Odwrócony kredyt hipoteczny i ryzyko wizerunkowe banku

Mój plan emerytalny

Bolesław Meluch, Związek Banków Polskich / ZBP
Bolesław Meluch, ZBP

O przyczynach braku zainteresowania banków odwróconym kredytem hipotecznym w obecnych rozwiązaniach prawnych pisze Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich.

#BolesławMeluch: Brak rzetelnej informacji i odpowiedniej edukacji powoduje, iż żaden z banków w Polsce nie zdecydował się na przygotowanie oferty #OdwróconyKredytHipoteczny @uknf

Komisja Nadzoru Finansowego wskazuje w swojej mapie ryzyka dla firm inwestycyjnych[i], iż „Ryzyko utraty reputacji jest to ryzyko związane z negatywnym odbiorem wizerunku podmiotu przez klientów, kontrahentów, inwestorów, akcjonariuszy, nadzorców, regulatorów oraz opinię publiczną.”

W artykule Rzeczpospolitej „Rekompensata finansowa w celu ugodowego zakończenia sporu z klientem”[ii] wskazane jest, iż „Ryzyko wizerunkowe ma dla przedsiębiorców fundamentalne znaczenie, które przekłada się na wielkość realizowanych przychodów (sprzedaży). Długi spór z klientem powoduje ryzyko strat wizerunkowych przedsiębiorstwa, przekładające się na raczej bezpowrotną utratę możliwości posiadania relacji biznesowej z nim oraz na mniejsze prawdopodobieństwo korzystania z usług przedsiębiorcy. W takim znaczeniu działanie przedsiębiorcy ukierunkowane jest na zachowanie źródła przychodów w stanie nienaruszonym i ma swoje uzasadnienie biznesowe.”

Jak ważna jest reputacja?

Z kolei w raporcie rocznym Banku PKO BP[iii] z 2014 roku, w notach do skonsolidowanego sprawozdania finansowego odnoszących się do celów i zasad zarządzania ryzykiem wskazuje się, iż „Ryzyko reputacji rozumiane jest jako ryzyko pogorszenia reputacji wśród klientów, kontrahentów, inwestorów, organów nadzoru i kontroli oraz opinii publicznej, na skutek decyzji biznesowych, zdarzeń operacyjnych, przypadków braku zgodności lub innych zdarzeń. Celem zarządzania ryzykiem reputacji jest ochrona reputacji Grupy poprzez przeciwdziałanie występowaniu strat reputacyjnych oraz ograniczanie negatywnego wpływu zdarzeń wizerunkowych na reputację Grupy. Ryzyko reputacji jest to ryzyko związane z możliwością wystąpienia negatywnych odchyleń od zaplanowanego wyniku finansowego banku wskutek pogorszenia się wizerunku banku.”

Straty wizerunkowe wywoływane są przez zagrożenia mające wpływ na wizerunek danej społeczności. Z  jednej strony wpływ na wizerunek może być krótkotrwały, nie wywołujący napięć i niepokojów i nie wymagających podejmowania specjalnych działań naprawczych. A z drugiej strony mogą być to długoterminowe zagrożenia wymagające działań, aby ograniczyć negatywne skutki wizerunkowe.

W  analizie SWOT zagrożenia wizerunkowe określa się jako warunki prawne nie pozwalające na zwalczanie zagrożenia, szczególnie gdy nie należy oczekiwać na wsparcie ze strony administracji i brak jest możliwości uzyskania zewnętrznych środków finansowych na realizację produktów redukujących zagrożenie.

[i] https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/firmy_inwestycyjne_mapa_ryzyk_25315.pdf

[ii] https://www.rp.pl/Firma/305259984-Rekompensata-finansowa-w-celu-ugodowego-zakonczenia-sporu-z-klientem.html

[iii] http://www.raportroczny2014.pkobp.pl/pl/finanse/noty-do-skonsolidowanego-sprawozdania-finansowego/cele-zasady-zarzadzania-ryzykiem/64

Ostrożnie z odwróconym kredytem hipotecznym

Ten krótki wstęp do tematyki ryzyka wizerunkowego ma na celu wskazanie z jakim potencjalnie ryzykiem wizerunkowym mogą mieć do czynienia banki oferujące odwrócony kredyt hipoteczny. Ta ocena nie wynika z teoretycznych podstaw szacowania ryzyka reputacji, ale z faktów, wydarzeń, wypowiedzi, opinii i  komentarzy, które odnosiły się do bezpośrednio (jeżeli osoba je kreująca rozumiała złożoność tego instrumentu) lub pośrednio (jeżeli osoba je kreująca łączyła dwa różne instrumenty – kredytowy i  sprzedażowy) do odwróconego kredytu hipotecznego.

Należy także pamiętać, iż wprowadzone ustawą z 2014 r. przepisy o odwróconym kredycie hipotecznym, mające przede wszystkim na celu ochronę konsumenta nie zawsze przyjmowane były i są jako szansa dla starszych osób zwiększenia swojego budżetu.

Trzy dni przed przyjęciem tej ustawy pojawił się artykuł w tygodniku wSieci pt. „Groźna pułapka”, z  podtytułem „Miała być ratunkiem dla rosnącej rzeszy biednych emerytów. Może się okazać sposobem na przejęcie przez spekulantów setek tysięcy domów i mieszkań”.

Więcej zagrożeń niż korzyści?

Oczywiście artykuł pisany jest, i  dobrze, z punktu widzenia konsumenta. „Więcej zagrożeń niż korzyści Po pierwsze, do kwoty wypłaconego odwróconego kredytu zostaną doliczone odsetki. Nie wiadomo w jakiej wysokości, bo stopy procentowe będą się zmieniać. Dziś stopa referencyjna NBP, która jest podstawą ustalania oprocentowania kredytów hipotecznych, wynosi tylko 2 proc., jednak może wzrosnąć. Poza tym odsetki będą naliczane, dopóki kredytobiorca nie zwolni mieszkania, czyli innymi słowy nie umrze. Im dłużej będzie żyć, tym więcej będą musieli zapłacić spadkobiercy. Z symulacji, którą przeprowadziliśmy, wynika, że spadkobiercy 65-letniej kobiety, która w zamian za mieszkanie wycenione na 320 tys. zł dostała w  ciągu 20 lat od banku 104 tys. zł, będą musieli zapłacić ponad 210 tys. zł. Tylko z tytułu odsetek. Do tego bank może doliczyć koszty monitorowania stanu technicznego nieruchomości, jego wartości rynkowej itp.

– W efekcie może być tak, że bank wpłaci babci czy dziadkowi 30 proc. wartości mieszkania, a wnuczek, żeby je odzyskać, będzie musiał wpłacić 100 proc. jego wartości rynkowej albo nawet więcej – mówi senator PiS Grzegorz Bierecki.”

Nie wynikając w prawidłowość wyliczeń przykładu wypłacanego kredytu należy wskazać, iż media, świadomie, lub mniej świadomie, wprowadziły tzw. narrację o tym, że taki instrument może być niebezpieczny dla seniora, dla jego rodziny (spadkobierców) i w ogóle to banki tylko czyhają na możliwość przejęcie nieruchomości.

Z reguły nie komentowano faktu, iż beneficjent umowy ma prawo do pozostania w takiej nieruchomości do końca swoich dni, że zawsze może spłacić kredyt, że wartość kredytu i kosztów z nim związanych (w tym odsetek) nie powinna przekraczać 50% wartości nieruchomości.

Korzystano z wypowiedzi autorytetów finansowych, którzy wskazywali na zagrożenia, w tym związanych z wartością kredytu i odsetek do spłaty przez spadkobierców. Takie wypowiedzi, nie muszące świadczyć o złej woli, zdecydowanie nie przysparzają zwolenników korzystania z odwróconego kredytu hipotecznego. To zdecydowanie generuje ryzyko wizerunkowe.

Przejeść mieszkanie

W dalszej części tego artykułu autorka wskazuje na problem utrzymania się przez osobę starszą po ustaniu okresu kredytowania (zwykle może to mieć miejsce, gdy beneficjent żyje dłużej niż wskazuje średni okres dożycia GUS). ”Przejeść mieszkanie. Kolejnym problemem jest brak uregulowań, które zabezpieczałyby klientów banków, gdy ci dostaną już od banku wszystkie należące im się zgodnie z  umową pieniądze. Przypomnijmy, że projekt ustawy nie wprowadza żadnego limitu wieku (odwrócony kredyt hipoteczny może wziąć zarówno 60-latek, jak i 90-latek). Co więcej, bank może wypłacić im pieniądze jednorazowo albo w ratach. W projekcie ustawy nie ma jednak ani słowa o tym, z czego mają żyć seniorzy, którzy przejedli już swoje mieszkanie. Bank co prawda pozwoli im mieszkać dalej, ale z czego taki emeryt będzie płacił czynsz, robił niezbędne remonty czy nawet kupował jedzenie i leki? – Nie można wykluczyć, że starzy, samotni, często schorowani ludzie będą popełniać samobójstwa – mówi dr Piotr Szukalski z Instytutu Socjologii Uniwersytetu Łódzkiego.”

W takim kontekście powstaje pytanie kto będzie obwiniany za takie potencjalne sytuacje? I jak może wzrosnąć ryzyko reputacji kredytodawcy? Być może tak stawiana teza miała za zadanie wywołanie wśród potencjalnych beneficjentów ostrzeżenia – uważaj, bo sytuacja jest dla Ciebie niekorzystna!

Co odziedziczą wnuki?

Fakt łączenia instrumentu sprzedażowego – umowę świadczeń dożywotnich i kredytowego – odwróconego kredytu hipotecznego często ma miejsce w przekazie publicznym. Na przykład dziennik „Fakt” w artykule „Co odziedziczą po nas wnuki – na pewno nie mieszkanie bo te będziemy musieli oddać?[i] próbuje połączyć odpowiedzialność banku i spółki prawa handlowego: ”Emerytura z ZUS i OFE może już nie wystarczyć na godną starość. I nie pomoże nawet wydłużenie wieku emerytalnego do 67. roku życia. Rząd przyspieszył prace przy przepisach, dzięki którym banki będą mogły przejmować mieszkania starszych osób jeszcze za ich życia. W zamian będą właścicielom wypłacać co miesiąc rodzaj dodatku do emerytury. Chodzi o tzw. odwróconą hipotekę lub dożywotnią rentę. Zasada jest prosta: my na starość oddajemy bankowi swoje mieszkanie, a bank do końca naszych dni wypłaca nam co miesiąc dodatek do emerytury. To złoty interes dla banku. Gorzej z nami: nie zapiszemy już mieszkania w spadku dzieciom albo wnukom.”

Dużo nieporozumień

Niewiele w tym stwierdzeniu jest prawdy. Prawda jest taka, iż gazeta ma dość dużą liczbę czytelników, którzy mogą być wprowadzeni w błąd co do warunków funkcjonowania odwróconego kredytu hipotecznego, który w żadnej mierze nie powinien być traktowany, czy nazwany tzw. odwróconą hipoteką lub rentą dożywotnią. Właściciel nieruchomości nie „oddaje” jej bankowi, a bank nie wypłaca co miesiąc dodatku do emerytury do końca dni emeryta. Takie przedstawianie szerokiej rzeszy czytelników oceny roli banku zwiększa jego ryzyko reputacyjne.

Podobnie informował swoich czytelników „Express Ilustrowany” w artykule „Odwrócona hipoteka, czyli senior oddaje bankowi mieszkanie”[ii]: „Ocenia się, że osoby starsze będą coraz częściej decydować się na oddanie mieszkania lub domu bankowi w zamian za wypłacane przez niego pieniądze. Taką możliwość daje ustawa o odwróconej hipotece, która już weszła w życie.”

Spadkobiercy mogą odzyskać mieszkanie

Należy zwrócić uwagę, iż zapisana w  ustawie możliwość spłaty zobowiązania wobec banku po śmierci kredytobiorcy przyjmowana jest jako fakt przejmowania przez bank nieruchomości (czy to za życia, jak niektóre media błędnie wskazują, czy po śmierci), a nie jako możliwość. Nie mówiąc o tym, iż zawsze jest możliwość spłaty zobowiązania przez beneficjenta lub spadkobierców. A tym samym uzyskania przez nich zwrotu nadwyżki (w postaci gotówki lub prawa do nieruchomości) pomiędzy wartością nieruchomości wynikającą z operatu szacunkowego a zadłużeniem.

Oddanie mieszkania w zamian za kredyt, w dodatku kosztowny, zawsze będzie stwarzało powstanie ryzyka reputacyjnego dla banku.

Z kolei Polskie Radio w swoim serwisie internetowym zamieściło artykuł pt. ”Odwrócona hipoteka – PO PSL i SLD poparły projekt w Sejmie, PiS przeciw.”[iii]: „Kluby koalicji PO-PSL i SLD poparły w środowej debacie projekt o odwróconym kredycie hipotecznym. Przeciw był PiS, którego przedstawicielka określiła propozycję jako “półprodukt”, który nie reguluje sprawy renty dożywotniej i stanowi zbyt duże ryzyko dla kredytobiorców. Głosowanie – w piątek

PiS: przygotowana ustawa to półprodukt

Zdaniem Gabrieli Masłowskiej, która w dzisiejszej debacie nad tym projektem reprezentowała klub PiS-u, przygotowywana ustawa to półprodukt korzystny jedynie dla banków, a nie dla kredytobiorców. Podkreśla, że korzystanie z tego kredytu w dłuższym okresie spowoduje, że zadłużenie zrówna się z  wartością nieruchomości, pod zastaw której kredyt był udzielony. Masłowska przekonywała, że lepszym rozwiązaniem byłaby zamiana większego lokum na mniejsze lub sprzedaż mieszkania po cenach rynkowych.

Z Gabrielą Masłowską polemizowała Anna Bańkowska z SLD. Zgodziła się z posłanką PiS, że każdy może sprzedać swą nieruchomość i na tym lepiej wyjść. Zauważyła jednak, że ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym nie zakazuje ludziom zarządzania swoim majątkiem w dowolny sposób lecz chroni ich przed utratą nieruchomości. – Proszę zauważyć, że dzisiaj ludzie będący w potrzebie decydują się na przyjęcie oferty funduszy hipotecznych i oddają swoje mieszkanie za tak zwaną rentę dożywotnią, często nie widząc nawet, że w momencie podpisywania takiej umowy tracą prawo własności – mówiła.”

Kłopot ze świadczeniami dożywotnimi

Również można przyjąć, iż na ocenę przez beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego może mieć, być może przypadkowe, połączenie trzech tematów mających za zadanie przedstawienie zakresu ochrony konsumentów w wieku zaawansowanym w trakcie posiedzenia Komisji Polityki Senioralnej Sejmu w dniu 22 października 2018 r.

Na tym posiedzeniu ministrowie reprezentujący resorty Finansów, Przedsiębiorczości i Technologii oraz Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przedstawiali informacje na temat ochrony konsumentów seniorów oraz rekomendacji dotyczących rynku usług senioralnych (sprzedaż poza lokalem przedsiębiorstwa /pokazy/), na temat obecnych i przyszłych regulacji dotyczących umowy świadczeń dożywotnich i odwróconego kredytu hipotecznego.

Podsumowując, trudno nie zgodzić się z opinią, iż brak ustawowego uregulowania funkcjonowania umowy świadczeń dożywotnich (częściej zwanej rentą dożywotnią) nie w pełni określa możliwości uwalniania wartości ekonomicznej nieruchomości. Dotyczy to uregulowania modelu kredytowego i  sprzedażowego. Ale w obu przypadkach osoba starsza powinna mieć merytoryczne (prawne i  ekonomiczne) wsparcie mentora (doradcy), aby świadomie podejmowała decyzję, a tym samym przyjmowała ryzyko.

Seniorzy o odwróconej hipotece

Jednocześnie zbyt rzadko wskazuje się na rolę najbliższych w zapewnieniu godnego życia w okresie starości, czasami w zamian za  nieruchomość, co reguluje kodeks cywilny. Takie podejście, w obu przypadkach, ograniczałoby powstawanie ryzyka wizerunkowego. Szczególnie, gdy w ramach sondażu Polskiego Radia[iv], po takich medialnych niepełnych i nie zawsze prawdziwych informacjach, 8% słuchaczy stwierdziło, że odwrócona hipoteka jest uczciwie skonstruowana, a 92% było przeciw. Co podsumował tygodnik „Newsweek” stwierdzając w artykule pt. „Odwrócona hipoteka zalegalizowana”[v]: „Emeryci nadal będą oddawać swoje mieszkania za połowę wartości, ale przynajmniej nie zostaną oszukani.”.

Dla jasności przekazu i zrozumienia należy podkreślić, iż produkt sprzedażowy ani nie jest rentą dożywotnią (skoro zastosowane są przecież przez nabywających mieszkanie w celu wypłaty świadczeń dożywotnich jednocześnie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące renty i umowy o dożywocie), ani też nie jest umową o dożywocie (skoro zastosowane są jednocześnie przepisy KC dotyczące renty dożywotniej, a więc inne niż przepisy dotyczące umowy o dożywocie). Opierając się na Kodeksie cywilnym, nie powinno się mieszać przepisów z różnych instytucji prawnych, w tym przypadku umowy o  dożywocie i renty dożywotniej.

Renta hipoteczna

Należy zwrócić uwagę, iż na potrzeby oferujących produkty sprzedażowe uwalniania wartości ekonomicznej nieruchomości  w Polsce wykreowano jeszcze jeden produkt ze specyficzną nazwą – rentę hipoteczną. To nie oznacza, że ta nowa konstrukcja prawna jest nazwana – renta hipoteczna w polskich przepisach nie jest rozpoznawalna.

Wszystko to sprawia, iż używanie zamiennie nazw: renta hipoteczna, renta dożywotnia, umowa dożywocia i odwrócona hipoteka mogą stwarzać wrażenie, iż świadomość i  rozpoznawalność różnic między produktami kredytowymi i sprzedażowymi wielu uczestników rynku mogłaby być ograniczona. Co nie jest bez znaczenia dla bezpieczeństwa beneficjentów. Ale także wizerunku oferujących te produkty.

Wnioski

Podsumowując warunki funkcjonowania obu tych instrumentów z dużą pewnością można przyjąć, iż z  jednej strony, dla modelu kredytowego przyjęto rozwiązania prawne w dużym stopniu zapewniające bezpieczeństwo konsumenta i możliwość oferowania produktu kredytowego przez ściśle uregulowany i  nadzorowany sektor bankowy.

Z drugiej strony, nie został wypracowany i uregulowany żaden odrębny model prawny instrumentu sprzedażowego wskazanego powyżej. Ta sytuacja doprowadziła do braku klarowności i powszechnego mylenia pojęć praktycznie przez wszystkich uczestników rynku, czy niezrozumienia warunków funkcjonowania i nadzoru instytucji oferujących oba instrumenty. A co najważniejsze, doprowadziła do coraz bardziej ograniczonego zaufania beneficjentów do tych instrumentów, co bezpośrednio przekłada się na ocenę potencjału rynku.

Należy podkreślić, iż brak uregulowania ustawowego dla modelu sprzedażowego oraz wykorzystanie nazwy „odwrócona hipoteka” dla istniejących produktów oferowanych przez podmioty niebankowe, przyczynia się do tego, iż niezależnie od rozumienia takiego produktu przez potencjalnych beneficjentów, mogą i, niestety, uważają oni odwróconą hipotekę za instrument pozwalający właśnie bankowi przejąć nieruchomość. Podczas gdy bank nie jest stroną umowy sprzedaży nieruchomości w  zamian za dożywotnie świadczenia.

Uwalnianie wartości ekonomicznej nieruchomości, przy tak dużym procencie osób starszych będących właścicielami nieruchomości, jest jednym ze sposób polepszenia sytuacji finansowej seniora. Wiek senioralny wymaga dodatkowych środków na pokrycie kosztów związanych z opieka codzienną i  zdrowotną.

Konieczne odpowiednie regulacje

Jednocześnie utrzymanie mieszkania jest dużym obciążeniem dla seniora. Aby senior mógł wykorzystać wartość swojej nieruchomości, niezbędne są regulacje. Dla bezpieczeństwa seniora. Brak tych regulacji w Polsce powoduje, iż różne podmioty mogą oferować świadczenie dożywotnie w zamian za sprzedanie nieruchomości. Podmioty bardziej lub mniej wiarygodne.

Taka sytuacja powoduje, że senior może nie mieć zaufania do takiej transakcji. Właśnie, aby uzyskać jego zaufanie i wprowadzić standardy transakcji nabycia mieszkania w zamian za świadczenia dożywotnie, potrzebne są regulacje.

Tym samym istotnym jest, by beneficjenci byli w pełni świadomi, iż „uwalnianie wartości ekonomicznej” nieruchomości oparte jest o rachunek ekonomiczny. Uzyskanie świadomości beneficjentów odnośnie do warunków ekonomicznych wymaga współdziałania władzy publicznej z oferującymi te instrumenty w edukowaniu beneficjentów.

Przedstawione powyżej opinie o instrumentach „uwalniania wartości ekonomicznej” nieruchomości (model sprzedażowy), a także oceny wysokości potencjalnie oferowanego przez bank odwróconego kredytu hipotecznego (gdy ustawa pozwoli bankom oferować tego rodzaju kredyty) spotyka się zwykle z dużym rozczarowaniem beneficjentów.

Kalkulacje, symulacje, warunki oferowania wskazują, iż z jednej strony mamy do czynienia z relatywnie wysoką wartością nieruchomości (charakteryzującą się niską płynnością) w relacji do comiesięcznych dochodów i kosztów utrzymania, a z drugiej, suma wartości wypłat przez cały okres obowiązywania umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie może równać się tej wartości nieruchomości.

Jako postulat należy wskazać, iż potrzebna jest edukacja i właściwa informacja. Brak rzetelnej informacji i odpowiedniej edukacji powoduje, iż żaden z banków w Polsce nie zdecydował się na przygotowanie oferty odwróconego kredytu hipotecznego.

Zadanie dla KNF

Niezbędne jest także określenie przez Komisję Nadzoru Finansowego limitów ostrożnościowych dla oceny wysokości zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego – wysokość 50% relacji wartości kredytu (i wszystkich z nim związanych kosztów) do wartości nieruchomości jest standardem na rynkach, na których instrumenty uwalniania wartości ekonomicznej są dostępne i popularne.

Trudno oczekiwać, iż bez tego wskaźnika banki same podejmą ryzyko ustalania wysokości wartości zadłużenia do wartości nieruchomości. Ten element jest także istotny ponieważ mamy do czynienia z terminem spłaty kredytu, który jest nie znany w momencie jego udzielenia.

A to oznacza, iż nieznane są koszty dla beneficjenta odsetek i koszty np. wyceny nieruchomości. Koszty wyceny nieruchomości obniżają wysokość wypłaty odwróconego kredytu hipotecznego.

Do tego dochodzą koszty utrzymania lokalu mieszkalnego. Kredytobiorca do końca swojego życia pozostaje właścicielem nieruchomości, która jest zabezpieczeniem odwróconego kredytu hipotecznego, a więc odpowiedzialny jest za wszystkie opłaty związane z lokalem mieszkalnym, w tym podatku od nieruchomości.

Obniża to ostateczną wartość środków, jaką otrzymuje miesięcznie, ale wyliczenie miesięcznej raty odwróconego kredytu hipotecznego jest w miarę proste, chyba, że właściciel nieruchomości nie wykonuje swojego obowiązku utrzymania nieruchomości we właściwym stanie technicznym.

W takim przypadku koszty te powinny być pokryte przez bank, a więc bezpośrednio wpływają na wysokość odwróconego kredytu hipotecznego – bank będzie musiał wziąć pod uwagę także taką okoliczność w swojej kalkulacji.

Dodatkowo trudno jest oczekiwać od beneficjenta, iż w każdym przypadku będzie mógł, czy chciał wskazać spadkobierców, szczególnie będąc w wieku określanym jako młodszy senior. Sytuacja, gdy nie są znani i nie są w kontakcie z bankiem potencjalni spadkobiercy ogranicza przewidywalność warunków i terminów postępowania spadkowego.

Kolejnym tematem, który wymaga doprecyzowania ustawowego jest obowiązek wypłacania przez bank spadkobiercom różnicy pomiędzy całkowitym zadłużeniem a wartością nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego w ciągu 30 dni. Należy zaznaczyć, iż określona szacunkowo wartość nieruchomości nie musi (i raczej nie będzie) odpowiadać wartości nieruchomości równej jej cenie sprzedaży. Sprzedaży wymuszonej, czyli prowadzonej w sposób skuteczny, bez względu na aktualną sytuację na rynku nieruchomości.

Dodatkowo, faktyczna sprzedaż nieruchomości może mieć miejsce w  trudnym do przewidzenia czasie, co oznacza także trudność w przewidywaniu ceny sprzedaży. Tak więc, z tego powodu powstaje dodatkowe ryzyko dla banku.

Jeżeli uzyskana cena nieruchomości będzie niższa od wartości z operatu szacunkowego, ryzyko będzie musiało być wkalkulowane w marży banku dla tego produktu, co jeszcze bardziej wzmocni głosy o obniżaniu przez bank wartości kredytu.

Kłopot z utrzymaniem mieszkania w odpowiednim stanie technicznym

Utrzymanie stanu technicznego nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego będzie miało podstawowe znaczenie w przedstawieniu oferty tego kredytu. Bank będzie wymagał utrzymania takiego stanu technicznego nieruchomości, aby nie dopuścić do spadku wartości. Ocena stanu technicznego, czy warunków utrzymania nieruchomości może być przedmiotem subiektywnej oceny stron umowy o odwrócony kredyt hipoteczny, a to zwiększa ryzyko dla banku.

Spadek wartości rynkowej nieruchomości może także wynikać z lokalizacji lub rodzaju inwestycji, które mogą być realizowane w jej sąsiedztwie. Bank będzie brał pod uwagę nie tylko wartość rynkową nieruchomości, ale także prognozę potencjalnej zmiany wartości.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym nie konkretyzuje zasad ponoszenia kosztów związanych z  niestandardowymi czynnościami ustawowo wymaganymi od banku (udzielanie pełnomocnictwa, ustanowienie kuratora, zamieszczanie ogłoszeń w prasie w celu poszukiwania spadkobierców), potencjalne koszty muszą być odpowiednio skalkulowane, a ryzyko ich wystąpienia – ocenione. Wysokość tych kosztów będzie przekładała się na wysokość kredytu hipotecznego.

Konieczne zmiany w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym

Takie sytuacje wpływają na wstrzemięźliwość banków w przygotowaniu oferty dla osób starszych. Tym samym niezbędne są zmiany w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym.

Aby oferta odwróconego kredytu hipotecznego zmaterializowała się potrzebna jest dyskusja i ocena możliwości wprowadzenia takich rozwiązań prawnych, które nie tylko będą zabezpieczały interesy beneficjentów odwróconego kredytu hipotecznego, ale także umożliwią bankom korzystne ekonomicznie oferowanie tego produktu.

Dyskusja ta powinna przykładowo odnieść się do warunków udzielania kredytu na czas nieoznaczony, warunków wyznaczania wartości kredytu, wymogów akceptacji zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego, wymogów zarządzania ryzykiem związanym z długością życia kredytobiorcy, zasad wyboru potencjalnych kredytobiorców, warunków zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego, potrzeb wprowadzania innych umów zmniejszających różne rodzaje ryzyka, wymogów określenia specjalnych dla odwróconego kredytu hipotecznego warunków umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych, warunków zapewnienia pozyskania informacji o ustaniu okresu kredytowania, warunków wyznaczania kosztów odwróconego kredytu hipotecznego i sposobu ich rozliczania, wymogów szacowania ryzyka kredytowego związanego z zabezpieczeniem odwróconego kredytu hipotecznego, określania praw i obowiązków kredytobiorcy, uwzględniając także wymogi ustawowe, podstawy zasad rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego, zasad udzielania upoważnienia do wykonywania obowiązków przez bank w imieniu kredytobiorcy, dokonywania oceny warunków odstąpienia od umowy przez kredytobiorcę, określania warunków wypowiedzenia umowy przez kredytobiorcę i przez bank kredytujący, wprowadzenia wymogu wskazania przez kredytobiorcę spadkobierców, osoby od kontaktu po śmierci kredytobiorcy, warunków uznania postępowania spadkowego, dookreślenia przesłanek wystąpienia do sądu o ustanowienie kuratora, wypracowywania oceny zawinionych przez kredytobiorcę przyczyn istotnego zmniejszenia wartości nieruchomości, określenia zasad powoływania aktuariusza, wskazania zasad monitorowania przez bank zobowiązań podatkowych kredytobiorcy.

Należy zakładać, iż wypracowanie opinii i propozycji regulacyjnych może przyczynić się do tego, iż uczestnicy rynku lepiej zrozumieją złożoność zasad „uwalniania wartości ekonomicznej” nieruchomości.

Tym samym oferujący te produkty w mniejszym stopniu będą narażeni na ryzyko reputacyjne, co może przełożyć się na wypracowanie oferty rynkowej skierowanej do właścicieli nieruchomości.

 

[i] https://www.fakt.pl/pieniadze/finanse/co-odziedzicza-po-nas-wnuki-na-pewno-nie-mieszkania-bo-te-bedziemy-musieli-oddac/n9fq49q#slajd-2

[ii] https://expressilustrowany.pl/odwrocona-hipoteka-czyli-senior-oddaje-bankowi-mieszkanie/ar/3729012

[iii] https://www.polskieradio.pl/42/276/Artykul/1229198,Odwrocona-hipoteka-PO-PSL-i-SLD-poparly-projekt-w-Sejmie-PiS-przeciw

[iv] https://www.polskieradio.pl/9/302/Artykul/1135952

[v] https://www.newsweek.pl/opinie/odwrocona-hipoteka-newsweekpl/3b68spe

Udostępnij artykuł: