Kredyt hipoteczny, brać?

Kredyty / Nieruchomości

Model domu i mężczyzna trzymający plik pieniędzy
Fot. stock.adobe.com/gorynvd

Covid-19 i prawie zerowe stopy procentowe, a w tle recesja. Czy to dobry moment na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego? A jeśli tak, to jaką formułę kredytu wybrać i jaką przyjąć strategię jego spłaty? Odpowiedzi na te pytania szuka Karol Mórawski.

Karol Jerzy Mórawski: Planując przedterminowe rozliczenie z bankiem, lub przynajmniej nie wykluczając takiej opcji, kredytobiorca powinien także rozważyć skorzystanie z kredytu o racie malejącej #KredytMieszkaniowy

Otoczenie niskich stóp procentowych wydaje się być wymarzonym okresem na zaciąganie zobowiązań kredytowych. Profity z tego tytułu będą szczególnie istotne w przypadku zakupów ratalnych bądź niewysokich kredytów gotówkowych, bazujących na stałym oprocentowaniu.

Więcej znaków zapytania wokół kredytów mieszkaniowych

Sytuacja komplikuje się w odniesieniu do finansowania nieruchomości, gdzie zmienna wysokość rat w dalszym ciągu pozostaje standardem na polskim rynku.

Rekordowo niskie poziomy wskaźników referencyjnych, kluczowych dla ustalania oprocentowania zobowiązań kredytowych przez polskie banki, utrzymają się co najmniej do 2022 roku – twierdzą niektórzy eksperci.

Warto tu przypomnieć opinię dr Jakuba Borowskiego, głównego ekonomisty Credit Agricole Bank Polska.

Podczas zeszłotygodniowego webinarium poświęconego przychodom pozaodsetkowym instytucji finansowych sugerował on, że za taki scenariusz odpowiadać będą czynniki o charakterze politycznym, a konkretnie – kalendarz wyłaniania kolejnych członków Rady Polityki Pieniężnej oraz upływająca za trzy lata kadencja szefa NBP.

Aż do reelekcji Adama Glapińskiego lub wyłonienia jego następcy nie powinniśmy zatem liczyć na istotną zmianę stóp procentowych, zwłaszcza w obliczu niedawnych deklaracji ze strony banku centralnego, że nawet wprowadzenie ujemnych wskaźników nie będzie groziło krachem kredytowym na polskim rynku.

Zakupy ratalne bez ryzyka stopy procentowej

To, co dla banków stanowi coraz poważniejsze wyzwanie, przez kredytobiorców postrzegane jest jako szansa na znaczące obniżenie wydatków, związanych z zaciąganiem nowych zobowiązań.

Takie postrzeganie obecnych uwarunkowań jest w pełni uzasadnione w przypadku wszelkich kredytów i pożyczek, bazujących na stałej stopie procentowej, gdzie wskaźnik przyjęty przez bank w chwili zawierania umowy obowiązuje do spłaty ostatniej raty.

Ratalny zakup mebli, skutera czy laptopa w obecnych uwarunkowaniach może być zatem szczególnie atrakcyjny, choć z drugiej strony warto pamiętać, że wielu dostawców sprzętu codziennego użytku również przed wybuchem pandemii oferowało finansowanie z RRSO równą zero procent.

Z pewnością zasadne jest rozważenie kredytu konsumpcyjnego bądź gotówkowego, który w wielu przypadkach także będzie bazować na niezmiennych ratach.

Na upowszechnienie kredytów o stałej stopie poczekamy do przyszłego roku

Nieco inaczej przedstawia się sytuacja, gdy pozyskane finansowanie zamierzamy przeznaczyć na zakup nieruchomości.

Zdecydowana większość banków funkcjonujących na rodzimym rynku oprocentowanie tego typu zobowiązań ma charakter zmienny, a na wysokość poszczególnych rat istotny wpływ ma wysokość odpowiedniego wskaźnika referencyjnego, przypadająca na dzień spłaty.

Oferta kredytów stało stopowych, czyli o zagwarantowanej wysokości raty przez cały okres wymagalności lub jego istotną część (np. pierwsze pięć lat) występuje w polskich bankach w mniejszości.

Warto podkreślić, iż zmianę sytuacji zakłada znowelizowana w ubiegłym roku Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Zgodnie z tym dokumentem, do końca 2020 r. banki komercyjne powinny uzupełnić swą ofertę o produkty bazujące, przynajmniej okresowo, na stałej stopie procentowej.

Dodatkowe dwa lata na dostosowanie się do wymogów KNF otrzymali jedynie spółdzielcy.

Polska na szarym końcu w Europie

Nie należy też się spodziewać, że w obecnej sytuacji uzyskanie finansowania bazującego na stabilnym oprocentowaniu było zadaniem łatwym.

Badania, prowadzone przez Europejską Federację Kredytu Hipotecznego (EMF) obejmujące rok 2017, kiedy jeszcze nikt nie spodziewał się ani obecnego kryzysu, ani kolejnych obniżek wskaźników referencyjnych, plasowały Polskę na ostatnim miejscu wśród wszystkich państw Wspólnoty, jeśli chodzi o finansowanie stało stopowe. Dostępność takich produktów oszacowana została wówczas w granicach błędu statystycznego.

Tym bardziej nie ma powodu by twierdzić, by w obecnej, nieporównanie trudniejszej sytuacji banki były skłonne do przejęcia tak poważnego ryzyka w całości, przynajmniej do czasu wejścia w życie zmienionej Rekomendacji S.

Jakie wnioski płyną stąd dla potencjalnych kredytobiorców? Podpisując w obecnej sytuacji umowę, przewidującą zmianę wysokości rat w trakcie jej trwania należy zatem mieć na względzie możliwość istotnego wzrostu wskaźników referencyjnych w przyszłości, za czym automatycznie pójdzie w górę i kwota comiesięcznej spłaty.

Kiedy opłaca się ponieść ryzyko

Ryzyko sporego wzrostu uiszczanych comiesięcznie kwot na rzecz banku w bliższej lub dalszej przyszłości nie przekreśla jednak wszystkich korzyści, jakie wiążą się ze sfinansowania zakupu nieruchomości kredytem w obecnych uwarunkowaniach.

Prognozy wysuwanie przez część ekonomistów dają wszak podstawę twierdzić, iż na przestrzeni nadchodzących trzech lat wysokość rat powinna kształtować się na względnie stałym poziomie. W odniesieniu do tych kredytobiorców, którzy nabywają swoje pierwsze „M”, argument ten może mieć charakter decydujący.

Należy jednak pamiętać, iż w przypadku części młodych małżeństw to właśnie pierwsze lata stanowią czas najbardziej niepewny, związany choćby z krótkim stażem pracy czy też zatrudnieniem w oparciu o umowy na czas określony.

Po upływie pierwszych dwóch-trzech lat pozycja pracownika na rynku stabilizuje się, może też on liczyć na stosowne podwyżki i dodatki do wynagrodzenia, dzięki którym nawet zauważalny wzrost regularnego obciążenia domowego budżetu nie będzie stanowić dlań szczególnego problemu.

Należy też pamiętać, że wraz z wejściem w życie ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym zobowiązanie można spłacić przed terminem bez dodatkowych opłat i prowizji, o ile od jego zaciągnięcia upłynęły trzy lata.

Na tyle zaś, jak już wcześniej wspomniano, przewidywany jest minimalny okres utrzymywania się niskich stóp procentowych na polskim rynku.

A może raty malejące?

Planując przedterminowe rozliczenie z bankiem, lub przynajmniej nie wykluczając takiej opcji, kredytobiorca powinien także rozważyć skorzystanie z kredytu o racie malejącej.

Konstrukcja tego typu produktów zakłada, iż część kapitałowa raty pozostaje niezmienna przez cały okres wymagalności, w efekcie spłata kapitału następuje szybciej aniżeli w przypadku najczęściej spotykanych na polskim rynku kredytów, gdzie lwią część rat w pierwszych latach stanowią odsetki.

Skorzystanie z takiej opcji może się okazać szczególnie korzystne w obecnych uwarunkowaniach makroekonomicznych, nawet jeśli przedterminowa spłata nie wchodziłaby w grę.

Wybór zobowiązania o racie malejącej oznacza, że kwota pożyczona od banku zmniejsza się w szybszym tempie, zatem w momencie, gdy za klika lat dojdzie do wzrostu stóp procentowych, odsetki będą naliczane od znacząco niższej podstawy.

Ta zaleta kredytów o racie malejącej widoczna jest także w standardowych uwarunkowaniach, kiedy stopy procentowe w dniu zaciągnięcia utrzymują się na umiarkowanym poziomie, jednak wówczas czynnikiem limitującym pozostaje wyższa rata kredytu, wpływająca dodatkowo ujemnie na zdolność kredytową wnioskodawcy.

Wydaje się jednak, iż w obliczu dużego ryzyka wzrostu wskaźników referencyjnych, a co za tym idzie także i wysokości rat, w dającym się przewidzieć okresie rata malejąca staje się rozwiązaniem szczególnie wartym rozważenia.

Źródło: aleBank.pl
Udostępnij artykuł: