Prezentacja: Nowa jakość informacji o lokalnym rynku nieruchomości

EDS 2011/07-09 (lipiec - wrzesień 2011)

Zamiast wstępu Historia tworzenia systemu gromadzenia informacji o nieruchomościach w Polsce zaczyna się w pierwszej połowie XIX w., kiedy to powstały pierwsze katastry gruntowe (później również budynkowe), czyli zbiory materiałów dotyczących nieruchomości, w tym mapy oraz rejestry gruntowe zawierające informacje o użytkownikach/właścicielach1.

Już wówczas zdawano sobie sprawę z wagi przejrzystej i wiarygodnej informacji o nieruchomościach, między innymi dla celów fiskalnych czy ustalenia granic. Po roku 19552 kataster zastąpiony został ogólnopaństwową ewidencją gruntów i budynków, służącą za „(…) podstawę planowania gospodarczego, wymiaru podatków i świadczeń, skupu i obowiązkowych dostaw…” (§ 1 ust. 2 dekretu). Idea rejestru usprawniającego rynkowy obrót nieruchomościami ustąpiła miejsca zasadom gospodarki planowej.

Temat katastru wrócił przy okazji przygotowań związanych z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej. Narodowy Program Przygotowania do Członkostwa w UE przyjęty przez Radę Ministrów w dniu 12 czerwca 2001 r. wśród licznych priorytetów wymienia tworzenie zintegrowanego systemu katastralnego (priorytet 30.83). W uzasadnieniu zwrócono uwagę na „(…) znaczącą rolę obrotu nieruchomościami w rozwoju gospodarki rynkowej. Sprawność w gospodarowaniu majątkiem, w tym w wykorzystywaniu nieruchomości, jest uwarunkowana możliwością szybkiego dostępu do informacji. Znaczenie zasobów tego typu informacji będzie stale wzrastało, stąd konieczność zbudowania infrastruktury informacyjnej o nieruchomościach, będącej podstawowym elementem systemu katastralnego.”4 Zakładanym stanem docelowym miało być stworzenie bazy danych o nieruchomościach będącej źródłem rzetelnej i aktualnej informacji o wartości i o właścicielach gruntów, budynków i lokali oraz powiązania tej bazy z księgami wieczystymi i ewidencją podatkową jako komponentami systemu katastralnego. Dokument zakładał wprowadzenie jednolitego w skali kraju systemu informatycznego zapewniającego łączność pomiędzy rejestrami wchodzącymi w skład systemu katastralnego oraz tego systemu z innymi rejestrami i ewidencjami publicznymi w roku 2005. Tymczasem…

W grudniu 2009 r.5 utworzono Zespół ds. Rządowego Programu Rozwoju Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach. Do zadań zespołu należy m.in. inicjowanie działań mających na celu rozwój i wdrażanie projektów na rzecz poprawy jakości i wiarygodności informacji o nieruchomościach gromadzonych w rejestrach publicznych.

W dniu 12 lipca br. MSWiA opublikowało projekt rozporządzenia w sprawie Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach, który funkcjonalność osiągnąć ma w ciągu 3 lat od daty wejścia w życie projektowanego rozporządzenia (czyli najwcześniej w roku 2015 – dziesięć lat później niż pierwotnie zakładano). Projekt został skierowany do uzgodnień społecznych i międzyresortowych. Tymczasem…

Jawność informacji – teoria vs. rzeczywistość

Informacje o nieruchomościach gromadzone w powiatowych rejestrach i ewidencjach są jawne (art. 24 ust. 2 Ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne6) i każdy (art. 24 ust. 4 ww. Ustawy) może żądać udostępnienia informacji zawartych w operacie ewidencyjnym – z zastrzeżeniem danych osobowych właścicieli, użytkowników wieczystych lub osób władających lub reprezentujących podmioty władające. Zasadę jawności informacji o transakcjach, których przedmiotem są nieruchomości, potwierdza również art. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym księgi wieczyste oraz wszystkie informacje w nich ujawnione są jawne. Zasada jawności ksiąg wieczystych nabrała nowego, głębszego i zdecydowanie bardziej bezpośredniego wymiaru od czerwca 2010 r., kiedy to księgi wieczyste dostępne są bezpłatnie on-line za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Sposób prowadzenia ewidencji oraz szczegółowy zakres informacji objętych ewidencją oraz gromadzonych w rejestrze cen i wartości nieruchomości określa rozporządzenie7 w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Dostęp do rejestrów jest odpłatny – zasady pobierania opłat i ich wysokość reguluje rozporządzenie8 w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne. Praktyka niestety zdecydowanie odbiega od zapisów ustawowych, co mieliśmy okazję zweryfikować, podejmując próbę pozyskania z powiatowych rejestrów cen i wartości danych o nieruchomościach na potrzeby bazy danych o nieruchomościach Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami prowadzonej przez Związek Banków Polskich.

Związek Banków Polskich jest izbą gospodarczą zrzeszającą banki. Zgodnie z postanowieniami statutu, ZBP ma za zadanie m.in. tworzyć sprzyjające warunki organizacyjne i prawne rozwoju sektora bankowego poprzez współdziałanie z organami państwa. Cele i zadania związku realizowane są poprzez m.in. zbieranie, przetwarzanie danych oraz prowadzenie systemów bazodanowych, w których gromadzone są informacje istotne dla sektora bankowego w związku z prowadzoną działalnością bankową. System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) to ogólnopolska baza danych gromadząca informacje o cenach i wartościach nieruchomości finansowanych przez banki. W związku ze specyfiką finansowania hipotecznego banki zobowiązane zostały mocą wymogów nadzorczych (Rekomendacja J, Rekomendacja S) do monitorowania rynku nieruchomości oraz do przeprowadzania cyklicznych aktualizacji wartości finansowanych nieruchomości w oparciu o dane rynkowe. System AMRON wyposażony jest w narzędzia statystyczne i analityczne pozwalające na przeprowadzanie szczegółowych analiz rynku nieruchomości, zarówno w skali ogólnopolskiej, jak również lokalnej. Jednakże warunkiem koniecznym do rzetelnego wywiązywania się z obowiązków nałożonych przez Komisję Nadzoru Finansowego jest szeroki i aktualny zasób danych. Stąd podjęta próba zakupu danych z powiatowych zasobów geodezyjnych i kartograficznych.

Poszukując źródeł informacji o nieruchomościach, które mogłyby zasilić bazę danych AMRON, w roku 2009 przeprowadziliśmy akcję pilotażową związaną z zakupem danych i zakresem informacyjnym danych możliwych do zakupienia w 47 starostwach powiatowych i urzędach miast. Celem akcji było uzyskanie informacji dotyczących liczby i jakości gromadzonych danych oraz kosztu ich pozyskania. Uzyskany w wyniku tej akcji realny obraz polskiego systemu gromadzenia informacji o nieruchomościach i świadomości prawa w starostwach powiatowych i urzędach miast budzi zaniepokojenie. Co więcej, w minionych dwóch latach nic się nie zmieniło – ponowna próba zorientowania się w sytuacji, którą podjęliśmy w przeciągu ostatnich kilku miesięcy, potwierdziła wnioski sprzed dwóch lat. Mimo stosunkowo ścisłych wytycznych obowiązującego prawa, każdy urząd inaczej interpretuje przepisy dotyczące zarówno kwestii możliwości lub braku możliwości zakupu danych gromadzonych w rejestrze cen i wartości (sporo urzędów odmawia dostępu do zasobów rejestru, powołując się na niejawność rejestru oraz anachroniczny przepis interesu prawnego), formy współpracy w zakresie zakupu, jak również kosztu związanego z udostępnieniem zasobu tego rejestru (dziewięć różnych stawek opłat za udostępnienie zasobów rejestru cen i wartości nieruchomości w oparciu o jedno przywoływane powyżej rozporządzenie).

W piśmie z 30 października 2009 r. stanowiącym odpowiedź na zapytanie Związku Banków Polskich dotyczące wykładni obowiązujących przepisów w zakresie dostępności zasobów rejestrów i ewidencji, Główny Geodeta Kraju, powołując się na nowelizację Prawa geodezyjnego i kartograficznego9 z dnia 9 stycznia 2009 r. stwierdza jednoznacznie, iż „(…) od dnia 1 kwietnia 2009 r. (tj. od dnia wejścia w życie wspomnianej nowelizacji) nie istnieją żadne formalne ograniczenia w dostępnie do informacji zawartych w rejestrze cen i wartości nieruchomości”10.

Formalności związane z ustaleniem możliwości i warunków finansowych zakupu danych to etap pierwszy procesu pozyskiwania informacji; etapem drugim – stanowiącym zdecydowanie większe wyzwanie – jest fizyczne pozyskanie danych. Niejednolity standard informatyczny (a nierzadko papierowy!) rejestrów i niejednolite zasady odbioru danych (czasami pocztą elektroniczną lub pocztą tradycyjną na płycie, czasami konieczna jest wizyta osobista w celu skopiowania interesujących informacji w formie elektronicznej, a czasami osobisty odbiór wydruków komputerowych…) powoduje, iż efektywne korzystanie z zakupionych danych wymaga znacznych nakładów czasu i pracy. Dodatkowym problemem jest zazwyczaj niska wiarygodność informacji zgromadzonych w rejestrach oraz bardzo skromny zasób rejestrowanych informacji o nieruchomości i transakcji, będący pochodną niskiej jakości opisu przedmiotu transakcji w akcie notarialnym kupna sprzedaży.

Nieznajomość rynku szkodzi

O znaczeniu jawnej, przejrzystej oraz przede wszystkim wiarygodnej informacji o nieruchomościach (w tym o ich cenach i wartościach) i tym samym o znaczeniu wiedzy dotyczącej rozwoju lokalnego rynku nieruchomości nie trzeba nikogo przekonywać. Możliwość szybkiego dostępu do informacji i umiejętność korzystania z informacji jest warunkiem prawidłowego funkcjonowania i rozwoju ekonomicznego regionu oraz zachowania przewagi konkurencyjnej, sprawności i efektywności w gospodarowaniu majątkiem gminnym czy powiatowym. Znajomość lokalnego rynku to również podstawa zaufania do władz regionu zarówno ze strony mieszkańców, jak i potencjalnych inwestorów.

Prace nad wprowadzeniem ogólnopolskich rozwiązań na miarę pierwotnych założeń na szczeblu rządowym trwają i nic nie zapowiada ich szybkiej finalizacji. A tymczasem chaos informacyjny niesie za sobą wiele niebezpieczeństw, jak chybione decyzje, utracone szanse inwestycyjne czy spadek zaufania mieszkańców.

Co w zamian?

System AMRON powstał jako część infrastruktury bankowej i pierwotnie wyłącznie banki korzystały z jego funkcjonalności. Od roku 2010 Związek Banków Polskich zaprosił do współpracy również innych profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości – rzeczoznawców majątkowych i pośredników w obrocie nieruchomościami. Naturalnym partnerem współpracy z Centrum AMRON są samorządy z racji ciążących na nich obowiązków prowadzenia rejestrów i wykazów nieruchomości i związanych z nimi transakcji. Zapraszamy do współpracy starostwa powiatowe, urzędy miast i gmin. Związek Banków Polskich oferuje:

  • Raport o stanie rynku nieruchomości – czyli aktualną kwartalną analizę średnich cen transakcyjnych nieruchomości na lokalnych rynkach nieruchomości lokalowych, działek pod zabudowę oraz gruntów rolnych z podziałem na jednostki administracyjne w województwie, uzupełnioną o analizę społeczno- ekonomiczną regionu.
  • Dostęp on-line do bazy danych AMRON – czyli abonamentowy dostęp do Systemu AMRON z możliwością generowania analiz statystycznych oraz monitorowania aktualnych trendów na lokalnym rynku nieruchomości i dostępem do danych źródłowych o nieruchomościach na terenie województwa gwarantującym możliwość wiarygodnej weryfikacji wartości nieruchomości.

Centrum AMRON gotowe jest do współpracy w zakresie obsługi lokalnych rejestrów i baz danych poszczególnych jednostek samorządu terytorialnego. To może być szansa na nawą jakość informacji o lokalnym rynku nieruchomości.

W sprawie dodatkowych informacji, szczegółowej oferty i zasad współpracy zapraszam serdecznie do kontaktu. Zapraszam również do stoiska Centrum AMRON podczas tegorocznej sesji regionalnych konferencji EDS organizowanych w okresie wrzesień – listopad br. Szczegółowy harmonogram i agenda konferencji dostępna jest na stronie www.alebank.pl w zakładce „Konferencje, szkolenia”.

Agnieszka Gołębiowska
Koordynator Centrum AMRON ds. Relacji z Klientami
e-mail: agnieszka.golebiowska@amron.pl
tel. 22/ 697 65 47, faks 22/ 697 65 40


Przypisy

  1. 1 Por. Wolski Jacek, Zakład Geoekologii i Klimatologii, Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN, „Kataster podatku gruntowego na ziemiach polskich – rys historyczny oraz geodezyjne i kartograficzne zasady sporządzania” http://www.igipz.pan.pl/geoekoklimat/wolski/wolski3.pdf
  2. Dekret z dnia 2 lutego 1955 r. o ewidencji gruntów i budynków (Dz. U z 1955r., Nr 30, poz. 163).
  3. Lista dokumentów przyjętych w ramach Narodowego Programu Przygotowania do Członkostwa w Unii Europejskiej dostępne są pod adresem: http://archiwum-ukie.polskawue.gov.pl/WWW/dok.nsf/0/A040340D2A6A5863C1256E86004E7C8C?Open&RestrictToCategory=
  4. Źródło: Narodowy Program Przygotowania do Członkostwa w Unii Europejskiej, priorytet 30.8, http://archiwum-ukie.polskawue.gov.pl/HLP/files.nsf/0/B2944158DD8AA50FC1256E7B0048C09A/$file/nppc2001_30.pdf
  5. Z arządzenie Nr 97 Prezesa Rady Ministrów z dnia 9 grudnia 2009 r. w sprawie utworzenia Zespołu do spraw Rządowego Programu Rozwoju Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach http://bip.kprm.gov.pl/rm/organy/dzialajace/przy/prm/24_3420.html.
  6. Dz. U. z 2010 r., Nr 193, poz. 1287 z późn. zm.
  7. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2001r., Nr 38, poz. 454).
  8. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 lutego 2004 r. w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego (Dz.U. z 2004 r., Nr 37, poz. 333).
  9. Ustawa z dnia 9 stycznia 2009 r. o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2009 r., Nr 42, poz. 334).
  10. Pełny tekst pisma dostępny jest na stronie internetowej Centrum AMRON pod adresem http://www.amron.pl/uploads/stanowisko%20GUGiK.pdf.
Udostępnij artykuł: