Kredyt ze stałą stopą na 5 lat – rozwiązanie dla młodych rodzin?

Kredyty

Michał Sapota, Fot. Heritage Real Estate

Z Michałem Sapotą, wiceprezesem zarządu Heritage Real Estate oraz współtwórcą HRE Think Tank, rozmawia Karol Jerzy Mórawski

#MichałSapota: Nie możemy sugerować, jakoby którakolwiek z form finansowania potrzeb mieszkaniowych była w pełni bezpieczna

Karol Mórawski: Komisja Nadzoru Finansowego zapowiedziała niedawno rychłe zakończenie prac nad znowelizowaną Rekomendacją S. Jedną z głównych zmian w tym dokumencie ma być zmotywowanie banków do oferowania kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej. Czym można uzasadnić takie stanowisko polskiego nadzoru?

Michał Sapota: Polski sektor bankowy dysponuje przeszło dwudziestoletnim doświadczeniem w udzielaniu kredytów mieszkaniowych. Przez te dwie dekady stopy procentowe kształtowały się na różnym poziomie, od wysokich po rekordowo niskie jak na polskie warunki, z którymi mamy do czynienia na przestrzeni ostatnich lat.

W tak odmiennych uwarunkowaniach makroekonomicznych portfele kredytów hipotecznych w polskich bankach zachowują się całkiem poprawnie, ich szkodowość jest bardzo niska na tle pozostałych segmentów rynku kredytowego.

Rekomendacja skłaniająca instytucje finansowe do oferowania produktów o stałej lub okresowo stałej stopie jest zatem podyktowana raczej chęcią ochrony konsumenta przed skutkami nagłych tąpnięć makroekonomicznych aniżeli potrzebą zapewnienia stabilności systemu finansowego.

Istotną przesłanką dla nadzoru były bez wątpienia dotkliwe doświadczenia związane z kredytami walutowymi po sławetnej decyzji Szwajcarskiego Banku Narodowego z 15 stycznia 2015 roku.

Czy wprowadzenie tej kategorii produktów na rynek polski nie wygeneruje nowych, nieznanych dotychczas ryzyk zarówno dla sektora bankowego, jak i samych klientów?

Ewentualne zagrożenia uzależnione będą od przyjętej formuły tego produktu. Innego rodzaju wyzwania generować będzie kredyt o stopie niezmiennej przez cały okres finansowania, inne problemy mogą się pojawić w przypadku oferty z zafiksowanym oprocentowaniem na okres pięciu czy dziesięciu lat.

W pierwszym przypadku będziemy mieć bez wątpienia z finansowaniem istotnie droższym aniżeli zmiennostopowe. Kluczowe jest pytanie, jak dużo klientów zdecyduje się zapłacić więcej jedynie za względny spokój podczas całego okresu spłaty.

Pamiętajmy, że w przypadku zaciągnięcia tego zobowiązania w otoczeniu wyjątkowo wysokich stóp procentowych formuła ta mogłaby się okazać najdroższą z możliwych, a jej opłacalność stawałaby wówczas pod znakiem zapytania.

Oczywiście, oferta taka byłaby też wyjątkowo ryzykowna dla kredytodawcy, nie sposób bowiem prognozować, co może wydarzyć się w gospodarce, w tym w szczególności na rynku mieszkaniowym oraz finansowym, na przestrzeni 25 czy 30 lat, bo na tyle zazwyczaj klienci zaciągają zobowiązania hipoteczne.

W przypadku produktów o okresowo zmiennym oprocentowaniu pojawia się z kolei pytanie o interwały pomiędzy kolejnymi korektami. Dość popularny w krajach zachodniej Europy, pięcioletni okres zafiksowanego oprocentowania wydaje się być w miarę bezpieczny dla obydwu stron.

Nie można jednak zapominać o tym, że ustalanie wysokości raty po tym czasie obywać się będzie w oparciu o czynniki makroekonomiczne, w tym wysokość stopy procentowej, przypadającej na dany moment, a konsekwencją tych wyliczeń będzie wysokość zobowiązania pobierana przez kolejnych pięć lat.

Jeśli ustalanie wysokości raty przypadnie na czas krótkotrwałego skoku stóp procentowych, wówczas rozwiązanie to może okazać się mniej korzystne dla klienta niż klasyczne finansowanie o oprocentowaniu uzależnionym od bieżących fluktuacji stóp.

Nie należy też zapominać o tym, że taki kredyt byłby najpewniej droższy od zobowiązania zmiennostopowego, choć różnica ta nie byłaby aż tak poważna jak w przypadku produktów z ratą zafiksowaną na cały czas spłaty.

Jaka grupa klientów najwięcej skorzystałaby na upowszechnieniu kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej na polskim rynku?

Intencją KNF jest w mojej opinii wprowadzenie bezpieczniejszego instrumentu dla przeciętnych, niezbyt zamożnych klientów, dla których zwiększenie stabilności płaconych rat przekłada się na gospodarowanie domowym budżetem. Dla gospodarstwa domowego uzyskującego przychody na poziomie średniej krajowej lub poniżej, każdy ruch skutkujący podwyżką miesięcznej kwoty do zapłaty skutkować może nawet problemami z dalszą spłatą.

W takiej sytuacji relatywnie niewielka opłata za utrzymanie oprocentowania na niezmienionym poziomie przez pierwszych pięć lat może być czynnikiem przesądzającym o wyborze właśnie tej opcji.

Pamiętajmy, że sporą część kredytów mieszkaniowych zaciągają osoby  rodziny de facto wchodzące w życie zawodowe. Można się spodziewać, iż na przestrzeni pięciu lat zdecydowana większość z nich awansuje bądź w inny sposób zwiększy uzyskiwane przychody, w konsekwencji ewentualny wzrost wysokości raty na kolejny okres może okazać się mniejszą uciążliwością aniżeli fluktuacje niedługo po podpisaniu umowy.

Taka rodzina może sobie łatwiej zaplanować finanse wiedząc, że w perspektywie 5 lat nie dojdzie do wzrostu obciążeń z tytułu kredytu niezależnie od tego co się wydarzy na na na na rynkach finansowych i co się będzie działo z gospodarką w skali makro.

Jak w takim razie powinno wyglądać odpowiedzialne wdrażanie nowego modelu finansowania w praktyce?

W pierwszej kolejności należy uwzględnić kredyty o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu jedynie jako uzupełnienie dotychczasowej oferty, a nie mechanizm w jakikolwiek sposób rekomendowany czy faworyzowany.

Jestem zdecydowanie przeciwny temu, żeby nadzór narzucał to rozwiązanie instytucjom finansowym jako konieczne. Niezmiernie istotna jest także edukacja klienta, jego przygotowanie na ewentualne fluktuacje oprocentowania po okresie zagwarantowanej raty.

Należy nie tylko uprzedzić klienta, że stopy się mogą zmieniać, ale również pokazać zależność pomiędzy abstrakcyjnymi dla wielu kredytobiorców decyzjami Rady Polityki Pieniężnej a możliwym wzrostem wysokości rat do zapłaty. Dzięki temu potencjalny kredytobiorca będzie w stanie właściwie oszacować ryzyko i podjąć decyzję optymalną z punktu widzenia jego sytuacji rodzinnej i finansowej.

Na pewno nie możemy sugerować, jakoby którakolwiek z form finansowania potrzeb mieszkaniowych była w pełni bezpieczna, albo tez z założenia stanowiła bardziej pożądane rozwiązanie, bez wcześniejszej oceny sytuacji każdego z klientów osobno.

Czytaj także: Czy kredyty ze stałą stopą procentową są zbyt ryzykowne dla banków?

Źródło: aleBank.pl
Udostępnij artykuł: