Prospekt informacyjny przedsięwzięcia deweloperskiego ? forma zabezpieczenia klientów dewelopera

Polecamy

Prospekt informacyjny jest obowiązkowym dokumentem sporządzanym przez deweloperów, dotyczącym przedsięwzięcia deweloperskiego. Jego realizacja ma na celu ochronę nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Poprzez uważną lekturę tego dokumentu nabywcy mogą poznać wszelkie informacje dotyczące interesującej ich inwestycji, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

Prospekt informacyjny jest obowiązkowym dokumentem sporządzanym przez deweloperów, dotyczącym przedsięwzięcia deweloperskiego. Jego realizacja ma na celu ochronę nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Poprzez uważną lekturę tego dokumentu nabywcy mogą poznać wszelkie informacje dotyczące interesującej ich inwestycji, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

Ważną kwestią jest również fakt, że prospekt informacyjny i umowa deweloperska powinny być ze sobą zgodne, natomiast wszystkie rozbieżności należy zaznaczyć w treści umowy w sposób przystępny dla nabywcy. Zaznaczyć należy również, że sporządzenie prospektu informacyjnego przez deweloperów nie jest tylko ustawowym obowiązkiem, ale wpływa na sposób ich postrzegania na rynku. Informacje w nim zawarte podnoszą wiarygodność przedsiębiorcy i stanowią swego rodzaju reklamę, co może przekładać się na zwrócenie uwagi potencjalnych nabywców i wpływać w sposób korzystny na wyniki sprzedaży.

Obowiązek sporządzania prospektu informacyjnego został nałożony na deweloperów ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U.2016 poz. 555).  W art. 20 ustawodawca określa:

„1. Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór określa załącznik do ustawy.

2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.”

Wzór, który został zamieszczony w załączniku do ustawy, nie jest narzucony deweloperom i każdy z nich może opracować własną formę tego dokumentu. Jednak obowiązkowy zakres informacji jest ściśle określone w ustawie i należy je zamieścić w sporządzanym prospekcie informacyjnym bez względu na jego formę.

Prospekt informacyjny niezależnie od tego, w jakiej formie został sporządzony, składa się z dwóch części – ogólnej oraz indywidualnej. Część ogólna jest zazwyczaj sporządzana w takiej samej formie dla całej inwestycji. W części ogólnej możemy znaleźć takie informacje, jak:

  • dane kontaktowe i identyfikacyjne przedsiębiorcy ( m. in. nazwa, adres, NIP, REGON, nr telefonu itd.);

  • dotychczas zrealizowane inwestycje (doświadczenie i historia działalności dewelopera);

  • informację o prowadzonych przeciwko deweloperowi postępowań egzekucyjnych (również tych zakończonych) na kwotę przekraczającą 100 000 zł;

  • informacje na temat nieruchomości oraz całego przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym:

  • stan prawny nieruchomości (nr księgi wieczystej, położenie działki i jej oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków);

  • obciążenia hipoteczne nieruchomości (czy nie stanowi zabezpieczenia kredytu);

  • przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zarówno działki, na której realizowana jest inwestycja, jak również działek sąsiednich;

  • planowane w promieniu 1 km inwestycje infrastrukturalne (w szczególności drogi, linie szynowe, wysypiska śmieci, oczyszczalnie ścieków itp.)

  • wydane pozwolenia, w tym pozwolenie na budowę;

  • termin rozpoczęcia oraz zakończenia realizacji inwestycji (szczegółowy harmonogram podzielony na poszczególne etapy) oraz termin, w którym nastąpi przeniesienie własności nieruchomości;

  • liczba budynków wchodzących w skład przedsięwzięcia deweloperskiego raz ich rozmieszczenie na nieruchomości;

  • instytucja finansująca budowę;

  • dane banku, który prowadzi rachunek powierniczy;

  • warunki, na jakich można odstąpić od umowy deweloperskiej;

  • dodatkowe informacje, które są ważne z punktu widzenia potencjalnego nabywcy i dostępne w biurze dewelopera:

  • możliwość zapoznania się w z aktualnym stanem księgi wieczystej nieruchomości;

  • odpis KRS lub wpis do CEIDG;

  • kopia pozwolenia na budowę;

  • projekt architektoniczno-budowlany;

  • sprawozdanie finansowe przedsiębiorcy za ostatnie dwa lata.

W części indywidualnej prospektu informacyjnego znajdują się informacje dotyczące konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego wybranego przez nabywcę. Elementy, jakie powinien zawrzeć deweloper w tym miejscu, to:

  • standard wykończenia lokalu lub domu, zamontowane instalacje oraz dane dotyczące części wspólnych budynku;

  • usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku;

  • zagospodarowanie inwestycji oraz technologia wykonania budynku;

  • liczba lokali w budynku oraz liczba miejsc garażowych i postojowych w budynku oraz wokół niego;

  • cena za metr kwadratowy.

Jak można zaobserwować powyżej, prospekt informacyjny zawiera wiele cennych informacji dla nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Porównanie informacji zawartych w prospektach różnych inwestycji daje możliwość wybrania optymalnej oferty. Należy zaznaczyć jednak, że są to informacje techniczne oraz prawne związane z gospodarką nieruchomościami. Nabywcy mieszkań i domów mogą nie w pełni rozumieć (i nie mają też takiego obowiązku) informacje zawarte w prospektach informacyjnych. Warto w przypadku analizowania zapisów zawartych w ofertach deweloperów skorzystać z wiedzy fachowców zajmujących się sprawami rynku nieruchomości mieszkaniowych, aby w pełni wykorzystać ochronę, jaką starają się nabywcom mieszkań i domów zapewnić ustawodawcy.

Dokładne przeanalizowanie prospektu informacyjnego pozwala zweryfikować wiarygodność dewelopera oraz historię jego inwestycji na rynku. Prospekt stanowi swego rodzaju gwarancję, że zawarte w nim informacje znajdą zastosowanie w rzeczywistości. Do momentu nałożenia na deweloperów obowiązku sporządzania tego rodzaju dokumentów, na rynku funkcjonowała swego rodzaju „samowolka”. Informacje o przedsięwzięciach deweloperskich przekazywane były za pomocą przekazów ustnych, w których deweloperzy zapewniali o wyjątkowości oraz nadzwyczajnych walorach swoich inwestycji, jednak bardzo często rzeczywistość nie w pełni pokrywała się z zapewnieniami przedsiębiorców. Dzięki obecnie funkcjonującym przepisom, w przypadku rozbieżności treści prospektu informacyjnego z rzeczywistością nabywcy mieszkań mają konkretne narzędzia, których mogą użyć w walce z nierzetelnym deweloperem. Ustawa przewiduje konkretne sankcje prawne grożące przedsiębiorcy, który w sposób nierzetelny podejdzie do realizacji przepisów zawartych w ustawie „deweloperskiej”.

Mariusz Gnys Specjalista ds. Weryfikacji Wycen Centrum AMRON

Udostępnij artykuł: