Raport specjalny – „Ranking największych banków w Polsce”: Rekordy na rynku kredytów mieszkaniowych

BANK 2018/06

Pierwszy kwartał 2018 r. w segmencie kredytów mieszkaniowych okazał się najlepszym od roku 2011 pod względem liczby i wartości nowych umów. Banki udzieliły ponad 55 tys. nowych kredytów o wartości bliskiej 13 mld zł. W stosunku do poprzedniego kwartału to wyniki wyższe o odpowiednio 23,27% oraz 18,19%.

Raport Specjalny

Pierwszy kwartał 2018 r. w segmencie kredytów mieszkaniowych okazał się najlepszym od roku 2011 pod względem liczby i wartości nowych umów. Banki udzieliły ponad 55 tys. nowych kredytów o wartości bliskiej 13 mld zł. W stosunku do poprzedniego kwartału to wyniki wyższe o odpowiednio 23,27% oraz 18,19%.

Jacek Gieorgica

Istotny wpływ na rozmiar akcji kredytowej miały także kończące się w tym roku dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”. Od początku stycznia do końca marca klienci podpisali 11,6 tys. umów w jego ramach, o wartości 2,07 mld zł, co stanowiło odpowiednio 21,1% liczby i 16% wartości nowych kredytów mieszkaniowych. Dogodne warunki do ich zaciągnięcia utrzymały się w I kw. br., a wpływ na decyzje kredytobiorców mogły mieć również nieco niższe ceny m2 mieszkania w niektórych miastach, choć w ujęciu rocznym ceny wzrosły istotnie na wszystkich obserwowanych rynkach.

Aktywni kredytobiorcy

Na rynku kredytów hipotecznych od dawna nie widziano tak wysokiego wzrostu aktywności jak po pierwszych trzech miesiącach roku. I kw. br. okazał się rekordowy pod względem zarówno liczby nowych kredytów, jak i ich wartości. Od stycznia do marca 2018 r. banki udzieliły łącznie 55 156 nowych kredytów mieszkaniowych – o ponad 23% więcej niż w IV kw. 2017 r. i o 9,7% więcej niż 12 miesięcy wcześniej. Całkowita wartość nowo udzielonych kredytów wyniosła 12,915 mld zł i również było wyższa od wyników odnotowanych zarówno w poprzednim kwartale (18,19%), jak i w analogicznym okresie ubiegłego roku (17,3%).

Przyczyn takiego stanu rzeczy było co najmniej kilka. – Istotnym katalizatorem wzrostu akcji kredytowej w pierwszym kwartale 2018 r. były nadal utrzymujące się historycznie niskie podstawowe stopy procentowe, sprzyjające nie tylko zakupom mieszkaniowym zaspokajającym potrzeby indywidualnych kredytobiorców, ale również zakupom w celach inwestycyjnych. Za przyspieszeniem decyzji o inwestowaniu w mieszkania przemawiają coraz wyraźniejsze sygnały z sektora deweloperskiego, wskazujące na trzy bariery – ograniczenie w dostępie do nowych gruntów pod inwestycje, brak siły roboczej w budownictwie oraz wzrost cen materiałów budowlanych – które jeśli nie wyhamują znacząco liczby nowych inwestycji, to z pewnością przełożą się na znaczący wzrost cen mieszkań realizowanych w rozpoczynanych właśnie nowych inwestycjach – mówi dr Jacek Furga, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich.

Niski koszt obsługi kredytu

image

Według ekspertów Centrum AMRON najważniejsze czynniki kształtujące sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz rynku kredytów hipotecznych na początku roku to nie tylko nadal stosunkowo dobre wyniki polskiej gospodarki – stabilny wzrost, niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń i rekordowo niski deficyt sektora finansów publicznych, ale także spadek inflacji poniżej 2%, utrzymanie stóp procentowych na wyjątkowo niskim poziomie (stopa referencyjna NBP wynosząca 1,5%) oraz sygnały, że mogą one pozostać niezmienione jeszcze przez rok–dwa lata. Taka sytuacja powoduje, że koszt obsługi kredytu mieszkaniowego jest niski i przewidywalny, a rentowność inwestycji mieszkaniowej wysoka w porównaniu do lokat bankowych. Stąd też coraz częstsze decyzje o zakupie nieruchomości, za którymi stoi motyw inwestycyjny – na wynajem lub w celu późniejszej odsprzedaży z zyskiem, co ze względu na rosnące ceny nieruchomości staje się atrakcyjną formą lokowania nadwyżek kapitału.

image

Za inwestowaniem w nowe mieszkania na wynajem przemawia również brak efektów zapowiadanego przed ponad dwoma laty rządowego programu „Mieszkanie Plus”. Inwestują więc również ci, którzy wstrzymywali się z taką decyzją, zakładając, że jego uruchomienie – budowa przez państwo tanich mieszkań na wynajem – może znacząco wpłynąć na obniżenie rentowności najmu w najbliższych latach.

Struktura cenowa i powierzchniowa kupowanych mieszkań oraz udział kredytów w ich finansowaniu pozwalają określić zachowania inwestorów jako racjonalne. Ponad 75% nabywanych mieszkań ma powierzchnię poniżej 65 m2, cena nabywanych mieszkań w ponad 75% nie przekracza 300 tys. zł, a zaciągane kredyty hipoteczne w 57% charakteryzują się wskaźnikiem LtV niższym niż rekomendowanym przez Rekomendację S poziomem 80%.

Powołanie z dniem 30 stycznia 2018 r. Rady Mieszkaniowej i deklaracja premiera Mateusza Morawieckiego o osobistym koordynowaniu polityki mieszkaniowej zostało potraktowane – również przez Związek Banków Polskich – jako szansa na nowe otwarcie tego tematu i w pierwszych dniach lutego br. roku Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes ZBP, skierował do premiera i przewodniczącego Rady Mieszkalnictwa ofertę włączenia się sektora bankowego w modyfikację Narodowego Programu Mieszkaniowego. Niestety, po kilku posiedzeniach Rady Mieszkaniowej najaktywniejszy jej członek – Mirosław Barszcz, były minister budownictwa a obecnie prezes zarządu BGK Nieruchomości, określił ogłoszone dwa lata wcześniej założenia Programu „Mieszkanie Plus” jako nierealne, a rada zaproponowała nowe pomysły, rezygnując przy tej okazji ze stworzenia systemu oszczędzania na cele mieszkaniowe, rekomendowanego od kilku lat przez ZBP. Przedłożone po raz kolejny przez Związek Banków Polskich propozycje rozwiązań alternatywnych nie spotkały się z jakimkolwiek zainteresowaniem ze strony rządu i powołanej Rady Mieszkalnictwa.

Tymczasem, dobiegający właśnie końca Program „Mieszkanie dla Młodych” miał w I kw. br. istotny wpływ na wyniki akcji kredytowej. W okresie od stycznia do marca podpisano 11 657 umów kredytowych o wartości 2 073,52 mln zł. Kredyty udzielone w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” stanowiły 21,13% liczby oraz 16,06% wartości wszystkich umów o kredyt hipoteczny podpisanych w I kw. br. Z początkiem stycznia Bank Gospodarstwa Krajowego wznowił przyjmowanie wniosków o dopłaty w ramach programu, a ostatnia już pula środków, w wysokości 381 mln zł została rozdysponowana w ciągu dwóch dni.

– Efektem tych wszystkich czynników była najwyższa od trzeciego kwartału 2011 r. akcja kredytowa. Wyniki pierwszego kwartału 2018 r. potwierdzają naszą prognozę o możliwym przekroczeniu w roku 2018 pułapu 200 tys. kredytów hipotecznych o wartości łącznej sięgającej nawet 50 mld zł – podkreśla dr Jacek Furga

image

Deweloperzy nie zwalniają

Tempa w I kw. br. nie zwolnił także sektor deweloperski. Po zamknięciu kolejnego rekordowego roku 2017, deweloperzy starają się zaspokajać rosnące apetyty inwestorów, ale zapas niesprzedanych mieszkań szybko się kurczy, co przekłada się również na istotny wzrost cen transakcyjnych.

Według danych zgromadzonych w Systemie AMRON w porównaniu do I kw. 2017 r., we wszystkich analizowanych aglomeracjach zarejestrowano wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Najbardziej, bo aż o 653 zł/m2, wzrosła średnia cena w Gdańsku. Nieco mniejsze wzrosty zanotowano we Wrocławiu, w aglomeracji katowickiej i Łodzi, odpowiednio o 376 zł/m2, 309 zł/m2 i 288 zł/m2. W ujęciu kwartalnym w czterech na osiem monitorowanych rynków mieszkaniowych odnotowano jednak niewielki spadek cen – w Białymstoku o 44 zł/m2, w Warszawie o 58 zł/m2, w Poznaniu o 59 zł/m2, a w Krakowie o 60 zł/m2. We Wrocławiu ceny pozostały na niezmienionym poziomie, a wzrosty zaobserwowano w Gdańsku, Łodzi i aglomeracji katowickiej.

W I kw. br. we wszystkich miastach zanotowano niewielkie wzrosty czynszów najmu prywatnego mieszkań. Największą zmianę zarejestrowano w Gdańsku i Katowicach – wzrost odpowiednio o 50 zł (czyli 3,46%) i 28 zł (3,20%) w porównaniu do IV kw. 2017 r. W Warszawie średni czynsz był o 23 zł (1,39%) wyższy niż w poprzednim kwartale, a w Łodzi o 17 zł (1,78%). W Krakowie i Wrocławiu zanotowano wzrost o 16 zł (odpowiednio o 1,13% i 1,05%), a w Poznaniu o 17 zł (czyli 0,92%).

W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, we wszystkich badanych kategoriach na rynku deweloperskim zanotowano wzrosty: liczba wydanych pozwoleń na budowę była wyższa o 10,84%, liczba rozpoczętych budów – o 8,53%, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania – o 10,65%. Nic nie potwierdza zapowiadanej przez niektórych analityków rynku szybkiej korekty cen mieszkań.

image

Struktura cenowa i powierzchniowa kupowanych mieszkań oraz udział kredytów w ich finansowaniu pozwalają określić zachowania inwestorów jako racjonalne. Ponad 75% nabywanych mieszkań ma powierzchnię poniżej 65 m2, cena nabywanych mieszkań w ponad 75% nie przekracza 300 tys. zł, a zaciągane kredyty hipoteczne w 57% charakteryzują się wskaźnikiem LtV niższym niż rekomendowanym przez Rekomendację S poziomem 80%. Ponadto relacja liczby transakcji na rynku pierwotnym do liczby transakcji zawieranych na rynku wtórnym we wszystkich większych aglomeracjach wskazuje jednoznacznie, że są to nadal rynki nienasycone i cechuje je duży niedobór lokali.

Pełna wersja raportu AMRON-SARFiN za I kw. 2018 r. dostępna jest na stronie www.zbp.pl oraz www.amron.pl

Udostpnij artyku: