Kredyt na mieszkanie: w Niemczech: 50 tys. euro na 1,06 proc. – i mało chętnych

Niemcy wolą wynajmować od kogoś mieszkanie niż kupować je na własność - dlaczego?, wyjaśnia z Berlina Włodzimierz Korzycki

Ludzi w różnych krajach od lat nurtuje dylemat: najmować mieszkanie czy kupić i już być na swoim? W Polsce od lat kto może, wybiera ten drugi wariant. Niskie oprocentowanie kredytów sprzyja nabyciu własnych czterech ścian lub domku. A jak jest w Niemczech?

W Niemczech w pewnym sensie jest paradoksalnie. Choć to bogaty kraj i względnie łatwo pozyskać środki na własnościowe lokum (Eigentumswohnung), większość obywateli najmuje mieszkania. Według Raportu Deloitte Property Index, czyni tak 54,3 proc. To absolutny fenomen w skali europejskiej.

Niemiecka niechęć do posiadania mieszkania

Dość wysoki, ale znacznie niższy niż w Niemczech, wskaźnik najmu Raport Deloitte notuje w Danii – 34,4 proc. i Austrii – 30,2. Zaledwie od dwudziestu trzech do dwudziestu sześciu procent najemców jest jeszcze w Czechach, Wielkiej Brytanii, Irlandii, Belgii, Francji i Holandii (tu 26,5 proc.). W innych krajach, m.in. we Włoszech, na Łotwie, w Portugalii po kilkanaście procent. W Polsce, według Deloitte, tylko 15,3 proc. obywateli mieszka w najmowanych mieszkaniach.

Nad niemiecką specyfiką z zaciekawieniem i niedowierzaniem pochylają się tamtejsi eksperci. Michael Müller z firmy doradczej Real Estate & Construction Deloitte tak to opisał: „W większości krajów europejskich mieszkanie własnościowe do własnego użytku to przypadek normalny. Niemcy jak Europa długa i szeroka są wielkim wyjątkiem – i to mimo wielorakich możliwości finansowania, niskiego oprocentowania i generalnie dobrej sytuacji ekonomicznej większości obywateli”.

 

Są preferencyjne kredyty i atrakcyjne dopłaty

Faktycznie, wydawałoby się, że nic tylko brać kredyt i kupować lub budować. W Niemczech kilka lat po wojnie powstał państwowy bank udzielający niższych kredytów czy to na działalność gospodarczą czy własne lokum. Ta instytucja pod nazwą Bank Kredytów na Odbudowę, Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), ma w swej palecie wiele rodzajów wsparcia zróżnicowanych celów budowlanych.

Przykładowo na budowę nowego domu można dostać pożyczkę w wysokości 50.000 euro przy faktycznym oprocentowaniu rocznym 1,06 proc. na dziesięć lat. To o punkt procentowy mniej niż w bankach komercyjnych. Ponadto można dostać wsparcie na opłacenie rzeczoznawcy (do 4.000 euro).

Państwo popiera też budowę domu energooszczędnego lub przebudowę domu dla zaoszczędzenia energii. Na takie przedsięwzięcia można dostać kredyt 100.000 euro z oprocentowaniem około jednego procenta. Jeśli oszczędność energii jest duża, zależnie od klasy energooszczędności można dodatkowo uzyskać dopłatę 5, 10 lub 15 procent do spłacanych rat. Czyli przy stutysięcznym kredycie można zaoszczędzić przy ratach od 5.000 do 15.000 euro.

Zasiłek na dzieci dla kupujących mieszkania

W minionych miesiącach nie próżnowała koalicja CDU/CSU-SPD. Uchwaliła jako zachętę do kupna własnego mieszkania zasiłek dla dzieci, „Baukindergeld”. Wyniesie 1.200 euro rocznie na dziecko (2.400 euro na dwoje itd.), począwszy od stycznia tego roku i ma być wypłacany przez dziesięć lat rodzinom, które kupią mieszkanie i których dochód roczny nie przekracza 75.000 euro. To postanowienie musi jeszcze zatwierdzić parlament.

Samorządy też zachęcają do kupowania mieszkań lub domów

Chętnych do budowy lub kupna mieszkania albo domu wspierają też poszczególne kraje związkowe. Każdy ma własny katalog dla określonych grup. I tak Bawaria udziela młodym parom o dochodzie poniżej 5.000 euro na zakup domu kredytu 150.000 euro z preferencyjnym oprocentowaniem. Plus jednorazową subwencję 2.500 euro na dziecko.

Nadrenia Północna-Westfalia oferuje młodym rodzinom i osobom z niepełnosprawnościami, niezależnie od dochodów, tani kredyt na kupno mieszkania lub domu. Z kolei Nadrenia-Palatynat wspiera tanim kredytem na własne lokum rodziny, których dochód nie przekracza 60 proc. granicy dochodów określonej w ustawie jako uprawniającej do państwowego wsparcia.

Jest kilka przyczyn niskiego odsetka Niemców mieszkających w lokalach własnościowych w porównaniu z mieszkającymi lokalach najmowanych. Przede wszystkim najemca (Mieter) jest w Niemczech bardzo dobrze chroniony. Jeśli płaci, wynajemca (Vermieter) praktycznie nie może go usunąć. Chyba że sam chce zamieszkać w danym lokum. Mieszkania na wynajem (Mietwohnungen) są generalnie w dobrym stanie i panuje opinia, że „nie trzeba mieć własnościowego lokum, by przyzwoicie mieszkać”.

Ekspert z Federalnego Instytutu Badań nad Budownictwem, Miastami i Przestrzenią Alexander Schürt sięgnął do czasu po wojnie, by zgłębić źródła przywiązania Niemców do najmowania, a nie kupowania lokum. Wskazał, że w młodej wówczas i zniszczonej RFN masowo budowano mieszkania pod wynajem i ten styl i nawyki pozostały.

Wysokie koszty posiadania nieruchomości odstraszają

 Do kupowania mieszkania własnościowego albo budowania domu, mimo dobrych kredytów, zniechęcają jednak różne dodatkowe koszty. Np. wysoki podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer). W Bawarii wynosi 3,5 proc., a w Nadrenii Północnej-Westfalii nawet 6,5 proc. Koszty notarialne to 1,4 proc. wartości operacji, a przy kupnie wysokie prowizje maklerów. Podraża to zakup czy budowę nawet o kilkadziesiąt tysięcy euro.

 Niemcy są poza tym mniej mobilni. Zauważył to Ludwig Dorffmeister, ekspert ds. nieruchomości w monachijskim instytucie badań gospodarczych Ifo. Jak zauważył, np. Brytyjczycy mogą się przeprowadzać co dziesięć lat, „po prostu sprzedają swój dom i kupują nowy”.

 Czyli, Niemcy mają pieniądze i dobre kredyty, ale nie mają nawyku, by koniecznie mieć „Eigentumswohnung”. Bo „Mietwohnungen” też są dobre i da się mieszkać przyzwoicie. Choć czynsz to znaczna część budżetu każdego gospodarstwa domowego w Niemczech. Ale też większa elastyczność przy ewentualnej wyprowadzce. Coś za coś.