Nowy trend na rynku nieruchomości – luksus w starych murach

Finanse i gospodarka

Połączenie starych murów i nowoczesnego standardu apartamentowego to rozwiązanie popularne na Zachodzie, a w Polsce wciąż rynkowa nisza.

Odrestaurowane kamienice, z luksusowymi apartamentami zyskują jednak coraz większe grono zwolenników – ocenia Lion’s Bank. Ceny tego typu nieruchomości bywają astronomiczne, bo koszty renowacji są znacznie wyższe niż budowy nowych obiektów.

Nowoczesny apartament w centrum miasta to rozwiązanie, które kojarzy się z ekskluzywnymi realizacjami deweloperskimi. Z kolei kamienica, choć ma swój urok, oznacza zwykle brak udogodnień takich, jak winda, basen czy sauna i często wiąże się z koniecznością parkowania samochodu na ulicy. Na rynku coraz częściej zaczynają się jednak pojawiać projekty, które łączą historyczne mury z nowoczesnym standardem apartamentowym. W większości wypadków są to perełki, które można znaleźć tylko w największych miastach, w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie czy Poznaniu – wynika z analizy Lion’s Banku.

Moda rodząca się od dekady

Nowoczesne apartamenty w centrum, a szczególnie te usytuowane w odrestaurowanych kamieniach, często wybierają osoby będące jednocześnie właścicielami podmiejskich rezydencji. Mieszkanie w centrum pozwala lepiej wykorzystać czas w tygodniu, a podmiejska rezydencja staje się wtedy weekendową ostoją. – W Polsce zamożni klienci poszukują takich ofert od niedawna. Rynek apartamentów w odrestaurowanych kamieniach liczy nie więcej niż 10 lat. Wciąż pozostajemy więc na wczesnym etapie jego rozwoju w porównaniu do takich miast, jak Wiedeń czy Paryż, gdzie liczba odrestaurowanych kamienic jest bez porównania większa niż np. w Warszawie. – ocenia Wojciech Kaźmierczyk, dyrektor zarządzający w Triforium, firmie, która specjalizuje się w tego typu inwestycjach.

Andrzej Kawalec, prezes innej firmy zajmującej się odrestaurowywaniem kamienic, Fenix Group, zwraca uwagę na zachęty podatkowe obowiązujące w Paryżu, które sprzyjają rewitalizacji starych budynków mieszkaniowych w tym mieście. W połowie lat sześćdziesiątych wprowadzono we Francji prawo pozwalające na odpisywanie od podatku części wydatków na modernizację mieszkań w zabytkowych budynkach. – W efekcie, o ile na początku lat 60.paryżanie unikali mieszkań w zaniedbanych kamienicach w centrum, gdzie często brakowało bieżącej wody, preferując – wtedy – dużo droższe mieszkania poza centrum, to dziś sytuacja się odwróciła i za apartament w kamienicy w centrum Paryża trzeba zapłacić pięć razy więcej niż za lokal o podobnej wielkości i standardzie położony na obrzeżach – tłumaczy Andrzej Kawalec. Jego zdaniem, analogiczną sytuację mamy w Warszawie – jeszcze 10 – 15 lat temu za nowe mieszkania na stołecznych Kabatach trzeba było zapłacić więcej niż za lokale w kamienicach w centrum miasta. Dziś jednak ta druga opcja jest już zazwyczaj wyraźnie droższa, chociaż nie jest to jeszcze skala dysproporcji cenowych obserwowanych w Paryżu czy w Londynie. Czas pokaże czy lokowanie pieniędzy w zrewitalizowanych kamienicach okaże się nad Wisłą zyskowną inwestycją.

Hobby czy biznes?

Mała liczba odrestaurowanych kamienic nad Wisłą jest głównie konsekwencją skomplikowania samego procesu inwestycyjnego oraz często zawiłej sytuacji prawnej nieruchomości w centrach miast(szczególnie w Warszawie objętej dekretem Bieruta). Złożoność procesu inwestycyjnego można zobrazować przykładem. Od momentu zakupu pustej działki, do oddania budynku mieszkalnego do użytkowania deweloper potrzebuje mniej więcej 2-3 lata.W przypadku rewitalizacji kamienic tylko od momentu zakupu roszczeń byłych właścicieli do zakończenia procesu przebudowy upływa minimum 5-6 lat – wynika z szacunków Wojciecha Kaźmierczyka. A wcześniej, zanim deweloper przystąpi do gruntownego remontu i modernizacji obiektu, musi uzyskać prawo do całej nieruchomości. To z kolei wymaga, aby wcześniej były właściciel odzyskał nieruchomość, a jak pokazuje doświadczenie tylko ten jeden etap może ciągnąć się latami. Przyjmując następnie, że deweloper kupi całą kamienicę, której nie obciążają żadne prawa osób trzecich, musi najczęściej wystąpić o warunki zabudowy (o ile nie obowiązuje na danym terenie plan miejscowy). Ten etap znowu może zając kilka lat. Co ciekawe, droga do uzyskania tej decyzji bywa najczęściej trudniejsza i bardziej czasochłonna niż uzgadnianie projektu remontu i modernizacji obiektu z konserwatorem zabytków. Same prace budowlane także są zdecydowanie bardziej czasochłonne niż budowa zwykłego budynku. – W przypadku inwestycji przy Mokotowskiej sama budowa garaży podziemnych i SPA zajęła dwa lata – przyznaje Wojciech Kaźmierczyk. Dla porównania w przypadku nowej inwestycji na pustej działce, wylewanie fundamentów i budowa poziomu garaży jest bez porównania prostszym zabiegiem tak, że czas zarezerwowany na ten etap prac nie przekracza zwykle jednego roku.

Wyższe koszty budowy

Ma to niestety odzwierciedlenie w kosztach budowy, które w przypadku inwestycji polegających na modernizacji starej kamienicy mogą być od 50% do nawet 100% wyższe niż koszty zbudowania wysokiej jakości budynku na pustej działce w podobnej okolicy. – Wbrew obiegowej opinii, w Polsce publicznymi funduszami na rewitalizację wspiera się głównie obiekty użyteczności publicznej. Na rewitalizację zabytkowych budynków mieszkalnych przeznacza się bardzo mało pieniędzy – zauważa Andrzej Kawalec.

Nie zmienia to jednak faktu, że w segmencie luksusowym możliwe do osiągnięcia zyski są wyższe niż w przypadku przeciętnego budynku mieszkalnego. – Jak pokazuje doświadczenie, proces odrestaurowywania kamienic nie jest zajęciem dla dużej firmy deweloperskiej. Niezbędny do poniesienia nakład pracy w przypadku inwestycji mieszczącej kilkanaście lokali, jest porównywalny do tego, jaki duża firma przeznacza nawet na kilka projektów – podkreśla Wojciech Kaźmierczyk.

Stare kamienice to nisza na rynku

Przykładem inwestycji polegających na gruntownej modernizacji historycznych murów są warszawskie projekty zlokalizowane przy ulicach: Hożej, Poznańskiej, Noakowskiego, Górnośląskiej czy Targowej. W każdej z tych inwestycji deweloper poddał gruntownej renowacji historyczne mury przywracając ich dawną świetność i wzbogacając budynek o nowoczesne rozwiązania. Rozpiętość cenowa oferty tej firmy jest spora. Najtańsze są lokale w kamienicy przy ulicy Targowej (blisko stacji drugiej linii metra). Ten praski budynek kryje 19 mieszkań o powierzchniach od 25 do 54 m kw. i wysokości 3,2 m. Do tego cena metra zawierająca się w widełkach od 7,5 do 9 tys. zł powoduje, że projekt ten jest bardziej przystępny cenowo.

Jednym z droższych projektów dostępnych obecnie w Warszawie jest zrewitalizowana XIX-wieczna kamienica przy ul. Hożej. Tu ceny transakcyjne zawierają się w widełkach od 12 do 16 tys. zł za metr. Z cennika tego wyłamują się tylko penthouse’y na najwyższych piętrach. W tym przypadku metr kosztuje około 30 tys. zł, czego powodem mogą być przynależne do lokali nawet ponad 100-metrowe tarasy. Budynek ma windę i garaż podziemny, a poza tym dokonano renowacji oryginalnej stolarki okiennej, okuć drzwiowych, kutych balustrad i cementowych kafli (na posadzkach). Istnieje też możliwość wyposażenia mieszkań w odtwarzane sztukaterie, piece kaflowe lub XIX-wieczne piece żeliwne.Najmniejsze lokale mają 22 m kw., a największe ponad 170 m kw. Wysokość apartamentów dochodzi do 3,5 m.

Basen i SPA w kamienicy

Kolejną wartą uwagi inwestycją jest modernizowana przez Triforium, ponad stuletnia kamienica przy ul. Mokotowskiej. W tym wypadku ciekawostką jest, że pomimo oczywistych trudności natury technicznej pod tą wiekową kamienicą udało się deweloperowi zbudować garaż podziemny (na 28 aut) i SPA z basenem, łaźnią i sauną. Cały projekt składa się z 26 apartamentów o powierzchni od 55do 170 m kw., które można łączyć. Wysokość lokali to 4 metry. Ceny zaczynają się od 1,3 mln, a kończą na 5 mln zł.Doświadczenie wspomniana grupa budowała na takich projektach jak „Flory 3” w Warszawie i Rezydencji Radziwiłłowskiej w Krakowie.

Renowacja, nadbudowa i budowa w jednym

W pobliżu Starego Miasta w Warszawie, w rejonie ulic Nowy Świat i Ordynacka, znaleźć można ciekawą inwestycję Kamienica Ordynacka. Deweloper odrestaurował zbudowany w 1912 roku budynek zachowując neoklasycystyczny styl. Klatki schodowe zostały odrestaurowane z wykorzystaniem materiałów najwyższej jakości takich jak: marmur, granit, oryginalne elementy mosiężne oraz drewniane portale windowe komponujące się z drzwiami do poszczególnychapartamentów. Deweloper ma też pozwolenie na nadbudowę kamienicy, dzięki czemu powstaną atrakcyjne penthouse’y. Ceny rozpoczynają się od 10 tys. zł za m kw., a kończą się w okolicach 30tys. zł za m kw.(dla najatrakcyjniejszego penthouse’u).

W Krakowie najlepszą lokalizacją jest Stare Miasto

W stolicy województwa małopolskiego jednym z podstawowych wyznaczników prestiżu jest bliskość Starego Miasta i Wawelu. Właśnie w tym rejonie trwają prace nad renowacją budynku, którego początki sięgają XVI wieku oraz dobudową nowoczesnej części apartamentowej. Do dyspozycji przyszłych właścicieli oddana zostanie strefa wellness, basen, sauny i studio fitness. Projekt zakłada m.in. stworzenie prywatnej sali kinowej i podziemnych sal klubowych dostępnych tylko dla mieszkańców.

W ofercie znaleźć można zarówno niewielkie – niespełna 30-metrowe lokale, jak i prawdziwe apartamenty, wśród których jeden nie bez kozery nazwany jest królewskim. Posiada ok. 600 m kw. powierzchni i znajduje się w miejscu dawnej kaplicy, której ściany zdobią polichromie małopolskiego artysty Jana Bukowskiego. Te pałacowe wnętrza tworzą unikalną powierzchnię mieszkalną na skalę europejską. Cena nieruchomości nie jest niestety informacją jawną, ale z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że jest to najdroższy nowy apartament, jaki można obecnie kupić w Polsce.

W Krakowie na uwagę zasługuje też Pałac Dunajewskiego. W tej kameralnej, odrestaurowanej kamienicy znajduje się 13 apartamentów i część z nich nadal czeka na nabywców. Atutów tego projektu jest wiele, ale na uwagę zasługują: zaplecze SPA z basenem, specjalne pomieszczenia, w których będzie można pracować z domu oraz piwnica do leżakowania wina w temperaturze 12 stopni Celsjusza.

Bartosz Turek,
Lion’s Bank

Udostępnij artykuł: