nowoczesnych sklepów, a w najbliższych latach będzie przybywać po 800-900 tys. mkw. nowych sklepów rocznie. Centra handlowe stanowiły 73 proc. całkowitej podaży powierzchni równej 6,2 mln mkw., 18 proc. stanowiły magazyny handlowe, 7 proc. parki handlowe oraz 1 proc. centra wyprzedażowe. 43 proc. nowoczesnej powierzchni handlowej dostarczonej w 2008 r. zlokalizowane jest w miastach mających powyżej 200 tys. mieszkańców, w których średnie nasycenie osiągnęło poziom równy 616 mkw. na 1000 mieszkańców.

Największe nasycenie powierzchnią handlową ma Poznań, gdzie na tysiąc mieszkańców przypada 997 mkw. tego typu powierzchni, najwięcej spośród 17 największych polskich miast oraz aglomeracji.

Firma DTZ prognozuje przyrost nowej podaży w latach 2009-2011 na poziomie 800-900 tys. mkw. rocznie.

 

Udostępnij artykuł: