Po pandemicznych spadkach kosztu najmu nie ma już śladu ‒ raport Expandera i Rentier.io

Nieruchomości / Rynek

Ogromny popyt na rynku najmu spowodował, że w ciągu zaledwie 2 miesięcy koszt najmu w Gdyni wzrósł aż o 11%, a w Warszawie, Wrocławiu i Białymstoku po 10%. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika jednak, że oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie tak szybko, że miesięczny koszt najmu jest i tak niższy niż rata kredytu dla wszystkich badanych miast. Przy okazji warto też odnotować, że z najnowszych danych GUS wynika, że aż 1,8 mln mieszkań w Polsce stoi pustych. Tak wynika ze spisu powszechnego i danych o zużyciu prądu. Problem polega jednak na tym, że wiele z nich znajduje się nie tam, gdzie są potrzebne.

Napis Buy or Rent, rysunek domu
Fot. stock.adobe.com / gustavofrazao

Ogromny popyt na rynku najmu spowodował, że w ciągu zaledwie 2 miesięcy koszt najmu w Gdyni wzrósł aż o 11%, a w Warszawie, Wrocławiu i Białymstoku po 10%. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika jednak, że oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie tak szybko, że miesięczny koszt najmu jest i tak niższy niż rata kredytu dla wszystkich badanych miast. Przy okazji warto też odnotować, że z najnowszych danych GUS wynika, że aż 1,8 mln mieszkań w Polsce stoi pustych. Tak wynika ze spisu powszechnego i danych o zużyciu prądu. Problem polega jednak na tym, że wiele z nich znajduje się nie tam, gdzie są potrzebne.

Ponad 2 mln uchodźców z Ukrainy wygenerowały olbrzymi popyt na mieszkania na wynajem. Eksperci sprawdzili, ile unikalnych (po usunięciu duplikatów) mieszkań na wynajem było w ofercie 16 największych miast Polski w dniu 23 lutego, czyli w przeddzień wybuchu wojny w Ukrainie i dwa miesiące później, czyli 23 kwietnia.

W tym czasie liczba aktywnych ogłoszeń spadła o ponad połowę (56%). Najwięcej ogłoszeń zniknęło w Warszawie (-4 026), Krakowie (-1 339) i Wrocławiu (-936).

Efektem tak dużego popytu jest znaczący wzrost stawek najmu. Oferty najmu opublikowane w marcu były średnio o 7% droższe od tych ze stycznia br.

W ujęciu procentowym największy spadek miał miejsce w Gdańsku i Gdyni (-69%). Przed wojną było tam ponad trzykrotnie więcej ofert niż obecnie. Na kolejnych miejscach są Rzeszów (-66%) i Lublin (-64%). Wrocław, który w naszym poprzednim raporcie zajął pierwsze miejsce pod tym względem, teraz jest dopiero na piątym miejscu (-61%).

Zmiana liczby aktywnych ogłoszeń najmu:

Źródło: Expander, Rentier.io

Czytaj także: Najem instytucjonalny w Polsce: liczba mieszkań wzrośnie przynajmniej do 54 tys. do 2026 roku?

Stawki najmu systematycznie rosną

Efektem tak dużego popytu jest znaczący wzrost stawek najmu. Oferty najmu opublikowane w marcu były średnio o 7% droższe od tych ze stycznia br.

Najwyższe wzrosty w tym okresie odnotowano w Gdyni (11%) oraz Warszawie, Wrocławiu i Białymstoku (po 10%). Nigdzie natomiast ceny najmu nie spadły, choć trzeba dodać, że w Częstochowie i Sosnowcu wzrost był minimalny.

We wszystkich analizowanych miastach koszt najmu był już wyższy niż przed pandemią, czyli w lutym 2020 roku. W tym ujęciu rekordzistami, jeżeli chodzi o wzrost stawek są Szczecin (23%) i Łódź (20%). Najsłabiej radzi sobie Częstochowa (1%), w której dopiero niedawno stawki wróciły do poziomu sprzed pandemii.

Koszty najmu za m2 w marcu 2022 roku:

Źródło: Expander, Rentier.io

Średnia rentowność inwestycji w mieszkanie to 4,19% netto

W poprzednich okresach wzrost stawek najmu był wolniejszy niż wzrost cen mieszkań, co powodowało pogarszanie się opłacalności inwestycji w mieszkania. Dynamiczny wzrost stawek najmu w marcu sprawił, że wskaźnik rentowności podskoczył z 4% netto w styczniu do 4,19% netto.

To przy założeniu, że mieszkanie jest zamieszkane przez 12 miesięcy w roku, i że jest kupowane bez udziału kredytu. Uwzględnia też podatek oraz wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokalu.

Dynamiczny wzrost stawek najmu w marcu sprawił, że wskaźnik rentowności podskoczył z 4% netto w styczniu do 4,19% netto

Dla porównania rentowność 10-letnich obligacji skarbowych wynosi 6,1% brutto, czyli 4,94% netto. Biorąc to pod uwagę oraz to jak duży jest popyt na rynku najmu, wszystko wskazuje na to, że stawki dalej będą rosły.

Rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem mogłyby też podbić spadki cen mieszkań. Na razie nie wiadomo jednak czy do nich dojdzie.

Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu:

Źródło: Expander, Rentier.io

Czytaj także: Kto, kiedy i na jakich warunkach decyduje się na najem w Polsce?

Najem wciąż tańszy niż rata

Choć stawki najmu znacząco wzrosły, to jeszcze szybciej rosną raty kredytów hipotecznych. W momencie tworzenia tego raportu (27 kwietnia) WIBOR 3M wynosił już 5,84%. W rezultacie oprocentowanie kredytu z najniższym (10%) wkładem własnym wynosiło aż 8,3%.

Długoterminowo wciąż bardziej opłaca się zakup mieszkania

To powoduje, że rata kredytu na 25 lat na mieszkanie o powierzchni 50 m2 w Warszawie wynosi aż 4 661 zł. Najem takiego samego mieszkania kosztuje średnio 3 100 zł. Miesięczny koszt najmu jest więc niższy aż o 1 561 zł. Podobnie jest w Krakowie (1 554 zł).

Najmniejsza różnica wśród badanych przez nas miast występuje w Częstochowie (454 zł).

Warto jednak dodać, że takie porównanie ma sens jedynie w krótkim okresie. Patrząc długoterminowo wciąż bardziej opłaca się zakup mieszkania. Za najem trzeba płacić zawsze, a raty kredytu tylko do czasu spłaty zadłużenia.

Poza tym własne mieszkanie można w każdej chwili sprzedać i w ten sposób odzyskać dużą część pieniędzy wydanych na raty. Natomiast pieniędzy wydanych na najem nie da się odzyskać.

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu:

Źródło: Expander, Rentier.io

Aż 1,85 mln mieszkań stoi pustych

Na koniec warto wspomnieć, że właśnie upadł mit o tym, że w Polsce brakuje 2 mln mieszkań.Z danych GUS ze spisu powszechnego wynika, że w dniu 31 marca 2021 roku aż 12% mieszkań w Polsce było niezamieszkanych. Dokładnie takich pustych mieszkań było aż 1,85 mln, co potwierdzają informacje o zużyciu prądu.

Największy udział pustych lokali odnotowano w województwie małopolskim (14%), podlaskim (14%), lubelskim (13%) i świętokrzyskim (13%). Najmniejszy natomiast był opolskim (8%), lubuskim (9%) i kujawsko-pomorskim (9%).

Oczywiście w pewnym stopniu odpowiada za to pandemia. Praca i nauka zdalna zmniejszyła w tamtym okresie popyt na najem długoterminowy. Zdecydowanie mniej było też turystów, co z kolei oznaczało puste mieszkania w najmie krótkoterminowym. Warto jednak dodać, że nawet po uwzględnieniu tego faktu mieliśmy w tym czasie ponad 1 mln mieszkań za dużo.

Największy udział pustych lokali odnotowano w województwie małopolskim (14%), podlaskim (14%)

Problem polega jednak na tym, że wiele z takich pustych mieszkań znajduje się w miejscach, w których niewiele osób chce mieszkać. W tym samym czasie w dużych, rozwijających się miastach mieszkań brakuje. Taka sytuacja będzie się pogłębiała w kolejnych latach. Z jednej strony będzie coraz więcej pustych mieszkań. Zaczynają bowiem umierać bardzo liczne roczniki osób urodzonych w latach ‘40 po wojnie i w latach ‘50 (wtedy rodziło się 600‒800 tys. dzieci rocznie, a teraz ok. 330 tys.).

Z drugiej strony będzie brakowało mieszkań w tych rejonach, które będą przyciągały imigrantów i młodych Polaków przenoszących się z innych regionów naszego kraju. Na części terenów będzie więc znaczący nadmiar mieszkań, a w innych miejscach będzie ich brakowało.

Czytaj także: Kamper zamiast mieszkania na wynajem, inwestycja coraz popularniejsza w Polsce

Źródło: Expander, Rentier.io
Udostępnij artykuł: