Raport specjalny – „Ranking największych banków w Polsce”: Mieszkania w ujęciu holistycznym

BANK 2018/06

Z prof. dr. hab. Zbigniewem Krysiakiem ze Szkoły Głównej Handlowej, prezesem Instytutu Myśli Schumana, rozmawiała Bożenna Chlabicz, redaktor naczelna kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości”.

Z prof. dr. hab. Zbigniewem Krysiakiem ze Szkoły Głównej Handlowej, prezesem Instytutu Myśli Schumana, rozmawiała Bożenna Chlabicz, redaktor naczelna kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości”.

 

Przez wiele lat intensywnie zajmował się pan rynkiem finansowania nieruchomości oraz analizą ryzyka w przedsiębiorstwach, w tym w bankach. Dziś znacznie rozszerzył pan zakres swoich zawodowych i naukowych zainteresowań.

– To prawda. Przed kilkunastu laty, będąc przekonany, iż potrzebna jest profesjonalna platforma medialna zajmująca się powstającym wówczas rynkiem hipotecznym, zaproponowałem Związkowi Banków Polskich stworzenie kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości”. To zaowocowało powstaniem także innych tytułów prasowych, a ja wciąż mam przyjemność przewodniczyć Radzie Programowej „FN”. Sięgnięcie do korzeni jest bardzo ważne. Przez kilkanaście lat zajmowałem się modelowaniem ryzyka w sferze bankowej, w przedsiębiorstwach. Uzyskałem tytuł doktora habilitowanego i profesora SGH. W ostatnich latach jestem też społecznym ekspertem w Kancelarii Prezydenta RP i członkiem zespołu zajmującego się rozwiązywaniem problemów związanych z tzw. kredytami frankowymi oraz ekspertem w Ministerstwie Finansów. Zasiadam w Radzie Nadzorczej Starachowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, co jest o tyle ważne, że jednym z projektów premiera Mateusza Morawieckiego jest idea potraktowania całej Polski jako specjalnej strefy ekonomicznej.

image

Na czym to będzie polegało?

– Celem jest tworzenie równowagi gospodarczej i eliminowanie podziału na Polskę A i B. Przedsiębiorca – niezależnie od tego, gdzie funkcjonuje – będzie miał prawo złożyć aplikację do wybranej strefy ekonomicznej i, po spełnieniu konkretnych kryteriów, będzie traktowany, jakby w niej działał. Co istotne, rozwiązanie to nie wymaga negocjacji z Brukselą. Obecnie spółki, które zarządzają strefami ekonomicznymi, ograniczają się do zarządzania aktywami trwałymi i nie zajmują się działalnością firm. Teraz będą one musiały rozszerzyć zakres aktywności, zdobyć kompetencje w zakresie oceny projektów i zarządzania ryzykiem. Chodzi o to, że każdy projekt inwestycyjny musi zostać oceniony pod kątem realności jego realizacji. Nie chcemy, aby aplikujące firmy upadały mimo uzyskania zwolnień podatkowych. Dla spółek zarządzających strefami ekonomicznymi to wielka szansa. Te, które będą miały umiejętność oceny ryzyka, najszybciej przyciągną inwestorów. Pojawi się konkurencyjny układ.

Jak, z perspektywy zjawisk zachodzących w całej gospodarce, ocenia pan przyszłość rynku nieruchomości i ich finansowania? Mieszkanie Plus, Narodowy Program Mieszkaniowy, inne aspekty... Jak to się ma do pańskich wyobrażeń sprzed 14, 15 lat?

– Na tle przeszłości wydaje się, że jesteśmy w dobrym momencie tworzenia narzędzi i rozwiązań holistycznego podejścia do zarządzania rynkiem finansowania nieruchomości i rynkiem nieruchomości. Są one połączone i nie można ich traktować rozdzielnie. Jeden bez drugiego nie funkcjonuje. Jesteśmy w dobrym momencie, żeby, mówiąc kolokwialnie, chwycić byka za rogi. Jest kilka komponentów tego holistycznego obrazu. Informacje z rynku mówią, że budujemy najwięcej od 25 lat. To twarda, bezdyskusyjna liczba. Jakie czynniki prowadzą do tej sytuacji? Nie chodzi tylko o produkcję. Mamy jedyny od lat, kompleksowy program polityki mieszkaniowej. Może nie jest idealny, ale zawiera kilka bardzo konkretnych, połączonych ze sobą wymiarów. Mieszkanie Plus to jeden z nich, ale poruszane są w nim też kwestie finansowania, oszczędzania, pozyskiwania terenów z zasobów Skarbu Państwa. Pozostaje pytanie, w jakim stopniu się uda go zrealizować.

Rekordowe wyniki to niewątpliwie efekt kilku lat pracy i przygotowań. Jak pan widzi perspektywy rozwoju rynku mieszkaniowego w nowej, lepszej sytuacji, gdy mamy już Narodowy Program Mieszkaniowy?

– Perspektywy i podtrzymanie skali produkcji budowlanej zależą od elementów, które jeszcze nie zostały zrealizowane. Przede wszystkim, jak najszybciej powinny być w Polsce wdrożone tzw. REIT-y – Real Estate Investment Trust. To instrument, który funkcjonuje w różnych gospodarkach. Przydaje się i w budownictwie komercyjnym, i mieszkaniowym. Nie należy się go bać, ani teoretycznie antycypować wady. Na początku każdy mechanizm jest niedoskonały. Przykładem niech będzie Francja, gdzie idealny, teoretyczny model nie działał, ale weryfikacja przyniosła skutek. Im szybciej to wdrożymy, tym szybciej będzie można ten model naprawiać.

Co REIT-y ułatwią, rozwiążą?

– To przede wszystkim kwestia pozyskiwania środków z rynku. W Polsce początkowo myślano o REIT-ach mieszkaniowych, później tylko o komercyjnych, a teraz ta dyskusja ucichła w ogóle. Dlaczego są one ważne? Bo to m.in. dobry instrument dla inwestorów indywidualnych, których udział w rynku kapitałowym maleje.

REIT-y to bezpieczny instrument?

– Konstrukcja ustawy określa stopień wypłaty dywidendy na poziomie 90–95%. To jeden z czynników gwarancji. Drugi – to fakt, że nieruchomość stanowi wartość zabezpieczenia. Dodatkowo mamy do czynienia z układem portfelowym. Inwestujemy nie w jedną akcję, ale w portfel nieruchomości.

Sądzi pan zatem, że w Polsce dojdzie do wprowadzenie ustawy o REIT-ach?

– Stanie się to wcześniej lub później. Zachęcam do tego, by zrobić to jak najszybciej.

REIT-y to tylko jeden z aspektów rozwoju rynku mieszkaniowego. A kolejne?

– Jednym z najważniejszych elementów inwestycyjnych jest oszczędzanie na cele mieszkaniowe. Szkoda, że nie pojawiły się jeszcze konkretne propozycje. Mówi się o kasach budowlanych, w których po pewnym okresie oszczędzania można otrzymać kredyt na dobrych warunkach. Inicjatywy w tej sprawie spodziewałbym się nie tylko ze strony Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, ale również ze środowiska bankowego. Nie bójmy się powiedzieć, że mamy w tym zakresie do czynienia z jego słabością. Były wprawdzie propozycje książeczek mieszkaniowych, ale mam wrażenie, że innowacyjność w tym zakresie zgasła.

W kontekście oszczędzania pojawia się wątek dopłat, a o tym bez udziału rządu nie można raczej rozmawiać. W krajach, w których kasy funkcjonują, mamy do czynienia z tzw. premią za systematyczne oszczędzanie.

– Kiedy pracowałem w PKO BP, wprowadzaliśmy książeczki mieszkaniowe, które nie wymagały dopłat. De facto był to depozyt długoterminowy, a osoba, która wykorzystywała książeczkę do zakupu mieszkania, uzyskiwała korzystniejsze warunki przy zaciąganiu kredytu. W stosunku do kas budowlanych jestem sceptyczny. W moim odczuciu nie będą one motywować ludzi do systematycznego oszczędzania. Natomiast, jak anonsował już premier Morawiecki, zgromadzone przez nas w OFE środki, traktowane jako nam nienależne, wrócą do nas przynajmniej w 75%. 25% to będzie rezerwa demograficzna. Jest także konkretna propozycja oszczędzania na konta emerytalne ze składek pracownika i pracodawcy. Stworzymy kapitalną perspektywę oszczędzania na emeryturę, niezależnie od niewydolności ZUS-u. Te środki znajdą ujście nie w nisko oprocentowanych depozytach bankowych czy obligacjach lub akcjach, które są ryzykownym instrumentem. Skierowanie ich na rynek nieruchomości mieszkaniowych wydaje się niewymuszonym, naturalnym kierunkiem inwestowania. Należy to połączyć z REIT-ami zarządzanymi przez fundusze inwestycyjne. Nie będzie lepszego, mocniejszego alternatywnego miejsca lokacji niż rynek nieruchomości, który daje wysoką stopę zwrotu. Ale trzeba dokonać synchronizacji tych działań.

Perspektywy i podtrzymanie skali produkcji budowlanej zależą od elementów, które jeszcze nie zostały zrealizowane. Przede wszystkim, jak najszybciej powinny być w Polsce wdrożone tzw. REIT-y – Real Estate Investment Trust.

Rośnie liczba mieszkań kupowanych za gotówkę. Czy to ucieczka ich nabywców przed niskimi zyskami z lokat bankowych?

– Przyczyn tego zjawiska jest kilka. Należy do nich ucieczka przed bardzo niskim oprocentowaniem depozytów bankowych. Inwestorzy indywidualni, z powodu wysokiego ryzyka, rezygnują też z inwestowania w akcje na rynku kapitałowym. Obligacje nie są zbyt wysoko oprocentowane. Dodajmy jeszcze oszczędności Polonii. Nieruchomości w Polsce są tańsze. Obserwuję dobry, długoterminowy trend wzrostowy zainteresowania nimi tych, którzy zarabiają za granicą, ale inwestują u nas. Te inwestycje wiążą się z powrotem Polaków. To nie oznacza, że redukuje się popyt na kredyty mieszkaniowe. Stosunek kredytów do PKB w Polsce wciąż jest dużo niższy niż w innych krajach. Program Mieszkanie Plus jest szansą na zaspokojenie potrzeb osób, których nie stać na kredyt. Niektórzy eksperci wprawdzie twierdzą, że te mieszkania mają bardzo niski standard. Nie obawiałbym się tego, chociaż niewątpliwie nie są to apartamenty.

Ale też nie kosztują 2,5 tys. zł za metr kwadratowy.

– No, nie kosztują. Nie da się budować za taką cenę. Konieczny jest kompromis. W dodatku na obecnym etapie nie ma ryzyka, że najemcy tych lokali będą z nich uciekali i pozostaną pustostany. Prognozuję, że rynek nieruchomości w Polsce będzie się rozwijał, co potwierdza rosnąca atrakcyjność naszego kraju. 2, 3, 5 lat temu i wcześniej nie przewidywaliśmy, ani nie antycypowaliśmy tego. Nasz kraj jest bezpieczny, a proszę spojrzeć, jakie problemy mają Hiszpanie, Niemcy, Anglicy… Z wypowiedzi moich studentów wiem, że wielu z nich zakłada tutaj rodziny, zachęca innych do przyjazdu. W moim odczuciu będziemy w Polsce mieli liczną grupę Europejczyków.

To chyba jednak profesorska mrzonka, bardzo piękne marzenie. Ile może być takich osób?

– Na przestrzeni 20–30 lat – kilka milionów. Już dzisiaj skala tego zjawiska jest duża. Przyjeżdżają dobrze wyedukowani ludzie np. z Włoch czy Hiszpanii, gdzie jest duże bezrobocie, które – można powiedzieć – jest wynikiem nieudolności obecnego systemu europejskiego. A my mamy bezrobocie na poziomie 6%. W dodatku Europejczycy są nam bliscy mentalnie. Nasz kraj nie jest dla nich egzotyczny, szybko się tu odnajdują. Ta teza ma silne podstawy. Będziemy krajem wielu narodów. Oznacza to również ożywienie w nieruchomościach.

Czy program Mieszkanie Plus pozwoli deweloperom być wykonawcami, a jednocześnie wynajmującymi lokale? Czy są takie plany?

– Trzeba przypomnieć, że Narodowy Program Mieszkaniowy obejmuje kilka kategorii mieszkań. W gruncie rzeczy nieduża liczba to lokale socjalne, do których będzie można wykwaterować np. osoby borykające się z problem płatności itd. Druga kategoria to mieszkania dla osób niezamożnych, budowane na terenach należących do Skarbu Państwa, jak w Białej Podlaskiej czy Jarocinie. Kolejna kategoria dotyczy obrotu komercyjnego. Zasygnalizowała pani niezwykle ważną rzecz – budowanie na wynajem przez deweloperów. Możliwy jest układ: deweloper samodzielnie, deweloper z samorządem czy gminą, deweloper w kontekście partnerstwa publiczno-prywatnego. W tych kwestiach zrobiliśmy parę kroków do przodu, ale wydaje się, że rozwija się to za wolno. Od strony ekonomicznej i organizacyjnej układ deweloper-samorząd w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego ma dużą szansę. W każdym razie niemożliwe jest, żeby ryzyko spadło na barki dewelopera. Uruchomienie sprawnie działającego komercyjnego budownictwa czynszowego jest wręcz konieczne. Pod warunkiem, że środki dewelopera zostaną powiązane ze środkami, o których mówiliśmy wcześniej. Deweloper nie poradzi sobie z inwestowaniem w czynszówkę, jeśli nie będzie miał wsparcia z rynku kapitałowego. Oczywiście, trzeba rozstrzygnąć zasady regulowania czynszów, kwestie procesów wykwaterowania itd. Uważam, że stoimy przed potężną szansą. Nie trzeba się tego lękać.

Problemem jest też zarządzanie tymi nieruchomościami. Deweloperom raczej na tym nie zależy.

– Niekoniecznie chodzi o to, czy im zależy. Proszę zauważyć, że funkcjonowanie REIT-ów, spółek zarządzających funduszami nieruchomościowymi, nie może być poza kontekstem fundamentalnym. Muszą one mieć backup techniczny. Potrzebny jest konkretny standard w zakresie utrzymania nieruchomości. Wspólnoty mieszkaniowe działają według zasady „każdy sobie rzepkę skrobie”. Nie ma profesjonalizmu, efektywność jest bardzo niska. Deweloperzy czy też spółki, producenci de facto, mają szansę stworzyć system utrzymania na określonym, oczekiwanym poziomie. To dla REIT-ów istotna sprawa. Jakość nieruchomości jest związana z płynnością czynszów, stopniem „zapełnienia” lokali. Standardy są niezbędne. Deweloper nie mroziłby swoich kapitałów, nie hamowałby dalszych inwestycji, tylko dodatkowo stałby się ważnym operatorem utrzymania nieruchomości. Może to nowy, dodatkowy kierunek rozwoju firm deweloperskich?

Panie profesorze, rozmawiając o rozwoju rynku mieszkaniowego, chętnie mówi pan o problemach społecznych i potrzebach ludzi. To nie jest przypadek. Jest pan ściśle związany z Instytutem Myśli Schumana…

– Tak, od dwóch lat jestem jego prezesem. Celem instytutu jest promocja i wdrażanie idei Roberta Schumana, który był praktykiem. Dzieło, które stworzył, Wspólnota Węgla i Stali, zasługuje na Nagrodę Nobla. Wspaniale wykształcony, wybitny ekonomista, prawnik. Premier Francji, minister spraw zagranicznych, minister finansów. Została po nim jedna mała książeczka, a gdyby miał więcej czasu na pisanie, to pewnie mielibyśmy tych publikacji wiele. Na szczęście jego biografowie byli bardziej aktywni w tym zakresie. Wydaje się, że w tej chwili Europa jest jak gdyby na zakręcie, czy wręcz odeszła od pierwotnych idei. Najwyraźniej Schuman zmarł za wcześnie, chociaż miał 77 lat, i w pewnym sensie oczekuje realizacji swoich idei przez nowe pokolenie. Rozwój wydarzeń potwierdza, że jest wielkie zapotrzebowanie na powrót do takiego sposobu myślenia. Ludzie, którzy teraz poznają jego dzieło, są zaskoczeni, jak wielkie są pokłady depozytu, który pozostawił. Mam też wrażenie, że znakiem, iż Schuman chce zmierzać przez Polskę, jest spotkanie z jego współpracownikiem, prof. Stanisławem Gebhardtem, który dziś ma 90 lat. Przeżył Mauthausen, ledwo przeżył, żeby przekazać nam idee służby społecznej.

Udostpnij artyku: