Raporty: Raport o stanie rynku nieruchomości Wiosna 2014

FN 2014/04-06 (kwiecień - czerwiec 2014)

RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Rok 2013, wbrew wcześniejszym prognozom, okazał się stabilny dla rynku nieruchomości mieszkaniowych. Kondycja rynku nieruchomości stymulowana była m.in. utrzymaniem stóp procentowych na niskim poziomie, co umożliwiało zaciągnięcie kredytu na korzystnych warunkach oraz ostatnią możliwością zaciągnięcia kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Niższe niż dotychczas i stabilne ceny lokali mieszkalnych zachęcały klientów gotówkowych do inwestowania w tym segmencie rynku nieruchomości. Brak rządowego programu wspierającego zakup mieszkania, niski wzrost gospodarczy, niekorzystna sytuacja na rynku pracy i związana z tym emigracja młodych ludzi to tylko niektóre czynniki, które negatywnie oddziaływały na rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2013 r.

RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Rok 2013, wbrew wcześniejszym prognozom, okazał się stabilny dla rynku nieruchomości mieszkaniowych. Kondycja rynku nieruchomości stymulowana była m.in. utrzymaniem stóp procentowych na niskim poziomie, co umożliwiało zaciągnięcie kredytu na korzystnych warunkach oraz ostatnią możliwością zaciągnięcia kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Niższe niż dotychczas i stabilne ceny lokali mieszkalnych zachęcały klientów gotówkowych do inwestowania w tym segmencie rynku nieruchomości. Brak rządowego programu wspierającego zakup mieszkania, niski wzrost gospodarczy, niekorzystna sytuacja na rynku pracy i związana z tym emigracja młodych ludzi to tylko niektóre czynniki, które negatywnie oddziaływały na rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2013 r.

Monika Lis
Kierownik Sekcji Analiz Rynku Nieruchomości Departament Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji, mBank Hipoteczny SA

Dominika Walczak
Specjalista ds. Analiz Rynku Nieruchomości, Departament Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji, mBank Hipoteczny SA

Joanna Witkowska
Specjalista ds. Analiz Rynku Nieruchomości, Departament Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji, mBank Hipoteczny SA

Raport powstał w Departamencie Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji mBanku Hipotecznego SA e-mail: drn@mhipoteczny.pl, mhipoteczny.pl

 

Budownictwo mieszkaniowe w Polsce

Sektor budownictwa mieszkaniowego odnotował spodziewane wyniki. W 2013 r. sytuacja była uwarunkowana przez czynniki makroekonomiczne (m.in. obniżone stopy procentowe) oraz regulacje prawne. Wprowadzona w życie w 2012 r. ustawa o ochronie praw nabywcy i lokalu (tzw. ustawa deweloperska) ma obecnie duży wpływ na zachowanie zarówno deweloperów, jak i nabywców mieszkań. Deweloperzy, którzy chcieli uniknąć wymagań stawianych przez nową ustawę, wprowadzili większość mieszkań na rynek tuż przed jej wejściem w życie. Zachowanie deweloperów wynikało z mało korzystnej, ale stabilnej sytuacji w branży budowlanej. Wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie cały czas utrzymał wartości minusowe.

Zgodnie z przewidywaniami, rok 2013 przyniósł znaczny spadek trzech wskaźników aktywności budowlanej. Zmniejszenie liczby wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych budów spowodowało spadek liczby mieszkań oddanych doużytkowania (↓ 4 proc. r/r). W 2013 r. najmniej pozwoleń na budowę wydano w I kwartale (ok. 29,3 tys.), był on również najsłabszy pod względem liczby rozpoczynanych budów (ok. 21,5 tys.). Kolejne kwartały przyniosły poprawę dwóch wymienionych wskaźników aktywności budowlanej. W całym 2013 r. wydano ok. 138,7 tys. pozwoleń na budowę (↓ 16 proc. r/r) oraz rozpoczęto ok. 127,4 tys. budów (↓ 10 proc. r/r).

Wg danych GUS w 2013 r. w pięciu województwach odnotowano wzrost liczby oddanych do użytkowania mieszkań. Największy wzrost odnotowano w województwie dolnośląskim (↑ 11,3 proc. r/r) i śląskim (↑ 6,6 proc. r/r). Najwięcej mieszkań oddano w województwie mazowieckim (ok. 29,6 tys.), dolnośląskim (ok. 16,7 tys.), małopolskim (ok. 15,5 tys.) i wielkopolskim (ok. 13,6 tys.). Liczba pozwoleń na budowę spadła we wszystkich województwach. Podobnie sytuacja kształtowała się w przypadku liczby rozpoczynanych budów. Jedynie w województwie opolskim, dolnośląskim i śląskim odnotowano wzrost liczby rozpoczynanych budów. W podziale regionalnym wskaźniki aktywności budowlanej najlepiej przedstawiały się w województwie mazowieckim.

W 2013 r. największy udział w strukturze oddanych do użytkowania mieszkań wg form budownictwa miały mieszkania wybudowane przez inwestorów indywidualnych (ok. 56 proc.). Oddali oni do użytkowania o 0,1 proc. więcej mieszkań niż w 2012 r. Zmniejszyła się natomiast liczba wydanych pozwoleń oraz rozpoczynanych budów w tej grupie inwestorów (odpowiednio: ↓ 11,4 proc. r/r oraz ↓ 8,8 proc. r/r). Znaczny udział w strukturze oddanych do użytkowania mieszkań wg form budownictwa mieli deweloperzy. W 2013 r. oddali do użytkowania ok. 57,5 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (↓ 9,5 proc. r/r). Ich liczba stanowiła 39 proc. udziału w strukturze wszystkich oddanych mieszkań. Deweloperzy uzyskali ok. 56 tys. pozwoleń na budowę (↓ 22,4 proc. r/r) oraz rozpoczęli ok. 51 tys. budów (↓ 10,6 proc. r/r).

Udział spółdzielni mieszkaniowych oraz pozostałych inwestorów w strukturze oddanych do użytkowania mieszkań jest niewielki (odpowiednio: 2 i 3 proc.), podobnie sytuacja kształtuje się w przypadku dwóch pozostałych wskaźników aktywności budowlanej. Analiza wskaźników budownictwa mieszkaniowego w sześciu głównych miastach Polski1 wykazała nieznaczny spadek (ok. 1 proc. r/r) liczby oddanych do użytkowania mieszkań. W 2013 r. na rynek sześciu głównych miast wprowadzono ok. 36,6 tys. lokali.

Szanowni Państwo!

Jan Robert Nowak
Dyrektor Departamentu Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji, mBank Hipoteczny SA

Sektor nieruchomości w Polsce, jak i w Europie, w dalszym ciągu odczuwa skutki perturbacji gospodarczych, choć już wyraźnie w mniejszym zakresie. Problemy związane z komercjalizacją projektów, przerywaniem rozpoczętych procesów inwestycyjnych, odkładaniem realizacji następnego etapu czy problemów samych najemców jeszcze się nie skończyły i nie są tylko polską domeną.

Rynek nieruchomości komercyjnych, szczególnie handlowych, wszedł w fazę przyspieszonego rozwoju. Ilość nowo budowanych i projektowanych obiektów handlowych jest imponująca, choć nie należy zapominać, że w efekcie przestrzeń dla nowych obiektów maleje. Zaczynamy również obserwować „efekt kanibalizmu” i niestety, nie są to zjawiska odosobnione.

W 2013 r. całkowity wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych wyniósł ok. 3,4 mld euro, wzrost względem poprzedniego roku wyniósł ok. 21 proc. Aktywność inwestorów była najwyższa od rekordowego 2006 r.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych od stycznia 2014 r. funkcjonuje w nowej rzeczy wistości obowiązywania programu „Mieszkanie dla Młodych” i domykania prac nad Funduszem Mieszkań na Wynajem. Należy zauważyć, że aktualnie obserwujemy zrównoważenie cen z jednoczesną imponującą sprzedażą mieszkań w 2013 r. (w największych aglomeracjach na rynku pierwotnym sprzedano ok. 36 tys. mieszkań – wynik bez precedensu w ostatnich latach). Mam nadzieję, że zwiększona dostępność kredytów mieszkaniowych (w tym wynikająca z aktywności kredytowej Grupy mBanku), wraz ze stabilizacją cen nieruchomości mieszkaniowych na niższym poziomie, spowoduje stworzenie bardziej korzystnych warunków do nabywania nieruchomości.

Rok 2014 na rynku nieruchomości zapowiada się dość optymistycznie, choć w przypadku utrzymującej się niepewnej sytuacji geopolitycznej musimy się liczyć z zaburzeniem tego obrazu, w szczególności na rynku nieruchomości komercyjnych.

Będzie to ciekawy czas również w zakresie banków hipotecznych – przewidywane poluzowanie gorsetu regulacyjnego, na nowo zdefiniowana rola mBanku Hipotecznego, jak i deklaracje innych grup kapitałowych o tworzeniu banków hipotecznych, dają inwestorom perspektywy na zwiększoną podaż listów zastawnych, zaś bankom na dostęp do długoterminowych depozytów.

Największą liczbę mieszkań wprowadzono w Warszawie – ok. 13,4 tys. (↑ 1,8 proc. r/r), we Wrocławiu – ok. 8 tys. (↑ 21,4 proc. r/r), oraz w Krakowie – ok. 7 tys. (↑ 3,2 proc. r/r). Natomiast w pozostałych miastach oddano do użytkowania mniej lokali mieszkalnych niż przed rokiem: w Gdańsku – ok. 3,9 tys. (↓ 23,2 proc. r/r), w Poznaniu – ok. 2,6 tys. (↓ 4,9 proc. r/r) w Łodzi – ok. 1,5 tys. (↓ 41,6 proc. r/r). W 2013 r. Warszawa pozostała również liderem w zakresie dwóch pozostałych wskaźników, wydano ok. 11,9 tys. pozwoleń na budowę (↓ 6,2 proc. r/r) oraz rozpoczęto ok. 10,4 tys. budów (↓ 11,2 proc. r/r).

W 2013 r. przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania2 w sześciu głównych miastach Polski wyniosła średnio 68,1 m2 i była nieznacznie większa niż w 2012 r. (↑ 0,2 proc. r/r). W Łodzi, Poznaniu i Warszawie oddano mieszkania o największej powierzchni użytkowej (odpowiednio: ok. 81 m2, ok. 71,5 m2, ok. 70,6 m2), natomiast lokale mieszkalne o najmniejszej powierzchni użytkowej oddano we Wrocławiu (ok. 57,5 m2) oraz Gdańsku (ok. 63,9 m2).

Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym w sześciu analizowanych miastach

Mimo mało sprzyjających prognoz, rok 2013 okazał się dobry pod względem liczby sprzedanych lokali mieszkalnych. Analizując liczbę oddanych mieszkań do użytkowania oraz wolumen transakcji, zaobserwowano zmniejszenie puli mieszkań dostępnych na rynku nieruchomości.

Czynnikiem ograniczającym ofertę dostępną na rynku w dłuższej perspektywie może okazać się program „Fundusz Mieszkań na Wynajem”. Jego celem jest udostępnienie szerszej grupie odbiorców lokali na wynajem na wzór krajów Europy Zachodniej. Pierwsze mieszkania na wynajem pojawią się prawdopodobnie na przełomie roku 2014/2015. Na początku program będzie obejmował jedynie duże miasta i umożliwi potencjalnym najemcom wynajęcie mieszkania za konkurencyjny rynkowo czynsz.

Program MdM, oferujący dofinansowanie do zakupu pierwszego mieszkania, skierowany do ludzi młodych (do 35 roku życia), również zalicza się do czynników, które w nadchodzących latach będą stymulowały popyt, przy jednoczesnym ograniczaniu podaży na rynku mieszkaniowym. Minusem programu są niskie limity kwotowe związane z ceną metra kwadratowego, co znacznie ograniczy dostępność mieszkania w niektórych lokalizacjach. Skutki działania programu będą widoczne w perspektywie długookresowej.

Zgodnie z przewidywaniami, liczba oferowanych na rynku mieszkań w 2013 r. uległa zmniejszeniu w porównaniu z rokiem poprzednim. W sześciu głównych miastach Polski liczba ta wyniosła 41,2 tys. (↓ 19 proc. r/r) na koniec 2013 r.

Liderem w zakresie największej liczby oferowanych mieszkań na rynku pierwotnym pozostała Warszawa. Liczba ta wyniosła ok. 15,1 tys. (↓ 21 proc. r/r), w ...

Artykuł jest płatny. Aby uzyskać dostęp można:

  • zalogować się na swoje konto, jeśli wcześniej dokonano zakupu (w tym prenumeraty),
  • wykupić dostęp do pojedynczego artykułu: SMS, cena 5 zł netto (6,15 zł brutto) - kup artykuł
  • wykupić dostęp do całego wydania pisma, w którym jest ten artykuł: SMS, cena 19 zł netto (23,37 zł brutto) - kup całe wydanie,
  • zaprenumerować pismo, aby uzyskać dostęp do wydań bieżących i wszystkich archiwalnych: wejdź na aleBank.pl/sklep.

Uwaga:

  • zalogowanym użytkownikom, podczas wpisywania kodu, zakup zostanie przypisany i zapamiętany do wykorzystania w przyszłości,
  • wpisanie kodu bez zalogowania spowoduje przyznanie uprawnień dostępu do artykułu/wydania na 24 godziny (lub krócej w przypadku wyczyszczenia plików Cookies).

Komunikat dla uczestników Programu Wiedza online:

  • bezpłatny dostęp do artykułu wymaga zalogowania się na konto typu BANKOWIEC, STUDENT lub NAUCZYCIEL AKADEMICKI

Udostępnij artykuł: