Raport o stanie rynku nieruchomości – prognozy. Jesień 2017 r.

FN 2017/10-12 (październik-grudzień 2017)

Raport powstał w Departamencie Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji mBanku Hipotecznego SA e-mail: drn@mhipoteczny.pl, mhipoteczny.pl

Jan Robert Nowak
Dyrektor Departamentu Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji,
mBank Hipoteczny SA

Poziom cen odnotowywanych na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest od pewnego czasu stabilny, jednakże poziom podaży mieszkań osiąga wartości rekordowe. Liczba sprzedanych mieszkań w pierwszej połowie 2017 r. na rynku pierwotnym wyniosła ok. 78,4 tys. lokali i był to wynik o ok. 6,3 proc. wyższy od wyników notowanych w analogicznym okresie w 2016 r.

Rok 2017 przynosi szereg zmian w procesach hipotecznych. Ustawa o kredycie hipotecznym, udowodniła że nieprecyzyjnie zapisane intencje ustawodawcy skutkują koniecznością opracowania rekomendacji, w tym wypadku pod egidą ZBP, tak by zapewnić zarówno czytelność, jak i powtarzalność interpretacji w kontekście części zapisów ustawy.

Kredytowanie hipoteczne, związane jest z rynkiem listów zastawnych. Tutaj duży sukces mBanku Hipotecznego, któremu udało się w ostatnim czasie uplasować na rynku emisję o wartości 500 mln PLN i uzyskać świetną marżę w wysokości 75 pb ponad, co w pierwszym okresie kuponowym przekłada się na oprocentowanie 2,48 proc. w skali roku.

Stabilnie rozwija się również rynek nieruchomości komercyjnych. W I połowie 2017 r. dominującym rynkiem pod względem zawartych transakcji był rynek nieruchomości handlowych z udziałem na poziomie ok. 56 proc.
Rynek nieruchomości handlowych charakteryzował się najniższym poziomem aktywności – inwestorzy dostarczyli na rynek ok. 30,0 tys. m2 nowej powierzchni. Wysokie nasycenie powierzchnią handlową w głównych aglomeracjach wymusza na właścicielach centrów handlowych podejmowanie szerokiego zakresu działań, mających na celu dostosowanie ich do zmieniających się postaw i zachowania nabywczego klientów.
Istotnym czynnikiem oddziałującym na rynek handlowy będzie wprowadzenie ustawy ograniczającej handel w niedzielę. W zależności od decyzji ustawodawcy w zakresie ilości wolnych od handlu niedziel, skala oddziaływania będzie różna, ale tak czy inaczej będzie to odczuwalne, zarówno w zakresie generowanych przepływów w ramach obiektów handlowych, jak i samych wartości tych obiektów.

Na rynku nieruchomości biurowych, w I połowie 2017 r. można było zaobserwować dynamiczny rozwój rynków regionalnych. Rosnąca aktywność najemców z sektora BPO/SSC przyczyniła się do rekordowo wysokiego wolumenu popytu oraz wysokiej absorpcji netto. Warszawski rynek biurowy w I połowie 2017 r. cechował się bardzo dużą aktywnością deweloperów oraz kontynuacją wzmożonej aktywności najemców (wynik o ok. 20 proc. wyższy niż średni półroczny popyt w latach 2012–2016 i jednocześnie najwyższy półroczny wynik odnotowany na warszawskim rynku). Wysoka aktywność najemców przy niewielkiej ilość nowo oddanych projektów sprawiły, że współczynnik pustostanów pozostał na stabilnym poziomie i na koniec II kwartału 2017 r. wyniósł ok. 10 proc.
Przyrost powierzchni magazynowej w analizowanym okresie osiągnął rekordowy poziom ok. 800 tys. m2. Inwestorzy realizowali nowe projekty głównie na Górnym Śląsku, w okolicach Warszawy, Polsce Centralnej oraz Poznaniu. Na koniec czerwca odnotowano również rekordowy poziom nowoczesnej powierzchni magazynowej będącej w budowie (ok. 1,6 mln m2 powierzchni). Nowe projekty realizowane są przy ograniczonym ryzyku, ok. 76% powierzchni zabezpieczona jest umowami najmu. W II połowie 2017 r. należy spodziewać się dalszego rozwoju rynku, napędzanego wzrostem branży sprzedaży internetowej (e-commerce), której znaczenie rośnie wraz ze zmieniającymi się preferencjami zakupowymi konsumentów.

mBank Hipoteczny od początku swojego istnienia posiada specjalistyczny departament ds. wycen, monitoringu inwestycji i analiz rynku nieruchomości.

W ramach współpracy wewnątrz grupy mBanku podjęliśmy się zadania opracowania nowatorskiego Modelu zmienności cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych, który wykorzystywany będzie w procesie realizacji zaleceń KNF, w zakresie monitorowania i aktualizacji wartości zabezpieczeń w obu bankach. Jednocześnie, udało nam się wypracować model prognostyczny, w zakresie oceny ryzyka zmian wartości zabezpieczeń. Łącznie, umożliwią one efektywniejsze zarządzanie ryzykiem portfela ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, bieżące monitorowanie poziomu wartości zabezpieczeń Banku oraz podejmowanie adekwatnych działań prewencyjnych. Zarówno jeden, jak i drugi model z sukcesem przeszły proces walidacji.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych

Utrzymuje się systematyczny wzrost na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych

Pod koniec I połowy 2017 r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych nastąpił spadek popytu w porównaniu do poprzedniego kwartału o ok. ˇ 5,4 proc. Najprawdopodobniej spowodowane to było zakończeniem dopłat z programu MDM już na początku kwietnia bieżącego roku. W dalszym ciągu duża część mieszkań nabywana jest w charakterze inwestycyjnym – za gotówkę. Spora część mieszkań jest kupowana przez obywateli Ukrainy.

W II kwartale 2017 r. liczba czynnych kredytów mieszkaniowych wyniosła ok. 2,1 mln sztuk (^ 3,8 proc. r/r).

Od początku roku banki podpisały ok. 100 tys. umów (^ 6,6 proc. r/r). W tym samym okresie w 2016 r. liczba nowo udzielonych kredytów była nieco niższa i wynosiła 93,9 tys. Wartość nowo udzielonych kredytów na koniec II kwartału 2017 r. wyniosła ok. 11,7 mld PLN (^ o ok. 10 proc. r/r).

Stymulująco na akcję kredytową wpłynął m.in. typowy dla naszego rynku czynnik sezonowości, presja kończących się środków z programu „Mieszkanie dla Młodych” oraz wypłaty z programu „500+”. Popyt na domy i mieszkania nie słabnie. Wiele osób w dalszym ciągu traktuje zakup mieszkania jako lokatę kapitału, która w przyszłości ma generować zysk. Spora grupa nabywców zmienia również mieszkania na większe w celu podniesienia dotychczasowego komfortu.

Budownictwo mieszkaniowe w Polsce

Analiza wskaźników budownictwa mieszkaniowego wykazała wzrostową tendencję wszystkich trzech parametrów. Według danych GUS, liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o ok. 6,3 proc. r/r, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto o ok. 22,9 proc. r/r, a liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę wzrosła o ok. 32,9 proc. r/r.

Roczne zmiany wskaźników, na tle poszczególnych województw przedstawia tabela.
Uwaga: Dynamika zmian na poziomie+/ – 5% uznana została za stabilny poziom. Źródło: GUS, opracowanie mBank Hipoteczny SA.

Struktura wskaźników budownictwa mieszkaniowego w Polsce według form budownictwa uległa zmianie w stosunku do I połowy 2016 r. Największy udział, w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania mieli inwestorzy indywidualni, którzy w analizowanym okresie oddali do użytkowania ok. 39,4 tys. mieszkań (^ o ok. 6,6 proc. r/r). Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli inwestorzy indywidualni wyniosła podobnie jak w ub.r. ok. 49,9 tys. mieszkań, natomiast liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia wzrosła o ok. 20,9 proc. r/r i wyniosła o ok. 56,3 tys. mieszkań.

Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem w analizowanym okresie oddali do użytkowania ok. 37,5 tys. mieszkań, co stanowiło ok. 48 proc. ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania (^ o ok. 7,9 proc. r/r), uzyskali pozwolenia na budowę ok. 71,1 tys. mieszkań (^ o ok. 44,4 proc. r/r), odnotowali również wzrost (^ o ok. 26,1 proc. r/r) liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto do ok. 53,8 tys.

W I połowie 2017 r. rozpoczęto budowę ok. 106,0 tys. mieszkań, (^ o ok. 22,9 proc. r/r) względem analogicznego okresu w roku poprzedniego. Jest to najwyższy wynik od 2010 r.

W ramach pozostałych struktur, w skład których wchodzi budownictwo czynszowe, zakładowe i komunalne, w okresie styczeń – czerwiec 2017 r. oddano do użytkowania ok. 655,0 tys. mieszkań (ˇ 32 proc. r/r). Mimo że liczba ta zmalała względem analogicznego okresu w roku poprzednim, widoczny jest systematyczny wzrost liczby lokali na których budowę wydano pozwolenie (^ o ok. 32,9 proc. r/r) oraz tych, których budowę rozpoczęto (^ o ok. 22,9 proc. r/r).

Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym w sześciu głównych miastach3

Na analizowanych rynkach w I połowie 2017 r., oddano do użytkowania 21,6 tys. lokali co stanowiło 27,6 proc. ogółu lokali oddanych do użytkowania. Największą liczbę mieszkań wprowadzono na rynek w Warszawie (ok. 7,7 tys., ˇ 20,7 proc. r/r), Krakowie (ok. 5,3 tys., ^ 18,7 proc. r/r) i Wrocławiu (ok. 3,4 tys., ˇ 26,7 proc. r/r).
W sześciu analizowanych miastach liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wyniosła 29,8 tys. (ok. 28,1 proc. w stosunku do wartości dla całej Polski). Jest to wynik o 15,5 proc. wyższy niż w analogicznym okresie w 2016 r. Najwyższy wzrost wartości odnotowano w Łodzi (ok. 2,0 tys., ^ 98,0 proc. r/r). W Krakowie odnotowano spadek, liczba mieszkań w przypadku badanego parametru wyniosła 4,7 tys. (ˇ 10,5 proc. r/r). Warszawa w dalszym ciągu zajmuje pierwsze miejsce pod względem liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto (ok. 10,4 tys. ˇ 1,0 proc. r/r).
Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia wyniosła ok. 38,9 tys. lokali. Największy wzrost odnotowano w Krakowie (^ ok. 82,0 proc. r/r) oraz w Poznaniu (^ ok. 73,3 proc. r/r).

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania4 oddanego do użytkowania, w sześciu głównych miastach Polski wyniosła 64,2 m2 i była nieco wyższa niż w I połowie 2016 r. (^ ok. 1,7 proc. r/r). Lokale o największej przeciętnej powierzchni użytkowej oddano w Łodzi (ok. 80,6 m2) i Poznaniu (ok. 61,3 m2). Lokale o najmniejszej przeciętnej powierzchni użytkowej oddano w Gdańsku (ok. 59,8 m2) i Krakowie (ok. 56,3 m2).

Dla firm deweloperskich I połowa 2017 r. była okresem korzystnym. Liczba sprzedanych lokali liczona łącznie dla sześciu rynków w analizowanym okresie osiągnęła poziom 36,2 tys. mieszkań (^ o ok. 23,1 proc. r/r). W I kwartale br. na rynku pierwotnym sprzedano ok. 18,6 tys. lokali, o blisko 5,4 proc. więcej niż w II kwartale.

Jednocześnie do sprzedaży wprowadzono również rekordową pulę mieszkań 33,5 tys. Mieszkań (^ o ok. 6,7 proc. r/r). Łącznie w ostatnich czterech kwartałach wprowadzono do sprzedaży ok. 67,1 tys. lokali mieszkalnych. W konsekwencji zapas niesprzedanych mieszkań na sześciu największych rynkach zmalał i na koniec II kwartału 2017 r. wyniósł ok. 50 tys. mieszkań (ˇ o ok. 2,0 proc. r/r).

Liderem w zakresie największej liczby oferowanych mieszkań na rynku pierwotnym pozostała Warszawa. Na koniec II kwartału br. liczba mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym w stolicy ukształtowała się na poziomie ok. 19,4 tys. lokali (ˇ r/r o ok. 4,3 proc.). Największy wzrost oferty, do poziomu 2,97 tys. mieszkań, wystąpił w Łodzi (^ r/r o ok. 34,2 proc.) i Gdańsku (^ r/r o ok. 8,8 proc.). Miastami, w których odnotowano spadek liczby mieszkań w analizowanym okresie, był Poznań (ˇ o ok. 10,5 proc. r/r), Kraków (ˇ o ok. 8,0 proc. r/r) i Wrocław (ˇ o ok. 5,2 proc. r/r).

Na koniec II kwartału 2017 r. liczba mieszkań z planowanym terminem zakończenia do końca 2017 r. wynosiła 24 proc. oferty. Projekty, które zostaną oddane do końca 2018 r. stanowiły ok. 56 proc., 13 proc. oferty deweloperskiej stanowiły mieszkania, których planowane oddanie przypada na 2019 r.

W ofercie dominują lokale o powierzchni do 60 m2, kupowane zazwyczaj jako pierwsze mieszkanie lub w celach inwestycyjnych i na wynajem. Polacy zaczęli stawiać na funkcjonalność mieszkań, dzięki czemu wzrósł popyt na mniejsze mieszkania z większą ilością pokoi.

Wzrost wynagrodzeń, coraz lepsze dopasowanie oferty pod względem powierzchniowym oraz utrzymujące się na stabilnym poziomie ceny, zachęcały nabywców do zakupu mieszkań. Średnia cena transakcyjna za 1 m2, na rynku pierwotnym, dla sześciu głównych miast uległa wzrostowi na poziomie ok. 1,61 proc. Największy średni wzrost cen transakcyjnych za 1 m2, wystąpił w Łodzi (^ r/r o ok. 3,71 proc.) i Krakowie (^ r/r o ok. 2,99 proc.).

Wskaźnik dostępności mieszkań w I połowie br. pozostał w trendzie wzrostowym ze względu na stabilne ceny oraz systematyczny wzrost wynagrodzeń. Najwyższy poziom wskaźnika kształtował się w Łodzi (ok. 0,85 m2), w Gdańsku (ok. 0,86 m2). W pozostałych miastach wskaźnik dostępności mieszkań wyniósł średnio ok. 0,76 m2.
Okres ekspozycji5 potrzebny do wyprzedania wszystkich mieszkań znajdujących się w ofercie, uległ spadkowi r/r blisko o 23 proc. Średnie tempo sprzedaży na koniec I połowy br. dla analizowanych miast wyniosło ok. 2,8 kwartałów. Najkrótszy czas wyprzedaży oferty, wystąpił we Wrocławiu oraz w Gdańsku – ok. 2,6 kwartału, a najdłuższy w Łodzi, odpowiednio ok. 3,7 kwartału. Można zatem mówić o utrzymującym się dość bezpiecznym poziomie podaży. Najbardziej płynnymi mieszkaniami pozostały te z segmentu popularnego (2 lub 3-pokojowe, do 65 m2). Mieszkania atrakcyjne cenowo, położone w dobrej lokalizacji oraz lokale o podwyższonym standardzie znajdowały swoich nabywców w znacznie krótszym czasie.

Zmienność cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce

Departament Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji mBanku Hipotecznego w 2017 r. kontynuował projekt tworzenia indeksu opisującego zachowanie cen nieruchomości mieszkaniowych na rynku w Polsce.
W ramach procesu stworzone zostały dwa modele. Pierwszy z nich, Model zmienności cen nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, powstał w związku z koniecznością wypełnienia przez Bank, zaleceń KNF wynikających z Rekomendacji S. Na podstawie tego modelu wyznaczone zostały roczne indeksy zmienności cen, które wiarygodnie odzwierciedlają trendy dla poszczególnych grup homogenicznych rynku mieszkaniowego w Polsce. Model oparto na rynkowych danych transakcyjnych z okresu 2008–2016, dzięki czemu uzyskane rezultaty odzwierciedliły rzeczywiste tendencje rynkowe. Poprawność rozwiązania potwierdziły przeprowadzone monitoring i walidacja oraz szeroka światowa literatura przedmiotu.

Obecnie Bank wykorzystuje 91 indeksów dla lokali mieszkalnych oraz 22 indeksy gruntów zabudowanych domami mieszkalnymi. Wśród wymienionych, 29 indeksów oszacowano na podstawie nieliniowych modeli regresji, w których zmiennymi objaśniającymi były poszczególne cechy danej nieruchomości, posiadające największy wpływ na kształtowanie ceny. Takie działanie umożliwiło budowę modeli, cechujących się lepszym dopasowaniem, dla wielu lokalizacji, również na poziomie dzielnic dużych polskich miast.

Przy wykorzystaniu oszacowanych indeksów zmienności cen zbudowano drugi, prognostyczny Model oceny ryzyka zmian wartości zabezpieczeń na nieruchomościach mieszkaniowych. Został on stworzony w celu wypełnienia przez Bank, zaleceń KNF wynikających z Rekomendacji J, która zobowiązuje banki istotnie zaangażowane do właściwej oceny ryzyka zmian wartości zabezpieczeń. Szeroka analiza zagadnienia doprowadziła do stworzenia oddzielnego modelu dla lokali mieszkalnych i gruntów zabudowanych domami mieszkalnymi w całej Polsce. Umożliwiają one wyznaczenie wiarygodnych, 3-letnich prognoz zmienności cen nieruchomości, które cechują minimalne błędy. Model otrzymał pozytywną opinię walidatora, a jego działanie będzie podlegało corocznemu monitorowaniu.

Przyjęte rozwiązania stanowią holistyczną analizę zmienności cen nieruchomości w Polsce, zarówno historyczną, jak i prognostyczną. Umożliwią efektywniejsze zarządzanie ryzykiem portfela ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, bieżące monitorowanie poziomu wartości zabezpieczeń Banku oraz podejmowanie adekwatnych działań prewencyjnych.

  • Rynek nieruchomości mieszkaniowych w dalszym ciągu notuje systematyczny wzrost – bardzo dobre wyniki sprzedażowe w I połowie 2017 r.
  • Wskaźniki budownictwa mieszkaniowego (liczba mieszkań oddanych do użytkowania, liczba mieszkań, na które wydano pozwolenie na budowę, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto) w I połowie 2017 r. pozostały w trendzie wzrostowym.
  • Zapas niesprzedanych mieszkań na analizowanych rynkach na koniec I połowy 2017 r. wyniósł ok. 50,0 tys. mieszkań. Wynik ten jest o 2 proc. niższy niż w analogicznym okresie w 2016 r. Wzmożona produkcja wynika z utrzymującego się wysokiego popytu, generowanego przez niskie stopy procentowe, wzrost płac, wypłaty świadczeń społecznych w ramach programu “500+”, jak i zapowiedź końca tegorocznej puli środków na dopłaty z programu MDM.
  • Ryzykiem dla rynku nieruchomości mieszkaniowych może okazać się wprowadzenie rządowego programu „Mieszkania na wynajem” i jego wpływ na rentowność inwestowania w nieruchomości.

Prognozy na 2017 r.

Czynniki wpływające na popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych:

  • Niskie stopy procentowe, korzystne warunki na rynku pracy (spadek bezrobocia, wzrostowe tendencje dochodów gospodarstw domowych, wdrożenie programu „500+”).
  • Ryzyko związane z instrumentami finansowymi skłania do przesuwania środków na rynek nieruchomości.
  • Elastyczne dostosowanie oferty deweloperskiej do sytuacji rynkowej.
  • Stabilne ceny mieszkań.
  • Korzystne wskaźniki demograficzne.
  • Nowelizacja ustawy MDM – możliwość składania dodatkowych wniosków o dopłaty pod koniec sierpnia 2017 r.
  • Możliwy wzrost popytu pod koniec 2017 r. spowodowany zakończeniem programu MDM.

Czynniki wpływające na podaż na rynku nieruchomości mieszkaniowych:

  • Wysokie stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych przesłanką dla deweloperów do utrzymania wysokiej aktywności budowlanej.
  • Rosnąca liczba wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych budów.
  • Rosnące koszty pracy w branży budowlanej oraz deficyt siły roboczej wpływający na oczekiwania firm wykonawczych w stosunku do deweloperów.
  • Regulacje prawne dotyczące sprzedaży ziemi rolnej.
  • Planowane zmiany regulacyjne dotyczące procesu inwestycyjnego (Kodeks Urbanistyczno–Budowlany).
  • Zagrożenie dla sektora inwestycyjnego państwa wynikające z polityki podatkowej.

PRZYPISY

1., 2. Analiza oparta została o 6 miast: Warszawa, Kraków, Gdańsk,
Wrocław, Łódź, Poznań, o największym udziale w rynku.
Jako „mieszkania” rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne,
łącznie z domami jednorodzinnymi.
3. Analiza oparta została o 6 miast: Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Łódź, Poznań, o największym udziale w rynku.
4. Jako „mieszkania” rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi.
5. Okres ekspozycji – czas sprzedaży liczony jako liczba mieszkań w ofercie na koniec kwartału w relacji do średniej sprzedaży z ostatniego roku.

Rynek nieruchomości komercyjnych

Rynek nieruchomości inwestycyjnych w Polsce, w I połowie 2017 r. utrzymał szybkie tempo rozwoju. Wolumen transakcji przekroczył 1,5 mld EUR. Ponad 50 proc. wszystkich transakcji w I półroczu stanowiły przejęcia
w segmencie handlowym

Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości, w I połowie 2017 r. w Polsce przekroczył 1,5 mld EUR. Napływający kapitał pochodził głównie ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Niemiec oraz Republiki Południowej Afryki. Głównymi atutami Polski pozostał potencjał makroekonomiczny kraju, skala i głębokość rynku inwestycyjnego i rynku najmu, dynamicznie rozwijające się miasta o znacznym potencjale ekonomicznym i demograficznym.

W I połowie 2017 r. zainteresowaniem inwestorów cieszyły się niezmiennie wszystkie sektory rynku. Największy udział w całkowitym wolumenie inwestycyjnym, w analizowanym okresie, odnotował sektor handlowy, z wolumenem transakcji na poziomie ok. 860,0 mln EUR. Na drugim miejscu uplasował się sektor hotelowy, z rekordową wartością transakcji na poziomie 342,0 mln EUR (ok. 23 proc. w rynku). Sektor biurowy, z wynikiem na poziomie ok. 325,0 mln EUR stanowił ok. 21 proc. udziału w rynku. Najmniej kapitału zainwestowano w rynek obiektów magazynowych, łączna wartość transakcji odnotowana w tym sektorze wyniosła zaledwie ok. 12,2 mld EUR, co dało ok. 1 proc. udział w całkowitym wolumenie. Ze względu na toczące się negocjacje, w II połowie roku oczekuje się dobrych wyników również dla tego sektora.

Stopy kapitalizacji we wszystkich sektorach utrzymały się na stabilnym poziomie. Dla najlepszych budynków biurowych w Warszawie szacowane były na poziomie ok. 5,25 proc., podczas gdy w miastach regionalnych na poziomie ok. 6,25 proc. Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów handlowych typu prime kształtowały się na poziome ok. 5,0–5,5 proc. dla Warszawy, a dla mniejszych ośrodków miejskich na ok.
8,0–8,5 proc. Stopy zwrotu dla obiektów magazynowych (BTS) kształtowały się na poziomie ok. 6,5 proc., natomiast dla tradycyjnych obiektów magazynowych na poziomie ok. 7 proc.

Przewiduje się, że w 2017 r. wolumen transakcji będzie zbliżony do osiągniętego w 2016 r. Wiele toczących się obecnie transakcji jest na zaawansowanym etapie, z szansą na sfinalizowanie w 2017 r. .

  • Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w I półroczu 2017 r. wyniosła ok. 1,5 mld EUR, w ramach 30 transakcji, obejmujących 50 nieruchomości komercyjnych.
  • Zainteresowanie inwestorów, podobnie jak w 2016 r. przesunięte było na rynki regionalne, na których zawarto transakcje o wartości ok. 934,0 mln EUR, co stanowiło ok. 61 proc. całkowitego wolumenu transakcji.
  • W stolicy zainwestowano ok. 595,0 mln EUR, co stanowiło ok. 39 proc. wartości transakcji.
  • Ok. 56 proc. wolumenu wszystkich podpisanych transakcji w I połowie br. stanowiły przejęcia w segmencie nieruchomości handlowych.
  • Stabilne poziomy stawek czynszowych oraz niskie stopy kapitalizacji za najlepsze aktywa sprawiały, iż inwestorzy zagraniczni postrzegali Polskę jako lokalizację umożliwiającą dywersyfikację ryzyka oraz gwarantującą stabilne zyski z inwestycji w dłuższym okresie.

Rynek nieruchomości biurowych

W pierwszych sześciu miesiącach 2017 r. firmy podpisały umowy najmu na blisko 723,0 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. To najlepszy wynik w historii rynku.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej, w głównych miastach, na koniec czerwca 2017 r. wyniosły ponad 9,0 mln m2. W ciągu sześciu miesięcy deweloperzy dostarczyli łącznie ok. 309,0 tys. m2 nowoczesnej powierzchni. Na największym rynku biurowym, jakim jest rynek warszawski ukończono ponad 131,4 tys. m2, a wśród miast regionalnych najwyższy wzrost zasobów na poziomie ok. 80,9 tys. m2 odnotowano w Krakowie.

Wolumen transakcji najmu w I połowie 2017 r. wyniósł ok. 723,0 tys. m2, notując tym samym historycznie najwyższy poziom i wzrost r/r na poziomie ok. 16 proc. Najwięcej umów podpisano w Warszawie ok. 391,4 tys. m2 (^ o ok. 24,0 proc. r/r), a poza stolicą wynajęto ponad 330,0 tys. m2 powierzchni biurowej (^ o ok. 24,0 proc. r/r). Ten rekordowy rezultat rynków regionalnych wskazuje na ich dalszy dynamiczny rozwój. Zróżnicowana nowoczesna powierzchnia biurowa, dostęp do wykwalifikowanych pracowników, ulgi podatkowe w specjalnych strefach ekonomicznych, a także niższe niż w stolicy czynsze za powierzchnię biurową przyciągają coraz więcej inwestorów. Podobnie jak w latach ubiegłych, duże umowy na nowoczesne powierzchnie biurowe najczęściej zawierały firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu
(BPO/SSC).

Absorpcja netto powierzchni biurowej w omawianym okresie wyniosła ok. 347,0 tys. m2, z czego ok. 134,4 tys. m2 przypadało na Warszawę. Wśród miast regionalnych najwyższy poziom absorpcji odnotował Kraków ok. 55,5 tys. m2 i Wrocław ok. 55,0 tys. m2.

Wysoki popyt na powierzchnię biurową obserwowany już od 2015 r. (przewyższający znacznie średnią z lat 2012–2014 wynoszącą ok. 950,0 tys. m2) przyczynił się do wzrostu aktywności deweloperów w sektorze. Na koniec czerwca br. w całym kraju w budowie pozostawało ponad 1,7 mln m2, z czego ok. 489,0 tys. m2 ma zostać zrealizowane jeszcze w II połowie 2017 r. Planowany poziom podaży na rynkach regionalnych w II połowie roku szacowany jest na ok. 328,0 tys. m2.

Wysoki wolumen podaży na głównych rynkach został zrównoważony przez silny popyt, co zapobiegło wahaniom czynszów i pustostanów. Stawki czynszów dla najlepszych powierzchni biurowych w stolicy wyniosły ok. 21–25 EUR/m2/m-c, a w miastach regionalnych 11–15,5 EUR/m2/m-c. Presja na spadki czynszów była odzwierciedlona w pakietach zachęt, takich jak wakacje czynszowe, czy dopłaty do aranżacji powierzchni.
Współczynnik pustostanów na koniec czerwca 2017 r. na rynku biurowym spadł do poziomu ok. 10,0 proc. W stolicy wyniósł 13,9 proc., natomiast w miastach regionalnych wahał się od 5,8 do 13,7 proc. Najniższy współczynnik wystąpił w Łodzi (ok. 6,0 proc.), a najwyższy w Poznaniu (ok. 13,7 proc.). .

  • Wolumen transakcji najmu powierzchni biurowej, na głównych rynkach w Polsce osiągnął historycznie najwyższy wynik i ukształtował się na poziomie ok. 723,0 tys. m2 powierzchni. W strukturze popytu dominowały nowe umowy najmu, które stanowiły blisko 56 proc. podpisanych umów, renegocjacje i przedłużenia obejmowały ok. 30 proc.
  • Aktywność deweloperska na rynku utrzymała się na rekordowo wysokim poziomie ok. 1,7 mln m2 powierzchni w budowie, z czego ok. 1,0 mln m2 przypadała na regionalne rynki biurowe.
  • W minionym półroczu deweloperzy oddali do użytkowania ok. 309,0 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Najwyższa podaż odnotowana została w Warszawie (ok. 130,0 tys. m2), gdzie ukończonych zostało 16 projektów.
  • Stawki czynszów za najlepsze powierzchnie na rynkach regionalnych pozostały stabilne, w stolicy uległy niewielkiej korekcie spadkowej.
  • Współczynnik pustostanów dla analizowanych rynków odnotował spadek r/r i na koniec półrocza wyniósł ok. 10,0 proc.

Prognozy na 2017 r.

  • Prognozowany jest wysoki poziom podaży nowoczesnej powierzchni w najbliższych latach, jako konsekwencja powierzchni będącej aktualnie w budowie (ok. 1,7 mln m2). Aż 1,0 mln m2 przypada na główne miasta poza Warszawą – to historycznie najwyższa aktywność deweloperów na rynkach regionalnych.
  • Rynki regionalne w II połowie 2017 r. mogą urosnąć łącznie o dodatkowe 328,0 tys. m2, z czego najwięcej przypadnie na Kraków, Trójmiasto i Łódź. Ponadto, ok. 155,0 tys. m2 trafi na rynek warszawski.
  • Z uwagi na dużą planowaną podaż, współczynnik powierzchni niewynajętej dla głównych rynków w Polsce może ulec korekcie wzrostowej w kolejnych kwartałach.
  • Duże wolumeny nowej podaży na głównych rynkach są zrównoważone przez silny popyt, co zapobiega wahaniom wartości czynszów. Presja czynszowa w dalszym ciągu będzie odzwierciedlana w pakietach zachęt, takich jak wakacje czynszowe, czy dopłaty do aranżacji powierzchni.
  • Popyt na powierzchnie biurowe w głównych miastach powinien zostać utrzymany. Firmy międzynarodowe widząc potencjał społeczno–ekonomiczny Polski (dobrze wykształcona kadra pracownicza oraz niższe koszty utrzymania w porównaniu z zachodnioeuropejskimi krajami), nadal podejmują decyzję o przeniesieniu i otwarciu biur w centrach outsourcingowych na terenie Polski.
  • Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów nie powinny ulegać większym zmianom.
  • Duża podaż powierzchni biurowych zachęca do relokacji biur i negocjowania korzystniejszych warunków najmu. Większa konkurencja zmusza właścicieli i zarządców powierzchni biurowych do dostosowania oferty do indywidualnych potrzeb oraz oczekiwań najemców. Migracje związane ze zmianą adresów firm zostaną utrzymane.

Rynek nieruchomości handlowych

Pierwsza połowa 2017 r. z niewielką liczbą nowej powierzchni oraz oczekiwaniem na otwarcia nowych galerii handlowych.

Pierwsza połowa 2017 r. na rynku nieruchomości handlowych charakteryzowała się wzmożoną aktywnością inwestorów pod względem prowadzonych inwestycji deweloperskich. Z tego względu, podaż nowoczesnej powierzchni handlowej powiększyła się tylko o ok. 30,0 tys. m2. Na koniec czerwca 2017 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej wynosiły ok. 11,5 mln m2.

W pierwszym półroczu 2017 r. oddane do użytku zostały dwa niewielkie centra handlowe – Tarasy Grabiszyńskie we Wrocławiu (10,0 tys. m2) oraz Quick Park w Sulechowie (3,0 tys. m2). Rozbudowane zostały obiekty w Białymstoku (Auchan Hetmańska), w Szczecinie (Outlet Park) oraz w Gdańsku (Auchan).

Większość (ok. 74 proc.) nowoczesnej powierzchni handlowej zlokalizowana jest w ośmiu głównych aglomeracjach kraju. Spora część obiektów handlowych zlokalizowana jest również w miastach o populacji poniżej 100,0 tys. mieszkańców ok. 17 proc. udział w zasobach.

Format tradycyjnych centrów handlowych (ok. 71 proc. całkowitych zasobów handlowych) jest dominującą formą w strukturze powierzchni handlowej ze względu na typ obiektu. Dynamicznie rozwijający się format magazynów i parków handlowych stanowi 27 proc. powierzchni handlowej. Centra wyprzedażowe stanowią zaledwie 2 proc. powierzchni handlowej w Polsce.

Pierwszą połowę 2017 r. można scharakteryzować jako czas oczekiwania na otwarcie obiektów pozostających obecnie w budowie. Wolumen tego typu powierzchni handlowej wynosi rekordowe 700,0 tys. m2, z czego ok. 93 proc. powierzchni realizowane jest w formacie tradycyjnych centrów handlowych.
W II połowie 2017 r. planowane jest otwarcie dziewięciu obiektów handlowych oraz rozbudowa lub przebudowa kolejnych siedmiu, co przełoży się na oddanie 372,0 tys. m2 powierzchni handlowej.

W dalszym ciągu utrzymuje się trend remodelingu, rekomercjalizacji oraz rozbudowy starszych obiektów handlowych w celu dostosowania ich do aktualnych standardów obecnych na rynku oraz rosnących oczekiwań konsumentów. Modernizacja galerii handlowych wynika również z postępującego starzenia się tego typu obiektów.
Ok. 12 proc. powierzchni pozostające w budowie, stanowią rozbudowy funkcjonujących obiektów handlowych. Popularnym zjawiskiem w przypadku rozbudowywanych obiektów handlowych są dobudowy wolnostojących sklepów niespożywczych do funkcjonujących już centrów handlowych (np. planowe otwarcie dwóch salonów meblowych Agata). Najważniejsze obiekty handlowe pozostające w budowie to m.in. Galeria Północna w Warszawie (64 tys. m2), Wroclavia we Wrocławiu (64 tys. m2), Forum w Gdańsku (62 tys. m2), Ikea w Lublinie (57 tys. m2), Libero w Katowicach (45 tys. m2) oraz Serenada w Krakowie (42 tys. m2).

Wyraźny jest trend poszukiwania przez deweloperów nowych form zagospodarowania obiektów handlowych. Jest to jeden z bardzo ważnych czynników, który pozwala na przyciągnięcie nowych, jak i utrzymanie starych klientów przywiązanych do danego obiektu. Coraz częściej można spotkać się z łączeniem w ramach jednego obiektu wielu różnych funkcji (obiekty typu mixed used). Tego typu obiekty charakteryzują się bardzo dobrą lokalizacją. Dobrym przykładem wkomponowania tego typu obiektu w handlową mapę miasta może być między innymi Hala Koszyki w Warszawie, czy obecnie budowane Bulwary Książęce we Wrocławiu.

Podnoszenie atrakcyjności oferty danego obiektu handlowego jest spowodowane wysoką konkurencyjnością rynku. Zarządcy obiektów handlowych wprowadzają zmiany i dostosowania mające na celu lepsze dopasowanie do ciągle zmieniających się preferencji klientów. W związku z tym, w tradycyjnych obiektach można zauważyć wzrost udziału powierzchni o charakterze gastronomicznym oraz rozrywkowym.

Podobnie jak obiekty handlowe, zmiany jakościowe oraz dostosowanie oferty przechodzą sieci handlowe obecne na naszym rynku handlowym. Nowe standardy obsługi klientów w salonach sprzedaży oraz wprowadzanie innowacyjnych rozwiązań mających na celu polepszenie jakości świadczonych usług. Zmiany są szczególnie widoczne w sieciach operatorów spożywczych oraz meblarsko–budowlanych, sieciach modowych, sportowych oraz sklepach z elektroniką.

Duży wpływ na rynek centrów handlowych, zarówno w Polsce, jak i w Europie, wywiera dynamicznie rozwijający się sektor sprzedaży internetowej (e-commerce). Wartość rynku e-handlu w 2016 r. sięgnęła blisko 36 mld PLN. Prognozy dotyczące 2017 r. przewidują wzrost o kolejne 4 mld PLN. Szybki rozwój rynku e-commerce powoduje konieczność lepszego dopasowania obiektów handlowych do oczekiwań konsumentów.

Niewielka liczba powierzchni handlowej oddana w pierwszej połowie 2017 r. spowodowała brak zmian w poziomie nasycenia powierzchnią handlową w głównych polskich miastach. Nasycenie to można uznać za relatywnie wysokie, co bezpośrednio przekłada się na duży poziom konkurencji panujący między obiektami handlowymi w poszczególnych lokalizacjach. Największy poziom nasycenia na tysiąc mieszkańców w głównych polskich aglomeracjach odnotowano w Poznaniu (886 m2 GLA), natomiast najniższy na Górnym Śląsku (528 m2 GLA). Nasycenie powierzchnią handlową głównych polskich miast jest zdecydowanie wyższe niż innych miast europejskich.

Polski rynek handlowy w I połowie 2017 r. wzbogacił się o kolejne nowe marki, które zadebiutowały w obiektach handlowych. Do najważniejszych należy zaliczyć między innymi otwarcie butiku rosyjskiej marki odzieżowej Befree w poznańskiej Posnanii, włoskiej marki modowej Elisabetta Franchi w Domu Mody Klif w Warszawie czy mulibrandowy butik Freya duńskich marek premium w poznańskim Starym Browarze.

Szczególne znaczenie dla funkcjonowania oraz rozwoju rynku handlowego w przyszłości będzie mieć rządowy projekt zakazu handlu w niedziele. Obecnie prowadzone są prace mające na celu wprowadzenie mniej konserwatywnego projektu ustawy, dotyczącego zamknięcia sklepów tylko w dwie niedziele w miesiącu. To spora zmiana w porównaniu do poprzednich wersji, które zakładały całkowite ograniczenie handlu we wszystkie niedziele.

W I połowie 2017 r. stawki czynszów pozostały stabilne na głównych rynkach handlowych. Stawki czynszów typu „prime”, które dotyczą sklepów w najlepszych galeriach handlowych o powierzchni do 100 m2 w Warszawie, wynoszą obecnie ok. 130–140 EUR/m2/m-c. W pozostałych lokalizacjach stawki czynszu mieszczą się w przedziale 40–60 EUR/m2/m-c. Poziom powierzchni niewynajętej pozostaje na niskim poziomie w granicach 2–6 proc. na wszystkich rynkach. .

  • W I połowie 2017 r. oddano około 30 tys. m2 nowej powierzchni handlowej, co w porównaniu do I połowy 2016 r. stanowi spadek o ok. 75 proc.
  • Największe oddane centra handlowe w I połowie 2017 r. to między innymi: Auchan Hetmańska w Białymstoku, Outlet Park Szczecin oraz Auchan Gdańsk.
  • W największych miastach współczynnik powierzchni niewynajętej pozostaje na stabilnym poziomie 3 proc.
  • Wprowadzenie zmian legislacyjnych dotyczących zakazu handlu w niedziele może wywołać negatywne konsekwencje dla rynku handlowego w Polsce.
  • W następnych latach oczekiwane są debiuty nowych sieci handlowych (głównie branży modowej).

Prognozy na 2017 r.

  • Wysoki poziom nowej podaży planowanej do oddania w II połowie 2017 r. spowoduje wzrost poziomu nasycenia powierzchnią handlową w głównych aglomeracjach.
  • W dalszym ciągu utrzymujący się trend do rozbudowy oraz zmian nowych form zagospodarowania centrów handlowych, szczególnie z uwzględnieniem rozwoju powierzchni przeznaczanej na usługi gastronomiczne oraz rozrywkę.
  • Zmiany legislacyjne dotyczące handlu (zakaz handlu w niedziele, opodatkowanie sieci handlowych) mogą wpłynąć na rynek handlowy w Polsce.
  • W następnych latach oczekiwane są debiuty nowych sieci handlowych w Polsce, szczególnie w najbardziej prestiżowych galeriach handlowych. Niewielka liczba debiutów luksusowych zachodnich marek na polskiej mapie handlowej spowodowana jest głównie niską siłą nabywczą polskiego społeczeństwa.
  • W największych aglomeracjach prognozuje się utrzymanie stawek czynszów na stabilnym poziomie. Współczynnik pustostanów powinien utrzymać się na obecnym, niskim poziomie.

Rynek nieruchomości magazynowych

Pierwsza połowa 2017 r. z historycznie wysokim popytem i rekordową aktywnością deweloperów
na polskim rynku magazynowym.

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec I połowy 2017 r. wyniosły ok. 11,7 mln m2. Pierwsze półrocze br. było dla rynku powierzchni magazynowej udane pod względem dostarczonej podaży oraz popytu. Niskie poziomy pustostanów na głównych rynkach, stabilne czynsze, intensywny rozwój rynku e-commerce, poprawiająca się infrastruktura drogowa, ekspansje sieci handlowych oraz pozostające na stabilnym poziomie wskaźniki ekonomiczne polskiej gospodarki, były dodatkowymi czynnikami wspierającymi dynamiczny rozwój rynku nieruchomości magazynowych.

Największy udział nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce należy do firmy Prologis tj. ok. 20,0 proc. nowoczesnych zasobów. Wśród pozostałych dostawców powierzchni kolejne miejsca zajmują: Panattoni (ok. 12,3 proc.), Segro (10,0 proc. całkowitych zasobów), Logicor (8,0 proc.), Goodman (8,0 proc.), oraz P3 z udziałem sięgającym 5,0 proc. powierzchni.

W I półroczu 2017 r. oddano do użytkowania 793,0 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej (^ o ok. 17 proc. r/r). Największą aktywnością inwestorów cieszyły się rynki w okolicach Warszawy (ok. 115,0 tys. m2), Bydgoszczy (ok. 113,0 tys. m2) oraz Poznania (ok. 110,0 tys. m2). Wysokim poziomem podaży charakteryzował się również region Górnego Śląska (ok. 93,0 tys. m2). Największe projekty deweloperskie oddane do użytkowania zostały wybudowane przez firmę Panattoni, która dynamicznie rozbudowuje swoje zasoby powierzchni magazynowych (ok. 370,0 tys. m2 w I połowie 2017 r.). Do największych projektów deweloperskich zrealizowanych w analizowanym półroczu należy zaliczyć kolejną fazę P3 Błonie (47,0 tys. m2), inwestycja BTS dla Kaufland (45,0 tys. m2), rozbudowa Prologis Park Piotrków II dla Agata Meble (42,0 tys. m2) oraz BTS dla Carrefour (38,0 tys. m2) w Bydgoszczy.

Obecnie w trakcje realizacji pozostaje ok. 1,6 mln m2 powierzchni magazynowej, z czego ok. 24 proc. powierzchni powstaje na zasadach spekulacyjnych (ˇ o 28 pp r/r). Spadek udziału powierzchni budowanej spekulacyjnie spowodowany był w głównej mierze ostrożnościowym podejściem deweloperów, którzy rozpoczynali budowę nowych inwestycji, po podpisaniu przynajmniej jednej umowy typu pre–let w obiekcie. Duże zainteresowanie najemców sprawia, że zdecydowana większość powierzchni zostaje wynajęta jeszcze przed oddaniem inwestycji do użytkowania. Szacuje się, że ok. 48 proc. powierzchni powstaje w ramach projektów typu BTS. Najwięcej magazynów w budowie znajdowało się w Okolicach Warszawy (ok. 360,0 tys. m2), Górnego Śląska (ok. 330,0 tys. m2) i w Szczecinie (293,0 tys. m2). Struktura popytu pod względem udziału poszczególnych branż pozostaje stabilna względem poprzednich okresów. Wśród najemców powierzchni magazynowej dominują operatorzy logistyczni (ok. 36,0 proc. całkowitego popytu), sieci handlowe (ok. 28,0 proc.), firmy produkcyjne (ok. 10 proc.), e–commerce (ok. 9 proc.) oraz firmy z branży motoryzacyjnej (ok. 7 proc.).

Aktywność najemców w I półroczu 2017 r. utrzymywała się na bardzo wysokim poziomie, ok. 1,82 mln m2 wynajętej powierzchni magazynowej (^ o ok. 36 proc. r/r). 67 proc. zawartych umów stanowiły nowe umowy, przedłużenia funkcjonujących umów stanowiły ok. 24 proc. wolumenu transakcji, a ekspansje wyniosły ok. 9 proc.
Największym zainteresowaniem wśród najemców cieszył się region Polski Centralnej (ok. 25 proc.), rejon Górnego Śląska (ok. 21 proc.) oraz okolice Warszawy (ok. 18 proc. całkowitego popytu na powierzchnię magazynową). Tak dobre wyniki poziomu najmu w I połowie 2017 r. wskazują, że 2017 r. może być rekordowym rokiem pod względem poziomu najmu powierzchni magazynowej w Polsce.

Spodziewamy się kontynuacji wysokiej aktywności najemców powierzchni magazynowej w kolejnych miesiącach. Dobra koniunktura gospodarcza oraz dynamiczny rozwój sektora e-commerce w Polsce, sprzyjać będzie wysokiemu popytowi.

Do największych transakcji najmu zawartych w I półroczu br. należy zaliczyć przede wszystkim umowę BTS na powierzchnię ok. 135,0 tys. m2 zawartą przez Amazon w magazynie Panattoni w Sosnowcu, umowę BTS podpisaną przez Castorama w magazynie Panattoni w Strykowie oraz BTS podpisaną przez BSH dotyczącą najmu w Panattoni w Łodzi.

Wysoki poziom popytu przy stabilnej liczbie inwestycji oddawanych do użytku powierzchni magazynowych dostarczonych na rynek w I połowie 2017 r. przyczynił się do utrzymania poziomu pustostanów na niskim poziomie. Na koniec czerwca 2017 r., na analizowanych rynkach, wskaźnik pustostanów ukształtował się na poziomie 5,9 proc., co przekłada się na ok. 695,0 tys. m2 niewynajętej powierzchni. Podobnie, jak w poprzednich okresach, największy odsetek wolnej powierzchni do wynajęcia znajduje się zarówno w rejonie Szczecina (ok. 8,7 proc.), jak i Wrocławia (ok. 8,5 proc.). Najniższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano w rejonie Polski Centralnej (ok. 0,7 proc.), gdzie brak jest nowoczesnych powierzchni wolnych do wynajęcia od zaraz.
Stawki czynszów na powierzchnie magazynowe w I połowie 2017 r. w większości lokalizacji pozostały na stabilnym poziomie. Utrzymujący się na stosunkowo niskim poziomie współczynnik pustostanów na głównych rynkach, nie spowodował znaczących zmian w stawkach czynszów nominalnych i efektywnych oczekiwanych przez inwestorów. Było to spowodowane ostrą konkurencją cenową pomiędzy najważniejszymi deweloperami operującymi na polskim rynku magazynowym. W celu pozyskania nowych najemców, deweloperzy są w stanie zaoferować szeroki zakres zwolnień z czynszów, co istotnie wpływa na utrzymanie obecnego poziomu stawek czynszowych od kilku kwartałów. Najniższe stawki efektywne, na poziomie ok. 1,9 EUR/m2/m-c, można uzyskać w okolicach Warszawy oraz w Poznaniu. Najwyższe czynsze, powyżej 3,0 EUR/m2/m-c, uzyskiwane są w projektach w rejonie Warszawa Miasto oraz Kraków.

  • Całkowita powierzchnia magazynowa w Polsce na koniec czerwca 2017 r. wyniosła ponad 11,7 mln m2.
  • W trakcie budowy, na koniec czerwca br. znajdowało się ok. 1,6 mln m2 powierzchni.
  • W I połowie 2017 r. wynajęto zostało ponad 1,82 mln m2 powierzchni magazynowej, z czego ok. 70 proc. wolumenu transakcji stanowiły nowe umowy najmu oraz ekspansje.
  • Ze względu na wysoki poziom popytu, stawki czynszu pozostały stabilne.
  • Poziom pustostanów pozostał na stabilnym poziomie i na koniec II kwartału 2017 r. wyniósł ok. 5,9 proc.
  • Wśród najemców powierzchni magazynowej dominowali operatorzy logistyczni, sieci sklepów, a także firmy produkcyjne oraz firmy z branży motoryzacyjnej.

Prognozy na 2017 r.

  • Na koniec czerwca 2017 r. w budowie było 1,6 mln m2 powierzchni magazynowej, co pozwala oczekiwać rekordowego poziomu podaży na koniec 2017 r. wynoszącego ok. 1,4 tys. m2.
  • Brak przesłanek na rynku do znaczącego wzrostu poziomu wskaźnika pustostanów, ze względu na niewielki udział powierzchni w budowie realizowany na zasadach spekulacyjnych.
  • W obrębie granic miast spodziewany jest rozwój małych modułów magazynowych (SBU), które zostaną wykorzystane głównie przez przedsiębiorstwa z branży e-commerce.
  • Korzystne prognozy dotyczące dynamiki wzrostu PKB, konsumpcji i sprzedaży detalicznej w 2017 r., dalsze inwestycje w infrastrukturze drogowej oraz rosnący wpływ sektora e-commerce powinny utrzymać wysoki poziom popytu na rynku magazynowym, który jest obecnie najszybciej rozwijającym się sektorem nieruchomości komercyjnych w Polsce.
  • Stawki efektywne czynszów w II połowie 2017 r. nie powinny ulec zmianie. W dalszej perspektywie czasowej presja na ich wzrost może być wiązana z rosnącymi kosztami inwestycyjnymi, przede wszystkim cenami materiałów oraz usług budowlanych.
Udostępnij artykuł: