Nieruchomości – AMRON: Licytacja komornicza do uniknięcia dzięki Platformie Wspierania Kredytobiorców?

NBS 2018/09

Z Jakubem Kaczorem, koordynatorem Projektu Platforma Wsparcia Kredytobiorców, rozmawiał Robert Lidke, redaktor naczelny portalu aleBank.pl.

Na jakim etapie jest w tej chwili Platforma Wspierania Kredytobiorców?

Jesteśmy już gotowi do realizacji naszego celu, a jest nim pomoc kredytobiorcom hipotecznym z problemami z prawidłową obsługą kredytów hipotecznych, w sprzedaży ich nieruchomości w celu spłaty zaciągniętych kredytów. Mamy już pierwszych klientów, których sprawami zajmujemy się w tej chwili. Mamy też podpisane umowy z kilkoma instytucjami finansowymi, z kilkoma kolejnymi negocjujemy warunki współpracy. W przypadku tych pierwszych pojedynczych przypadków sami obsługujemy cały proces sprzedaży nieruchomości. Podpisaliśmy też umowy z 70 lokalnymi pośrednikami sprzedaży nieruchomości, którzy będą nas wspierać w poszukiwaniu nabywców nieruchomości stanowiących zabezpieczenie hipoteczne. Jednak w każdym przypadku obsługa kredytobiorcy i negocjacje z bankiem kredytującym będą obsługiwane przez specjalistów z Centrum AMRON. Uruchamiamy również stronę internetową będącą dla kredytobiorców bazą informacji o naszej działalności.

Dlaczego klienci mieliby korzystać z Platformy Wspierania Kredytobiorców?

– Za skorzystanie z naszej pomocy klient nic nie płaci. Przez 9 lat pracowałem w banku hipotecznym. Zajmowałem się sprawami związanymi z windykacją, przejmowaniem nieruchomości na rzecz banku, licytacjami komorniczymi, sprzedażą nieruchomości przejętych przez bank oraz pomocą w dobrowolnej sprzedaży nieruchomości przez kredytobiorców.

Spotykałem się często z klientami, którzy chcieli sprzedać nieruchomość, spłacić kredyt, pozbyć się zobowiązań, zamknąć ten rozdział w swoim życiu, ale nigdy wcześniej tego nie robili i nie mieli doświadczenia w tych sprawach. Często okazywało się, iż działali tak nieudolnie, że tylko marnowali swój czas i swoje pieniądze. Przez cały czas naliczały się bowiem odsetki karne, a bank, nie widząc szans na samodzielną sprzedaż nieruchomości przez klienta, przygotowywał się do egzekucji komorniczej. Spotkałem się z przypadkiem klienta, który przez pół roku próbował sprzedać swoją nieruchomość w sposób nieprzystający do dzisiejszych reguł świata ogłoszeń internetowych. I w dodatku próbował ją sprzedać za nierealnie zawyżoną cenę. W tym czasie według danych bazy Centrum AMRON średnie ceny nieruchomości w tym mieście wynosiły 5600 zł za m2, a klient chciał osiągnąć powyżej 7000 zł za m2. Oczywiście nie było zainteresowania. Stracił pół roku. W tym czasie naliczane były karne odsetki, co tylko powiększało kwotę jego kredytu, a bank się przygotowywał do egzekucji z nieruchomości.

Kredytobiorcom hipotecznym borykającymi się z problemami w spłacie swoich zobowiązań oferujemy kompleksowe wsparcie w rozwiązaniu problemu: rozmowy z bankiem – wierzycielem, ustalenie zasad spłaty kredytu ze środków ze sprzedaży i ewentualnych dalszych spłat pozostałej części kredytu, ustalenie ceny nieruchomości możliwej do uzyskania w sprzedaży na wolnym rynku, pomoc w załatwieniu wszelkich formalności związanych ze sprzedażą, w tym – z komornikiem, jeśli postępowanie egzekucyjne już się rozpoczęło i jest szansa na wstrzymanie tej procedury, profesjonalne wsparcie naszych pośredników w poszukiwaniach nabywcy, aż do aktu notarialnego i finalizacji formalności z bankiem. Jedynym warunkiem jest zgoda klienta, który musi być świadomy konsekwencji swojej decyzji – tu też służymy wsparciem, przeprowadzamy analizę sytuacji finansowej klienta i prezentujemy mu możliwe opcje.

Czym jednak różni się skorzystanie z waszej oferty od korzystania z ofert biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?

– Kiedy klient sam sprzedaje swoją nieruchomość, w 9 przypadkach na 10 na jego ogłoszenie odpowie pośrednik z propozycją współpracy, a jedną z pierwszych dyskutowanych kwestii będzie wysokość jego prowizji. Nie ma w tym nic złego, każda dobrze wykonana praca wymaga zapłaty, ale trzeba pamiętać, że klient może być w takiej sytuacji, że nie będzie go stać na prowizję.

Następnie klient udaje się do banku. Trafia na pracownika „frontowego”, który nie specjalizuje się w sprawach związanych z obsługą przeterminowanych wierzytelności. Odsyłany jest zatem do call center bądź działu windykacji w centrali banku. Po wielokrotnych próbach kontaktu i długotrwałym procesie negocjacji, klientowi często odechciewa się dalszego szukania porozumienia z bankiem. I nic dalej nie robi, pozostawiając sprawę samą sobie, aż w końcu pojawia się komornik.

Tymczasem w naszym programie rozmawiamy z każdym klientem. Ustalamy, jaka jest konkretnie jego sytuacja – nie tylko w kontekście kredytu hipotecznego, ale również pozostałych zobowiązań, które mogą w przyszłości utrudnić bądź zablokować możliwość sprzedaży. Analizując sytuację, informujemy go, jakie skutki dla niego może nieść licytacja komornicza oraz jak wygląda jej przebieg. Porównując możliwości dobrowolnej sprzedaży nieruchomości ze skutkami licytacji komorniczej, klient ma możliwości oceny swojej sytuacji i podjęcia świadomej decyzji, którą ścieżkę wybiera.

Chcemy też uświadomić klientom, jaka jest realna wartość ich nieruchomości, wynikająca z twardych danych z rynku, a nie z ich oczekiwań. W tym celu korzystamy z bazy Systemu AMRON, która umożliwi określenie wartości nieruchomości metodami statystycznymi. Wynik analizy statystycznej uzupełniamy o wartość określoną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. W efekcie dysponujemy dwiema niezależnymi wycenami. Do tego dochodzą transakcje porównawcze z systemu AMRON. Dzięki temu możemy pokazać klientowi, ile tak naprawdę warta jest jego nieruchomość na rynku.

Jak długo może trwać proces sprzedaży nieruchomości w ramach działań komorniczych?

– Znam przypadki, że do licytacji komorniczej dochodziło po roku od zlecenia jej komornikowi – i to jest bardzo krótki termin. Ale miałem też do czynienia z przypadkami, kiedy od momentu rozpoczęcia procedury komorniczej do licytacji dochodziło po 5–6 latach. Trzeba również pamiętać o tym, że po licytacji komorniczej pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie od razu trafiają do banku – komornik przeprowadza podział środków, do którego mogą dołączyć wszyscy wierzyciele. W efekcie ustalenie planu podziału może trwać nawet pół roku. Dopiero wtedy pieniądze wpływają do banku i w tym momencie może on podjąć decyzję, czy zakończyć egzekucję komorniczą czy nie, bo kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości może być niższa od wysokości zadłużenia klienta.

Wiele osób uważa, że jeśli proces dochodzenia wierzytelności przez bank trwa tak długo, to jest to dla nich korzystne. Bo cały czas mieszkają w swojej nieruchomości i pozornie nic się nie dzieje. Ale tak naprawdę jest to bardzo niekorzystna sytuacja dla klienta. Cały czas są naliczane karne odsetki. Obecnie wynoszą one 7% w skali roku. Kiedy w końcu dochodzi do egzekucji komorniczej, to często okazuje się, że sprzedana nieruchomość pokryła odsetki, a kapitał został spłacony tylko minimalnie czyli praktycznie jest do zwrotu prawie cały kredyt. I klienci nadal mają komornika na karku, zajmuje im ich pensje i inne wpływy trafiające na ich konta bankowe. Klienci nie mogą rozpocząć nowego życia i zaczynają szukać ratunku w upadłości konsumenckiej. A gdyby zareagowali odpowiednio wcześnie, mogliby uniknąć tych wszystkich problemów.

My chcemy, aby każdy klient miał pół roku na sprzedaż jego nieruchomości. Zakładamy, że przez sześć miesięcy uda się sprzedać mieszkanie w dużym czy średnim mieście w Polsce za zbliżoną do rynkowej cenę. Sprzedaż innych nieruchomości, czyli domów jednorodzinnych, gruntów rolnych czy nieruchomości komercyjnych może zająć do około jednego roku.

Wasze pośrednictwo może ułatwić zawarcie porozumienia klienta z bankiem w sprawie sprzedaży nieruchomości na proponowanych przez was zasadach?

– Mamy taką nadzieję, bowiem dla banku klient niespłacający kredytu jest problemem. Zaległości, które powstają w wyniku zaprzestania obsługiwania kredytu to dla banku bardzo duży koszt – musi on utrzymywać wtedy odpowiednie rezerwy, czyli zamraża kapitał, który w normalnej sytuacji mógłby pracować, np. w postaci kredytu. Dla banku zamknięcie takiego niespłacanego kredytu w ciągu pół roku czy roku jest bardziej korzystne, niż czekanie kilka lat na wpływy z licytacji komorniczej.

Jest też kwestia kwoty, jaką bank odzyska, zgadzając się na naszą pomoc klientowi. Sprzedając nieruchomość na rynku, można uzyskać minimum 80% jej rynkowej wartości. W przypadku sprzedaży nieruchomości na drugiej licytacji komorniczej, gdzie wystawiona jest za 66% wartości, jest nieco inaczej – najpierw pobierane jest wynagrodzenie komornika i koszty związane z przeprowadzonym postępowaniem, finalnie zatem do banku wpływa kwota odpowiadająca ok. 50% wartości nieruchomości.

Tak więc obie strony – klient i bank – wiele zyskają, korzystając z waszej pomocy.

– Ze względu na to, że współpracujemy z kilkudziesięcioma pośrednikami obrotu nieruchomościami w całym kraju, praktycznie w każdym powiecie, jesteśmy w stanie zapewnić dobrą obsługę klientowi z dowolnego miejsca w Polsce. Jeśli będzie on przekonany do sprzedaży nieruchomości przy naszej współpracy, to jesteśmy w stanie pomóc mu w negocjacjach w sprawie pozostałej do uregulowania kwoty, której nie udało się pokryć wpływami ze sprzedaży nieruchomości, czyli w zawarciu ugody z bankiem.

A skąd klient może mieć pewność, że będziecie działali w jego interesie, a nie w interesie banku?

 – Nie jesteśmy strukturalnie i personalnie powiązani z żadnym bankiem. Nasze działanie wpisuje się w działalność edukacyjną Związku Banków Polskich oraz inicjatyw podejmowanych na rzecz klientów banków oraz poprawy wizerunku sektora bankowego.

Zatrudniamy specjalistów zajmujących się rynkiem nieruchomości. Z naszych pierwszych kontaktów z klientami wynika, że taka instytucja, która będzie w pewnym sensie mediatorem, a jednocześnie „tłumaczem” między bankiem a klientem, jest potrzebna. Często klienci nie rozumieją decyzji banków, a banki nie rozumieją tego, co klient chciałby zrobić. Bardzo często również działania jednej i drugiej strony są nierealistyczne.

Na przykład bank wzywa kogoś do spłaty całego zadłużenia w ciągu 30 dni, a przecież wiadomo, że jest to kwestia typowo proceduralna, mająca na celu spełnienie wymogu informacyjnego. Tymczasem klient po otrzymaniu tego wezwania dochodzi do wniosku, że jego poprzednie kontakty zakończyły się niepowodzeniem. My tłumaczymy mu, że musi co miesiąc otrzymywać tego typu monity, bo tego wymaga prawo, a jednocześnie wciąż możliwe jest porozumienie z bankiem. To jest kwestia kompromisu. Każda ze stron musi nieco ustąpić.

Możemy bankowi, pokazując operat szacunkowy, uświadomić, że lepiej jest się dogadać z klientem i odzyskać znaczącą część należności, niż czekać na licytację komorniczą i zadowolić się znacznie niższą kwotą. Czyli bank powinien pozwolić klientowi na dobrowolną sprzedaż nieruchomości.

A co w przypadku, gdy pracownicy platformy określą wartość nieruchomości klienta, nawet znajdą kupującego jego nieruchomość, a on odstąpi od umowy z wami i sprzeda nieruchomość komuś innemu, być może za wyższą kwotę, a jednocześnie nie będzie miał wobec was żadnych zobowiązań?

– Klient nic nie płaci za nasze usługi, może się wycofać bez konsekwencji finansowych nawet w czasie podpisywania aktu notarialnego.

Co jest ważne, klient dobrowolnie uczestniczy w całym procesie sprzedaży nieruchomości. Ma kontakt z potencjalnymi nabywcami i widzi ich reakcje podczas oglądania nieruchomości, ma wpływ na finalną cenę sprzedaży i warunki wydania nieruchomości. Cały proces sprzedaży nie może odbyć się bez współpracy z nim. To klient ma prawo wyboru osoby kupującej jego zadłużone mieszkanie czy dom. My możemy pomóc, doradzić, przygotować ofertę i dopilnować formalnych kwestii, ale ostatecznie to klient staje do aktu i sprzedaje nieruchomość, nikt inny.

Kontakt
Jakub Kaczor Koordynator
Projektu Platforma Wsparcia Kredytobiorców
jakub.kaczor@amron.pl
tel. 22 463 47 67
kom. +48 723 723 796

Udostępnij artykuł: