Perspektywy zmian na rynku deweloperskim

Finanse i gospodarka / Polecamy / Tylko u nas

Miniony rok upłynął deweloperom pod znakiem zarówno bardzo wysokiej liczby inwestycji wprowadzonych do sprzedaży, jak również jej spektakularnych wyników. Wzmożona aktywność sektora deweloperskiego widoczna jest już od roku 2013, od kiedy zaczęły mu sprzyjać korzystne warunki rynkowe, generujące stabilnie wysoki popyt.

Od tamtego czasu niskie stopy procentowe skłaniają nabywców do zakupu mieszkań zarówno dla celów własnych, jak i inwestycyjnych. Mieszkania finansowane są niskooprocentowanymi kredytami lub środkami własnymi wycofywanymi z lokat lub innych instrumentów. Program “Mieszkanie dla Młodych” stwarza możliwości zakupu mieszkania z dofinansowaniem Skarbu Państwa, a nowe zasady obowiązujące od września br. (tj. wzrost dofinansowania wkładu własnego oraz rozszerzenie programu na rynek wtórny) skutkują wzrostem liczby wniosków o dopłaty w większości miast. Bogactwo ofert pozwala znaleźć mieszkanie o powierzchni, cenie i lokalizacji spełniających preferencje nabywcy, choć coraz trudniej jest kupić mieszkanie na etapie oddania budynku do użytkowania. Nieznacznie rosną też średnie dochody rodziny, w ostatnim kwartale br. zaobserwowano ich wzrost o 1,05%.

Deweloperzy biją kolejne rekordy zarówno pod względem liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań, liczby rozpoczynanych budów, jak również mieszkań oddanych do użytkowania – wg danych GUS w III kw. we wszystkich tych kategoriach zanotowano ok. 20% wzrost w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Jak długo może trwać dobra passa deweloperów i czy widać już zapowiedź zmian?

Jedną z takich zapowiedzi może być spadek rozpoczętych budów – według danych GUS, w III kwartale 2015 odnotowano 5% spadek. Zważywszy na fakt, że średni okres trwania inwestycji deweloperskiej (licząc od dnia rozpoczęcia prac przygotowawczych na budowie do uzyskania pozwolenia na użytkowanie) wynosi około 2 lat, w dalszej perspektywie – przy założeniu współudziału innych czynników – nie można wykluczyć spadków sprzedaży.

Popyt na nieruchomości determinowany jest w dużej mierze przez rynek kredytów hipotecznych. Zapowiadany od stycznia 2016 r. wzrost wymaganego wkładu własnego do poziomu 15%, a od stycznia 2017 r. do 20%, nie jest co prawda bezwzględny, niemniej nowe wymogi wobec banków wynikające z Rekomendacji S mogą stanowić bariery dla osób o relatywnie niskim poziomie zarobków lub krótkiej historii oszczędzania.

Wiadomo już, że wśród banków, które zamierzają zaprzestać udzielania kredytów z LtV 90%, znajdą się co najmniej mBank SA oraz Bank Polskiej Spółdzielczości SA. Może to więc w krótkiej perspektywie przyspieszyć decyzję ich klientów o zakupie mieszkania na kredyt. Z drugiej strony, część banków (m.in. Bank BPH SA, Bank Handlowy w Warszawie SA, Crédit Agricole Bank Polska SA czy ING Bank Śląski SA) już w bieżącym roku wymagała wkładu własnego na poziomie 20%. Wprowadzenie wcześniejszych wymogów KNF w zakresie pięcio- i dziesięcioprocentowych limitów wkładu własnego z 2014 i 2015 r. nie wpłynęło także w istotnym stopniu na rynek kredytów hipotecznych. Zarówno liczba, jak i wartość nowo udzielonych kredytów, mimo wprowadzenia obowiązkowego wkładu własnego, pozostawały na stabilnym poziomie.

Wiele zależeć będzie od wysokości stóp procentowych. Ich poziom pozostaje stabilny, w III kwartale 2015 roku Rada Polityki Pieniężnej utrzymała je także na rekordowo niskim poziomie – stopa referencyjna NBP wynosi 1,50%, jednak nieznacznie (do poziomu 1,72% wobec 1,68% w II kwartale 2015r.) wzrósł WIBOR 3M. Pociągnęło to za sobą szczątkowy (o wysokości 0,02 p.p. w porównaniu do II kwartału 2015 roku) wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, które przeciętnie w III kwartale 2015 roku wyniosło 3,48%. Nie są to zmiany wskazujące ani na trwałe, ani tym bardziej skokowe zmiany na rynku, jednak wymagają z pewnością monitorowania. Wzrost stóp procentowych skutkowałby z jednej strony wyższymi kosztami kredytu i spadkiem zdolności kredytowej części potencjalnych nabywców, z drugiej strony – obniżeniem atrakcyjności najmu jako środka pomnażania kapitału, konkurencyjnego względem lokat bankowych. Spadkom mogłaby więc ulec liczba transakcji nieruchomości nabywanych w celach inwestycyjnych. Ryzyko podniesienia kosztów kredytu hipotecznego niesie również pomysł nowego rządu dotyczący wprowadzenia podatku bankowego. Nałożenie 0,39% podatku od aktywów spowoduje przerzucenie tych kosztów na klientów, co skutkować może osłabieniem zdolności kredytowej kupujących mieszkanie.

Również konieczność podziału środków na dopłaty do Programu “MdM” pomiędzy rynek pierwotny i wtórny, zgodnie z zasadami obowiązującymi od września br., może przyczynić się do gorszych wyników sprzedażowych deweloperów, choć skala oddziaływania tego narzędzia kreowania polityki mieszkaniowej przez państwo nie była do tej pory znacząca. Z drugiej strony, to właśnie w III kwartale br., na skutek zwiększenia limitów dopłat oraz otwarcia programu na rynek wtórny, wpłynęło najwięcej wniosków o dofinansowania zakupu mieszkań – nowelizacja ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi przyniosła najlepsze wyniki Programu w całej jego historii.

151130.amron.wykres1

Źródło: Opracowanie Centrum AMRON na podstawie danych NBP i GUS

151130.amron.wykres2

Źródło: Opracowanie Centrum AMRON na podstawie ofert banków

Niewykluczone, że perspektywa zakończenia Programu “MdM” w 2018 r. – wobec braku konkretnych propozycji rządu dotyczących kreowania nowej polityki mieszkaniowej – w najbliższym okresie skłoni część nabywców do decyzji o zakupie mieszkania.

Nakreślony na 10 lat państwowy programu budowy mieszkań (z jakim terminem wdrożenia?), których ceny za m2 z wykończeniem nie przekraczałyby 3 tys. zł., brzmi zachęcająco, ale budzi sceptycyzm ekspertów. Możliwość osiągnięcia niskiej ceny upatrywana jest w budowaniu budynków na gruntach przekazanych przez Skarb Państwa oraz finansowaniu uzbrojenia środkami unijnymi. Tanie mieszkania zapowiadane przez PiS oferowane byłyby w trzech formach: na wynajem, na wynajem z możliwością nabycia oraz na sprzedaż.

151130.amron.wykres3

Źródło: Opracowanie Centrum AMRON na podstawie danych BGK

Cenny krok w kierunku systemowego podejścia do polityki mieszkaniowej stanowi pomysł powrotu do kas mieszkaniowych, dopóki jednak nieznane są szczegóły tej propozycji, w tym termin uruchomienia, łączna liczba środków przekazana na ten cel, a tym bardziej szczegółowe zasady istotne dla przeciętnego Kowalskiego, takie jak horyzont oszczędzania, wysokość oprocentowania rachunków, wysokość premii, jaką państwo zasilałoby rachunki oszczędzających, należy wstrzymać się z oceną tej propozycji.

Joanna Komorowska
Analityk Rynku Nieruchomości, Koordynator Projektów Zewnętrznych
Centrum AMRON
e-mail: joanna.komorowska@amron.pl
www.amron.pl

Udostępnij artykuł: